ОСМД как заказчик строительства
Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является удобным механизмом эксплуатации и содержания готового жилья.
Но иногда этот институт строительные холдинги пробуют использовать и на более ранних стадиях инвестиционного цикла.
Может ли ОСМД выступить в схеме строительства жилья как заказчик?
Ситуация. Собственники квартир в многоквартирном жилом доме на общем собрании членов ОСМД единогласно решили за счет своих средств финансировать строительство нового жилого дома на месте старого, который согласно заключению ГАСК находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Земельный участок, на котором расположен существующий жилой дом, принадлежит ОСМД на праве собственности согласно государственному акту.
По Закону Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV заказчик — физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок и подавшее в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство) о его застройке для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроения (абз. 11 ч. 1 ст. 1).
Какими могут быть для ОСМД последствия с точки зрения налогового законодательства, если бы ОСМД выступило заказчиком строительства, заключило с подрядчиком договор, по которому осуществляется оплата с текущего счета ОСМД в банке, а члены ОСМД вносили бы целевые взносы на строительство нового дома на счет ОСМД?
Анализ ситуации
ОСМД, согласно п.п. «е» п. 157.1 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ), могут быть зарегистрированы в ГНИ в качестве неприбыльной организации. Неприбыльный статус ОСМД прямо предусмотрен и в профильном Законе об ОСМД.
Поэтому, прежде всего, ОСМД следует зарегистрироваться в ГНИ, подтвердив этот статус.
В соответствии с п. 157.8 НКУ от налогообложения освобождаются доходы ОСМД, полученные в виде взносов, поступающих для обеспечения нужд их основной деятельности.
Таким образом, ключевым моментом является определение того, какие именно операции можно отнести к основной деятельности ОСМД.
Заглянув в ст. 4 Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД), можно обнаружить такую сентенцию:
«Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения».
Конечно, деятельность по финансированию строительства здесь прямо не просматривается. Однако, если исходить из того, что строящийся дом «обеспечит реализацию прав собственников помещений», можно утверждать, что взносы, получаемые ОСМД на строительство, относятся к необлагаемым поступлениям. В этом плане ОСМД по сути будет выполнять функции, схожие с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). А ЖСК также отнесены к неприбыльным организациям, и подобные поступления у них освобождаются от налогообложения.
Поэтому, с точки зрения здравого смысла, целевые взносы на строительство облагаться у ОСМД не должны.
В то же время нельзя исключить того, что при проверке вышеприведенные аргументы не покажутся убедительными налоговикам. Тогда руководству ОСМД придется отстаивать свою правоту.
Что касается обложения НДС сумм полученных взносов, то, на наш взгляд, НКУ не дает достаточных оснований для начисления этого налога.
В то же время практика показала, что у некоторых неприбыльных организаций случаются проблемы в этой сфере. Иногда налоговики усматривают в получении взносов оплату услуг, которые будто бы получают члены неприбыльной организации от такой организации.
Учитывая расплывчатое определение термина «поставка услуг» в п.п. 14.1.185 НКУ, мы, к сожалению, не можем исключить подобных претензий к ОСМД со стороны налоговых органов.
Названные налоговые риски, конечно, не добавят оптимизма тем, кто затеял описанную выше схему. Но это не значит, что эта схема безнадежна. Имея надежную юридическую защиту, думаем, ее можно использовать. При этом следует иметь в виду, что при необходимости нужно будет бороться в судах с необоснованными требованиями налоговиков.
Иван Чалый
