ОСББ як замовник будівництва
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) є зручним механізмом експлуатації та утримання готового житла.
Але інколи цей інститут будівельні холдинги намагаються використовувати й на більш ранніх стадіях інвестиційного циклу. Чи може ОСББ виступати в схемі будівництва житла як замовник?
Ситуація. Власники квартир у багатоквартирному житловому будинку на загальних зборах членів ОСББ одноголосно вирішили за рахунок своїх засобів фінансувати будівництво нового житлового будинку на місці старого, який згідно з висновком ДАБК є в незадовільному технічному стані. Земельна ділянка, на якій розташовано існуючий житловий будинок, належить ОСББ на праві власності згідно з державним актом.
Згідно із Законом України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV замовник — фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування (абз. 11 ч. 1 ст. 1).
Якими можуть бути для ОСББ наслідки з точки зору податкового законодавства, якби ОСББ виступило замовником будівництва, уклало з підрядником договір, за яким здійснюється сплата з поточного рахунка ОСББ в банку, а члени ОСББ вносили б цільові внески на будівництво нового будинку на рахунок ОСББ?
ОСББ згідно з п.п. «е» п. 157.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ) може бути зареєстровано в ДПІ як неприбуткова організація . Неприбутковий статус ОСББ прямо передбачено і в профільному Законі про ОСББ.
Тому, перш за все ОСББ слід реєструвати в ДПІ, підтвердивши цей статус.
Відповідно до п. 157.8 ПКУ від оподаткування звільняються доходи ОСББ, отримані у вигляді внесків, що надходять для забезпечення потреб їхньої основної діяльності.
Таким чином, ключовим моментом є визначення того, які саме операції можна віднести до основної діяльност і ОСББ.
У ст. 4 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ) можна виявить таку сентенцію: «Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання».
Звісно, діяльність з фінансування будівництва тут прямо не назвемо. Однак, якщо виходити з того, що будинок, який будується, «забезпечить реалізацію прав власників приміщень», можна стверджувати, що внески, отримувані ОСББ на будівництво, зараховуються до неоподатковуваних надходжень. У цьому плані ОСББ по суті виконуватиме функції, схожі з житлово-будівельним кооперативом (ЖБК). А ЖБК також віднесено до неприбуткових організацій, і подібні надходження в них звільняються від оподаткування.
Тому, з точки зору здорового глузду, цільові внески на будівництво оподатковуватися в ОСББ не повинні.
Водночас не можна виключити того, що у разі перевірки вищезазначені аргументи податківці не визнають переконливими. У такому разі керівництву ОСББ доведеться відстоювати свою правоту.
Стосовно обкладення ПДВ сум отриманих внесків, на наш погляд, ПКУ не дає достатніх підстав для нарахування цього податку.
Водночас практика показала, що в деяких неприбуткових організацій трапляються проблеми в цій сфері. Інколи податківці вбачають в отриманні внесків сплату послуг, що нібито отримують члени неприбуткової організації від такої організації.
Ураховуючи розпливчате визначення терміна «постачання послуг» у п.п. 14.1.185 ПКУ, ми, на жаль, не можемо виключити подібних претензій до ОСББ з боку податкових органів.
Названі податкові ризики, звичайно, не додадуть оптимізму тим, хто затіяв описану вище схему. Але це не означає, що ця схема безнадійна. Маючи надійний юридичний захист, думаємо, її можна використовувати. При цьому слід мати на увазі, що за необхідності потрібно буде боротися в судах з необґрунтованими вимогами податківців.
Іван Чалий
