О порядке выполнения строительных работ
Письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины от 15.03.2012 г. № 40-12-1840
В соответствии со статьей 36 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены раньше согласно уведомлению либо зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах, относящихся к I — III категориям сложности, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (в случае если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ.
Пунктом 2 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» , определено, что строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или договора суперфиция.
В соответствии со статьей 81 Земельного кодекса Украины граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании: а) приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; б) безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности; в) приватизации земельных участков, которые были ранее предоставлены им в пользование; г) принятия наследства; г) выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Вместе с тем статья 126 Земельного кодекса Украины устанавливает документы, удостоверяющие право на земельный участок.
Так, право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом на право собственности, договором аренды земли или договором суперфиция.
Согласно части второй статьи 120 Земельного кодекса Украины если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.
Кроме того, частью шестой статьи 120 Земельного кодекса Украины определено, что существенным условием договора, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.
При приобретении права собственности на земельный участок на основании документов, определенных частью второй статьи 126 Земельного кодекса Украины, государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок прилагается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок, в каждом таком случае отчуждения земельного участка.
На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, который удостоверяет (выдает) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.
Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа о его отчуждении, составленного и удостоверенного в порядке, установленном законом, в течение 14 календарных дней со дня подачи в этот орган указанного документа. Запрещается требовать для осуществления отметки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений документы, не предусмотренные этой статьей.
Следует отметить, что согласно статье 125 Земельного кодекса Украины право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Таким образом, на данный момент никакие другие, кроме указанных, документы, которые бы удостоверяли право физического или юридического лица на земельный участок, законодательством не предусмотрены .
Заместитель председателя В. Папка
КОММЕНТАРИЙ
В комментируемом разъясняется, какие документы являются удостоверяющими право физического или юридического лица на земельный участок, о которых идет речь в (далее — ).
Так, указанной выше нормой предусматривается, что строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или договора суперфиция.
В частности, документы, удостоверяющие право на земельный участок, определены в (далее — ):
1. Право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных .
Что же касается исключений, указанных выше, то предусматривается, что право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:
— гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
— свидетельством о праве на наследство.
При этом в случае приобретения права собственности на земельный участок на основании указанных выше документов государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок прилагается к документу, на основании которого произошел переход права собственности на земельный участок, в каждом таком случае отчуждения земельного участка.
На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок (далее — отметка) с указанием документа, на основании которого произошел такой переход.
Процедура проставления отметки определена в .
В частности, отметка проставляется на страницах государственного акта, где находятся план наружных границ земельного участка, план границ земельного участка начиная с верхнего левого угла сверху вниз, слева направо.
2. Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.
3. Право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом.
Кроме того, следует помнить, что согласно право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
В комментируемом также акцентируется внимание на , где предусматривается переход права собственности (права пользования) земельным участком, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом, здание или сооружение), одновременно с переходом права собственности на такой объект недвижимости. Другими словами, в случае приобретения лицом жилого дома, здания, сооружения такое лицо одновременно приобретает право собственности или право пользования (в зависимости от предыдущего режима такого участка) земельным участком, на котором находится указанный объект недвижимости. То есть общее правило является следующим: если отчуждается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, то к приобретателю переходит право собственности и на земельный участок. Если же объект отчуждения расположен на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании, то к приобретателю объекта земельный участок переходит на праве постоянного пользования либо аренды.
регулирует также вопросы приобретения двумя или большим количеством лиц права на земельный участок в случаях, когда такие лица приобрели жилой дом, здание или сооружение. В этом случае право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.
В соответствии с существенным условием договора, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.
Следует отметить, что законодатель закрепил общее правило, по которому в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение к лицу переходит и соответствующее право предыдущего собственника жилого дома, здания или сооружения на земельный участок, на котором они расположены (право собственности или право пользования) на тех же условиях и в том же объеме. Кроме того, лицо, приобретающее право собственности на жилой дом, здание или сооружение, в осуществлении своих правомочностей в качестве землевладельца (землепользователя) земельного участка, на котором они расположены, ограничено целевым назначением земельного участка. Так, в частности, четко определено, что к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они расположены, без изменения его целевого назначения. То есть при заключении договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанного с переходом права на земельный участок, изменение целевого назначения участка не допускается.
Следовательно, учитывая указанное выше, невозможно не согласиться с позицией Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, выраженной в комментируемом письме. Она заключается в том, что на данный момент какие-либо другие правоустанавливающие документы на земельный участок, чем определенные в, законодательством не предусмотрены.
