Щодо порядку виконання будівельних робіт
Лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 15.03.2012 р. № 40-12-1840
Відповідно до статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах, що належать до I — III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
Пунктом 2 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» , визначено, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіція.
Відповідно до статті 81 Земельного кодексу України громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Разом з цим, стаття 126 Земельного кодексу України встановлює документи, що посвідчують право на земельну ділянку.
Так, право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом на право власності, договором оренди землі або договором суперфіція.
Згідно з частиною другою статті 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Крім того, частиною шостою статті 120 Земельного кодексу України визначено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
При набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених частиною другою статті 126 Земельного кодексу України, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.
Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.
Слід зазначити, що згідно із статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Таким чином, на даний час ніяких інших, крім зазначених документів, які б посвідчували право фізичної чи юридичної особи на земельну ділянку, законодавством не передбачено .
Заступник Голови В. Папка
КОМЕНТАР
У листі, що коментується, роз'яснюється, які документи є такими, що посвідчують право фізичної чи юридичної особи на земельну ділянку, про які йдеться у п. 2 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 466 (далі — Порядок).
Так, зазначеною вище нормою передбачається, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання .
Зокрема, визначені у ст. 126 Земельного кодексу України (далі — ЗК):
1. на земельну ділянку посвідчується , крім випадків, визначених ч. 2 ст. 126 ЗК.
Що ж до виключень, зазначених вище, то ч. 2 ст. 126 ЗК передбачається, що право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:
— щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
— про право на спадщину.
При цьому у разі набуття права власності на земельну ділянку на підставі зазначених вище документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, додається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, земельної ділянки.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку (далі — відмітка) із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.
Процедура здійснення відмітки визначена у Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженому постановою КМУ «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 06.05.2009 р. № 439.
Зокрема, відмітка здійснюється на сторінках державного акта, де знаходиться план зовнішніх меж земельної ділянки, план меж земельної ділянки, починаючи з верхнього лівого кута зверху вниз, зліва направо.
2. земельною ділянкою посвідчується земельною ділянкою.
3. земельної ділянки посвідчується землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Крім того, слід пам'ятати, що відповідно до ст. 125 ЗК право власності на земельну ділянку, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту цих прав.
У листі, що коментується, акцентується також увага на ст. 120 ЗК, яка передбачає перехід права власності (права користування) земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт нерухомості (жилий будинок, будівля або споруда), одночасно з переходом права власності на такий об’єкт нерухомості. Інакше кажучи, у випадку придбання особою жилого будинку, будівлі, споруди, така особа одночасно набуває право власності або право користування (залежно від попереднього режиму такої ділянки) земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначений об’єкт нерухомості. Тобто: якщо відчужується будівля і споруда, яка розташована на земельній ділянці, що належить на праві власності, то до набувача переходить право власності і на земельну ділянку. Якщо ж об'єкт відчуження розташований на земельній ділянці, яка перебуває у постійному користуванні, то до набувача об'єкта земельна ділянка переходить на праві постійного користування чи оренди.
Стаття 120 ЗК урегульовує також питання набуття двома чи більшими особами права на земельну ділянку у випадках, коли такі особи придбали жилий будинок, будівлю або споруду. У цьому разі право на земельну визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
Відповідно до ч. 6 ст. 126 ЗК істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
Слід зазначити, що законодавець закріпив загальне правило, за яким у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю чи споруду до особи переходить і відповідне право попереднього власника жилого будинку, будівлі чи споруди щодо земельної ділянки, на якій вони розміщені (право власності чи право користування) на тих самих умовах і в тому ж обсязі. Крім того, особа, яка набуває право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, у здійсненні своїх правомочностей як землевласника (землекористувача) земельної ділянки, на якій вони розміщені, обмежена цільовим призначенням земельної ділянки. Так, зокрема, ч. 1 ст. 126 ЗК чітко визначено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, Тобто при укладенні договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не допускається.
Отже, ураховуючи зазначене вище, неможливо не погодитися з позицією Державної архітектурно-будівельної інспекції України, висловленою в листі, що коментується. Вона полягає в тому, що наразі будь-яких інших правовстановлюючих документів на земельну ділянку, ніж ті, що визначені в ст. 126 ЗК, законодавством не передбачені.
Яна Брусенцова
