О градостроительных условиях и ограничениях застройки земли
Письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 29.12.2011 г. № 7/14-18527
Во исполнение письма <...> Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины рассмотрело обращение Харьковской областной общественной организации «Центр поддержки реформ» от 04.11.2011 г. № 0338/7-1 по обеспечению прозрачности в вопросах применения законов и подзаконных актов, в частности положений пункта 2.2. Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, утвержденного приказом Минрегиона Украины от 07.07.2011 г. № 109, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 22.07.2011 г. под № 912/19650, и сообщает в порядке поставленных вопросов.
1. В соответствии с пунктом 76 Типовой инструкции по делопроизводству в центральных органах исполнительной власти, Совете министров Автономной Республики Крым, местных органах исполнительной власти, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 30.11.2011 г. № 1242, учреждение может удостоверять копии только создаваемых в нем документов. Копия документа изготавливается и выдается только с разрешения руководителя учреждения, его заместителей либо руководителя структурного подразделения.
Таким образом, копия документа о праве собственности (пользования) земельным участком может удостоверяться специально уполномоченным органом земельных ресурсов, выдавшим этот документ, или нотариально.
2. Ситуационный план (схема) по местонахождению земельного участка выполняется в произвольной форме, т. е. в любом масштабе или без масштаба и должен содержать информацию в объеме, достаточном для однозначного понимания места расположения объекта на земельном участке (с привязкой его к границам этого участка, существующим соседним объектам, красным линиям, линиям.
3. Инструкцией по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), утвержденной приказом Главного управления геодезии, картографии и кадастра при Кабинете Министров Украины от 09.04.98 г. № 56, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 23.06.98 г. № 393/2833, определены требования к топографическим планам в масштабах 1:500 — 1:5000. Кроме того, содержание и основные положения создания топографических планов масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 утверждены приказом Главного управления геодезии, картографии и кадастра при Кабинете Министров Украины от 24.01.94 г. № 3. Положения указанных нормативно-правовых актов являются обязательными для всех субъектов деятельности в этой области независимо от их ведомственного подчинения.
Выкопировка из топографо-геодезического плана предусматривает копирование конкретной части этого плана в полном объеме, а не отдельных его составляющих.
4. Во исполнение статьи 22 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» принято постановление Кабинета Министров Украины «О градостроительном кадастре» от 25.05.2011 г. № 559, которым утверждено Типовое положение о Службе градостроительного кадастра.
Согласно указанному Положению органы местного самоуправления и исполнительной власти обязаны разработать собственные нормативно-правовые акты, которыми будут определяться общие принципы образования и утверждения положений о Службе градостроительного кадастра соответствующего уровня.
Ввиду наличия нормативно-правовой базы для создания служб градостроительного кадастра органами местного самоуправления и исполнительной власти сейчас осуществляется работа по созданию указанных служб и обеспечению их надлежащего функционирования.
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка входят в состав кадастровой справки.
Поскольку дежурный кадастровый план является одной из составляющих для подготовки градостроительных условий и ограничений, специально уполномоченными органами градостроительства и архитектуры используется именно та информация, которая содержится в указанном плане.
Фотофиксация земельного участка с его окружением предоставляется в виде фотографий на бумажных носителях.
Толкование термина градостроительного расчета приведено в пункте 1.2 Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка.
Вместе с тем информируем, что после вступления в силу указанного Порядка в Министерство поступают многочисленные предложения и вопросы по некоторым его положениям, в связи с чем Минрегионом Украины доработан указанный нормативно-правовой акт и подготовлен проект приказа «О внесении изменений в приказ Минрегиона Украины от 07.07.2011 г. № 109». Этим проектом предусматривается, что заказчиком для получения градостроительных условий и ограничений к заявлению прилагаются не градостроительный расчет, а основные запланированные технико-экономические показатели проектируемого объекта строительства.
Заместитель министра Д. Исаенко
КОММЕНТАРИЙ
Комментируемое письмо было подготовлено Минрегионом в ответ на обращение об обеспечении прозрачности в вопросах применения законов и подзаконных актов, в частности положений п. 2.2 Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состава и содержания, утвержденного приказом Минрегиона от 07.07.2011 г. № 109 (далее — Порядок № 109).
Напомним, что Порядок № 109 определяет процедуру предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание. В частности, п. 2.2 Порядка № 109 определяет перечень документов, которые должно приложить заинтересованное лицо к соответствующему заявлению о получении градостроительных условий и ограничений. Такими документами являются:
— удостоверенная в установленном порядке копия документа о праве собственности (пользования) земельным участком;
— ситуационный план (схема) по местонахождению земельного участка (в произвольной форме);
— выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000;
— кадастровая справка из градостроительного кадастра (при наличии);
— дежурный кадастровый план (извлечение из земельного кадастра — при условии отсутствия градостроительного кадастра);
— фотофиксация земельного участка (с окружением);
— градостроительный расчет с технико-экономическими показателями запланированного объекта строительства.
По оформлению указанных выше документов у потенциальных застройщиков возникли определенные вопросы, в связи с чем появилась необходимость дополнительного их разъяснения. Надеемся, что на большинство из них мы найдем ответ в комментируемом письме.
1. Как и кем должна удостоверяться копия документа о праве собственности (пользования) земельным участком?
По этому поводу Минрегионстрой в своем письме разъяснил, что п. 76 Типовой инструкции по делопроизводству в центральных органах исполнительной власти, Совета министров АР Крым, местных органах исполнительной власти, утвержденной постановлением КМУ от 30.11.11 г. № 1242 (далее — Инструкция), предусмотрено, что учреждение может удостоверять копии только создаваемых в нем документов, а также в случаях, предусмотренных в абз. 2 этого пункта. Копия документа изготавливается и выдается только с разрешения руководителя учреждения, его заместителей либо руководителя структурного подразделения.
При этом абз. 2 п. 76 Инструкции предусматривает возможность изготовления копий документов учреждением, которое их не создавало, только в случаях подготовки документов для предоставления судебным органам, при решении вопросов о приеме граждан на работу, учебу, удостоверении их трудовых, жилищных и других прав во взаимоотношениях с учреждением, а также при формировании личных дел работников.
Следовательно, как объясняет Минрегионстрой, опираясь на положения Инструкции, копия документа о праве собственности (пользования) земельным участком может удостоверяться специально уполномоченным органом земельных ресурсов, выдавшим этот документ, либо нотариально.
Следует иметь в виду, что в случае удостоверения копии документа специально уполномоченным органом земельных ресурсов такой орган будет руководствоваться п. 77 Инструкции, а именно: надпись об удостоверении документа должна состоять из слов «Согласно оригиналу», наименования должности, личной подписи лица, удостоверяющего копию, его инициалов (инициала имени) и фамилии, даты удостоверения копии и проставляется ниже реквизита документа «Подпись».
Надпись об удостоверении копии скрепляется печатью с указанием на ней наименования соответствующего учреждения (без изображения герба) либо печатью структурного подразделения (службы делопроизводства, службы кадров, бухгалтерии и т. п.) учреждения.
Что же касается удостоверения копий документов нотариусами, то оно на сегодняшний день осуществляется согласно приказу Минюста «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 г. № 20/5.
Так, в частности, удостоверение правильности копий документов и извлечений из них осуществляется нотариусом по устному обращению заинтересованного лица. При подготовке к удостоверению правильности копий документов и выписок из них нотариус обязан лично сверить с оригиналом документа копию либо выписку из документа, правильность которых он удостоверяет.
Нотариусы удостоверяют правильность копий документов, выданных юридическими лицами, при условии, что эти документы не противоречат закону, имеют юридическое значение и удостоверение правильности их копий не запрещено законом.
2. Какую информацию должен содержать ситуационный план (схема) о местонахождении земельного участка (далее — ситуационный план)?
Так, в частности, в Порядке № 109 только отмечается, что ситуационный план изготавливается в произвольной форме. Тем более застройщик должен понимать, в какой форме он должен быть подготовлен и какую информацию содержать. Ведь, как мы уже неоднократно говорили, отсутствие конкретики относительно форм документов может стать основанием для возникновения нестандартных ситуаций. Например, должностному лицу соответствующего органа градостроительства и архитектуры может быть непонятно место расположения конкретного объекта. В этой ситуации невыгодно положение как потенциального застройщика, так и должностного лица. Застройщик должен «откорректировать» ситуационный план, если, конечно, согласится, поскольку отказать ему в выдаче градостроительных условий и ограничений в связи с «непонятностью» ситуационного плана не имеют права. Напомним: согласно абз. 2 п. 2.4 Порядка № 109 основанием для отказа в выдаче градостроительных условий и ограничений является только несоответствие намерений застройки земельного участка положениям соответствующей градостроительной документации на местном уровне. Если же застройщик откажется внести необходимые уточнения в ситуационный план, бремя изготовления градостроительных условий и ограничений на основании неполной информации ложится на должностное лицо, которое опять же не может требовать от застройщика на законных основаниях подачи нового ситуационного плана.
По этому поводу Минрегионстрой в своем письме уточнил, что ситуационный план может выполняться в любом масштабе или без масштаба вообще и должен содержать информацию в объеме, достаточном для однозначного понимания места расположения объекта на земельном участке (с привязкой его к границам этого участка, существующим соседним объектам, красным линиям и т. п.).
Из изложенного выше точно понятно, что масштаб, в котором выполняется ситуационный план, застройщик выбирает сам или вообще отказывается от масштаба. Но остается вопрос: что имеется в виду под «достаточным для однозначного понимания»?
Итак, необходимо отдать должное Минрегиону в его попытках разъяснить указанный выше вопрос.
3. Какая информация должна быть определена в выкопировке с топографо-геодезического плана М 1:2000?
По этому поводу Минрегионстрой указал, что требования к топографическим планам, в том числе и к составляемым в масштабе 1:2000, определены в Инструкции по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), утвержденной приказом Главного управления геодезии, картографии и кадастра при Кабинете Министров Украины от 09.04.98 г. № 56 (далее — Инструкции № 56). Так, в частности, в п.п. 1.1.1 Инструкции № 56 указывается, что этот документ определяет порядок создания топографических планов в масштабах 1:500 — 1:5000 для нужд картографирования по их содержанию и точности.
При этом в п.п. 1.1.2 Инструкции № 56 указывается, что технология создания и технические требования к топографическим планам в масштабах 1:500 — 1:5000 являются обязательными для всех субъектов деятельности в этой области независимо от их ведомственного подчинения.
Выкопировка же с топографо-геодезического плана, как объясняет Минрегион в своем письме, предусматривает копирование конкретной части этого плана в полном объеме, а не отдельных его составляющих.
4. О кадастровой справке из градостроительного кадастра
Как указано в Порядке № 109, кадастровая справка из градостроительного кадастра предоставляется при ее наличии.
Напомним, что Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038 (далее — Закон № 3038) в первый раз создал законодательные основания для функционирования градостроительного кадастра. Его введение с самого начала предусматривало создание базы данных по существующей застройке с конкретизацией привязки объектов к определенной территории либо земельному участку. Иначе говоря, градостроительный кадастр должен давать ответ на вопрос о размещении объекта строительства в планировочной системе административной единицы, определять предельно допустимые условия и ограничения для каждого отдельного земельного участка с учетом государственных строительных норм, стандартов и правил.
Но на сегодняшний день процесс создания градостроительного кадастра находится в зародышевом состоянии, как и создание служб градостроительного кадастра (которые должны обеспечить его ведение).
Так, в частности, постановлением КМУ «О градостроительном кадастре» от 25.05.2011 г. № 559 (далее — постановление № 559) были утверждены Положение о градостроительном кадастре и Типовое положение о Службе градостроительного кадастра.
Напомним, что в соответствии с постановлением № 559 кадастровая справка — документ, содержащий запрашиваемые потребителем официальные сведения градостроительного кадастра, которые характеризуют действующие на определенной территории градостроительные регламенты и другие условия осуществления градостроительной деятельности, градостроительные условия и ограничения, а также (при наличии) требования и ограничения по использованию земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, другие справочные сведения из информационных ресурсов градостроительного кадастра.
Как отмечает Минрегион в своем письме, ввиду наличия нормативно-правовой базы для создания служб градостроительного кадастра органами местного и исполнительной власти теперь только осуществляется работа по созданию указанных служб и обеспечению их надлежащего функционирования.
Учитывая изложенное выше, возможность предоставления соответствующих справок из градостроительного кадастра появится после создания градостроительного кадастра и образования соответствующей службы.
5. О дежурном кадастровом плане (извлечение из земельного кадастра)
Этот документ прилагается к заявлению застройщиком при условии отсутствия градостроительного кадастра. Как уже отмечалось выше, на сегодняшний день еще продолжается процесс создания градостроительного кадастра, поэтому предоставление дежурного кадастрового плана (извлечения из земельного кадастра) приобретает широкую практику.
Напомним: дежурный кадастровый план — это графическое изображение земельных участков, расположенных в пределах кадастровых зон и кварталов, административно-территориальных образований (село, поселок, город, район), с указанием номеров кадастровых зон и кварталов, их пределов, размеров и кадастровых номеров земельных участков, границ земельных угодий и сервитутов, территориальных зон (постановление КМУ «Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку» от 18.08.2010 г. № 749).
Логично: если нет возможности предоставить кадастровую справку (отсутствует градостроительный кадастр), составляющими которой являются градостроительные условия и ограничения, возникает необходимость в представлении дежурного кадастрового плана. Этот документ содержит необходимую информацию, которая будет использована для подготовки градостроительных условий и ограничений.
6. Какими нормативно-правовыми актами определены состав, содержание, порядок разработки градостроительного расчета с технико-экономическими показателями запланированного объекта строительства?
Так, в частности, в п. 1.2 Порядка № 109 дается определение градостроительного расчета — это расчет по предельно допустимым параметрам застройки, условия увязки архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения, системы обслуживания, инженерных коммуникаций, транспортного обслуживания и благоустройства с существующей застройкой с соблюдением действующих нормативных документов.
Согласитесь, достаточно расширенное толкование. Поэтому понятно, что у застройщиков возникают вопросы.
Следует отметить, что раньше основные технико-экономические показатели объекта градостроительства были одной из составляющих пояснительной записки, которая, в свою очередь, входила в состав градостроительного обоснования. Напомним: до принятия Закона № 3038 градостроительные условия и ограничения предоставлялись на основании градостроительного обоснования — порядок их разработки определялся в ДБН Б.1.1-4-2009 «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования», утвержденных приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 13.07.2009 г. № 287 «Об утверждении государственных строительных норм» (утратил силу на основании приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 29.06.2011 г. № 68 «О признании приказа Минрегионстроя от 13.07.2009 г. № 287 утратившим силу»). В частности, ДБН Б.1.1-4-2009 четко определяли, что именно должны содержать основные технико-экономические показатели объекта градостроительства. На сегодняшний день такой документ отсутствует.
В то же время Минрегион в своем письме отметил, что им подготовлен проект, которым предусматривается, что заказчиком для получения градостроительных условий и ограничений к заявлению будут прилагаться не градостроительный расчет, а основные запланированные технико-экономические показатели проектируемого объекта строительства. Остается только ожидать принятия соответствующего нормативно-правового акта.
Яна Брусенцова
