Щодо містобудівних умов та обмежень забудови землі
Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.2011 р. № 7/14-18527
На виконання листа <...> Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розглянуло звернення Харківської обласної громадської організації «Центр підтримки реформ» від 04.11.2011 № 0338/7-1 щодо забезпечення прозорості в питаннях застосування законів та підзаконних актів, зокрема, положень пункту 2.2. Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затвердженого наказом Мінрегіону України від 07.07.2011 № 109, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України за № 912/19650 від 22.07.2011, і повідомляє у порядку поставлених запитань.
1. Відповідно до пункту 76 Типової інструкції з діловодства у центральних органах виконавчої влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих органах виконавчої влади, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30.11.2011 № 1242, установа може засвідчувати копії лише тих документів, що створюються в ній. Копія документа виготовляється і видається тільки з дозволу керівника установи, його заступників або керівника структурного підрозділу.
Таким чином, копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою може засвідчуватися спеціально уповноваженим органом земельних ресурсів, що видав цей документ, або нотаріально.
2. Ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки виконується у довільній формі, тобто у будь-якому масштабі або без масштабу та повинен містити інформацію в обсязі, що є достатнім для однозначного розуміння місця розташування об'єкта на земельній ділянці (з прив'язкою його до меж цієї ділянки, існуючих сусідніх об'єктів, червоних ліній, ліній.
3. Інструкцією з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженою наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.98 № 56, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України від 23.06.98 № 393/2833, визначені вимоги до топографічних планів у масштабах 1:500 — 1:5000. Крім того, зміст та основні положення створення топографічних планів масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 затверджені наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 24.01.94 № 3. Положення вказаних нормативно-правових актів є обов'язковими для всіх суб'єктів діяльності в цій галузі, незалежно від їх відомчого підпорядкування.
Викопіювання з топографо-геодезичного плану передбачає копіювання конкретної частини цього плану у повному обсязі, а не окремих його складових.
4. На виконання статті 22 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийнято постанову Кабінету Міністрів України «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 № 559, якою затверджено Типове положення про Службу містобудівного кадастру.
Згідно із вказаним положенням органи місцевого самоврядування та виконавчої влади зобов'язані розробити власні нормативно-правові акти, якими визначатимуться загальні принципи утворення та затвердження положень про Службу містобудівного кадастру відповідного рівня.
Зважаючи на наявність нормативно-правової бази для створення служб містобудівного кадастру, органами місцевого самоврядування та виконавчої влади наразі здійснюється робота зі створення зазначених служб та забезпечення їх належного функціонування.
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки входять до складу кадастрової довідки.
Оскільки черговий кадастровий план є однією із складових для підготовки містобудівних умов та обмежень, спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури використовується саме та інформація, що міститься у зазначеному плані.
Фотофіксація земельної ділянки з її оточенням надається у вигляді фотографій на паперових носіях.
Тлумачення терміна містобудівного розрахунку наведено у пункті 1.2. Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
Разом з тим інформуємо, що після набрання чинності зазначеним Порядком до Міністерства надходять численні пропозиції та запитання стосовно деяких його положень, у зв'язку з чим Мінрегіоном України доопрацьовано вказаний нормативно-правовий акт та підготовлено проект наказу «Про внесення змін до наказу Мінрегіону України від 07.07.2011 № 109». Цим проектом передбачається, що замовником для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви додаються не містобудівний розрахунок, а основні заплановані техніко-економічні показники об'єкта будівництва, що проектується.
Заступник Міністра Д. Ісаєнко
КОМЕНТАР
Лист , що коментується, був підготовлений Мінрегіоном у відповідь на звернення щодо забезпечення прозорості в питаннях застосування законів та підзаконних актів, зокрема положень п. 2.2 Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх складу та змісту, затвердженого наказом Мінрегіону від 07.07.2011 р. № 109 (далі — Порядок № 109).
Нагадаємо, що Порядок № 109 визначає процедуру надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст. Зокрема, п. 2.2 Порядку № 109 визначає перелік документів, які має додати зацікавлена особа до відповідної заяви про отримання містобудівних умов та обмежень. Такими документами є:
— засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;
— ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі);
— викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
— кадастрова довідка з містобудівного кадастру (у разі наявності);
— черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру — за умови відсутності містобудівного кадастру);
— фотофіксація земельної ділянки (з оточенням);
— містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об'єкта будівництва.
Щодо оформлення вказаних вище документів у потенційних забудовників виникли певні запитання, у зв'язку з чим постала необхідність додаткового їх роз'яснення. Сподіваємося, що на більшість з них ми знайдемо відповідь у листі, що коментується.
1. Як та ким має засвідчуватися копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою?
З цього приводу Мінрегіонбуд у своєму листі роз'яснив, що п. 76 Типової інструкції з діловодства у центральних органах виконавчої влади, Ради міністрів АР Крим, місцевих органах виконавчої влади, затвердженої постановою КМУ від 30.11.11 р. № 1242 (далі — Інструкція), передбачено, що установа може засвідчувати копії лише тих документів, що створюються в ній, а також у випадках, передбачених в абз. 2 цього пункту. Копія документа виготовляється і видається тільки з дозволу керівника установи, його заступників або керівника структурного підрозділу.
При цьому абз. 2 п. 76 Інструкції передбачає можливість виготовлення копій документів установою, яка їх не створювала, лише у випадках підготовки документів для надання судовим органам, під час вирішення питань щодо прийняття громадян на роботу, навчання, засвідчення їх трудових, житлових та інших прав у взаємовідносинах з установою, а також під час формування особових справ працівників.
Отже, як пояснює Мінрегіонбуд, спираючись на положення Інструкції, копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою може засвідчуватися спеціально уповноваженим органом земельних ресурсів, що видав цей документ, або нотаріально.
Слід мати на увазі, що у випадку засвідчення копії документа спеціально уповноваженим органом земельних ресурсів, такий орган буде керуватися п. 77 Інструкції. А саме, напис про засвідчення документа має складається зі слів «Згідно з оригіналом», найменування посади, особистого підпису особи, яка засвідчує копію, її ініціалів (ініціалу імені) та прізвища, дати засвідчення копії і проставляється нижче реквізиту документа «Підпис».
Напис про засвідчення копії скріплюється печаткою із зазначенням на ній найменування відповідної установи (без зображення герба) або печаткою структурного підрозділу (служби діловодства, служби кадрів, бухгалтерії тощо) установи.
Щодо засвідчення ж копій документів нотаріусами, то воно на сьогоднішній день здійснюється згідно з наказом Мін’юсту «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 03.03.2004 р. № 20/5.
Так, зокрема, засвідчення вірності копій документів і витягів з них здійснюється нотаріусом за усним зверненням заінтересованої особи. При підготовці до засвідчення вірності копій документів і виписок з них нотаріус зобов'язаний особисто звірити з оригіналом документа копію чи виписку з документа, вірність яких він засвідчує.
Нотаріуси засвідчують вірність копій документів, виданих юридичними особами, за умови, що ці документи не суперечать закону, мають юридичне значення і засвідчення вірності їх копій не заборонено законом.
2. Яку інформацію має містити ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (далі — ситуаційний план)?
Так, зокрема, у Порядку № 109 лише зазначається, що ситуаційний план виготовляється в довільній формі. Тим більш, забудовник повинен розуміти, в якій формі він має бути підготовлений та яку інформацію повинен містити. Адже, як ми вже неодноразово говорили, відсутність конкретики щодо форм документів може стати підставою для виникнення нестандартних ситуацій. Наприклад, посадовій особі відповідного органу містобудування та архітектури може бути незрозумілим місце розташування конкретного об'єкта. У цій ситуації невигідними є положення як потенційного забудовника, так і посадової особи. Забудовник повинен «відкоригувати» ситуаційний план, якщо погодиться звісно, оскільки відмовити йому у видачі містобудівних умов та обмежень, у зв'яку з «незрозумілістю» ситуаційного плану, не мають права. Нагадаємо, згідно з абз. 2 п. 2.4 Порядку № 109 підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень є лише невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні. Якщо ж забудовник відмовиться внести необхідні уточнення до ситуаційного плану, тягар виготовлення містобудівних умов і обмежень на підставі неповної інформації лягає на посадову особу, яка знову ж таки не може вимагати від забудовника на законних підставах подання нового ситуаційного плану.
Із цього приводу Мінрегіонбуд у своєму листі уточнив, що ситуаційний план може виконуватися у будь-якому масштабі або без масштабу взагалі та повинен містити інформацію в обсязі, що є достатнім для однозначного розуміння місця розташування об'єкта на земельній ділянці (з прив'язкою його до меж цієї ділянки, існуючих сусідніх об'єктів, червоних ліній тощо).
Із зазначеного вище точно зрозуміло, що масштаб, в якому виконується ситуаційний план, забудовник обирає сам або взагалі відмовляється від масштабу. Але залишається запитання: що мається на увазі під «достатнім для однозначного розуміння»?
Отже, необхідно віддати належне Мінрегіону в його намаганнях роз'яснити вказане вище питання.
3. Яка інформація має бути визначена у викопіюванні з топографо-геодезичного плану М 1:2000?
Із цього приводу Мінрегіонбуд зазначив, що вимоги до топографічних планів, у тому числі і до тих, які складаються у масштабі 1:2000, визначені в Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженій наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.98 р. № 56 (далі — Інструкція № 56). Так, зокрема, у п.п. 1.1.1 Інструкції № 56 указується, що цей документ визначає порядок створення топографічних планів у масштабах 1:500 — 1:5000 для потреб картографування щодо їх змісту і точності.
При цьому в п.п. 1.1.2 Інструкції № 56 зазначається, що технологія створення і технічні вимоги до топографічних планів у масштабах 1:500 — 1:5000 є обов'язковими для всіх суб'єктів діяльності в цій галузі, незалежно від їх відомчого підпорядкування.
Викопіювання ж, як пояснює Мінрегіон у своєму листі, з топографо-геодезичного плану передбачає копіювання конкретної частини цього плану в повному обсязі, а не окремих його складових.
4. Щодо кадастрової довідки з містобудівного кадастру.
Як зазначено у Порядку № 109, кадастрова довідка з містобудівного кадастру надається у разі її наявності.
Нагадаємо, що Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038 (далі — Закон № 3038) уперше створив законодавчі підстави для функціонування містобудівного кадастру. Його впровадження від самого початку передбачало створення бази даних щодо існуючої забудови з конкретизацією прив'язки об'єктів до певної території чи земельної ділянки. Інакше кажучи, містобудівний кадастр повинен давати відповідь на запитання щодо розміщення об'єкта будівництва в планувальній системі адміністративної одиниці, визначати гранично допустимі умови і обмеження для кожної окремої земельної ділянки з урахуванням державних будівельних норм, стандартів і правил.
Але на сьогоднішній день процес створення містобудівного кадастру перебуває в зародковому стані, як і створення служб містобудівного кадастру (які мають забезпечити його ведення).
Так, зокрема, постановою КМУ «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 р. № 559 (далі — Постанова № 559) були затверджені Положення про містобудівний кадастр та Типове положення про Службу містобудівного кадастру.
Нагадаємо, що відповідно до Постанови № 559 кадастрова довідка — документ, що містить запитувані споживачем офіційні відомості містобудівного кадастру, що характеризують діючі на певній території містобудівні регламенти та інші умови провадження містобудівної діяльності, містобудівні умови та обмеження, а також (у разі наявності) вимоги та обмеження щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, інші довідкові відомості з інформаційних ресурсів містобудівного кадастру.
Як зазначає Мінрегіон у своєму листі, зважаючи на наявність нормативно-правової бази для створення служб містобудівного кадастру, органами місцевого самоврядуваннята виконавчої влади наразі лише здійснюється робота зі створення зазначених служб та забезпечення їх належного функціонування.
Ураховуючи вказане вище, можливість надання відповідних довідок з містобудівного кадастру з'явиться після створення містобудівного кадастру та утворення відповідної служби.
5. Щодо чергового кадастрового плану (витягу із земельного кадастру)
Цей документ додається до заяви забудовником за умови відсутності містобудівного кадастру. Як уже було зазначено вище, на сьогодні ще триває процес створення містобудівного кадастру, тому надання чергового кадастрового плану (витягу із земельного кадастру) набуває широкої практики.
Нагадаємо, черговий кадастровий план — це графічне зображення земельних ділянок, розташованих у межах кадастрових зон і кварталів, адміністративно-територіальних утворень (село, селище, місто, район), із зазначенням номерів кадастрових зон і кварталів, їх меж, розмірів і кадастрових номерів земельних ділянок, меж земельних угідь та сервітутів, територіальних зон (постанова КМУ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» від 18.08.2010 р. № 749).
Логічно: якщо немає можливості надати кадастрову довідку (відсутній містобудівний кадастр), складовою якої є містобудівні умови та обмеження, виникає необхідність у поданні чергового кадастрового плану. Цей документ містить необхідну інформацію, що буде використана для підготовки містобудівних умов та обмежень.
6. Якими нормативно-правовими актами визначені склад, зміст, порядок розробки містобудівного розрахунку з техніко-економічними показниками запланованого об'єкта будівництва?
Так, зокрема, у п. 1.2 Порядку № 109 дається визначення містобудівного розрахунку — це розрахунок щодо граничнодопустимих параметрів забудови, умови ув'язки архітектурно-планувального та об'ємно-просторового рішення, системи обслуговування, інженерних комунікацій, транспортного обслуговування та благоустрою з існуючою забудовою із дотриманням чинних нормативних документів.
Погодьтеся, досить розширене тлумачення. Тому, зрозуміло, що у забудовників виникають запитання.
Слід зазначити, що раніше основні техніко-економічні показники об'єкта містобудування були однією із складових пояснювальної записки, яка в свою чергу входила до складу містобудівного обґрунтування. Нагадаємо, до прийняття Закону № 3038 містобудівні умови та обмеження надавалися на підставі містобудівного обґрунтування — порядок їх розроблення визначався в ДБН Б.1.1-4-2009 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження містобудівного обґрунтування», затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 13.07.2009 р. № 287 «Про затвердження державних будівельних норм» (втратив чинність на підставі наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.06.2011 р. № 68 «Про визнання наказу Мінрегіонбуду від 13.07.2009 № 287 таким, що втратив чинність»). Зокрема, ДБН Б.1.1-4-2009 чітко визначали, що мають містити основні техніко-економічні показники об'єкта містобудування. На сьогоднішній день такий документ відсутній.
У той же час, Мінрегіон у своєму листі зазначив, що ним підготовлено проект, яким передбачається, що замовником для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви будуть додаватися не містобудівний розрахунок, а основні заплановані техніко-економічні показники об'єкта будівництва, що проектується. Залишається лише чекати на прийняття відповідного нормативно-правового акта.
Яна Брусенцова
