О паевом участии в развитии инфраструктуры
Яна Брусенцова, юрист-аналитик ИД «Фактор»
Градостроительная «революция», произошедшая в нашем государстве не так давно, внесла свои коррективы в большинство проблем этой отрасли. Не осталась без внимания такая неотъемлемая составляющая некоторых строительных проектов, как паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта. Именно этот вопрос и предлагается осветить в сегодняшней статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038.
Закон № 1699 — Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III (утратил силу).
Закон № 800 — Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.
Закон № 1160 — Закон Украины «О принципах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности» от 11.09.2003 г. № 1160-IV.
Письмо — письмо Минрегиона «О паевом участии застройщиков в создании и развитии инфраструктуры населенных пунктов» от 22.07.2011 г. № 23-11/6294/0/6-11 // «Строительная бухгалтерия», 2012, № 3, с. 6.
Коротко об изменениях...
Напомним, что отныне вопросы паевого участия регламентированы ст. 40 Закона № 3038. До принятия Закона № 3038 нормы о паевом участии застройщиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта содержались в ст. 271 Закона № 1699. Следует отметить, что на первый взгляд коренных изменений не произошло, однако то, что изменилось, заслуживает внимания.
Во-первых . Статьей 271 Закона № 1699 раньше определялось, что заказчик, намеревающийся осуществить строительство объекта градостроительства в населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. При этом в ч. 4 этой статьи перечислялись случаи, когда заказчики не привлекаются к паевому участию. На сегодняшний день этот перечень остался почти неизменным, он был только дополнен еще двумя случаями. Так, отныне такую «льготу» в виде освобождения от уплаты паевых взносов получили заказчики, участвующие в строительстве:
| 1 | объектов любого назначения по заказу государственных органов либо органов местного самоуправления за счет средств государственного или местных бюджетов |
| 2 | зданий учебных заведений, заведений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения |
| 3 | зданий жилого фонда социального назначения и доступного жилья |
| 4 | индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках |
| 5 | объектов комплексной застройки территорий, осуществляемой по результатам инвестиционных конкурсов либо аукционов |
| 6 | объектов строительства при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры |
| 7 | объектов, сооружаемых вместо тех, которые повреждены или разрушены вследствие чрезвычайных ситуаций техногенного или природного характера |
| 8 | объектов, предусмотренных Государственной целевой программой подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу, за счет средств инвесторов |
Если с объектами, определенными в позиции первой приведенной таблицы, все понятно, то по второй позиции возникают вопросы. В частности, какие объекты относятся к социальной инфраструктуре? Следует отметить: анализ действующего законодательства показал, что оно не содержит определения этого понятия, а также не приводит перечень объектов, относящихся к социальной инфраструктуре. Тем не менее согласно устоявшейся уже годами практике к таким объектам принято относить объекты учреждений образования, здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и физкультурно-оздоровительные учреждения, учреждения культуры и искусства, учреждения жилищно-коммунального хозяйства. Как правило, перечень таких объектов определяется в решении органа местного самоуправления, которым утверждается порядок паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта (далее — Порядок) (к этому вопросу мы вернемся ниже).
В своем письме Минрегион выразил свою позицию по освобождению застройщиков от уплаты средств на развитие инфраструктуры. Он отметил, что такую норму следует применять в случае, если:
— заказчик строительства объекта основного назначения на выделенном ему под такое строительство земельном участке одновременно со строительством объекта сооружает объект социальной инфраструктуры, предназначенный для обслуживания жителей соответствующего микрорайона либо района (дошкольное либо учебное заведение, заведения медицинского или оздоровительного назначения, центры социальной реабилитации или социальной помощи, интернаты, дома престарелых, социальные аптеки, здания бытового обслуживания, общественного питания и т. п.);
— заказчик строительства соглашается построить объект социальной инфраструктуры добровольно по согласованию с органом местного самоуправления в рамках планового обеспечения соответствующей территории (микрорайона, района) необходимым элементом социальной инфраструктуры согласно соответствующей утвержденной градостроительной документации на местном уровне (генеральный план населенного пункта, план зонирования территории, детальный план территории).
Следует также обратить внимание на то, что нормами Закона № 3038 не установлены требования обязательной передачи таких объектов социальной инфраструктуры в коммунальную собственность населенного пункта. Поэтому, по мнению Минрегиона, органы местного самоуправления должны самостоятельно оговорить указанные вопросы в своих Порядках.
Законодатель довольно некорректно прописал норму по освобождению заказчика от паевого участия в случае строительства им на «этом земельном участке» объекта социальной сферы, что дает право использовать эту норму в своих интересах как застройщикам, так и органам местного самоуправления.
Во-вторых . Предлагаем сравнить еще одну норму.
| Ч. 3 ст. 271 Закона № 1699 | Ч. 3 ст. 40 Закона № 3038 |
| Паевое участие (взнос) заказчика в создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта заключается в отчислении заказчиком после приема объекта в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для обеспечения создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта | Паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до приема объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для создания и развития указанной инфраструктуры |
Следовательно, если раньше законодательством было предусмотрено, что заказчик должен перечислить средства после приема объекта в эксплуатацию, то в соответствии с новой нормой такое перечисление должно осуществляться до приема объекта в эксплуатацию.
Впрочем, можно успокоить потенциальных застройщиков — эта норма вступает в силу только с 01.01.2013 г. (п. 3 ч. 1 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038). То есть на сегодняшний день средства в местный бюджет перечисляются по правилам старой нормы Закона № 1699 — после приема объекта в эксплуатацию.
Кроме того, на сегодняшний день действующей остается норма, установленная ч. 5 ст. 3 Закона № 800 (также см. письмо). В соответствии с этой нормой субъекты хозяйственной деятельности, осуществляющие жилищное строительство (застройщики), имеют право на отсрочку уплаты паевых взносов. Обратите внимание: в категорию «льготников» зачислены только те застройщики, которые занимаются именно жилищным строительством.
Основанием для отсрочки таких платежей и отчислений является письменное заявление субъекта хозяйственной деятельности, осуществляющего такое строительство. Заявление должно содержать информацию о сумме и сроке отсрочки уплаты соответствующих платежей и отчислений.
Минрегион в своем письме также отметил, что положения указанной выше нормы могут быть учтены органами местного самоуправления при разработке ими соответствующих порядков привлечения средств паевого участия для урегулирования вопросов по отсрочке уплаты указанных средств.
В-третьих . Статья 40 Закона № 3038 также «сохранила» запрет органам местного самоуправления (кроме паевого участия в развитии инфраструктуры) требовать от заказчика:
— предоставления каких-либо услуг;
— осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа).
Ранее такие требования содержались в ст. 271 Закона № 1699.
Но в противовес предыдущей норме новая предусмотрела исключение из общего правила. Это единственное исключение содержится в ч. 5 ст. 30 Закона № 3038. Так, в этой норме определено: если техническими условиями предусматривается необходимость строительства заказчиком инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры вне пределов его земельного участка, такие инженерные сети и/или объекты передаются в коммунальную собственность. При этом размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта уменьшается на сумму их сметной стоимости.
Кроме того, Закон № 3038 возложил на органы местного самоуправления обязательства финансового характера (которые раньше не были определены). Так, если сметная стоимость строительства инженерных сетей и/или объектов инженерной инфраструктуры превышает размер паевого участия заказчика, орган местного самоуправления должен принять решение о возмещении заказчику разницы между осуществленными расходами и размером паевого участия заказчика.
В связи с изложенным выше Минрегион в своем письме органам местного самоуправления указал на необходимость при установлении ими соответствующих Порядков оговаривать в них вопросы о порядке такого возмещения, поскольку оно согласно ст. 30 Закона № 3038 осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
О размере паевого участия...
Итак, как и ранее, величина паевого участия определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления. Критериями определения величины паевого участия являются:
| 1 | установленный органом местного самоуправления размер паевого участия в развитии инфраструктуры |
| 2 | учет общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам |
При этом не учитываются расходы на:
— приобретение и выделение земельного участка;
— освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей;
— устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей и сооружений и транспортных коммуникаций.
Если же общая сметная стоимость строительства объекта не определена согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам, она определяется на основании установленных органом местного самоуправления нормативов для единицы созданной мощности. Такие нормативы устанавливаются решениями органов местного самоуправления, которые самостоятельно выбирают для себя порядок их расчета (определения). Анализ решений органов местного самоуправления показал, что нормативы для единицы созданной мощности некоторыми из них определяются:
— как средние из укрупненных показателей сметной стоимости соответствующего типа объектов, рассчитанных по ценовым показателям объектов-аналогов с применением уточняющего коэффициента в случае проведения реконструкции;
— на основании прогнозных среднегодовых показателей опосредованной стоимости сооружения объектов жилищного строительства по регионам Украины, утвержденных Минрегионстроем, или на основании экспертной оценки.
Установленный органом местного самоуправления для заказчика размер паевого участия не может превышать предельный размер паевого участия, составляющий:
| 10 % общей сметной стоимости строительства объекта | для нежилых зданий и сооружений |
| 4 % общей сметной стоимости строительства объекта | для жилых зданий |
Размер паевого участия должен быть определен в течение десяти рабочих дней со дня регистрации органом местного самоуправления обращения заказчика о заключении договора о паевом участии и приложенных к нему документов, подтверждающих стоимость строительства объекта, с технико-экономическими показателями.
От решения к договору...
Закон № 3038 , как ранее Закон № 1699, обязал органы местного самоуправления утверждать своими локальными решениями соответствующий Порядок. Такое решение утверждается исполнительным комитетом соответствующего местного совета. Действие Порядка будет иметь силу только на подотчетной соответствующему органу местного самоуправления территории.
То есть решение, о котором идет речь выше, по своим признакам является регуляторным актом, принятие которого требует соблюдения определенных условий, закрепленных в Законе № 1160. Одно из таких требований — это обнародование органом местного самоуправления такого решения.
Регуляторный акт — это:
— принятый уполномоченным регуляторным органом (к которому отнесены и органы местного самоуправления в том числе) нормативно-правовой акт, который или отдельные положения которого направлены на правовое регулирование хозяйственных отношений, а также административных отношений между регуляторными органами или другими органами государственной власти и субъектами хозяйствования;
— принятый уполномоченным регуляторным органом другой официальный письменный документ, который устанавливает, изменяет либо отменяет нормы права, применяется неоднократно и в отношении неопределенного круга лиц и который либо отдельные положения которого направлены на правовое регулирование хозяйственных отношений, а также административных отношений между регуляторными органами или другими органами государственной власти и субъектами хозяйствования, независимо от того, считается ли этот документ в соответствии с законом, регулирующим отношения в определенной сфере, нормативно-правовым актом.
Если же процедура принятия решения об утверждении Порядка, определенная в Законе № 1160, не будет соблюдена или если такое решение вообще будет отсутствовать, это дает заказчикам строительства определенные права.
Так, в частности, в письме Минрегиона указывается, что при отсутствии такого акта заказчики строительства будут иметь правовые основания для отказа от заключения договора о паевом участии, поскольку именно таким актом устанавливаются как порядок привлечения средств паевого участия и, соответственно, существенные условия договоров паевого участия, так и порядок расчета размера паевого участия, без которого органу местного самоуправления невозможно будет доказать корректность выполненного расчета величины паевого участия конкретного заказчика строительства, являющегося существенным условием такого договора.
Решение, о котором шла речь выше, имеет общий характер — это своего рода правила, которые должны соблюдаться всеми, кто намеревается начать строительство на территории определенного населенного пункта.
Таким решением, как правило, утверждаются:
| 1 | порядок паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта |
| 2 | типовой договор о привлечении заказчика к паевому участию |
| 3 | расчет величины паевого участия в развитии инфраструктуры (являющийся неотъемлемой частью договора) |
| 4 | график уплаты средств паевого участия в развитии инфраструктуры (если он не является составляющей договора). Такая форма может быть предусмотрена для тех заказчиков, которые не могут осуществить взнос единым платежом |
| 5 | порядок расчета паевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры в случае строительства объектов, общая сметная стоимость которых согласно государственным строительным нормам, стандартам и правилам не определена |
Также следует отметить, что ст. 40 Закона № 3038 установлены предельные размеры паевого участия, а следовательно, орган местного самоуправления может предусмотреть и «льготные» размеры для определенной категории объектов строительства. Так, в частности, в своем письме Минрегион по этому поводу указывает, что орган местного самоуправления в соответствии со своими самоуправляющимися полномочиями имеет право освободить заказчика строительства соответствующего объекта строительства от уплаты средств паевого участия сверх норм, установленных законом. Основанием для этого может служить значимость объекта строительства для социально-экономического развития подчиненной такому органу территории.
А значит, в порядке могут быть также определенные условия таких льгот.
Также следует учитывать, что на сегодняшний день (согласно нормам Закона № 3038) органы местного самоуправления и их исполнительные органы не принимают участия в приеме законченных строительством объектов в эксплуатацию. Поэтому в Порядке также могут быть обусловлены порядок заключения договоров о паевом участии и контроль за своевременностью их заключения.
Итак, уважаемые застройщики, чтобы узнать о размере паевого участия, условиях внесения средств и возможных льготах, вам придется «запросить» такое решение у соответствующего органа местного самоуправления. Если же его нет, то, как говорят: «Смотри выше» — имеете полное право не принимать паевого участия в развитии инфраструктуры.
О договоре по привлечению заказчика к паевому участию...
Выше речь шла о решении органа местного самоуправления, которым устанавливаются общие требования и правила для привлечения заказчиков к паевому участию. В то же время Минрегион в своем письме рекомендует органам местного самоуправления при решении вопроса о будущем строительстве конкретным лицом в соответствующем решении оговаривать обязательства такого заказчика по паевому участию. Это, в частности, может быть определено как в решении о предоставлении заказчику строительства градостроительных условий и ограничений, так и в решении о выделении земельного участка для застройки. В таком случае уже на первых этапах, предшествующих будущему строительству, застройщик будет знать, что он должен будет уплатить средства в местный бюджет.
Нормы абзаца первого ч. 9 ст. 40 Закона № 3038 устанавливают сроки, в течение которых заключается договор о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта, — не позднее чем через 15 рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика строительства о его заключении, но до приема объекта строительства в эксплуатацию.
В течение этого срока орган местного самоуправления должен подготовить:
| 1 | необходимый расчет величины паевого участия (как уже указывалось выше, размер паевого участия должен быть определен в течение десяти рабочих дней со дня регистрации обращения заказчика) |
| 2 | проект договора о паевом участии (который заказчик после ознакомления должен подписать с соблюдением требования по сроку, т. е. до приема объекта строительства в эксплуатацию) |
Существенными условиями договора, как и ранее, являются:
— размер паевого участия;
— срок (график) уплаты паевого участия;
— ответственность сторон.
Неотъемлемой частью договора, как уже отмечалось выше, является расчет величины паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
В этой статье мы рассмотрели основные вопросы привлечения застройщиков к паевому участию в развитии инфраструктуры населенного пункта. Следует отметить, что Закон № 3038 внес свои, хотя и незначительные, коррективы в процесс уплаты средств в местный бюджет. Но, как и ранее, только за органами местного самоуправления оставлено право окончательно определять порядок паевого участия заказчиков. Поэтому, если вы намереваетесь осуществить строительство на территории определенного населенного пункта, вам придется соблюдать условия Порядка, действующего именно на этой территории.
