Про пайову участь у розвитку інфраструктури
Яна Брусенцоваюрист-аналітик ВБ «Фактор»
Містобудівна «революція», яка відбулася у нашій державі не так давно, внесла свої корективи у більшість питань цієї галузі. Не залишилася осторонь така невід'ємна складова деяких будівельних проектів, як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту1. Саме це питання і пропонуємо розглянути у нашій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 3038 — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038.
Закон № 1699 — Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III (втратив чинність).
Закон № 800 — Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.
Закон № 1160 — Закон України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» від 11.09.2003 р. № 1160-IV.
Лист Мінрегіону — лист Мінрегіону «Про пайову участь забудовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів» від 22.07.2011 р. № 23-11/6294/0/6-11 (текст опубліковано в «ББ», 2012, № 3, с. 6).
1 Далі за текстом — пайова участь.
Стисло про зміни...
Нагадаємо, що відтепер питання пайової участі регламентовано у ст. 40 Закону № 3038. До прийняття Закону № 3038 норми щодо пайової участі забудовників у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту містилися в ст. 271 Закону № 1699. Слід зазначити, що на перший погляд, докорінних змін не відбулося, але, те що змінилося, заслуговує на увагу.
По-перше . Статтею 271 Закону № 1699 раніше визначалося, що замовник, який має намір здійснити будівництво об'єкта містобудування у населеному пункті, зобов'язаний узяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. При цьому ч. 4 цієї статті перелічувала випадки, коли замовники не залучаються до пайової участі. На сьогодні цей перелік залишився майже незмінним, його було лише доповнено ще двома випадками. Так, відтепер таку собі «пільгу» у вигляді звільнення від сплати пайових внесків отримали замовники, які будують:
| 1 | об'єкти будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів |
| 2 | будівлі навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення |
| 3 | будинки житлового фонду соціального призначення та доступного житла |
| 4 | індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, господарські споруди, розташовані на відповідних земельних ділянках |
| 5 | об'єкти комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів |
| 6 | об'єкти будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об'єктів соціальної інфраструктури |
| 7 | об'єкти, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру |
| 8 | об'єкти, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів |
Якщо з об'єктами, визначеними у позиції першій наведеної вище таблиці, все зрозуміло, то відносно другої позиції виникає запитання. Так, зокрема, які об'єкти належать до соціальної інфраструктури ? Слід зазначити, що аналіз чинного законодавства показав, що воно не містить визначення цього поняття, а також не наводить перелік об'єктів, які належать до соціальної інфраструктури. Однак, за складеною роками практикою, до таких об'єктів прийнято відносити об’єкти установ освіти, охорони здоров’я, соціального забезпечення, спортивні та фізкультурно-оздоровчі установи, установи культури і мистецтва, установи житлово-комунального господарства. Як правило, перелік таких об'єктів визначається у рішенні органу місцевого самоврядування, яким затверджується порядок пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (далі — Порядок) (до цього питання ми повернемося нижче).
У своєму листі Мінрегіон висловив свою позицію щодо звільнення забудовників від сплати коштів на розвиток інфраструктури. Він зазначив, що таку норму слід застосовувати у випадку, коли:
замовник будівництва об’єкта основного призначення на виділеній йому під таке будівництво земельній ділянці одночасно з будівництвом об’єкта споруджує на цій земельній ділянці об’єкт соціальної інфраструктури, який призначений для обслуговування мешканців відповідного мікрорайону чи району (дошкільний чи навчальний заклад, заклади медичного чи оздоровчого призначення, центри соціальної реабілітації чи соціальної допомоги, інтернати, будинки пристарілих, соціальні аптеки, будівлі побутового обслуговування, громадського харчування тощо)
і цей об’єкт соціальної інфраструктури замовник будівництва погоджується збудувати добровільно за погодженням із органом місцевого самоврядування в межах планового забезпечення відповідної території (мікрорайону, району) необхідним елементом соціальної інфраструктури згідно з відповідною затвердженою містобудівною документацією на місцевому рівні (генеральний план населеного пункту, план зонування території, детальний план території).
Слід також звернути увагу на те, що нормами Закону № 3038 не встановлено вимоги обов’язкового передання таких об’єктів соціальної інфраструктури до комунальної власності населеного пункту. Тому, на думку Мінрегіону, органи місцевого самоврядування мають самостійно обумовити зазначені питання в своїх Порядках.
Законодавець досить некоректно прописав норму щодо звільнення замовника від пайової участі у разі будівництва ним на «цій земельній ділянці» об’єкта соціальної сфери — це дає право використовувати цю норму в своїх інтересах як забудовникам, так і органам місцевого самоврядування.
По-друге . Пропонуємо порівняти ще одну норму.
| ч. 3 ст. 271 Закону № 1699 | ч. 3 ст. 40 Закону № 3038 |
| Пайова участь (внесок) замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту полягає у відрахуванні замовником після прийняття об'єкта в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для забезпечення створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту | Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури |
Отже, якщо раніше, законодавством було передбачено, що замовник має перерахувати кошти після прийняття об'єкта в експлуатацію, то відповідно до нової норми таке перерахування повинно здійснюватися до прийняття об'єкта в експлуатацію.
Але можна заспокоїти потенційних забудовників — ця норма набирає чинності лише з 01.01.2013 р. (п. 3 ч. 1 розділу V «Прикінцеві положення» Закону № 3038). Тобто на сьогодні кошти до місцевого бюджету перераховуються за правилами старої норми Закону № 1699 — після прийняття об'єкта в експлуатацію.
Крім того, на сьогодні чинною залишається норма, установлена ч. 5 ст. 3 Закону № 800 (також див. лист Мінрегіону). Відповідно до цієї норми суб'єкти господарської діяльності, що здійснюють житлове будівництво (забудовники), мають право на відстрочення сплати пайових внесків. Зверніть увагу: у категорії «пільговиків» зараховано лише тих забудовників, які «зводять» саме житлове будівництво .
Підставою для відстрочення таких платежів та відрахувань є письмова заява суб'єкта господарської діяльності, що здійснює таке будівництво. Заява має містити інформацію про суму та термін відстрочення сплати відповідних платежів та відрахувань.
Мінрегіон у своєму листі також зазначив, що положення вказаної вище норми можуть бути враховані органами місцевого самоврядування під час розроблення ними відповідних порядків залучення коштів пайової участі для врегулювання питань щодо відстрочення сплати зазначених коштів.
По-третє . Стаття 40 Закону № 3038 також зберегла заборону органам місцевого самоврядування (крім пайової участі у розвитку інфраструктури) вимагати від замовника:
— будівництва надання будь-яких послуг;
— здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу).
Раніше така вимога містилися в ст. 271 Закону № 1699.
Але на противагу від попередньої норми, нова передбачила виняток із загального правила. Такий єдиний виняток міститься в ч. 5 ст. 30 Закону № 3038. Так, ця норма визначає, якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником інженерних мереж або об'єктів інженерної інфраструктури поза межами його земельної ділянки, такі інженерні мережі та/або об'єкти передаються у комунальну власність. При цьому розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості.
Крім того, Закон № 3038 поклав на органи місцевого самоврядування зобов'язання фінансового характеру (що раніше не було визначено). Так, якщо кошторисна вартість будівництва інженерних мереж та/або об'єктів інженерної інфраструктури перевищує розмір пайової участі замовника, орган місцевого самоврядування має прийняти рішення про відшкодування замовнику різниці між здійсненими витратами та розміром пайової участі замовника.
У зв’язку з вищезазначеним Мінрегіон у своєму листі органам місцевого самоврядування вказував на необхідність під час установлення ними відповідних Порядків обумовлювати у них питання щодо порядку такого відшкодування, оскільки воно згідно зі ст. 30 Закону № 3038 здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування.
Про розмір пайової участі...
Отже, як і раніше, величина пайової участі визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування. Критеріями визначення величини пайової участі є:
| 1 | установлений органом місцевого самоврядування розмір пайової участі у розвитку інфраструктури |
| 2 | урахування загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами |
При цьому не враховуються витрати на:
— придбання та виділення земельної ділянки;
— звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж;
— влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
Якщо ж загальна кошторисна вартість будівництва об'єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на підставі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності. Такі нормативи встановлюються рішеннями органів місцевого самоврядування, які самостійно обирають для себе порядок їх обрахунку (визначення). Аналіз рішень органів місцевого самоврядування показав, що нормативи для одиниці створеної потужності деякими з них визначаються:
— як середні з укрупнених показників кошторисної вартості відповідного типу об’єктів, розрахованих за ціновими показниками об’єктів-аналогів із застосуванням уточнюючого коефіцієнта у разі проведення реконструкції;
— на підставі прогнозних середньорічних показників опосередкованої вартості спорудження об’єктів житлового будівництва в регіонах України, затверджених Мінрегіонбудом або на підставі експертної оцінки.
Установлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі не може перевищувати граничний розмір пайової участі, який становить:
| 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта | для нежитлових будівель та споруд |
| 4 % загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта | для житлових будинків |
Розмір пайової участі має бути визначений протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об'єкта, з техніко-економічними показниками.
Від рішення до договору...
Закон № 3038, як і раніше Закон № 1699, зобов'язав органи місцевого самоврядування затверджувати своїми локальними рішеннями відповідний Порядок. Таке рішення затверджується виконавчим комітетом відповідної місцевої ради. Дія Порядку буде мати силу лише на підзвітній відповідному органу місцевого самоврядування території.
Тобто рішення, про яке йдеться вище, за своїми ознаками є регуляторним актом, прийняття якого вимагає дотримання певних вимог, які закріплені в Законі № 1160. Одна із таких вимог — це оприлюднення органом місцевого самоврядування такого рішення.
Регуляторний акт — це:
— прийнятий уповноваженим регуляторним органом (до яких віднесено і органи місцевого самоврядування в тому числі) нормативно-правовий акт, який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб'єктами господарювання;
— прийнятий уповноваженим регуляторним органом інший офіційний письмовий документ, який установлює, змінює чи скасовує норми права, застосовується неодноразово та щодо невизначеного кола осіб і який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб'єктами господарювання, незалежно від того, чи вважається цей документ відповідно до закону, що регулює відносини у певній сфері, нормативно-правовим актом.
Якщо ж процедура прийняття рішення про затвердження Порядку, визначена у Законі № 1160, не буде дотримана або якщо таке рішення буде взагалі відсутнє, це дає замовникам будівництва певні права.
Так, зокрема, у листі Мінрегіону зазначається, що у разі відсутності такого акта замовники будівництва матимуть правові підстави для відмови від укладення договору про пайову участь. Оскільки саме таким актом установлюються як порядок залучення коштів пайової участі і, відповідно, істотні умови договорів пайової участі, так і порядок розрахунку розміру пайової участі, без якого неможливо буде органу місцевого самоврядування довести коректність зробленого розрахунку величини пайової участі конкретного замовника будівництва, що є істотною умовою такого договору.
Рішення, про яке йшлося вище, має загальний характер — це свого роду правила, яких мають дотримуватися всі, хто має наміри розпочати будівництво на території певного населеного пункту.
Таким рішенням, як правило, затверджуються:
| 1 | порядок пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту |
| 2 | типовий договір про залучення замовника до пайової участі |
| 3 | розрахунок величини пайової участі в розвитку інфраструктури (який є невід’ємною частиною договору) |
| 4 | графік оплати коштів пайової участі у розвитку інфраструктури (якщо він не є складовою договору). Така форма може бути передбачена для тих замовників, які не можуть здійснити внесок єдиним платежем |
| 5 | порядок розрахунку пайової участі замовників у розвитку інфраструктури у разі будівництва об’єктів, загальна кошторисна вартість яких згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами не визначена |
Слід також зазначити, що ст. 40 Закону № 3038 установлено граничні розміри пайової участі, а отже, орган місцевого самоврядування може передбачити й «пільгові» розміри для певної категорії об’єктів будівництва. Так, зокрема, у своєму листі Мінрегіон з цього приводу зазначає, що орган місцевого самоврядування відповідно до своїх самоврядних повноважень має право звільнити замовника будівництва відповідного об’єкта будівництва від сплати коштів пайової участі понад ті норми, які встановлені законом. Підставою для цього може слугувати значимість об’єкта будівництва для соціально-економічного розвитку підпорядкованої такому органу території.
А отже, у Порядку можуть бути також визначені умови таких пільг.
Також, слід ураховувати, що на сьогодні (згідно з нормами Закону № 3038) органи місцевого самоврядування та їх виконавчі органи не беруть участі в прийнятті закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію. Тому в Порядку можуть також бути обумовлені порядок укладення договорів про пайову участь та контролю за своєчасністю їх укладення.
Отже, шановні забудовники, щоб дізнатися про розмір пайової участі, умови внесення коштів та можливі пільги, вам доведеться запросити таке рішення у відповідного органу місцевого самоврядування. Якщо ж його немає, то як кажуть: «Дивись вище» — маєте повне право не брати пайової участі у розвитку інфраструктури.
Про договір про залучення замовника до пайової участі...
Вище йшлося про рішення органу місцевого самоврядування, яким встановлюються загальні вимоги та правила для залучення замовників до пайової участі. У той же час, Мінрегіон у своєму листі рекомендує органам місцевого самоврядування при вирішенні питання щодо майбутнього будівництва конкретною особою, у відповідному рішенні обумовлювати питання відносно зобов’язань такого замовника щодо пайової участі. Це, зокрема, може бути визначено, як у рішенні щодо надання замовнику будівництва містобудівних умов та обмежень, так і в рішенні про виділення земельної ділянки для забудови. У такому разі, уже на перших етапах, які передують майбутньому будівництву, забудовник буде знати, що він повинен буде сплатити кошти до місцевого бюджету.
Норми абз. 1 ч. 9 ст. 40 Закону № 3038 установлюють строки, протягом яких укладається договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту — не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника будівництва щодо його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
Протягом цього строку орган місцевого самоврядування має підготувати:
| 1 | необхідний розрахунок величини пайової участі (як уже зазначалося вище розмір пайової участі має бути визначений протягом десяти робочих днів з дня реєстрації звернення замовника) |
| 2 | проект договору про пайову участь (який замовник після ознайомлення має підписати з дотриманням вимоги щодо строку, тобто до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію) |
Істотними умовами договору, як і раніше, є:
— розмір пайової участі;
— строк (графік) сплати пайової участі;
— відповідальність сторін.
Невід'ємною частиною договору, про що вже зазначалося вище, є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
У цій статті ми розглянули основні питання залучення забудовників до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Слід зазначити, що Закон № 3038 уніс свої, хоч і незначні, корективи у процес сплати коштів у місцевий бюджет. Але, як і раніше, лише за органами місцевого самоврядування залишено право остаточно визначати порядок пайової участі замовників. Тому, якщо ви маєте намір здійснити будівництво на території певного населеного пункту, вам доведеться дотримуватися умов Порядку, який діє саме на цій території.
