Является ли перепланировка строительством?
Владислава Лежнина, юрист (г. Харьков, e-mail: firm_law@ukr.net)
С начала этого года в редакцию стали поступать письма от наших читателей по поводу того, относятся ли такие работы, как перепланировки, к строительству. Казалось бы, вопрос простой, к тому же ГАСИ неоднократно озвучивала свои рассуждения на эту тему, да и мы тоже на страницах нашего издания рассматривали этот вопрос (см. «Строительная бухгалтерия», 2012, № 1, с. 27 — 33).
Однако наличие таких вопросов у строителей указывает на необходимость более подробного обсуждения этого вопроса. Мы же со своей стороны считаем, что перепланировка — это вид строительных работ (строительство).
Поскольку в этом материале отражена авторская точка зрения специалиста в сфере юриспруденции, приглашаем вас ознакомиться с ним.
Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ЖК — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
Порядок выполнения строительных работ — Порядок выполнения строительных работ, утвержденный постановлением КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466.
Правила содержания домов — Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76.
ДБН А.2.2-3-2004 — Государственные строительные нормы Украины А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 20.01.2004 г. № 8.
ДБН В.3.2-2-2009 — Государственные строительные нормы Украины В.3.2-2-2009 «Реконструкция, ремонт, реставрация объектов строительства. Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», утвержденные приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 22.07.2009 г. № 295.
Порядок перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове — Порядок перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове, утвержденный решением 5-й сессии Харьковского городского совета 6-го созыва «Об утверждении Порядка перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове» от 23.02.2011 г. № 162/11.
Письмо № 40-16-513 — письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции «О переоборудовании и перепланировке квартир» от 17.06.2011 г. № 40-16-513.
Письмо № 40-17-3019 — письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины «О земле под многоэтажками» от 29.09.2011 г. № 40-17-3019.
В своих письмах Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (далее — ГАСИ) выразила позицию, что перепланировка не является строительством :
— «работы по перепланировке не отнесены к строительству» (письмо № 40-17-3019);
— «перепланировка квартир в многоквартирных жилых домах, комнат в общежитии, объектов общественного назначения, а также зданий учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний не относится к строительным работам» (письмо № 40-16-513).
Однако редакция газеты «Строительная бухгалтерия» не стала бы так категорически высказываться по этому поводу, поскольку нормативно-правовые документы нашего государства, действующие на сегодняшний день, говорят о том, что перепланировка является видом строительных работ (строительства). Аргументы на этот счет приведены ниже.
Аргумент № 1 — правила содержания домов
В соответствии с преамбулой Правил содержания домов к элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.
Реконструкция жилого дома — комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстраивания, встраивания, пристраивания с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями (преамбула Правил содержания домов).
Как следует из этих определений, перепланировка является способом осуществления реконструкции.
Строительство — новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт (ч. 3 ст. 10 Закона № 3038).
Строительство — новое строительство и реконструкция зданий и сооружений гражданского назначения и новое строительство, реконструкция и техническое переощение объектов производственного назначения (преамбула ДБН А.2.2-3-2004).
В соответствии с п. 1 Порядка выполнения строительных работ строительные работы — работы по новому строительству, реконструкции , реставрации, капитальному ремонту.
То есть понятия «строительные работы» и «строительство» в украинском законодательстве тождественны.
Строительство включает в себя реконструкцию, которая, в свою очередь, включает перепланировку, а следовательно, перепланировка является строительством.
Аргумент № 2 — государственные строительные нормы Украины
Согласно разделу 3 ДБН В.3.2-2-2009 реконструкция жилого дома — перестройка жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т. п. в связи с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей (Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» от 22.12.2006 г. № 525-V).
Реконструкция — перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры) (приложение Б к ДБН А.2.2-3-2004).
Реконструкция жилых домов может осуществляться :
— с сохранением существующего количества и типов квартир на этажах. При этом возможно увеличение площади кухонь и жилых комнат за счет внутренних перепланировок и пристроек в виде эркеров;
— с увеличением общей площади домов за счет использования чердачных объемов, надстройки мансард, одного или нескольких этажей, разных пристроек;
— с межквартирной трансформацией за счет объединения квартир, расположенных как на одном этаже, так и на смежных этажах (по горизонтали и вертикали);
— с изменением количества и размеров площадей квартир на этажах в результате частичной перепланировки смежных квартир и разных пристроек (п. 8.3 ДБН В.3.2-2-2009).
Согласно п. 9.9 ДБН В.3.2-2-2009 при проектировании реконструкции и капитального ремонта жилых домов следует в расчетной схеме учитывать изменения в их конструктивной системе, произошедшие в процессе их эксплуатации (перепланировка квартир, устройство новых проемов, надстроек, пристроек и т. п.).
Таким образом, перепланировка в соответствии с ДБН В.3.2-2-2009 является видом реконструкции, а следовательно, и видом строительства.
Аргумент № 3 — локальные (то есть действующие в определенной местности) нормативно-правовые акты
В соответствии с п. 1.3 Порядка перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове к перепланировке относятся ремонтно-строительные работы, осуществляемые по соответствующим проектам с изменением физических параметров этих помещений, сносом или переносом внутренних легких некапитальных перегородок, устройством новых элементов и деталей, проемов без вмешательства в наружные стены, междуэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого дома с целью повышения благоустройства и улучшения условий проживания без ограничения интересов других граждан, проживающих в этом доме или помещении.
Из этого определения перепланировки четко следует, что это именно строительные работы.
Аргумент № 4 — от противного
Если следовать логике ГАСИ и допустить, что перепланировка не является строительными работами, то возникает вопрос: к какому виду работ относится перепланировка? Ответа на этот вопрос ГАСИ не дает и не может дать, поскольку перепланировка может относиться и относится только к строительным работам!
Вывод
Вообще-то, вопрос о том, относится ли перепланировка к строительным работам, у людей возникает неспроста. Ведь это автоматически порождает вопрос о необходимости получения разрешения на выполнение строительных работ при осуществлении перепланировки.
Собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования как единое целое, при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома (ч. 2 ст. 383 ГК).
Переоборудование и перепланировка жилого дома и жилого помещения осуществляются с целью повышения их благоустройства и преобразования коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью. Переоборудование и перепланировка жилого помещения допускаются с согласия нанимателя, членов семьи, проживающих вместе с ним, и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (ч. 1 ст. 100 ЖК).
В соответствии со ст. 152 ЖК перепланировки жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Порядок выполнения строительных работ предусматривает необходимость уведомления о начале строительных работ инспекции ГАСИ в случае строительства на основании строительного паспорта или получения разрешения на начало строительных работ.
Нормы ЖК имеют силу закона, а нормы Порядка выполнения строительных работ — подзаконного нормативно-правового акта. Таким образом, применяются нормы, имеющие высшую юридическую силу, — ст. 152 ЖК.
Поэтому, хотя перепланировка жилых домов и является видом строительства, однако для его осуществления не нужно получать разрешение на выполнение строительных работ или уведомлять инспекцию ГАСИ, а требуется получить разрешение исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета.
