Чи є перепланування будівництвом?
Владислава Лежніна, юрист (м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
З початку цього року до редакції стали надходити листи від наших читачів стосовно того, чи відносяться такі роботи, як перепланування, до будівництва чи ні? Здавалося б, питання просте, до того ж ДАБІ неодноразово висловлювала свої міркування щодо цього та й ми теж на сторінках газети «ББ» розглядали це питання (див. «Будівельна бухгалтерія», 2012, № 1, с. 27 — 33).
Проте наявніть таких запитань у будівників вказує на необхідність більш детального розтлумачення цього питання. Ми ж, зі свого боку, вважаємо, що перепланування — це вид будівельних робіт (будівництво).
Тож у цьому матеріалі висвітлено авторську точку зору фахівця зі сфери юриспруденції, тому, будь ласка, запрошуємо вас ознайомитися з ним.
Закон № 3038 — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЖК — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.
Порядок виконання будівельних робіт — Порядок виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 р. № 466.
Правила утримання будинків — Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76.
ДБН А.2.2-3-2004 — Державні будівельні норми України А.2.2-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва», затверджені наказом Держбуду України від 20.01.2004 р. № 8.
ДБН В.3.2-2-2009 — Державні будівельні норми України В.3.2-2-2009 «Реконструкція, ремонт, реставрація об'єктів будівництва. Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22.07.2009 р. № 295.
Порядок перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові — Порядок перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові, затверджений рішенням 5 сесії Харківської міської ради 6 скликання «Про затвердження Порядку перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові» від 23.02.2011 р. № 162/11.
Лист № 40-16-513 — лист Державної архітектурно-будівельної інспекції «Щодо переобладнання та перепланування квартир» від 17.06.2011 р. № 40-16-513.
Лист № 40-17-3019 — лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України «Про землю під багатоповерхівками» від 29.09.2011 р. № 40-17-3019.
У своїх листах Державна архітектурно-будівельна інспекція України (далі — ДАБІ) висловила позицію, що перепланування не є будівництвом :
— «роботи з перепланування не віднесені до будівництва» (лист № 40-17-3019);
— «перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках, кімнат у гуртожитку, об'єктів громадського призначення, а також будівель установ для попереднього ув'язнення та виконання покарань не належить до будівельних робіт» (лист № 40-16-513).
Проте редакція газети «ББ» не була б надто категоричною щодо цього, тому що нормативно-правові документи нашої держави, які є дійсними на сьогоднішній день, говорять про те, що перепланування є видом будівельних робіт (будівництва). Аргументи на користь цього наведені нижче.
Аргумент № 1 — Правила утримання будинків
Відповідно до преамбули Правил утримання будинків, до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Реконструкція жилого будинку — комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог (преамбула Правил утримання будинків).
Як випливає із цих визначень, перепланування є способом здійснення реконструкції.
Будівництво — нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт (ч. 3 ст. 10 Закону № 3038).
Будівництво — нове будівництво і реконструкція будинків і споруд (далі — об'єктів) цивільного призначення та нове будівництво, реконструкція і технічне переоснащення об'єктів виробничого призначення (преамбула ДБН А.2.2-3-2004).
Відповідно до п. 1 Порядку виконання будівельних робіт, будівельні роботи — роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.
Тобто поняття «будівельні роботи» та «будівництво» тотожні в українському законодавстві.
Будівництво включає в себе реконструкцію, яка, в свою чергу, включає перепланування. Отже, перепланування є будівництвом.
Аргумент № 2 — державні будівельні норми України
Відповідно до розділу 3 ДБН В.3.2-2-2009 реконструкція житлового будинку — перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної та житлової площі тощо у зв'язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 р. № 525-V).
Реконструкція — перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виробляється, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри) (додаток Б до ДБН А.2.2-3-2004).
Реконструкція житлових будинків може здійснюватися :
— зі збереженням існуючої кількості та типів квартир на поверхах. При цьому можливе збільшення площі кухонь і житлових кімнат за рахунок внутрішніх перепланувань і прибудов у вигляді еркерів;
— зі збільшенням загальної площі будинків за рахунок використання горищних об'ємів, надбудови мансард, одного або декількох поверхів, різних прибудов;
— із міжквартирною трансформацією за рахунок об'єднання квартир, розташованих як на одному поверсі, так і на суміжних поверхах (по горизонталі та вертикалі);
— зі зміною кількості та розмірів площ квартир на поверхах у результаті часткового перепланування суміжних квартир і різних прибудов (п. 8.3 ДБН В.3.2-2-2009).
Згідно з п. 9.9 ДБН В.3.2-2-2009 при проектуванні, реконструкції і капітальному ремонті житлових будинків слід у розрахунковій схемі враховувати зміни в їх конструктивній системі, що сталися в процесі їх експлуатації (перепланування квартир, улаштування нових прорізів, надбудов, прибудов тощо).
Таким чином, перепланування відповідно до ДБН В.3.2-2-2009 є видом реконструкції. Тому перепланування є видом будівництва.
Аргумент № 3 — локальні (тобто ті, що діють у певній місцевості) нормативно-правові акти
Відповідно до п. 1.3 Порядку перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові, до перепланування відносяться ремонтно-будівельні роботи, що провадяться за відповідними проектами із зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, улаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції жилого будинку з метою підвищення благоустрою та поліпшення умов проживання без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку або приміщенні.
Із цього визначення перепланування випливає, що це є саме будівельні роботи.
Аргумент № 4 — від зворотного
Якщо йти за логікою ДАБІ та допустити, що перепланування не є будівельними роботами. Тоді виникає запитання, до якого виду робіт відноситься перепланування? Відповіді на це запитання ДАБІ не дає та не може дати. Оскільки перепланування може відноситися та відноситься лише до будівельних робіт!
Висновок
Узагалі-то питання стосовно того, чи відноситься перепланування до будівельних робіт, у людей виникає неспроста. Адже це автоматично створює питання щодо необхідності отримання дозволу на виконання будівельних робіт під час здійснення перепланування.
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдине ціле, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 ЦК).
Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Відповідно до ст. 152 ЖК перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів.
Порядок виконання будівельних робіт передбачає необхідність подання повідомлення про початок будівельних робіт інспекції ДАБІ у разі будівництва на підставі будівельного паспорта або отримання дозволу на початок будівельних робіт.
Норми ЖК мають силу закону, а норми Порядку виконання будівельних робіт — підзаконного нормативно-правового акта. Таким чином, застосовуються норми, що мають вищу юридичну силу, — ст. 152 ЖК.
Тому, хоча перепланування жилих будинків і є видом будівництва, однак для його здійснення не потрібно отримувати дозвіл на виконання будівельних робіт чи подавати повідомлення до інспекції ДАБІ, а потрібно отримати дозвіл виконавчого комітету сільської, селищної, міської рад.
