Оценка недвижимости и объектов незавершенного строительства
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, оценщик, директор агентства недвижимости ХИАН,
Оксана Петренко, адвокат,
Денис Кобзан, консультант
Осенью прошлого года вступил в силу Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются. Вследствие этого был изменен механизм такой оценки, в частности, изменения коснулись продавцов недвижимости, нотариусов и самих оценщиков…
Кто, когда и в каких случаях осуществляет оценку сегодня? Ответы на эти вопросы изложены в данной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Налоговый кодекс — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
Закон об оценке имущества — Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.06.2001 г. № 2658-III.
Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества» — Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением КМУ от 28.10.2004 г. № 1442.
Национальный стандарт № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав» — Национальный стандарт № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением КМУ от 10.09.2003 г. № 1440.
Временный порядок определения оценки недвижимости — Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства, утвержденный постановлением КМУ от 26.10.2011 г. № 1103.
Приказ № 1895 — приказ Фонда государственного имущества Украины «Об утверждении форм предоставления информации об объектах недвижимости (кроме земельных участков), оценочная стоимость которых подлежала определению» от 26.12.2011 г. № 1895.
Экспресс-анализ — разъяснение Министерства юстиции Украины «Экспресс-анализ применения норм Временного порядка определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства в нотариальной практике» от 07.12.2011 г. № 13.1-32/655.
Письмо № 237/І/17-0714 — письмо ГНАУ «Об оценочной стоимости продаваемого (обмениваемого) недвижимого имущества» от 14.01.2011 г. № 237/І/17-0714.
Нормы Налогового кодекса
Механизм определения оценочной стоимости недвижимости закреплен во Временном порядке определения оценки недвижимости. Данный документ был утвержден постановлением КМУ от 26.10.2011 г. № 1103 и вступил в силу с 01.11.2011 г.
Как видим, с момента принятия Налогового кодекса прошло больше года, а принятие нормативно-правовых документов во исполнение его норм осуществляется по сегодняшний день... То же самое происходит и с оценкой недвижимости, применяемой при исчислении дохода от продажи (обмена) такой недвижимости. Насколько такая «попытка» привести в соответствие документы и законы, связанные с оценочной деятельностью и налогообложением, оправдала себя? Давайте последовательно во всем разберемся.
В п. 172.3 Налогового кодекса указано, что доход от продажи объекта недвижимости определятся исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону. При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества (п. 172.4 Налогового кодекса).
Оценочная стоимость — это стоимость, определяемая по установленным алгоритмам и составу исходных данных . Такое определение дано в Национальном стандарте № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав». Временный порядок оценки недвижимости имеет прямое отношение не только к нотариусам, но и к профессиональным оценщикам, и порождает ряд весьма существенных вопросов как у тех, так и у других.
Оценочная стоимость рассчитывается профессиональными оценщиками и оформляется в виде Отчета о независимой оценке имущества. Составление этого отчета, который теперь субъектам хозяйствования придется подавать нотариусам при проведении сделок с недвижимостью, будет осуществляться согласно определенным требованиям. Сами требования к отчету об оценке недвижимости и выводы о стоимости имущества четко определены в ст. 56, 57 Национального стандарта № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав».
Как было раньше…
В Законе об оценке имущества определены права и обязанности субъектов оценочной деятельности.
Ранее — до 1 ноября 2011 года — регистрируя операцию купли-продажи недвижимости (или ее мены), нотариусы применяли оценочную стоимость, указанную в документе из БТИ «Выписка из реестра недвижимого имущества». Кстати, сейчас при отчуждении конкретного объекта недвижимости этот документ по-прежнему выдается в БТИ.
Налоговая администрация по этому поводу давала подробные разъяснения в письме от 14.01.2011 г. № 237/І/17-0714.
Письмо ГНАУ от 14.01.2011 г. № 237/І/17-0714
<...>
Статьей 172 Кодекса определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества. Согласно п. 172.4 ст. 172 Кодекса при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документы об уплате в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально предоставляет в орган государственной налоговой службы по местонахождению государственной нотариальной конторы или рабочему месту частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога, в порядке, установленном этим разделом для налогового расчета.
До определения органа, уполномоченного осуществлять такую оценку, при начислении налога следует исходить из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже стоимости такого имущества, содержащейся в справках, выдаваемых бюро технической инвентаризации. Оценка основывается на принципах национальных стандартов оценки имущества и в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов по оценке имущества.
Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов осуществляет управление в сфере оценки земель и земельных участков (статья 289 Кодекса).
<...>
Таким образом, рынок недвижимости работал, как отлаженный механизм. Нотариусы при оформлении операций с недвижимым имуществом контролировали уплату налогов исходя из стоимости, указанной в документе БТИ («Выписка из реестра недвижимого имущества»), но не ниже стоимости, размер по которой рассчитало БТИ.
С 1 ноября 2011 года порядок изменился…
Как это работает сейчас
Известно, что обе стороны сделки купли-продажи — как покупатель, так и продавец, заинтересованы в снижении стоимости продаваемой недвижимости до минимума, чтобы уменьшить размер налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), уплачиваемый в пользу государства при отчуждении недвижимости по п. 172.2 Налогового кодекса.
Ранее для этой цели в договоре купли-продажи (мены) стороны приводили стоимость недвижимого имущества, равной стоимости, указанной в выписке из реестра прав собственности, которую пока что выдает БТИ. И хотя стоимость, указанная в этом документе, нигде не используется, этот документ необходим нотариусу для оформления сделки с недвижимым имуществом. В документе указываются все технические характеристики недвижимости, юридические права на недвижимость и данные инвентаризационного учета. «Выписка из реестра недвижимого имущества» необходима нотариусу для контроля и проверки объекта недвижимости, и указанные в ней данные должны совпадать с данными из остального пакета документов, необходимого для оформления недвижимости.
С 1 ноября 2011 года так делать уже нельзя. Теперь продать объект недвижимости по цене, указанной в «Выписке из реестра недвижимого имущества», не получится, поскольку согласно новому порядку минимальная цена на недвижимость, указанная в договоре , теперь определяется независимым оценщиком, а не работниками БТИ. Это во-первых. А во-вторых, сумма оценочной стоимости на такую недвижимость должна соответствовать рыночной стоимости объекта недвижимости, а не остаточной стоимости, указанной в справке БТИ (п. 10 Временного порядка оценки недвижимости).
Теперь при посещении нотариуса, кроме стандартного пакета документов, продавцу необходимо будет предоставить нотариусу также отчет об оценке объекта недвижимости.
Это приведет к увеличению :
а) расходов на оформление сделки. В среднем сумма затрат продавца возрастет на 300 — 600 грн., при этом сроки подготовки отчета составляют приблизительно 1 — 2 суток;
б) суммы НДФЛ, исчисляемой в размере 5 % от оценочной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости (продаваемого или обмениваемого).
Напомним, что продавец не уплачивает НДФЛ , если одновременно соблюдены следующие условия (п. 172.1 Налогового кодекса):
— он продает в течение года только один объект недвижимости
и владеет продаваемой недвижимостью 3 года и более.
Если в течение налогового года плательщик совершил более одной продажи недвижимости, каждая сделка, начиная со второй, облагается НДФЛ по ставке 5 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Причем такой же налог будет взиматься и при обмене недвижимости, и при продаже объектов незавершенного строительства.
Обратите внимание! Вы можете продавать жилой дом и приватизированный земельный участок и при этом заключать два нотариальных договора купли-продажи. В этом случае со второго объекта придется заплатить НДФЛ. Поэтому вторым оформляйте то, что подешевле. (Подробно на эту тему см. статью «Операции с недвижимостью // «Строительная бухгалтерия», 2012, № 2, с. 28.)
Сфера распространения нового порядка
Временный порядок определения оценки недвижимости , вступивший в силу с 1 ноября 2011 года, устанавливает механизм определения оценочной стоимости объектов недвижимости:
собственно недвижимости
и объектов незавершенного строительства.
Цель такой оценки — определение оценочной стоимости для исчисления дохода от продажи (обмена) объекта недвижимости и прочего дохода плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости.
Обращаем внимание, что в данном случае речь идет именно о продаже или обмене объектов.
Что касается наследования и дарения объектов недвижимости, то их оценка не подпадает под действие Временного порядка определения оценки недвижимости. В этом случае выполнять оценку нет необходимости. Налогообложение будет производиться из суммы, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости БТИ.
Теперь что касается объектов недвижимости...
Действие Временного порядка определения оценки недвижимости распространяется на следующие объекты недвижимости:
— земельные улучшения (объекты малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и усадебного типа, а также их части, объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части, объекты нежилого фонда, а также их части, объекты незавершенного строительства) ;
— земельные участки.
Таким образом, оценка недвижимости согласно новому порядку распространяется на все продаваемые (обмениваемые) объекты недвижимости и земельные участки, кроме передаваемых по наследству или подаренных.
Оценщики
Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости имеют право осуществлять специалисты, так называемые оценщики, имеющие на это соответствующее разрешение. Они должны быть зарегистрированы в установленном законодательством порядке, иметь сертификат субъекта оценочной деятельности и справку о праве осуществления оценочной деятельности по определению оценочной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.
К субъектам оценочной деятельности относятся:
физические лица — субъекты предпринимательской деятельности ,
а также юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик.
Как было указано выше, субъекты оценочной деятельности должны иметь соответствующий документ из Государственного реестра субъектов оценочной деятельности о праве осуществления оценочной деятельности по определению оценочной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Об этом указано в приказе от 26.12.2011 г. № 1895. Для этого им нужно подать в Фонд государственного имущества Украины (далее— ФГИУ) письменное уведомление по установленной форме о намерениях осуществлять деятельность по оценке объектов недвижимости для целей налогообложения. После рассмотрения данного запроса ФГИУ выдает справку из Государственного реестра субъектов оценочной деятельности о праве осуществления оценочной деятельности по определению оценочной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.
Информация для оценщиков недвижимости
Временный порядок определения оценки недвижимости , безусловно, не так интересен продавцам и покупателям недвижимости, как самим субъектам оценочной деятельности — оценщикам, поскольку содержит четкие указания по определению оценочной стоимости (несмотря на то, что он при этом вступает в противоречие с Национальными стандартами № 1 и № 2) и для нотариусов. Однако сторонам, заключающим сделку по отчуждению объекта недвижимости, необходимо знать, какие критерии принимаются во внимание для расчета оценки их недвижимости.
Итак, тезисно можно выделить следующие основные моменты:
1. Определение оценочной стоимости производится субъектами оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством Украины.
2. Оценочной стоимостью земельных улучшений является рыночная стоимость таких улучшений, определенная в соответствии с Временным порядком определения оценки недвижимости. Данные по такой оценке содержатся в заключении о стоимости объекта оценки, являющемся частью отчета об оценке земельных улучшений.
3. Срок действия отчета об оценке — не более 6 месяцев с даты, на которую произведена оценка.
4. Недвижимость подразделяется на следующие объекты:
— объекты малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и усадебного типа, а также их части;
— объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части;
— объекты нежилого фонда, а также их части;
— объекты незавершенного строительства;
— земельные участки.
5. Стоимость объектов незавершенного строительства оценивается:
— по методу прямого воспроизведения расходного подхода
и (или) сочетанием нескольких методических подходов.
6. Жестко установлены методические подходы для определения оценки различных видов недвижимости.
7. Субъекты оценочной деятельности ежемесячно предоставляют во ФГИУ информацию о результатах проведения оценки.
8. Для оценки объектов жилого фонда применяются два подхода: затратный и сравнительный.
9. Оценочная стоимость земельного участка определяется по результатам нормативно-денежной оценки земель населенного пункта. При отсутствии проведения нормативно-денежной оценки земель оценочная стоимость земельного участка соответствует рыночной стоимости такого земельного участка, определенной по результатам экспертной денежной оценки.
10. Документы о проведении оценки недвижимого имущества должны храниться у оценщика не менее 5 лет.
Отдельно следует сказать об объектах незавершенного строительства. Согласно п. 8 Временного порядка определения оценки недвижимости оценочная стоимость объектов незавершенного строительства определяется путем применения метода прямого воспроизведения расходного подхода и (или) сочетанием нескольких методических подходов.
Метод прямого воспроизведения расходного подхода базируется на сметной стоимости (сметная документация предоставляется продавцом оценщику, в случае ее отсутствия оценщик рассчитывает эту стоимость самостоятельно исходя из общих рыночных строительных прайсов), откорректированной на индекс изменения стоимости, которая устанавливается Минрегионом (см. сайт http://minregion.gov.ua), коэффициент готовности и коэффициент износа (в случае его наличия данные предоставляются ГАСИ или БТИ либо другой уполномоченной организацией относительно специальных заключений) с учетом стоимости имущественных прав плательщика налога, связанных с земельным участком, на котором расположен такой объект незавершенного строительства.
Определение оценочной стоимости объекта незавершенного строительства путем применения нескольких методических подходов осуществляется в соответствии с абз. 2 п. 26 Национального стандарта № 2 при условии, что объект имеет следующие признаки:
— его строительная готовность составляет более 70 %;
— показатели прочности конструкции объекта дают возможность завершить строительство;
— объект начат строительством не более пяти лет тому назад;
— в случае временного прекращения строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно;
— объемно-планировочные характеристики объекта соответствуют современным требованиям строительных норм и правил.
Теперь несколько слов о нотариусах. Как отмечалось выше, Временный порядок определения оценки недвижимости имеет непосредственное отношение к нотариусам, оформляющим сделки с недвижимостью. Очень интересна реакция Минюста, который после месяца молчания издал документ под названием «Экспресс-анализ применения норм Временного порядка определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства в нотариальной практике». В этом разъяснении приводятся достаточно подробные разъяснения для нотариусов по применению в их деятельности норм Временного порядка определения оценки недвижимости. Но, как комментируют сами нотариусы, Экспресс-анализ не является обязательным к исполнению. Поэтому, как ни удивительно, мнения нотариусов разделились, и сейчас окончательно не ясно, во всех ли случаях требуется оценка недвижимости при ее отчуждении или существуют исключения? Ясно только одно: пока не будет официального документа, опубликованного Минюстом, этот вопрос останется без ответа.
Но все-таки есть и полезные моменты, вытекающие из Экспресс-анализа, а именно:
— определены субъекты оценочной деятельности, у которых нотариусы могут принимать отчеты с рассчитанной оценочной стоимостью;
— нотариусы могут принимать отчет в сокращенной форме;
— никакой ответственности за содержание отчета, методику и порядок расчетов нотариус не несет;
— наличие оценочной стоимости для определения дохода при заключении договоров купли-продажи (мены) является обязательным в каждом случае получения дохода независимо от того, облагается ли этот доход НДФЛ. То есть фактически оценка обязательна при каждой сделке.
Проекты будущего
Кабмин обязал ФГИУ в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.
Кроме того, очень интересной является норма, связанная с постановкой Кабмином задачи по определению минимальной стоимости 1 кв. м недвижимости Совету Министров АРК, областным, Киевской и Севастопольской ГГА ежегодно до 1 января. (А ведь такие серьезные статистические данные надо собирать годами!)
Кроме того, Фонду государственного имущества Украины Кабинетом Министров было дано указание о сборе информации для определения минимальной стоимости 1 кв. м в каждом регионе Украины. И получается, что субъекты оценочной деятельности не будут иметь права выполнить оценку недвижимого имущества ниже этой минимальной стоимости.
Несмотря на серьезные трудности, возникшие практически у всех участников рынка недвижимости, имеются положительные моменты в связи с принятием Временного порядка определения оценки недвижимости. В приказе ФГИУ от 26/12/2011 г. № 1895 указано следующее: «Субъектам оценочной деятельности должны ежемесячно предоставлять информацию о результатах проведения оценки по формам, утвержденным в подпункте 1.3 этого приказа, не позднее пятого числа следующего за отчетным месяца». То есть если ФГИУ удастся обрабатывать этот довольно-таки большой массив информации, ежемесячно поступающий из разных регионов Украины, и выкладывать эту информацию в открытом виде на сайте, то все субъекты рынка недвижимости смогут получить реальные данные о ценах на разные виды недвижимого имущества в разных регионах Украины. Информация будет очень полезна застройщикам, девелоперам и просто юридическим лицам собственников недвижимости. Так, строительное предприятие, обладая реальной информацией о минимальной стоимости недвижимости в конкретном регионе, может планировать, что, как и где строить.
А это очень ценная информация, за которую готовы платить заинтересованные лица и организации!
