Оцінка нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, оцінювач, директор агентства нерухомості ХІАН
Оксана Петренко, адвокат
Денис Кобзан, консультант
Восени минулого року набрав чинності Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються чи обмінюються. Унаслідок цього було змінено механізм такої оцінки, зокрема зміни зачепили продавців нерухомості, нотаріусів та самих оцінювачів.
Хто, коли та в яких випадках здійснює оцінку сьогодні? Відповіді на ці запитання викладено у пропонованій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Податковий кодекс — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
Закон про оцінку майна — Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.06.2001 р. № 2658-III.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» — Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» — Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440.
Тимчасовий порядок визначення оцінки нерухомості — Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1103.
Наказ № 1895 — наказ Фонду державного майна України «Про затвердження форм подання інформації про об'єкти нерухомості (крім земельних ділянок), оціночна вартість яких підлягала визначенню» від 26.12.2011 р. № 1895.
Експрес-аналіз — роз’яснення Міністерства юстиції України «Експрес-аналіз застосування норм Тимчасового порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), в нотаріальній практиці» від 07.12.2011 р. № 13.1-32/655.
Лист № 237/І/17-0714 — лист ДПАУ «Щодо оціночної вартості нерухомого майна, що продається (обмінюється)», від 14.01.2011 р. № 237/І/17-0714.
Норми Податкового кодексу
Механізм визначення оціночної вартості нерухомості закріплено в Тимчасовому порядку визначення оцінки нерухомості. Цей документ, затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1103, набрав чинності з 01.11.2011 р.
Як бачимо, з моменту прийняття Податкового кодексу минуло більше року, а прийняття нормативно-правових документів на виконання його норм триває й досі... Те ж саме відбувається і з оцінкою нерухомості, що застосовується при обчисленні доходу від продажу (обміну) нерухомості. Наскільки така «спроба» привести у відповідність документи і закони, пов'язані з оціночною діяльністю та оподаткуванням, себе виправдала? Розберемося в усьому послідовно.
У п. 172.3 Податкового кодексу зазначено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оціночну вартість такого об'єкта, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку згідно із законом. При проведенні операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус засвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (п. 172.4 Податкового кодексу).
Оціночна вартість — це вартість, що визначається за встановленими алгоритмами і складом вихідних даних . Таке визначення наведено в Національному стандарті № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Тимчасовий порядок оцінки нерухомості прямо стосується не лише нотаріусів, а і професійних оцінювачів, та породжує низку дуже істотних запитань як у тих, так і в інших.
Оціночна вартість розраховується професійними оцінювачами та оформляється у вигляді Звіту про незалежну оцінку майна. Складання цього Звіту, який тепер суб'єктам господарювання необхідно буде подавати нотаріусам при проведенні операцій з нерухомістю, здійснюватиметься відповідно до певних вимог. Ці вимоги до Звіту про оцінку нерухомості та висновки про вартість майна чітко визначено у ст. 56, ст. 57 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
Як було раніше…
У Законі про оцінку майна визначено права та обов'язки суб'єктів оціночної діяльності.
Раніше — до 1 листопада 2011 року — реєструючи операцію купівлі-продажу нерухомості (або її міни), нотаріуси використовували ту оціночну вартість, яку було зазначено в документі з БТІ «Виписка з реєстру нерухомого майна». До речі, сьогодні при відчуженні конкретного об'єкта нерухомості цей документ, як і раніше, видається в БТІ.
Податкова адміністрація щодо цього надавала докладні роз'яснення в листі від 14.01.2011 р. № 237/І/17-0714.
Лист ДПАУ від 14.01.2011р. № 237/І/17-0714
<...>
Статтею 172 Кодексу визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна. Згідно з п. 172.4 ст. 172 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
До визначення органу, уповноваженого здійснювати таку оцінку, при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у довідках, які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (стаття 289 Кодексу).
<...>
Таким чином, ринок нерухомості працював, як налагоджений механізм. Нотаріуси при оформленні операцій з нерухомим майном контролювали сплату податків виходячи з вартості, зазначеної в документі БТІ («Виписка з реєстру нерухомого майна», але не нижче вартості, розмір якої розрахувало БТІ ).
З 1 листопада 2011 року порядок змінився...
Як це працює сьогодні
Відомо, що обидві сторони правочину купівлі-продажу — як покупець, так і продавець — зацікавлені у зниженні вартості нерухомості, що продається, до мінімуму, щоб зменшити розмір податку з доходів фізичних осіб (далі — ПДФО), який сплачується на користь держави при відчуженні нерухомості за п. 172.2 Податкового кодексу.
Раніше для цієї мети в договорі купівлі-продажу (міни) сторони вказували вартість нерухомого майна рівною вартості, зазначеної у виписці з реєстру прав власності, яку поки що видає БТІ. І хоча вартість, зазначена в цьому документі, ніде не використовується, цей документ необхідний нотаріусу для оформлення правочину з нерухомим майном. У документі вказуються всі технічні характеристики нерухомості, юридичні права на нерухомість і дані інвентаризаційного обліку. «Виписка з реєстру нерухомого майна» необхідна нотаріусу для контролю та перевірки об'єкта нерухомості, а зазначені в ній дані мають збігатися з даними з інших документів пакета, необхідного для оформлення нерухомості.
З 1 листопада 2011 року так зробити вже не можна. Тепер продати об'єкт нерухомості за ціною, зазначеною у «Виписці з реєстру нерухомого майна», не вийде, оскільки відповідно до нового порядку мінімальна ціна на нерухомість, зазначена в договорі, тепер визначається незалежним оцінювачем, а не працівниками БТІ. Це по-перше. А по-друге, сума оціночної вартості на таку нерухомість має відповідати ринковій вартості об'єкта нерухомості, а не залишковій вартості, зазначеній у довідці БТІ (п. 10 Тимчасового порядку оцінки нерухомості).
Тепер при відвідуванні нотаріуса, крім стандартного пакета документів, продавцю необхідно буде надати нотаріусу також Звіт про оцінку об'єкта.
Це призведе до збільшення :
а) витрат на оформлення правочину. У середньому сума витрат продавця зросте на 300 — 600 грн. , при цьому строки підготовки Звіту становлять приблизно 1 — 2 доби;
б) суми ПДФО, що обчислюється в розмірі 5 % від оціночної вартості об'єкта нерухомості, який відчужується (продається чи обмінюється).
Нагадаємо, що продавець не сплачує ПДФО , якщо одночасно дотримано такі умови (п. 172.1 Податкового кодексу):
— він продає протягом року лише один об'єкт нерухомості
— і володіє нерухомістю, що продається, 3 роки та більше.
Якщо протягом податкового року платник здійснив більше одного продажу нерухомості, кожен правочин починаючи з другого обкладається ПДФО за ставкою 5% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Причому саме такий податок справлятиметься і при обміні нерухомості та продажу об'єктів незавершеного будівництва.
Зверніть увагу! Ви можете продавати житловий будинок і приватизовану земельну ділянку, укладаючи при цьому два нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу. У цьому випадку з другого об'єкта доведеться сплатити ПДФО. Тому другим оформляйте те, що дешевше (докладно на цю тему див. статтю «Операції з нерухомістю»//«Будівельна бухгалтерія», 2012, № 2, с. 28).
Сфера поширення нового порядку
Тимчасовий порядок визначення оцінки нерухомості , що набув чинності з 1 листопада 2011 року, визначає механізм визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості:
нерухомості
та об'єктів незавершеного будівництва.
Мета такої оцінки — визначення оціночної вартості для обчислення доходу від продажу (обміну) об'єкта нерухомості та іншого доходу платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об'єкта нерухомості.
Звертаємо увагу, що в цьому випадку йдеться саме про продаж чи обмін об’єктів.
Що стосується успадкування та дарування об’єктів нерухомості, то їх оцінка не підпадає під дію Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості. У цьому випадку виконувати оцінку немає необхідності. Справляння податку здійснюватиметься із суми, зазначеної в договорі, але не нижче за оціночну вартість БТІ.
Тепер стосовно об’єктів нерухомості...
Дія Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості поширюється на такі об'єкти нерухомості:
земельні поліпшення (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва);
земельні ділянки .
Отже, оцінка нерухомості згідно з новим порядком поширюється на всі об'єкти нерухомості та земельні ділянки, що продаються (обмінюються), крім тих, які передаються внаслідок успадкування або дарування.
Оцінювачі
Розрахунок оціночної вартості об’єкта нерухомості мають право здійснювати фахівці, так звані оцінювачі, які мають на це відповідний дозвіл. Вони повинні бути зареєстрованими в установленому законодавством порядку, мати сертифікат суб'єкта оціночної діяльності й довідку про право провадження оціночної діяльності з визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості для цілей оподаткування.
До суб'єктів оціночної діяльності належать:
фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності ,
а також юридичні особи, котрі здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач.
Як зазначалося вище, суб'єкти оціночної діяльності повинні мати відповідний документ із Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності про право провадження оціночної діяльності з визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості для цілей оподаткування. Про це вказано в наказі від 26.12.2011 р. № 1895. Для цього їм потрібно подати до Фонду державного майна України (далі — ФДМУ) письмове повідомлення за встановленою формою про намір провадити діяльність з оцінки об'єктів нерухомості для цілей оподаткування. Після розгляду цього запиту ФДМУ видає довідку з Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності про право провадження оціночної діяльності з визначення оціночної вартості об'єктів нерухомості для цілей оподаткування.
Інформація для оцінювачів нерухомості
Тимчасовий порядок визначення оцінки нерухомості , безумовно, зацікавить не так продавців та покупців нерухомості, як самих суб'єктів оціночної діяльності — оцінювачів, оскільки дає чіткі вказівки щодо визначення оціночної вартості (незважаючи на те, що він при цьому суперечить Національним стандартам № 1 і № 2), і нотаріусів. Але сторонам, які укладають правочин щодо відчуження об'єкта нерухомості, необхідно знати, які критерії враховуються для розрахунку оцінки їх нерухомості.
Отже, тезово можна виділити такі основні моменти:
1. Визначення оціночної вартості провадиться суб'єктами оціночної діяльності відповідно до чинного законодавства України.
2. Оціночною вартістю земельних поліпшень є ринкова вартість таких поліпшень, визначена відповідно до Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості. Дані з такої оцінки наводяться у висновку про вартість об'єкта оцінки, який є частиною Звіту про оцінку земельних поліпшень.
3. Строк дії звіту про оцінку — не більше 6 місяців з тієї дати, на яку проведено оцінку.
4. Нерухомість розподіляється на такі об'єкти:
— малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини;
— багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини;
— нежитлового фонду, а також їх частини;
— незавершеного будівництва,
а також земельні ділянки.
5. Вартість об'єктів незавершеного будівництва оцінюється:
— за методом прямого відтворення витратного підходу
— та (або) поєднанням кількох методичних підходів.
6. Жорстко встановлено методичні підходи для визначення різних видів нерухомості.
7. Суб'єкти оціночної діяльності щомісячно надають Фонду державного майна інформацію про результати проведення оцінки.
8. Для оцінки об'єктів житлового фонду застосовуються два підходи: витратний та порівняльний.
9. Оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативно-грошової оцінки земель населеного пункту. У разі відсутності проведення нормативно-грошової оцінки земель оціночна вартість земельної ділянки відповідає ринковій вартості такої земельної ділянки, визначеній за результатами експертної грошової оцінки.
10. Документи щодо проведення оцінки нерухомого майна мають зберігатися в оцінювача не менше 5 років.
Окремо слід зазначити про об'єкти незавершеного будівництва. Згідно з п. 8 Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається шляхом застосування методу прямого відтворення витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.
Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на кошторисній вартості (кошторисна документація надається продавцем оцінювачу, у випадку її відсутності оцінювач розраховує цю вартість самостійно виходячи із загальних ринкових будівельних прайсів), скоригованій на індекс зміни вартості, що встановлюється Мінрегіоном (див. сайт http://minregion.gov.ua), коефіцієнт готовності та коефіцієнт зносу (у разі його наявності, дані надаються ДАБІ чи БТІ або іншою уповноваженою організацією щодо спеціальних висновків) з урахуванням вартості майнових прав платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій розташовано такий об'єкт незавершеного будівництва.
Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абз. 2 п. 26 Національного стандарту № 2 за умови, що об'єкт має такі ознаки:
— його будівельна готовність становить понад 70 %;
— показники міцності конструкції об'єкта дають можливість завершити будівництво;
— об'єкт розпочато будівництвом не більш як п'ять років тому;
— у разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи з його консервації виконані своєчасно;
— об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають сучасним вимогам будівельних норм та правил.
Тепер декілька слів про нотаріусів. Як зазначалося вище, Тимчасовий порядок визначення оцінки нерухомості безпосередньо стосується нотаріусів, які оформляють правочини з нерухомістю. Дуже цікавою є реакція Мін'юсту, який після місяця мовчання видав документ із назвою «Експрес-аналіз застосування норм Тимчасового порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), в нотаріальній практиці». У цьому роз'ясненні наводяться досить докладні роз'яснення нотаріусам щодо застосування у їх діяльності норм Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості. Але, як коментують самі нотаріуси, Експрес-аналіз не є обов'язковим до виконання. Тому, як не дивно, думки нотаріусів розділилися, і на сьогодні не зовсім зрозуміло, в усіх випадках потрібна оцінка нерухомості при її відчуженні чи існують винятки? Поки що зрозуміло одне: доки не буде офіційного документа, опублікованого Мін'юстом, це запитання залишиться без відповіді.
Але все-таки є й основні корисні моменти, що випливають з Експрес-аналізу, а саме:
— визначено суб'єктів оціночної діяльності, в яких нотаріуси можуть приймати звіти з розрахованою оціночною вартістю;
— нотаріуси можуть приймати звіт у скороченій формі;
— жодної відповідальності за зміст звіту, методику та порядок розрахунків нотаріус не несе;
— наявність оціночної вартості для визначення доходу при укладенні договорів купівлі-продажу (міни) є обов'язковою в кожному випадку отримання доходу незалежно від того, чи обкладається ПДФО цей дохід. Отже, фактично оцінка є обов'язковою при кожному правочині.
Проекти майбутнього
Кабмін зобов'язав ФДМУ у шестимісячний строк підготувати проект змін до Податкового кодексу та Закону про оцінку майна, що визначають орган, який здійснюватиме оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва.
Крім того, дуже цікавою є норма, пов'язана з дорученням Кабміну щодо визначення мінімальної вартості 1 кв. м нерухомості Раді Міністрів АРК, обласним Київській та Севастопольській МДА щороку до 1 січня (Адже такі серйозні статистичні дані потрібно збирати роками !).
Крім того, Фонду державного майна України було дано вказівку Кабінетом Міністрів про збирання інформації для визначення мінімальної вартості 1 кв. м у кожному регіоні України. І виходить, що суб'єкти оціночної діяльності не матимуть права виконати оцінку нерухомого майна нижче цієї мінімальної вартості.
Незважаючи на серйозні труднощі, що виникли практично в усіх учасників ринку нерухомості, є позитивні моменти у зв'язку з прийняттям Тимчасового порядку визначення оцінки нерухомості. У наказі ФДМУ від 26/12/2011 р. № 1895 зазначено таке: «Суб'єктам оціночної діяльності щомісяця подавати інформацію про результати проведення оцінки за формами, затвердженими в підпункті 1.3 цього наказу, не пізніше п'ятого числа наступного за звітним місяця». Тому, якщо ФДМУ вдасться обробляти цей досить-таки великий масив інформації, який щомісяця надходить із різних регіонів України, і викладати цю інформацію у відкритому вигляді на сайті, то всі суб'єкти ринку нерухомості зможуть отримати реальні дані про ціни на різні види нерухомого майна в різних регіонах України. Інформація буде дуже корисною для забудовників, девелоперів та просто юридичних осіб — власників нерухомості. Так, будівельне підприємство, маючи реальну інформацію про мінімальну вартість нерухомості в конкретному регіоні, може планувати, що, як і де будувати тощо.
А це дуже цінна інформація, за яку готові платити зацікавлені особи та організації!
