Что делать, если нет Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение?
Предприниматель на общей системе налогообложения имеет в собственности квартиру в многоэтажном доме. В 2007 году он получил решение исполкома о переводе ее в нежилой фонд, согласовал рабочий проект и сделал перепланировку квартиры. Но не получил акт ввода в эксплуатацию в ГАСК и соответственно Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение в БТИ. При этом в том же 2007 году сдал помещение, как нежилое, в аренду, регулярно получал предпринимательский доход и исправно платил налог на доходы. Чем чревато неполучение Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение и что делать сейчас?
Ситуация, прямо скажем, интересная и на практике это не единичный случай.
Кто может выявить отсутствие Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение? Могут выявить налоговики при проверке (плановой или внеплановой) и инициировать незаконность сделки. Хотя тот факт, что столько лет вы исправно платили налог с доходов может и не вызвать у налоговиков подозрения, что у вас на руках отсутствует этот документ.
Или если вашим арендаторам нужно будет получать какие-либо разрешительные документы, связанные с их деятельностью, у них могут попросить с оформленным договором аренды еще и копию Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение. Но опять-таки, раз они столько лет арендуют ваше помещение и им не нужно было нигде предъявлять этот документ, то и впредь копия Свидетельства им может быть не нужна.
Но! Может случиться и так, что вы расторгнете договор с этими арендаторами и решите, например, продать помещение, подарить его, сдать в аренду другим арендаторам или совершить с ним любые другие законные сделки. И тут без Свидетельства ни один нотариус не оформит такую сделку.
Поэтому Свидетельство получить надо, причем желательно с этим не затягивать.
Что делать? Нужно идти в ГАСК получать Акт ввода в эксплуатацию или Сертификат. С этим Актом (или Сертификатом) вам нужно обратиться в БТИ, где по установленной процедуре вам выдадут Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение, которое будет являться правоустанавливающим документом.
Если в ГАСК у вас возникнут сложности (хотя они не должны возникнуть), рекомендуем обращаться в суд и оформлять право собственности на нежилое помещение через суд.
Обратите внимание! Положительное решение суда по вашему вопросу будет уже считаться правоустанавливающим документом на ваше нежилое помещение. То есть вам уже не нужно будет получать в БТИ Свидетельство о праве собственности.
Но! После БТИ или суда (смотря где вам быстрее и проще будет решить вопрос с правоустанавливающим документом) вам необходимо обратиться в БТИ для регистрации права собственности на ваше нежилое помещение в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.
И несколько слов об ответственности. О ней шла речь в недавнем письме ГАСИ от 30.01.2012 г. № 40-17-484 (полный текст документа и наш к нему комментарий см. «Строительная бухгалтерия», 2012, № 4, с. 7-11):
Письмо ГАСИ от 30.01.2012 г. № 40-17-484 (извлечение)
<...>
О принятии решения по привлечению физических лиц к ответственности за эксплуатацию объектов строительства, построенных до вступления в силу Закона № 4220, не принятых в эксплуатацию <...>.
<...>
Ответственность физических лиц за эксплуатацию объектов строительства, построенных до вступления в силу Закона № 4220 и не принятых в эксплуатацию, не была установлена.
Исходя из конституционных принципов, касающихся действия актов во времени и руководствуясь Кодексом Украины об административных правонарушениях, решения о привлечении к ответственности физических лиц за правонарушения по эксплуатации объектов, после окончания строительства не принятых в эксплуатацию, применяется к объектам, которые построены и эксплуатируются с момента вступления в силу Закона № 4220,
т. е. с 19.01.2012.
<...>
Таким образом, раз вы не ввели в эксплуатацию объект (т. е. не обратились в ГАСК за Актом ввода в эксплуатацию) в период, когда законодательно не была предусмотрена ответственность (до 19.01.2012 г.), к вам не должны быть применены штрафные санкции.
А все, кто не введет в эксплуатацию перепланированный после 19.01.2012 г. объект, подвергает себя риску быть оштрафованным в соответствии с КУоАП и Законом Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР:
| Нормативный документ | Нарушение | Штрафная санкция |
| Ст. 50 КУоАП | Нарушение правил пользования жилыми помещениями, <...> нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, <...> | Штраф: |
| Ч. 1 ст. 96 КУоАП | Нарушение требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил и утвержденных проектных решений во время нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектив или сооружений. | Штраф: |
| За те же действия, если они были совершены лицом, которое на протяжении года было уже привлечено к административному взысканию | штраф: | |
| Закон № 208 (статья 2) | Эксплуатация или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию | Объектов I категории сложности — штраф в размере восемнадцати минимальных заработных плат; |
Итак, о процедуре и последствиях перевода жилых помещений в нежилой фонд в предпринимательских целях для размещения в них объектов непроизводственной сферы мы вам рассказали. Пусть это поможет процветанию вашего бизнеса!
Виктория Петрушина
