Що робити, якщо немає Свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення?
Підприємець на загальній системі оподаткування має у власності квартиру в багатоповерховому будинку. У 2007 році він отримав рішення виконкому про переведення її до нежитлового фонду, погодив робочий проект і зробив перепланування квартири. Але не отримав акт уведення в експлуатацію в ДАБК і, відповідно, Свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення в БТІ. При цьому в тому самому 2007 році він здав приміщення як нежитлове в оренду, регулярно отримував підприємницький дохід і добросовісно сплачував податок з доходів. Чим загрожує неотримання Свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення та що робити сьогодні?
Ситуація, прямо скажемо, цікава, і на практиці це не поодинокий випадок.
Хто може виявити відсутність Свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення? Можуть виявити податківці при перевірці (плановій чи позаплановій) та ініціювати незаконність правочину. Хоча те, що стільки років ви добросовісно сплачували податок з доходів, може й не викликати в податківців підозри, що у вас на руках відсутній цей документ.
Або якщо вашим орендарям потрібно буде отримувати якісь дозвільні документи, пов'язані з їх діяльністю, у них можуть попросити разом з оформленим договором оренди ще й копію Свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення. Але знову-таки, оскільки вони стільки років орендують ваше приміщення і їм не потрібно було ніде пред'являти цей документ, то й надалі копія Свідоцтва їм може не знадобитися.
Але! Може статися й так, що ви розірвете договір з цими орендарями та вирішите, наприклад, продати приміщення, подарувати його, здати в оренду іншим орендарям або зробити з ним будь-які інші законні правочини. І тут без Свідоцтва жоден нотаріус не оформить такий правочин.
Тому Свідоцтво отримати потрібно, причому бажано з цим не зволікати.
Що робити? Потрібно йти до ДАБК і отримувати Акт введення в експлуатацію або Сертифікат. Із цим Актом (або Сертифікатом) вам слід звернутися в БТІ, де за встановленою процедурою вам видадуть Свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення, яке буде правовстановлюючим документом.
Якщо в ДАБК у вас виникнуть труднощі (хоча вони не повинні виникнути), рекомендуємо звертатися до суду та оформляти право власності на нежитлове приміщення через суд.
Зверніть увагу! Позитивне рішення суду з вашого питання вже вважатиметься правовстановлюючим документом на ваше нежитлове приміщення, тобто вам уже не потрібно буде отримувати в БТІ Свідоцтво про право власності.
Але! Після БТІ чи суду (зважаючи на те, де вам швидше та простіше буде вирішити питання з правовстановлюючим документом) вам необхідно звернутися до БТІ для реєстрації права власності на ваше нежитлове приміщення відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.
І кілька слів про відповідальність. Про неї йшлося в недавньому листі ДАБІ від 30.01.2012 р. № 40-17-484 (повний текст документа і наш до нього коментар див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2012, № 4, с. 7 — 11):
Лист ДАБІ від 30.01.2012 р. № 40-17-484 (витяг)
<...>
Щодо прийняття рішення про притягнення фізичних осіб до відповідальності за експлуатацію об'єктів будівництва, побудованих до набуття чинності Законом № 4220, не прийнятих в експлуатацію <...>.
<...>
Відповідальність фізичних осіб за експлуатацію об'єктів будівництва, побудованих до набуття чинності Законом № 4220 та не прийнятих в експлуатацію, не була встановлена.
Виходячи з конституційних принципів, що стосуються дії актів у часі, та керуючись Кодексом України про адміністративні правопорушення, рішення про притягнення до відповідальності фізичних осіб за правопорушення з експлуатації об'єктів, після закінчення будівництва не прийнятих в експлуатацію, застосовується до об'єктів, що побудовані та експлуатуються з моменту набуття чинності Законом № 4220, тобто з 19.01.2012 р.
<...>
Таким чином, оскільки ви не ввели в експлуатацію об'єкт (тобто не звернулися до ДАБК за Актом введення в експлуатацію) у період, коли законодавчо не було передбачено відповідальність (до 19.01.2012 р.), до вас не повинні застосовуватися штрафні санкції.
А всі, хто не введе в експлуатацію перепланований після 19.01.2012 р. об'єкт, наражається на ризик бути оштрафованим відповідно до КУпАП та Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР:
| Нормативний документ | Порушення | Штрафна санкція |
| Ст. 50 КУпАП | Порушення правил користування житловими приміщеннями, <...> порушення правил експлуатації житлових будинків, житлових приміщень, а також самочинне переобладнання та перепланування житлових будинків і житлових приміщень, використання їх не за призначенням, <...> | Штраф: |
| Ч. 1 ст. 96 КУпАП | Порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів та правил і затверджених проектних рішень під час нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктив чи споруд. За ті самі дії, якщо їх було вчинено особою, яку протягом року було вже притягнено до адміністративного стягнення | Штраф:
штраф: |
| Закон № 208 (ст. 2) | Експлуатація чи використання об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію | Об'єктів I категорії складності — штраф у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат; |
Отже, про процедуру та наслідки переведення житлових приміщень до нежитлового фонду для підприємницьких цілей для розміщення в них об'єктів невиробничої сфери ми вам розповіли. Нехай це допоможе процвітанню вашого бізнесу!
Вікторія Петрушина
