 | Доступно ли нам «доступное жилье»?
Сегодня у нас в гостях Лев Парцхаладзе, Глава совета директоров Конфедерации строителей Украины. |
— Президент анонсировал возобновление с мая программы «Доступное жилье», в рамках которой предполагается предоставление ипотечных кредитов под 2 — 3 % годовых на 10 — 15 лет. Вам не кажется, что это утопия?
— На сегодня самый лучший способ дать толчок экономике — простимулировать конечного потребителя. Кризис — это нарушение баланса между спросом и предложением. В странах Евросоюза и других льготные кредиты позволили снизить темпы роста кризиса.
В Германии, например, просчитали, что огромная доля ВВП страны держится на автомобилестроении и, соответственно, создали возможности для покупки своих автомобилей. Таким образом, отрасль выстояла в кризис. Но у нас же нужно создавать условия не для покупки автомобилей, а для покупки недвижимости. Полагаю, что наиболее оптимальный способ на сегодня стимулировать спрос — датировать процентные ставки для потребителя. Даже и 8 — 10 % позволили бы дать огромный рывок спросу.
— Но спрос на жилье у нас всегда колоссальный.
— А покупательская способность пока очень низкая. Люди в ожидании, что цены еще могут упасть. Хотя на самом деле деньги у населения есть: по подсчетам Национального банка — около 50 млрд долл. Вопрос в том, как их «вывести из-под матрацев». В лучшем случае люди хранят свои деньги на депозитах — депозитные ставки весьма привлекательны сейчас. А важно, чтобы деньги попали в экономику, в частности работали в строительной отрасли. Как только будет достойная цена на жилье и появится стимул для приобретения недвижимости — 8 — 10 % по кредитам, спрос не заставит себя ждать.
Сейчас многие готовы приобрести жилье, взяв кредит, но выплачивать его крайне трудно ввиду высоких процентных ставок, ведь не каждый себе может позволить платить ежемесячно до $2000 по кредиту на квартиру в 75 кв. м. Человек со средним доходом сможет осилить лишь $150 — 500 ежемесячного платежа по кредиту. И, соответственно, нужно рассчитывать на таких граждан — это 70 % платежеспособного населения.
— Программа «Доступное жилье» существует уже не первый год, но до сих пор какого-либо эффекта она не произвела. Жилья строится мало, квартирные очереди практически не сокращаются, деньги из бюджета не выделяются, количество потенциальных инвесторов сокращается из-за ужесточения к ним требований. Что изменится сейчас?
— Я бы не сказал, что Программа не работает — просто тех средств, которые выделяют, недостаточно. В этом году выделили 200 млн грн., но это капля в море. Данная Программа — один из способов стимулировать потребителя, потому что квартира при компенсации ее стоимости государством в 30 % становится значительно дешевле. Другой вопрос, за какую цену он покупает. Лично мое мнение таково, что цена эта может быть намного ниже, даже если не будет 30 % дотации. Допустим, сегодня при средней цене $1000/кв. м стоимость квадрата для покупателя — $700 за квадрат с 30-процентной дотацией государства. Но есть возможность сделать программу, при которой квадратный метр будет стоить $400 — 500, и квартира 50 кв. м обойдется в $20 — 25 тыс., что по силам для покупателя сегодня и без дотации.
— Что это за программа? И какого качества жилье можно построить при себестоимости $400 за квадрат?
— Конфедерация разработала типовой проект строительства 4-этажных домов без подземного паркинга, но с максимально полезной жилой площадью. Основными факторами, которые формируют доступную для людей цену за квадрат по этому проекту, являются следующие: единым заказчиком строительства такого жилья должно выступить государство; земля под строительство выделяется бесплатно; цена за аренду земли — льготная; экономия на рабочей документации $50 от стоимости квадратного метра благодаря типовому проекту домов; подключение коммуникаций должно проводиться на льготных условиях; при больших объемах госзаказа строительные материалы закупаются со значительными скидками; рентабельность такого проекта — не выше 3 — 5 %.
Кроме этого, этим проектом предусмотрены как «малометражки» — по 25 и 35 кв. м, так и квартиры с большим метражом — до 75 кв. м. Качество домов будет таким же, как и нынешние новостройки: сегодня есть технологии, которые позволяют удешевить строительство и при этом улучшить качество.
Если учесть вышеупомянутые факторы, то стоимость такого жилья может составлять $400 за квадрат. При покупке, к примеру, квартиры в 25 м ее стоимость будет составлять всего $10 тыс. За 5 — 6 лет для обычного человека вполне реально выплатить кредит на такую квартиру под 10 % годовых. При этом, если подсчитать, ежемесячный платеж по кредиту будет составлять не более $150, что дешевле, чем даже арендовать квартиру.
Например, в Европе я видел квартиры и 24 кв. м, с которых начинали достаточно солидные люди. С тем, как рос доход человека, он приобретал себе более комфортное, дорогое жилье. Но с чего-то же стартовать надо: дома, проекты которых разработала Конфедерация, как раз предназначены для этого.
— Но у нас полно такого жилья — хрущевки.
— Сегодня мы можем строить намного качественней. И на самом деле это был не худший вариант в тот период. И Сталин, и Хрущев таким образом отрегулировали в стране ситуацию острой нехватки жилья в тот момент.
У нас и сейчас проблема в том, что людям катастрофически не хватает жилых метров — в Украине огромный отложенный спрос. Приведу небольшой пример. Сегодня в нашей стране на одного жителя строится 0,2 кв. м жилья, в России — 0,5 кв. м, в Китае — 1 кв. м на одного жителя с населением страны в 1 млрд человек. В Украине же из 10 млн кв. м жилья, сдаваемого в год, 65 % — это частные дома. В городах сдается лишь до 4,5 млн кв. м жилья.
Кроме этого, в стране назревает большая проблема устаревшего жилого фонда — заканчивается срок эксплуатации тех жилых объектов, которые построены в послевоенное время. Намного сложнее будет реконструировать и отремонтировать их, чем построить новые дома. Можно сказать, что вопрос жилья — национальная проблема. К примеру, в Москве уже давно решили проблему «хрущевок» и «сталинок».
— По словам замглавы администрации Президента Ирины Акимовой, на программу «Доступное жилье» удастся выделить в этом году до 1 млрд грн. Сколько семей при таком финансировании смогут стать участниками программы?
— Подсчитаем. При выделенном 1 млрд грн. будет проинвестировано 3 млрд грн. Допустим, строится жилье по цене 6 тыс. грн. за квадрат, в итоге «появится» 500 тыс. кв. м. Для семьи из трех человек средняя площадь квартиры составит 70 кв. м. Учитывая, что жилая площадь из общей построенной составит порядка 400 тыс. кв. м, то около 5700 семей смогут стать участниками Программы, если эти деньги пойдут на 30-процентное погашение.
— Раньше по программе «Доступное жилье» приобретались квартиры на условиях 50 — 70 %-й оплаты. Остальное компенсировалось из бюджета. Эта схема сохранится или будет изменена с учетом льготных кредитов?
— Думаю, да. Но пока не принято решение о льготных кредитах, сложно судить, как будет происходить процесс.
— Кто сможет принять участие в программе и получить столь дешевые кредиты? Это будут только молодые семьи, сотрудники бюджетной сферы или все, кто нуждается в улучшении жилищных условий?
— Это вопрос, скорее, к правительству и местным советам, которые будут формировать критерии, по которым точно определят точный список нуждающихся в улучшении жилищных условий. Думаю, в первую очередь это будет касаться тех категорий населения, которые имеют особые нужды — «очередники», малообеспеченные слои населения и молодые семьи. По-другому быть не может. Если спрос огромен, сперва нужно «удовлетворять» его там, где больше нуждаются. Пока ситуация такова.
— При каком уровне доходов потенциальные заемщики смогут претендовать на кредиты?
— Полагаю, что семья должна платить не более 30 % от дохода по кредиту. Надо же и жить за что-то. К примеру, при $150 платежа должен быть доход минимум $500 — 600 на семью из двух человек. Согласно разработанной программе КСУ, при таком подходе возможно выплатить кредит за 6 лет за однокомнатную квартиру в 25 кв. м при стоимости квадрата — $400, цена квартиры — $10000.
— Каков размер первоначального взноса при покупке жилья в кредит по программе «Доступное жилье»?
— У нас происходит следующее: если государство дает 30 %, то остальные 70 % в полном размере должен внести покупатель. Правда, он может взять в банке эти деньги в кредит.
— Будет ли ограничиваться стоимость квадратного метра для застройщиков, решивших принять участие в программе?
— Да. В Программе доступного жилья рекомендуемая цена продажи должна быть не выше 4800 — 8800 грн./кв. м. Если человек выбирает такое жилье, он может претендовать на 30 % погашения стоимости квартиры.
— Какие требования будут предъявляться к застройщикам и объектам, претендующим на участие в программе? Какова должна быть степень готовности дома?
— К сожалению, не все объекты могут претендовать на дотации. Просто количество выделенных средств пока ограничено. Когда государство выбирает строительную компанию, оно проверяет состоятельность организации, ее репутацию и прочее. Но обязательным должно быть начало строительства и обязательства по выполнению проекта, а также цена должна быть не выше 4800 — 8800 грн./кв. м в зависимости от региона.
