 | Чи доступне нам «доступне житло»?
Сьогодні у нас у гостях Лев Парцхаладзе, голова ради директорів Конфедерації будівельників України. |
Президент анонсував відновлення з травня програми «Доступне житло», у межах якої передбачається надання іпотечних кредитів під 2 — 3 % річних на 10 — 15 років. Вам не здається, що це утопія?
— На сьогодні найкращий спосіб дати поштовх економіці — простимулювати кінцевого споживача. Криза — це порушення балансу між попитом та пропозицією. У країнах Євросоюзу та інших пільгові кредити дозволили знизити темпи зростання кризи.
У Німеччині, наприклад, підрахували, що величезна частка ВВП країни тримається на автомобілебудуванні і, відповідно, створили можливості для купівлі своїх автомобілів. У такий спосіб галузь вистояла у кризу. Але в нас же потрібно створювати умови не для купівлі автомобілів, а для купівлі нерухомості. Вважаю, що найоптимальніший на сьогодні спосіб стимулювати попит — дотувати процентні ставки для споживача. Навіть і 8 — 10 % дозволили б забезпечити величезне зростання попиту.
Але попит на житло у нас завжди колосальний.
— А купівельна спроможність поки що дуже низька. Люди сподіваються, що ціни ще можуть впасти. Хоча насправді гроші в населення є: за підрахунками Національного банку, — близько 50 млрд дол. Питання в тому, як їх «вивести з-під матраців». У кращому разі люди зберігають свої гроші на депозитах — депозитні ставки сьогодні дуже привабливі. А важливо, щоб гроші потрапили в економіку, зокрема, працювали в будівельній галузі. Як тільки буде гідна ціна на житло, з'явиться і стимул для придбання нерухомості — 8 — 10 % за кредитами, і попит не змусить на себе чекати.
Сьогодні багато хто готовий придбати житло, узявши кредит, але виплачувати його вкрай важко через високі процентні ставки, адже не кожен може собі дозволити платити щомісяця до $2000 за кредитом на квартиру у 75 кв. м. Людина із середнім доходом зможе осилити тільки $150 — 500 щомісячного платежу за кредитом. І, відповідно, слід розраховувати на таких громадян — це 70 % платоспроможного населення.
Програма «Доступне житло» існує вже не перший рік, але й досі якогось враження не справила. Житла будується замало, квартирні черги практично не скорочуються, гроші з бюджету не виділяються, кількість потенційних інвесторів зменшується через ужорсточення вимог до них. Що має змінитися зараз?
— Я б не сказав, що Програма не працює — просто тих коштів, які виділяють, недостатньо. У цьому році виділили 200 млн грн., але це крапля в морі. Ця Програма — один зі способів стимулювати споживача, тому що квартира при компенсації її вартості державою у 30 % стає значно дешевшою. Інше питання, за яку ціну житло купується. Моя особиста думка така, що ціна ця може бути набагато нижчою, навіть якщо не буде 30 % дотацій. Припустимо, сьогодні при середній ціні $1000/кв. м вартість квадрата для покупця — $700 за квадрат із 30-відсотковою дотацією держави. Але є можливість зробити програму, за якої квадратний метр коштуватиме $400 — 500, а квартира 50 кв. м — $20 — 25 тис., що сьогодні по кишені покупцю й без дотації.
Що це за програма? І якої якості житло можна побудувати при собівартості $400 за квадрат?
— Конфедерація розробила типовий проект будівництва 4-поверхових будинків без підземного паркінгу, але з максимально корисною житловою площею. Основними чинниками, що формують доступну для людей ціну за квадрат за цим проектом, є такі: єдиним замовником будівництва такого житла має виступити держава; земля під будівництво виділяється безкоштовно; ціна за оренду землі — пільгова; економія на робочій документації — $50 від вартості квадратного метра завдяки типовому проекту будинків; підключення комунікацій має здійснюватися на пільгових умовах; при великих обсягах держзамовлення будівельні матеріали придбаваються зі значними знижками; рентабельність такого проекту — не вище 3 — 5 %.
Крім цього, цим проектом передбачено як «малометражки» — по 25 і 35 кв. м, так і квартири з великим метражем — до 75 кв. м. Якість будинків буде такою самою, як й нинішніх новобудов: сьогодні існують технології, що дозволяють здешевити будівництво і при цьому поліпшити якість.
Якщо враховувати зазначені вище чинники, то вартість такого житла може становити $400 за квадрат. При купівлі, наприклад, квартири у 25 м її вартість дорівнюватиме лише $10 тис. За 5 — 6 років для звичайної людини цілком реально виплатити кредит на таку квартиру під 10 % річних. При цьому, якщо підрахувати, що щомісячний платіж за кредитом становитиме не більше $150, то це дешевше, ніж навіть орендувати квартиру.
Наприклад, у Європі я бачив квартири у 24 кв. м, з яких починали доволі солідні люди. У міру того, як зростав дохід людини, вона придбавала собі комфортніше, дорожче житло. Але із чогось же стартувати треба: будинки, проекти яких розробила Конфедерація, призначено саме для цього.
Але в нас повно такого житла, як хрущовка…
— Сьогодні ми можемо будувати набагато якісніше. І насправді це був не гірший варіант у той період. І Сталін, і Хрущов у такий спосіб відрегулювали у країні ситуацію гострого браку житла в той момент.
У нас і сьогодні проблема в тому, що людям катастрофічно не вистачає житлових метрів — в Україні величезний відкладений попит. Наведу невеликий приклад. Сьогодні в нашій країні на одного мешканця будується 0,2 кв. м житла, у Росії — 0,5 кв. м., у Китаї — 1 кв. м на одного мешканця з населенням країни в 1 млрд осіб. В Україні ж із 10 млн кв. м житла, що здається за рік, 65 % — це приватні будинки. У містах здається тільки до 4,5 млн кв. м житла.
Крім цього, у країні назріває велика проблема застарілого житлового фонду — закінчується строк експлуатації тих житлових об'єктів, які побудовано в післявоєнний час. Набагато складніше буде реконструювати і відремонтувати їх, ніж побудувати нові будинки. Можна сказати, що питання житла — національна проблема. Наприклад, у Москві вже давно вирішили проблему «хрущовок» і «сталінок».
За словами заступника голови Адміністрації Президента Ірини Акімової, на програму «Доступне житло» вдасться виділити в цьому році до 1 млрд грн. Скільки сімей при такому фінансуванні зможуть стати учасниками програми?
— Підрахуємо. При виділеному 1 млрд грн буде проінвестовано 3 млрд грн. Припустимо, будуватиметься житло за ціною 6 тис. грн. за квадрат, у результаті «з'явиться» 500 тис. кв. м. Для сім'ї з трьох осіб середня площа квартири становитиме 70 кв. м. Оскільки житлова площа із загальної побудованої дорівнюватиме порядку 400 тис. кв. м, то приблизно 5700 сімей зможуть стати учасниками Програми, якщо ці гроші витрачатимуться на 30-відсоткове погашення.
Раніше за програмою «Доступне житло» придбавалися квартири на умовах 50 — 70 % оплати. Решта компенсувалася з бюджету. Ця схема збережеться чи буде змінена з урахуванням пільгових кредитів?
— Думаю, так. Але поки не прийнято рішення про пільгові кредити, важко судити, як відбуватиметься процес.
Хто зможе взяти участь у програмі та отримати такі дешеві кредити? Це будуть лише молоді сім'ї, працівники бюджетної сфери або всі, хто потребує поліпшення житлових умов?
— Це питання скоріше до уряду і місцевих рад, що формуватимуть критерії, за якими й визначать точний перелік тих, хто потребує поліпшення житлових умов. Вважаю, у першу чергу це стосуватиметься тих категорій населення, які мають особливі потреби, — «черговики», малозабезпечені верстви населення та молоді сім'ї. Інакше бути не може. Якщо попит величезний, спочатку потрібно «задовольняти» його там, де більше мають потребу. Поки що ситуація така.
При якому рівні доходів потенційні позичальники зможуть претендувати на кредити?
— Вважаю, що сім'я має сплачувати не більше 30 % від доходу за кредитом. Треба ж і жити за щось. Наприклад, при $150 платежу має бути дохід, як мінімум, $500 — 600 на сім'ю з двох осіб. Відповідно до розробленої програми КСУ при такому підході можна виплатити кредит за 6 років за однокімнатну квартиру у 25 кв. м при вартості квадрата $400, ціна квартири — $10000.
Який розмір первісного внеску при купівлі житла у кредит за програмою «Доступне житло»?
— У нас відбувається таке: якщо держава дає 30 %, то решту 70 % у повному розмірі має внести покупець. Щоправда, він може взяти ці гроші в банку у кредит.
Чи обмежуватиметься вартість квадратного метра для забудовників, які вирішили взяти участь у Програмі?
— Так. У Програмі доступного житла рекомендована ціна продажу має бути не вище 4800 — 8800 грн./кв. м. Якщо людина вибирає таке житло, вона може претендувати на 30 % погашення вартості квартири.
Які вимоги висуватимуться до забудовників та об'єктів, що претендують на участь у Програмі? Яким має бути ступінь готовності будинку?
— На жаль, не всі об'єкти можуть претендувати на дотації. Просто кількість виділених коштів поки що обмежена. Коли держава вибирає будівельну компанію, вона перевіряє спроможність організації, її репутацію тощо. Але обов'язковими мають бути початок будівництва і зобов'язання щодо виконання проекту, також ціна має бути не вище 4800 — 8800 грн. / кв. м залежно від регіону.
