Плата за землю: когда и за что мы должны платить?
Владислава Лежнина, юрист, г. Харьков (e-mail: firm_law@ukr.net),
Юлия Ляшенко, главный редактор
Пользование землей в Украине является платным. Будь вы собственником либо арендатором земельного участка — вы должны осуществлять этот платеж в бюджет нашего государства. И даже если госакт не получен или договор аренды земли не заключен, это еще не значит, что за землю вообще не нужно платить. В случае пользования землей государственной либо коммунальной собственности без соответствующего документа такой пользователь должен возместить ущерб за безвозмездное пользование землей.
Так когда же именно возникает обязанность по уплате налога на землю и арендной платы за землепользование? Вашему вниманию предлагаем практические рекомендации нашего юриста.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
КУ — Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Закон о Государственном земельном кадастре — Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI.
Закон о местном самоуправлении — Закон Украины «О местном самоуправлении» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.
Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
Закон об объединении совладельцев многоквартирного дома — Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.
Постановление № 1021 — постановление КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 09.09.2009 г. № 1021.
Порядок получения информации — Порядок периодического предоставления информации органам государственной налоговой службы и получения информации указанными органами по письменному запросу, утвержденный постановлением КМУ от 27.12. 2010 г. № 1245.
Обобщение судебной практики — Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями от 01.01.2010 г.
Письмо ГНАУ № 3173/6/10-1015/567 — письмо ГНАУ «О предоставлении ответа [об уплате земельного налога собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме]» от 17.02.2011 г. № 3173/6/10-1015/567.
Письмо Госкомзема № 10046/17/4-10 — письмо Госкомзема «О разъяснении некоторых ответов земельного законодательства» от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10.
Плата за землю — это налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы
Земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства (ст. 13 КУ). И хотя земля является объектом права собственности украинского народа, пользование нашей же землей в соответствии с положениями действующего законодательства является платным.
Реализация указанного принципа платности использования земли регламентирована нормами Налогового кодекса Украины, а именно разделом 13 НКУ, содержащим законодательное закрепление процедуры взимания платы за землю.
Однако на практике возникают некоторые сложности, обусловленные спецификой земельных правоотношений. Так, интерес представляет вопрос по поводу момента возникновения обязанности по уплате налога за землю, а также по возникновению обязанности уплаты налогов за пользование коммунальной землей под арендованным или уже собственным помещением, приобретенным, например, по договору купли-продажи либо на другом правовом основании. Достаточно типичная и в то же время сложная ситуация, требующая детального правового анализа.
Плата за землю — это общегосударственный налог , взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (п.п. 14.1.147 НКУ). Это ключевой момент, потому что в налоговой практике под платой за землю понимают и земельный налог, и арендную плату(!). Их отличие друг от друга состоит в том, что «налог на землю» взимается за использование частных земель, а «арендная плата» уплачивается за пользование землями коммунальной и государственной собственности. А общим у них является то, что оба этих вида платежа уплачиваются в пользу государства за использование земли, которое, как уже говорилось выше, является платным(!).
Земельный налог — обязательный платеж, взимаемый с собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей (п.п. 14.1.72 НКУ).
Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности — обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком (п.п. 14.1.136 НКУ).
Таким образом, плательщиками налога за землю являются:
— собственники земельных участков, земельных долей (паев);
— землепользователи (все те, кто пользуется нечастной землей).
Объектами налогообложения являются: земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании; земельные доли (паи), находящиеся в собственности (п. 270 НКУ).
Итак, мы подошли к самому главному: по общему правилу собственники земли и землепользователи уплачивают плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком (п.п. 287.1 НКУ).
Содержание права собственности на землю составляют такие правомочия: право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.
Пользование земельным участком осуществляется таким образом: постоянное пользование, временное пользование (аренда).
Право постоянного пользования земельным участком — это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ст. 92 ЗКУ).
Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности (ст. 93 ЗКУ).
Документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются :
— государственный акт (право собственности на земельный участок). Также право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его пределов, целевого назначения, удостоверяется: гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению; свидетельством о праве на наследство;
— государственный акт на право постоянного пользования земельным участком;
— договор аренды (право аренды земельного участка) (ст. 126 ЗКУ).
Также напомним, что до 1 января 2013 года государственная регистрация земельных участков, передаваемых в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, осуществляется с выдачей государственных актов на право собственности на земельные участки. Регистрация государственных актов на право собственности осуществляется в книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли.
Документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу Закона о Государственном земельном кадастре, являются действительными, на что указывается в пп. 9, 10 «Переходных положений» Закона о Государственном земельном кадастре.
Начиная с 1 января 2013 года государственные акты на право собственности на землю не будут выдаваться в бумажной форме. Вся информация находится в кадастре в электронном виде. По заявлению лица (собственника земельного участка) ему может быть предоставлены извлечение или справка из Государственного земельного кадастра. Однако указанный документ содержит только справочную информацию (по аналогии с банковской выпиской), и нотариусу, который будет удостоверять какую-либо сделку относительно земельного участка, не будет требоваться государственный акт. Всю необходимую информацию (о собственнике земельного участка, ограничениях по поводу распоряжения земельным участком) нотариус сможет получить непосредственно из базы данных кадастра, к которым будет иметь доступ, а также сможет внести соответствующие изменения в базу данные кадастра.
Закон о Государственном земельном кадастре вступает в силу с 01.01.2013 г.
Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав (ст. 125 ЗК).
Порядок проведения государственной регистрации указанных вещных прав, органы государственной регистрации и их компетенция определены в Законе № 1952.
Органами государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (в том числе права собственности, права постоянного пользования и права аренды земельного участка) являются территориальные органы Министерства юстиции (ч. 1 ст. 6 Закона № 1952).
В то же время обращаем ваше внимание, что до 1 января 2013 года территориальными органами Госземагентства будут осуществляться:
государственная регистрация права собственности на основании гражданско-правового договора или свидетельства о праве на наследство, земельного сервитута, эмфитевзиса, суперфиция в Поземельной книге;
государственная регистрация права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли.
Датой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок является дата внесения сведений в Поземельную книгу и записи в Книге записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли.
Итак, по общему правилу обязанность уплачивать налоги на землю возникает у землепользователя в день государственной регистрации права собственности на земельный участок или права постоянного пользования землей в органах государственной регистрации этих прав:
до 01.01.2013 г. — в территориальных органах Госземагентства, после указанной даты — в территориальных органах Минюста.
О моменте возникновения обязанности по уплате земельного налога
в случае приобретения права собственности на здание,
расположенное на землях частной собственности
Согласно п. 1 ст. 377 ГКУ к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). То есть если предыдущий собственник здания или сооружения был пользователем земельного участка на правах частной собственности, то к новому собственнику такого здания тоже перейдет такое право пользования на правах собственности и именно на ту же площадь, и на тех же условиях пользования, которые были и у предыдущего собственника такой земли. Это во-первых.
Во-вторых, существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на здание (сооружение), являются размер и кадастровый номер земельного участка, право на которое переходит в связи с переходом права собственности на такое здание (сооружение). Это не касается только ситуаций с многоквартирными домами (п. 2 ст. 377 ГКУ).
Земельный кодекс, а именно его ст. 120 ЗКУ, переход права на земельный участок в случае приобретения права на здание регулирует так:
«В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они расположены, без изменения его целевого назначения.
Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, кторые были у предыдущего землепользователя».
То есть согласно нормам Земельного кодекса право собственности предыдущего собственника на здание с землей прекращается с момента перехода права собственности на такое здание к новому собственнику. Это касается права пользования землей как частной, так и государственной либо коммунальной собственности: основным критерием использования земельного участка, относящегося к какому-либо определенному зданию, является факт передачи права собственности на такое здание. Если же земля частная, то к новому собственнику здания, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности предыдущего собственника, переходит и право собственности на земельный участок. Это в-третьих.
Из всего изложенного выше следует: правоустанавливающим документом на частную землю является госакт на такой земельный участок (где указаны площадь земли, ее кадастровый номер и ее собственник или собственники). При переходе права собственности на здание переходит право собственности и на земельный участок, относящийся к такому зданию. Однако документально такое право собственности будет зафиксировано за новым собственником здания лишь с момента госрегистрации права собственности на такой земельный участок в Госземагентстве — только после того, как будут внесены сведения о новом собственнике земли в Поземельную книгу и в Книгу записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли. Дата внесения таких записей является датой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. А право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этих прав. Об этом указано в ст. 125 ЗК.
Таким образом получается, что до того момента, пока такое право на землю за новым собственником здания не зарегистрировано Госземагентством, де-юре владельцем такой земли остается предыдущий собственник здания, ведь правоустанавливающий документ на такую землю содержит данные именно о предыдущем собственнике, а не о новом. Для того чтобы внести изменения в правоустанавливающий документ на частную землю, новому собственнику нужно пройти всю процедуру по регистрации в Госземагентстве заново(!): внести сведения об изменении собственника земли в Поземельную книгу и в Книгу записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли. А дата внесения таких записей будет являться датой государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к новому собственнику здания с землей.
Как вы сами понимаете, период времени от момента государственной регистрации права собственности на здание в БТИ до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю под таким зданием в Госземагентстве может длиться бесконечно долго (полгода, год, особенно учитывая огромные очереди желающих оформить такое право на землю и периодическое бездействие в последнее время в Кадастровом центре).
Вопрос об уплате налога на землю за этот период у наших граждан возникает почти сразу после регистрации своего здания в БТИ, к тому же в риторической форме: что делать?
Поскольку с моментом возникновения прав на частную землю разобрались, то переходим к рассмотрению платы за такую землю в госбюджет и приведем наши аргументы.
О сроках уплаты налога за земли под домами (зданиями, сооружениями), передаваемыми на правах собственности, указано в пп. 287.1 и 287.6 НКУ.
Так, согласно п. 287.1 НКУ собственники земли и землепользователи уплачивают плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. И это понятно: если вы являетесь собственником земли, то вы уплачиваете налог за землю с момента государственной регистрации этих прав в Госземагентстве.
Однако есть очень интересная норма — это п. 287.6 НКУ, где указано, что при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Указанное обусловлено непосредственно тем, что здание, сооружение или их часть неразрывно связаны землей, а поэтому, если вы пользуетесь зданием, одновременно происходит и пользование землей, на которой это здание построено.
Итак, законодатель связывает момент возникновения обязанности по уплате налога на землю при переходе права собственности на здание с датой регистрации права собственности на такое здание в БТИ. Это ключевой момент.
Земельный налог в соответствии с п. 287.6 НКУ уплачивается за земельный участок, на котором расположено принадлежащее собственнику здание, с учетом придомовой территории.
Придомовая территория — установленный согласно проекту деления территории микрорайона (квартала) и проекту застройки земельный участок многоквартирной неусадебной жилой застройки, который необходим для размещения и обслуживания жилого дома (домов) и связанных с ним (ними) хозяйственных и технических зданий и сооружений (п.п. 14.1.205 НКУ).
Так, если вы приобрели здание в марте 2011 года, а зарегистрировали право собственности в органах БТИ в июне 2011 года, то как собственник здания вы обязаны уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено ваше здание, с учетом придомовой территории на общих основаниях именно с июня 2011 года, т. е. с даты государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
К тому же законодательством не установлено время, в течение которого необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности в органах БТИ. Тем не менее сделка, подлежащая государственной регистрации, считается совершенной со дня государственной регистрации (ст. 210 ГКУ). И поэтому, если не проведена госрегистрация права собственности, например, договора купли-продажи здания, право собственности на это здание не приобретается. Обычно после нотариального удостоверения такого договора новый собственник пытается как можно быстрее зарегистрировать свое право собственности. Во-первых, вы уже являетесь законным собственником приобретенного имущества. Во-вторых, в будущем, если вы решите продать свое имущество, при условии пребывания такого имущества в собственности плательщика налога на доходы физических лиц более трех лет, доход, полученный от такой реализации, не облагается налогом (см. п. 172.1 НКУ).
Однако возвращаемся к заданному выше вопросу: что делать с землей, которая будет приобретаться вместе с домом (сооружением, зданием)?
Ответ: по нашему мнению, новому собственнику здания налог на землю нужно уплачивать сразу с момента госрегистрации права собственности на такое здание в БТИ. Почему? Потому что пользование землей в Украине является платным (будь то она в частной или государственной и коммунальной собственности). И несмотря на отсутствие у нового собственника документа на такой земельный участок, который бы свидетельствовал о факте собственности на землю у нового собственника, новый собственник здания фактически пользуется такой землей, ведь на ней находится его частное здание.
Кстати, налоговый орган очень оперативно получает данные о новых собственниках и пользователях земельных участков. БТИ информирует его об этом после госрегистрации права собственности на здание за новым собственником такого здания согласно абзацу второму п. 286.1 НКУ. То же касается и соответствующих центральных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов — за ними тоже закреплена обязанность информировать налоговиков. Поэтому, получив данные о госрегистрации, налоговики фиксируют эти данные о новом собственнике здания как о пользователе земельного участка, ожидая от нового собственника здания подачи декларации по плате за землю. К тому же законодательством установлено, что плательщики платы за землю самостоятельно исчисляют сумму налога1 и подают в налоговый орган по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год (п. 286.2 НКУ). Чем грозит юридическим лицам и лицам-предпринимателям за неуплату налога за землю и неподачу такой декларации по плате за землю, см. ниже в информационном блоке. Подробно этот вопрос был рассмотрен в статье «Типичные нарушения платы за землю и ответственность за них»// «СБ», 2012, № 6, с. 24.
1 Только физическим лицам — гражданам начисление сумм налога производится органами государственной налоговой службы. Налоговики выдают плательщику до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение о внесении налога (ст. 286.5 НК).
Чем грозит юридическим лицам и лицам-предпринимателям
за неуплату налога за землю и неподачу такой декларации по плате за землю:
Ответственность возникает за:
— неподачу или несвоевременную подачу декларации по плате за землю плательщиком налогов или другими лицами, обязанными начислять и уплачивать налоги, сборы (ответственность в виде штрафа в размере 170 грн. за каждую неподачу отчетности и 1020 грн. — штраф, взыскиваемый с лица, в отношении которого в течение года уже применялись санкции за указанное правонарушение) в соответствии со ст. 120 НКУ;
— несвоевременную уплату налога за землю — предусмотрено начисление пени (пеня начисляется на сумму налогового долга из расчета 120 процентов годовых учетной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (его части) погашения) согласно п. 129.4 в. 129 НКУ;
— неуплату земельного налога (уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов) — ст. 212 УКУ.
Вообще ответственность в сфере нарушения налогового законодательства по вопросам уплаты земельного налога условно можно разделить на финансовую, административную, уголовную и земельно-правовую, каждая из которых предусматривает применение соответствующих санкций к правонарушителю.
Возвращаясь к рассмотрению заданного выше вопроса, нужно также отметить следующее. В случае если земельный участок документально принадлежит одному лицу, а здание на этом земельном участке — другому лицу, то получается, что земельный налог уплачивается как собственником земельного участка, так и собственником здания на этом земельном участке. Ведь именно прежний собственник здания юридически является собственником и земельного участка при этом здании (правоустанавливающие документы на такую землю оформлены именно на прежнего собственника здания). А это, в свою очередь, является двойным налогообложением.
В своей консультации налоговые органы указывают: «... лицо, являющееся собственником земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, принадлежащее другому лицу, является плательщиком земельного налога до даты прекращения права собственности на такой земельный участок. Что касается лица, являющегося собственником здания, сооружения, то такое лицо в соответствии с п. 287.6 ст. 287 НКУ должно уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание, сооружение, с учетом придомовой территории независимо от факта уплаты земельного налога собственником такого земельного участка...» (код 200.01 ЕБНЗ).
Подводя итог всему изложенному выше, отметим, что одним из принципов налогового законодательства является равенство всех плательщиков перед законом, недопущение любых проявлений налоговой дискриминации.
Также не следует забывать, что налоговым законодательством установлена презумпция правомерности решений плательщика налога в случае, если норма закона или другого нормативно-правового акта, изданного на основании закона, или если нормы разных законов либо разных нормативно-правовых актов допускают неоднозначную (множественную) трактовку прав и обязанностей плательщиков налогов или контролирующих органов, в результате чего имеется возможность принять решение в пользу как плательщика налогов, так и контролирующего органа (п.п. 4.1.4 НКУ).
Нужно ли уплачивать налог на землю,
если право собственности на здание,
сооружение зарегистрировано
до вступления в силу НКУ?
Необходимо отметить, что п. 287.6 НКУ, возлагающий на собственников зданий обязанность уплачивать налог на землю, является новеллой в налоговом законодательстве. И, как все новое, на практике еще не устоялась позиция по его одинаковому применению.
Интересной является позиция налоговиков об определении момента, с которого необходимо уплачивать налог на землю. На собственников зданий, сооружений (их частей), которые до 01.01.2011 г. зарегистрировали в БТИ свое право собственности на эти объекты недвижимости, не распространяется действие п. 287.6 НКУ в части обязанности уплачивать земельный налог с даты государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Такая обязанность возникает с 01.01.2011 г. — после вступления в силу НКУ. Это обусловлено тем, что отношения собственности являются длящимися во времени, поэтому если в течение периода существования отношений собственности появляется нормативно-правовой акт, которым на собственника возлагаются определенные обязанности, то такой документ является обязательным для собственника с момента вступления его в законную силу. Следовательно, уплачивать налог на землю, если право собственности на здание, сооружение зарегистрировано до вступления в силу НКУ, необходимо с 01.01.2011 г.
Однако предлагаем буквально трактовать п. 287.6 НКУ: «При переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».
Необходимые условия для уплаты налога за земельные участки под зданием, сооружением (их частями) таковы:
1) должен произойти переход права собственности на здание от одного лица к другому;
2) дата проведения государственной регистрации права собственности недвижимого имущества должна быть после 01.01.2011 г.
Буквально для действия этой статьи необходимо, чтобы происходил переход права собственности от одного лица к другому и чтобы новый собственник здания зарегистрировал свое право собственности уже с 01.01.2011 г.
Поэтому для реализации обязанности, закрепленной п. 287.6 НКУ, переход права собственности должен произойти после 01.01.2011 г. (т. е. после вступления в силу НКУ). Здесь следует помнить: ст. 58 КУ, в соответствии с которой законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают либо отменяют ответственность лица.
Указанное дает основания утверждать, что если право собственности на недвижимость перешло и было зарегистрировано до 01.01.2011 г., то ввиду отсутствия обязательного условия для уплаты земельного налога по правилам п. 287.6 НКУ собственник здания, сооружения (их части) не обязан уплачивать такой налог. Однако практика применения ст. 287.6 НКУ свидетельствует, что платить за землю все-таки нужно с даты регистрации права собственности (или с 01.01.2011 г., если право собственности зарегистрировано до вступления в силу НКУ).
О моменте возникновения обязанности по уплате
налогов за земли нечастной собственности,
на которых расположены здание, сооружение (их часть)
В случае возникновения права собственности (пользования) зданием, сооружением (их частью), находящимися на землях государственной, коммунальной собственности, право собственности/право пользования указанными земельными участками автоматически не возникает.
Аналогичного мнения придерживаются Высший хозяйственный суд Украины и Верховный Суд Украины.
«Граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления в рамках их полномочий, определенных этим Кодексом или по результатам аукциона.
Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование (ст. 116 ЗКУ).
К исключительной компетенции соответствующего совета относится решение в соответствии с законом вопросов регулирования земельных отношений, рассматриваемые исключительно на пленарном заседании совета — сессии (п. 34 ст. 26 Закону Украины «О местном самоуправлении»).
Таким образом, возникновение права собственности на объекты недвижимости не является безусловным основанием для автоматического заключения соглашения по земельному участку. Обязательным условием передачи в собственность земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, является наличие положительного решения сессии соответствующего совета о передаче земельного участка в собственность». Эту позицию подтверждает практика ВСУ, ВХСУ (постановление ВСУ от 14.11.2011 г., постановление ВГСУ от 11.01.2012 г. по делу № 12-22/382-07-8932).
В таком случае право пользования (аренды) земельными участками государственной или коммунальной собственности возникает с момента регистрации договора аренды в Госземагентстве (см. также ст. 125 ЗК). А уже сам договор аренды заключается с пользователем земли, на которой находится его здание, на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления. Однако в случае, когда лицо приступает к использованию земельного участка на основании решения соответствующего органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) и договора аренды, государственная регистрация которого не осуществлялась, то поскольку использование земли в Украине является платным (ст. 206 ЗКУ), такое лицо не освобождается от уплаты арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности в соответствующие местные бюджеты со дня заключения договора аренды (см. также ответ налоговиков на вопрос в ЕБНЗ под кодом 200.02).
В то же время следует помнить п. 287.7 НКУ: «...в случае предоставления в аренду земельных участков (в пределах населенных пунктов), отдельных зданий (сооружений) или их частей собственниками и землепользователями, в том числе указанными в пунктах 276.1, 276.4 статьи 276, налог за площади, предоставляемые в аренду, исчисляется с даты заключения договора аренды земельного участка или с даты заключения договора аренды зданий (их частей)».
Таким образом, в случае предоставления в аренду земельного участка налог за пользование такими землями уплачивается с даты заключения договора аренды земли . В случае предоставления в аренду здания (сооружения) налог за пользование земельными участками, на которых расположены такие здания (сооружения), уплачивается с даты заключения договора аренды здания, сооружения (их части).
Для уплаты налогов в случае предоставления в аренду недвижимого имущества предусматриваются следующие ситуации :
1) предоставление в аренду здания (сооружения) . Налог за земельную площадь под арендованным зданием уплачивается именно с даты заключения договора аренды здания (их частей);
2) предоставление в аренду земельного участка . Налог за площадь земельного участка, предоставленного в аренду, уплачивается с даты заключения договора аренды земли (учитывая положения ст. 125 ЗКУ, после его государственной регистрации). Именно на основании договора аренды земли уплачивается налог — арендная плата.
Договоры аренды земли государственной и коммунальной собственности заключаются органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Именно эти органы должны до 1 февраля подавать органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год. Кроме того, они также должны информировать налоговый орган о заключении новых договоров аренды, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении до 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные изменения. Об этом указано в п. 288.1 НКУ.
Требования к договору аренды земли установлены Законом об аренде земли. Так, ч. 1 ст. 15 Закона об аренде земли установлен исключительный перечень существенных условий договора аренды земельного участка, отсутствие хотя бы одного из которых является основанием для отказа в государственной регистрации договора, а также признания его недействительным. Обязательность государственной регистрации договора аренды земли предусмотрена ст. 18, 20 Закона об аренде земли.
Реализацию этих положений мы находим в судебной практике:
«Поскольку договор аренды земли, заключенный сторонами, не прошел государственную регистрацию, то он не является действующим. Так как у сторон отсутствует договор аренды земли, то у арендодателя отсутствовали основания для получения арендной платы. В соответствии со ст. 2 Закона Украины «О плате за землю» плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы. Поскольку договор аренды у сторон отсутствует, а истец использовал землю ответчика без надлежащим образом оформленных документов, то собственник земли не лишен права предъявить иск о возмещении убытков в порядке ст. 156 ЗК Украины, ст. 1166 ГК Украины» (см. постановление ВХСУ от 25.01.2011 г. № 13/1438).
В случае если такой договор аренды земли не заключен, ни один государственный орган (в том числе суд) или орган местного самоуправления не может заставить заключить договор аренды.
Стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований ГКУ, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Об этом указано в ст. 627 ГКУ.
Однако это не значит, что за землю вообще не нужно платить . В случае пользования землей государственной или коммунальной собственности без договора аренды такой пользователь должен возместить ущерб за безвозмездное пользование землей.
И тому есть подтверждение из судебной практики:
п. 3 Обобщения судебной практики2
«<...> Так, по делу хозяйственного суда Луганской области судом первой инстанции был удовлетворен иск прокуратуры в пользу государства в лице Горсовета к Обществу о взыскании убытков за безосновательное пользование земельным участком, поскольку ответчиком не был заключен договор аренды земли и вообще не получен правоустанавливающий документ на право использования земельного участка, на котором расположен приобретенный в собственность по договору купли-продажи целостный имущественный комплекс, чем нарушено гражданское право истца на получение платы за использование земли (упущенная выгода)».
Таким образом, платить за земельные участки государственной, коммунальной собственности, на которых расположено здание, сооружение (их часть), принадлежащее вам на праве частной собственности, необходимо с даты государственной регистрации прав собственности на указанное здание, что корреспондируется с положениями п. 287.6 НКУ.
Что касается арендованного здания , сооружения, которые расположены на землях государственной, коммунальной собственности, то платить за пользование такими землями необходимо с даты заключения договора аренды здания, сооружения в соответствии с положениями п. 287.7 НКУ.
Об обязанности собственников нежилых помещений
в многоквартирных домах уплачивать налог
за площади под такими помещениями
Законодательно установлено, что собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 287.8 НКУ).
Однако при практической реализации указанного положения плательщики налога сталкиваются с трудностями, вызванными несовершенством нормотворческой деятельности и противоречиями между нормами права.
Земельные участки , на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами (ст. 42 ЗКУ).
То есть действующим законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность или предоставления в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами только объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами (письмо Госкомзема от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10).
Как известно, основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра (п. 286.1 НКУ).
Данные Государственного земельного кадастра — совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме земельных участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристиках, распределении среди собственников земли и землепользователей, подготовленных в соответствии с законом (п. 14.1.42 НКУ).
Из изложенного понятно, что в земельном кадастре отсутствуют сведения обо всех собственниках нежилых помещений, во-первых, потому что внесение таких сведений не предусмотрено действующим законодательством, а во-вторых, собственником либо пользователем может быть только объединение собственников дома или предприятия, учреждения и организации, осуществляющее управление этими домами. Таким образом, возникает коллизия между пп. 286.1 НКУ и 287.8 НКУ. Логично возникла ситуация, когда не существует оснований для уплаты земельного налога собственниками нежилых зданий в многоэтажках, однако существует такая обязанность (см. п.п. 269.1.1, п.п. 270.1.1, абзац первый п. 286.1 НКУ).
Налоговые органы в своих разъяснениях указывают:
«Согласно п. 286.6 ст. 286 НКУ за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании, с учетом придомовой территории. Пунктом 286.1 ст. 286 НКУ указано, что основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра.
Таким образом, сумма земельного налога, которую должно уплатить физическое лицо — собственник нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, определяется на основании данных земельного кадастра относительно земельного участка, на котором расположено такое здание, и начисляется пропорционально той части площади здания, которая находится в пользовании такого физического лица, с учетом придомовой территории» (код 200.05 ЕБНЗ).
Собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Для определения размера налога используется нормативная денежная оценка земельных участков, управление которой осуществляет Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Учитывая указанное, для предоставления справки о нормативной денежной оценке предлагаем обратиться в территориальный орган Госкомзема (письмо ГНАУ от 17.02.2011 г. № 3173/6/10-1015/567).
Таким образом, из разъяснений налоговых органов следует, что платить за землю, на которой находится нежилое здание в многоквартирном доме, нужно. Для того чтобы определить размер налога, налоговики предлагают обратиться в территориальные органы Госземагентства для получения сведений о нормативной денежной оценке земельного участка.
В то же время придомовая территория — территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности либо пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома (ст. 1 Закона об объединении совладельцев многоквартирного дома).
Передача в аренду или в собственность части придомовой территории собственнику нежилого помещения в многоквартирном жилом доме законодательством не предусмотрена .
Как уже было выяснено, передача в собственность или предоставление в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами разрешены только объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
Нормы разд. XIII НКУ не предусматривают возможности при расчете налоговых обязательств по земельному налогу объединениями собственников домов или предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими управление многоквартирными жилыми домами, уменьшать площадь земельного участка под многоквартирными жилыми домами с учетом придомовой территории пропорционально площади нежилых помещений (их частей), находящихся в собственности других лиц.
С учетом изложенного объединение совладельцев многоквартирных домов или предприятия, учреждения и организации, осуществляющие управление многоквартирными жилыми домами, должны уплачивать земельный налог со всей площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами с учетом придомовой территории , которые по данным Государственного земельного кадастра предоставлены таким лицам в собственность или пользование (см. также ответ налоговиков на вопрос в ЕБНЗ с кодом 200.05).
Тогда возникает вопрос: если объединение совладельцев многоквартирных домов или предприятия, учреждения и организации, осуществляющие управление многоквартирными жилыми домами, уплачивают земельный налог со всей площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами с учетом придомовой территории, тогда каково правовое основание для уплаты такого же налога собственниками нежилого здания в многоквартирном доме? Возникает ситуация двойного налогообложения.
По поводу этого налоговики разъясняют, что собственники квартир (жилых помещений) в многоквартирных жилых домах должны возмещать уплаченные суммы земельного налога предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами, а также объединениям собственников домов, в составе сумм за содержание домов и придомовой территории (см. ответ налоговиков на вопрос в ЕБНЗ с кодом 200.01).
О необходимости физическим лицам — предпринимателям
— плательщикам единого налога уплачивать налог
за площади под нежилым помещением в многоквартирном доме
Плательщики единого налога освобождаются от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по таким налогам и сборам: земельному налогу, кроме земельного налога за земельные участки, не используемые ими для осуществления хозяйственной деятельности (п. 297.1 ст. 297 НКУ).
Налоговые органы обычно трактуют эту норму в свою пользу.
«Физическое лицо — предприниматель, находящееся на упрощенной системе налогообложения, является плательщиком земельного налога только по земельным участкам, используемым им для осуществления предпринимательской деятельности, т. е. за те участки, которые предоставлены ему в установленном действующим законодательством порядке именно для осуществления предпринимательской деятельности, доходы от осуществления которой облагаются единым налогом. Таким образом, поскольку земельный участок под нежилым помещением в многоквартирном жилом доме, находящемся в собственности физического лица, не предоставлялся в установленном действующим законодательством порядке для осуществления предпринимательской деятельности, то такое физическое лицо должно уплачивать земельный налог на общих основаниях» (код 200.01 ЕБНЗ).
То есть, как разъясняет налоговая, при отсутствии документов на землю под нежилым помещением в многоквартирном доме физическое лицо — предприниматель, являющееся плательщиком единого налога, уплачивает налоги на общих основаниях. А как мы уже отмечали ранее, передача в собственность или предоставление в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется только объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. Поэтому физическое лицо — предприниматель должно уплачивать земельный налог на общих основаниях. Еще раз напомним, что процедура расчета, основания и порядок уплаты такого налога полностью не урегулированы в налоговом законодательстве.
В связи с этим советуем при получении требования ГНИ об уплате земельного налога (арендной платы) проверять законность такого требования с учетом положений, изложенных в этой статье.
Если у вас есть сомнения — сразу (в течение 10 дней) обращайтесь с иском в административный суд.
От редакции
Уважаемые читатели! Земельные вопросы по своей природе никогда не исчерпывали себя: нечетко выписанные нормы в законодательстве порождают неоднозначную их трактовку. На сегодняшний день они не утратили свою актуальность и продолжают тревожить нас с вами.
Пишите нам по адресу e-mail: sb@id.factor.ua, звоните нам по тел: 714-37-28. Мы готовы вам помочь в решении ваших проблем.
