Плата за землю:
коли і за що ми повинні платити?
Владислава Лежніна, юрист, м. Харків(e-mail: firm_law@ukr.net),
Юлія Ляшенко, головний редактор
Користування землею в Україні є платним. Будь ви власником чи орендарем земельної ділянки — ви повинні здійснювати цей платіж до бюджету нашої держави. І навіть якщо держакт не отримано чи договір оренди землі не укладений, це ще не означає, що за землю взагалі не потрібно платити. У разі користування землею державної чи комунальної власності без відповідного документа на землю такий користувач повинен відшкодувати шкоду за безоплатне користування землею.
Тож коли саме виникає момент щодо обов’язку зі сплати податку на землю та орендної плати за землекористування? До вашої уваги практичні рекомендації від нашого юриста.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
КУ — Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Закон про Державний земельний кадастр — Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI.
Закон про місцеве самоврядування — Закон України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Закон про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.
Постанова № 1021 — постанова КМУ «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» від 09.09.2009 р. № 1021.
Порядок отримання інформації — Порядок періодичного подання інформації органам державної податкової служби та отримання інформації зазначеними органами за письмовим запитом, затверджений постановою КМУ від 27.12. 2010 р. № 1245.
Узагальнення судової практики — Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами від 01.01.2010 р.
Лист ДПАУ № 3173/6/10-1015/567 — лист ДПАУ «Про надання відповіді [щодо сплати земельного податку власником нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому домі]» від 17.02.2011 р. за № 3173/6/10-1015/567.
Лист Держкомзему № 10046/17/4-10 — лист Держкомзему «Щодо роз’яснення деяких відповідей земельного законодавства» від 26.05.2010 р. за № 10046/17/4-10.
Плата за землю — це податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 13 КУ). І хоча земля є об’єктом права власності українського народу, користування нашою ж землею відповідно до положень чинного законодавства є платним.
Реалізація вказаного принципу платності використання землі регламентована нормами Податкового кодексу України, безпосередньо розділ 13 якого містить законодавче закріплення процедури здійснення плати за землю.
Однак на практиці виникають деякі складнощі, що обумовлені специфікою земельних правовідносин. Так, цікавим є питання з приводу моменту виникнення обов’язку зі сплати податку за землю, а також щодо виникнення обов’язку сплати податків за користування комунальною землею під орендованим чи вже власним приміщенням, придбаним, наприклад, за договором купівлі-продажу чи згідно з іншою правовою підставою. Досить типова і водночас складна ситуація, яка вимагає детального правового аналізу.
Плата за землю — це загальнодержавний податок , який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (п.п. 14.1.147 ПКУ). Це ключовий момент, тому що в податковій практиці під «платою за землю» розуміють і земельний податок, і орендну плату (!). Відмінність в тому, що «податок за землю» справляється за користування приватними землями, а «орендна плата» сплачується за користування землями комунальної та державної власності. А загальне у них є те, що обидва ці види платежів сплачуються на користь держави за користування землі, яке, як було вже сказано вище, є платним (!).
Земельний податок — обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (п.п. 14.1.72 ПКУ).
Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 ПКУ).
Таким чином, платниками податку за землю є:
— власники земельних ділянок, земельних часток (паїв);
— землекористувачі (всі ті, що користуються неприватною землею).
Об’єктами оподаткування є: земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), що перебувають у власності (ст. 270 ПКУ).
Отже, дійшли до головного: за загальним правилом, власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ПКУ).
Зміст права власності на землю складають такі правомочності: право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.
Користування земельною ділянкою здійснюється у такі способи: постійне користування, тимчасове користування (оренда).
Право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ст. 92 ЗКУ).
Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 ЗКУ).
Документами, що посвідчують право на земельну ділянку, є:
— державний акт (право власності на земельну ділянку). Також право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину; державним актом на право постійного користування земельною ділянкою; договором оренди (право оренди земельної ділянки) (ст. 126 ЗКУ).
Також нагадаємо, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація земельних ділянок, які передаються у власність із земель державної чи комунальної власності, здійснюється з видачею державних актів на право власності на земельні ділянки. Реєстрація державних актів на право власності здійснюється у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.
Документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності Законом про Державний земельний кадастр, є дійсними, про що вказують пп. 9, 10 Перехідних положень Закону про Державний земельний кадастр.
Починаючи з 1 січня 2013 року державні акти на право власності на землю не будуть видаватися у паперовій формі. Уся інформація, що міститься в кадастрі, знаходиться в електронному вигляді. За заявою особи (власника земельної ділянки) їй може бути наданий витяг чи довідка з Державного земельного кадастру. Однак вказаний документ містить лише довідкову інформацію (за аналогією банківської виписки) і для нотаріуса, який буде посвідчувати будь-який правочин щодо земельної ділянки, не буде потрібен державний акт. Усю необхідну інформацію (щодо власника земельної ділянки, обмежень з приводу розпорядження земельною ділянкою) нотаріус зможе отримати безпосередньо із бази даних кадастру, до яких матиме доступ, а також зможе внести відповідні зміни до баз даних кадастру.
Закон про Державний земельний кадастр набирає чинності з 01.01.2013 р.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК).
Порядок проведення державної реєстрації вказаних речових прав, органи державної реєстрації та їх компетенція визначені у Законі № 1952.
Органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (в тому числі права власності, права постійного користування та права оренди земельної ділянки) є територіальні органи Міністерства юстиції (ч.1 ст. 6 Закону № 1952).
У той же час, звертаємо вашу увагу, що до 1 січня 2013 року територіальними органами Держземагентства буде здійснюватись
державна реєстрація права власності на підставі цивільно-правового договору або свідоцтва про право на спадщину, земельного сервітуту, емфітевзису, суперфіція в Поземельній книзі,
державна реєстрація права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
Датою державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку є дата внесення відомостей до Поземельної книги та запису у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
Отже, за загальним правилом обов'язок сплачувати податки на землю виникає у землекористувача у день державної реєстрації права власності на земельну ділянку або права постійного користування землею в органах державної реєстрації цих прав:
до 01.01.2013 р. — в територіальних органах Держземагентства, після вказаної дати — в територіальних органах Мін'юсту.
Щодо моменту виникнення обов’язку сплати земельного податку у разі набуття права власності на будівлі, що розташовані на землях приватної власності
Згідно з п. 1 ст. 377 ЦКУ до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Тобто якщо попередній власник будівлі чи споруди був користувачем земельної ділянки на правах приватної власності, то до нового власника такої будівлі теж перейде таке право користування на правах власності і саме на ту площу, і на тих на тих умовах користування, що належали до його попереднього власника такої землі. Це по-перше.
По-друге, істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на будівлю (споруду) є розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на таку будівлю (споруду). Це не стосується тільки ситуацій з багатоквартирними будинками (п. 2 ст. 377 ЦКУ).
Земельний кодекс, а саме його ст. 120, перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на будівлю регулює так:
«У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача».
Тобто згідно з нормами Земельного кодексу право власності попереднього власника на будівлю із землею припиняється з моменту переходу права власності на таку будівлю до нового власника. Це стосується права користування земель як приватних, так і державної чи комунальної власності: основним критерієм щодо користування земельної ділянки, що відноситься до якоїсь визначеної будівлі, є факт передачі права власності на таку будівлю. Якщо ж земля приватна, то до нового власника будинку, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває у власності попереднього власника, переходить і право власності на земельну ділянку Це по-третє.
Із усього вищесказаного випливає: правовстановлюючим документом на приватну землю є держакт на таку земельну ділянку (де вказано площу землі, її кадастровий номер та її власника чи власників). При переході права власності на будівлю переходить право власності і на земельну ділянку, що відноситься до такої будівлі. Проте документально таке право власності буде зафіксоване за новим власником будівлі лише з моменту держреєстрації права власності на таку земельну ділянку в Держземагентстві. Тільки після того, як будуть внесені відомості про нового власника землі до Поземельної книги та до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. Дата внесення таких записів є датою державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку. А право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цих прав, про це вказано у ст. 125 ЗК.
Таким чином, виходить, що до того моменту, поки таке право на землю за новим власником будівлі не зареєстроване Держземагентством, де-юре власником такої землі залишається попередній власник будівлі, адже правовстановлюючий документ на таку землю містить дані саме про попереднього власника, а не про нового. Для того щоб внести зміни до правовстановлюючого документа на приватну землю, новому власнику потрібно пройти всю процедуру з реєстрації в Держземагентстві заново (!): внести відомості про зміну власника землі до Поземельної книги та до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. А дата внесення таких записів буде датою державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку до нового власника будівлі із землею.
Як ви самі розумієте, період часу від моменту державної реєстрації права власності на будівлю в БТІ до моменту державної реєстрації переходу права власності за землю під такою будівлею в Держземагентстві може тривати нескінченно довго (півроку, рік, особливо враховуючи величезні черги бажаючих оформити таке на землю та періодичну бездіяльність останнім часом в Кадастровому центрі).
Питання щодо сплати податку на землю за цей період у наших громадян постає майже відразу після реєстрації своєї будівлі в БТІ, до того ж у риторичній формі: що робити?
Тож з моментом виникнення прав на приватну землю розібралися, переходимо до розгляду плати за таку землю до держбюджету і ось наші аргументи.
Стосовно строків сплати податку за землі при будинках (будівлях, спорудах), що передаються на правах власності, вказано у пп. 287.1 та 287.6 ПКУ.
Так, згідно з п. 287.1 ПКУ власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. І це зрозуміло: якщо ви є власником землі, то ви платите податок за землю з моменту державної реєстрації цих прав в Держземагентстві.
Проте є дуже цікавою норма п. 287.6 ПКУ, де вказано, що при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Вказане обумовлено безпосередньо тим, що будівля, споруда чи їх частина нерозривно пов’язані землею, а тому, якщо ви користуєтесь будівлею, одночасно відбувається і користування землею, на якій вона збудована.
Отже, законодавець момент виникнення обов’язку зі сплати податку на землю при переході права власності на будівлю пов’язує з датою реєстрації права власності на таку будівлю в БТІ. Це ключовий момент.
Земельний податок відповідно до п. 287.6 ПКУ сплачується за земельну ділянку, на якій розташована належна власнику будівля, з урахуванням прибудинкової території.
Прибудинкова територія — встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним (ними) господарських та технічних будівель і споруд (п.п. 14.1.205 ПКУ).
Так, наприклад, якщо ви придбали будівлю у березні 2011 року, а зареєстрували право власності в органах БТІ у червні 2011 року, то як власник будівлі ви зобов'язані сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована ваша будівля з урахуванням прибудинкової території, на загальних підставах саме з червня 2011 року, тобто з дати державної реєстрації прав власності на нерухоме майно.
До того ж законодавством не встановлено часу, протягом якого необхідно провести державну реєстрацію права власності в органах БТІ. З іншого боку, правочин, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з дня державної реєстрації (ст. 210 ЦКУ). І тому, якщо не проведено держреєстрацію права власності, наприклад, договору купівлі-продажу будівлі, право власності на цю будівлю не набувається. Зазвичай, після нотаріального посвідчення такого договору новий власник намагається якнайшвидше зареєструвати своє право власності. По-перше, ви вже є законним власником придбаного майна. По-друге, у майбутньому, якщо ви вирішите продати своє майно, за умови перебування такого майна у власності платника податку з доходів фізичних осіб понад три роки, дохід, отриманий від такої реалізації, не оподатковується (див. п. 172.1 ПКУ).
Тож повертаємось до поставленого вище запитання: що робити із землею, яка придбавається разом з будинком (спорудою, будівлею)?
Відповідь: на нашу думку, новому власнику будівлі податок за землю треба сплачувати відразу з моменту держреєстрації права власності на таку будівлю в БТІ. Чому? Тому що користування землею в Україні є платним (будь вона в приватній чи державній або комунальній власності). І незважаючи на відсутність у нового власника документа на таку земельну ділянку, який свідчив би про факт власності на землю у нового власника, новий власник будівлі фактично користується такою землею, адже на ній знаходиться його приватна будівля.
До речі, податковий орган дуже оперативно отримує дані стосовно нових власників і користувачів земельних ділянок. БТІ інформує його про це після держреєстрації права власності на будівлю за новим власником такої будівлі згідно з абз. другим п. 286.1 ПКУ. Те саме стосується і відповідних центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів — за ними теж закріплено обов’язок інформувати податківців. Тож отримавши дані про держреєстрацію, податківці фіксують ці дані про нового власника будівлі як користувача земельною ділянки, чекаючи від нового власника будівлі подання декларації з плати за землю. До того ж законодавством встановлено, що платники плати за землю самостійно обчислюють суму податку1 і подають до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік (п. 286.2 ПКУ). Що загрожує юридичним особам та фізособам-підприємцям за несплату податку за землю і неподання такої декларації з плати за землю див. у інформаційному блоці нижче. Проте відразу скажемо, що це питання потребує більш детального розгляду і заслуговує на окрему статтю, тож у наступних номерах газети «ББ» ми опублікуємо аналіз цього питання.
1 Лише фізичним особам — громадянам нарахування сум податку проводиться органами державної податкової служби. Податківці видають платникові до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку (п. 286.5 ПК).
Що загрожує юридичним особам та фізособам-підприємцям за несплату податку за землю і неподання такої декларації з плати за землю
Відповідальність буде за:
— неподання або несвоєчасне подання декларації з плати за землю платником податків або іншими особами, зобов'язаними нараховувати та сплачувати податки, збори (відповідальність у вигляді штрафу у розмірі 170 грн. за кожне неподання звітності та 1020 грн. — штраф стягується з особи, щодо якої протягом року вже застосовувалися санкції за вказане правопорушення) відповідно до ст. 120 ПКУ;
— несвоєчасну сплату податку за землю — передбачено нарахування пені (пеня нараховується на суму податкового боргу із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого податкового боргу або на день його (його частини) погашення) згідно з п. 129.4 ст. 129 ПКУ;
— за несплату земельного податку (кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податків) ст. 212 ККУ.
Взагалі відповідальність у сфері порушення податкового законодавства з питань сплати земельного податку умовно можна поділити на фінансову, адміністративну, кримінальну та земельно-правову, кожна з яких передбачає застосування відповідних санкцій до правопорушника.
Повертаючись до розгляду поставленого вище питання, слід також відзначити таке. У випадку, якщо земельна ділянка документально належить одній особі, а будівля на цій земельній ділянці належить іншій особі, земельний податок сплачується як власником земельної ділянки, так і власником будівлі на цій земельній ділянці. Адже саме колишній власник будівлі юридично є власником і земельної ділянки при цій будівлі (правовстановлюючі документи на таку землю оформлені саме на колишнього власника будівлі). А це, у свою чергу, є подвійним оподаткуванням.
У своїй консультації податкові органи зазначають: «... особа, яка є власником земельної ділянки, на якій розташована будівля, споруда, що належить іншій особі, є платником земельного податку до дати припинення права власності на таку земельну ділянку. Що стосується особи, яка є власником будівлі, споруди, то така особа відповідно до п. 287.6 ст. 287 ПКУ повинна сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована така будівля, споруда, з урахуванням прибудинкової території незалежно від факту сплати земельного податку власником такої земельної ділянки...» (код 200.01 ЄБПЗ).
Підводячи підсумок усьому, відзначимо, що однією із засад податкового законодавства є рівність усіх платників перед законом, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації.
Також не слід забувати, що податковим законодавством встановлена презумпція правомірності рішень платника податку в разі, якщо норма закону чи іншого нормативно-правового акта, виданого на підставі закону, або якщо норми різних законів чи різних нормативно-правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав та обов'язків платників податків або контролюючих органів, внаслідок чого є можливість прийняти рішення на користь як платника податків, так і контролюючого органу (п.п. 4.1.4 ПКУ).
Чи потрібно сплачувати податок на землю, якщо право власності на будівлю,
споруду зареєстровано до набрання чинності ПКУ?
Необхідно зазначити, що п. 287.6 ПКУ, який покладає обов’язок на власників будівель сплачувати податок на землю, є новелою у податковому законодавстві. І як усе нове, на практиці ще не є усталеною позиція щодо його однакового застосування.
Цікавою є позиція податківців щодо визначення моменту, з якого необхідно сплачувати податок на землю. На власників будівель споруд (їх частин), які до 01.01.2011 р. зареєстрували в БТІ своє право власності на ці об’єкти нерухомості, не поширюється дія п. 287.6 ПКУ в частині обов’язку сплачувати земельний податок з дати державної реєстрації права власності на зазначені об’єкти нерухомого майна.
Вказаний обов’язок виникає з 01.01.2011 р. — після набрання чинності ПКУ. Це обумовлено тим, що відносини власності є триваючими у часі, а тому якщо протягом періоду існування відносин власності з’являється нормативно-правовий акт, яким на власника покладаються певні обов’язки, то такий документ є обов’язковим для власника з моменту набрання ним законної сили. Отже, сплачувати податок на землю, якщо право власності на будівлю, споруду зареєстровано до набрання чинності ПКУ, необхідно з 01.01.2011 р.
Проте, пропонуємо буквально тлумачити п. 287.6 ПКУ: «При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».
Необхідні умови для сплати податку за земельні ділянки під будівлею, спорудою (їх частинами):
1) повинен відбутися перехід права власності на будівлю від однієї особи до іншої;
2) дата проведення державної реєстрації права власності нерухомого майна.
Буквально, для того щоб діяла ця норма, необхідно, щоб відбувався перехід права власності від однієї особи до іншої і щоб новий власник будівлі зареєстрував своє право власності вже з 01.01.2011 р.
А тому, для реалізації обов’язку, закріпленого п. 287.6 ПКУ, перехід права власності має відбутися після 01.01.2011 р. (тобто після набрання чинності ПКУ). Тут слід пам’ятати ст. 58 КУ, відповідно до якої закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.
Зазначене надає підстави стверджувати, що якщо право власності на нерухомість перейшло та було зареєстровано до 01.01.2011 р., то, зважаючи на відсутність обов’язкової умови для сплати земельного податку за правилами п. 287.6 ПКУ, власник будівлі, споруди (їх частини) не зобов’язаний сплачувати такий податок. Однак практика застосування п. 287.6 ПКУ свідчить, що платити за землю все ж таки потрібно з дати реєстрації права власності (або з 01.01.2011 р., якщо право власності зареєстровано до набрання чинності ПКУ).
Щодо моменту виникнення обов’язку
сплати податків за землі неприватної власності,
на яких розташована будівля, споруда (їх частина)
У разі виникнення права власності (користування) будівлею, спорудою (їх частиною), що знаходяться на землях державної, комунальної власності, право власності/право користування вказаними земельними ділянками автоматично не виникає.
Аналогічної думки придержується Вищий господарський суд України та Верховний Суд України.
«Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ст. 116 ЗКУ).
До виключної компетенції відповідної ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради — сесії (п. 34 ст. 26 ЗУ «Про місцеве самоврядування»).
Таким чином, виникнення права власності на об'єкти нерухомості не є безумовною підставою для автоматичного укладення угоди щодо земельної ділянки. Обов’язковою умовою передачі у власність земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, є наявність позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки у власність». Цієї позиції дотримується практика ВСУ, ВГСУ (постанова ВСУ від 14.11.2011 р., постанова ВГСУ від 11.01.2012 р. у справі № 12-22/382-07-8932).
У такому випадку право користування (оренди) земельних ділянок державної або комунальної власності виникає з моменту реєстрації договору оренди в Держземагентстві (див. також ст. 125 ЗК). А вже сам договір оренди укладається з користувачем землі, на якій знаходиться його будівля, на підставі рішення відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування. Однак у випадку, коли особа приступає до використання земельної ділянки на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади (органу місцевого самоврядування) та договору оренди, щодо якого не здійснювалась державна реєстрація, то з огляду на те, що використання землі в Україні є платним (ст. 206 ЗКУ), така особа не звільняється від сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності до відповідних місцевих бюджетів з дня укладення договору оренди (див. також відповідь податківців на запитання в ЄБПЗ код 200.02).
Водночас, слід пам’ятати п. 287.7 ПКУ: «... у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, у тому числі зазначеними у пунктах 276.1, 276.4 статті 276, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин)».
Таким чином, у разі надання в оренду земельної ділянки податок за користування такими землями сплачується з дати укладення договору оренди землі. У разі надання в оренду будівлі (споруди) податок за користування земельними ділянками, на яких розташовані такі будівлі (споруди), сплачується з дати укладення договору оренди будівлі, споруди (їх частини).
Для сплати податків у випадку надання в оренду нерухомого майна передбачаються наступні ситуації:
1) надання в оренду будівлі (споруди). Податок за земельну площу під орендованою будівлею сплачується саме з дати укладення договору оренди будівлі (їх частин);
2) надання в оренду земельної ділянки. Податок за площу земельної ділянки, що надана в оренду, сплачується з дати укладення договору оренди землі (враховуючи положення ст. 125 ЗКУ, після його державної реєстрації). Саме на підставі договору оренди землі сплачується податок — орендна плата.
Договори оренди землі державної і комунальної власності укладають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування. Саме ці органи повинні до 1 лютого подавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік. Крім цього, вони також повинні інформувати податковий орган про укладення нових договорів оренди, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Про це вказано у п. 288.1 ПКУ.
Вимоги до договору оренди землі встановлені Законом про оренду землі. Так, ч. 1 ст. 15 Закону про оренду землі встановлено виключний перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, відсутність хоча б однієї з яких є підставою для відмови в державній реєстрації договору, а також визнання його недійсним. Обов’язковість державної реєстрації договору оренди землі передбачена ст. 18, 20 Закону про оренду землі.
Реалізацію цих положень ми знаходимо у судовій практиці:
«Оскільки договір оренди землі, укладений сторонами, не пройшов державної реєстрації, то він не є чинним. Оскільки у сторін відсутній договір оренди землі, то у орендодавця були відсутні підстави для отримання орендної плати. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про плату за землю», плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Оскільки договір оренди у сторін відсутній, а позивач використовував землю відповідача без належно оформлених документів, то власник землі не позбавлений права пред’явити позов про відшкодування збитків у порядку ст. 156 ЗК України, ст. 1166 ЦК України» (див. постанову ВГСУ від 25.01.2011 р. № 13/1438).
У разі якщо такий договір оренди землі не укладений, жоден державний орган (у тому числі суд) або орган місцевого самоврядування не може примусити укласти договір оренди.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Про це і зазначено в ст. 627 ЦКУ.
Однак це не означає, що за землю взагалі не потрібно платити . У разі користування землею державної чи комунальної власності без договору оренди такий користувач повинен відшкодувати шкоду за безоплатне користування землею.
І цьому є підтвердження із судової практики:
п. 3 Узагальнення судової практики2
«<...> Так, у справі господарського суду Луганської області судом першої інстанції було задоволено позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про стягнення збитків за безпідставне користування земельною ділянкою, оскільки відповідачем не було укладено договору оренди землі та, взагалі, не отримано правовстановлюючого документа на право використання земельної ділянки, на якій розташований придбаний у власність за договором купівлі-продажу цілісний майновий комплекс, чим порушено цивільне право позивача на отримання плати за використання землі (упущена вигода)».
2 http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/n0001600-10
Таким чином, платити за земельні ділянки державної, комунальної власності, на яких розташована будівля , споруда (їх частина), що належить вам на праві приватної власності, необхідно з дати державної реєстрації прав власності на вказану будівлю, що кореспондується з положеннями п. 287.6 ПКУ.
Щодо орендованої будівлі, споруди, що розташовані на землях державної, комунальної власності, платити за користування такими землями необхідно з дати укладення договору оренди будівлі, споруди відповідно до положень п. 287.7 ПКУ.
Щодо обов’язку власників нежитлових приміщень
у багатоквартирних будинках сплачувати податок
за площі під такими приміщеннями
Законодавчо встановлено, що власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (п. 287.8 ПКУ).
Проте під час практичної реалізації вказаного положення платники податку стикаються з труднощами, викликаними недосконалістю нормотворчої діяльності та протиріччями між нормами права.
Земельні ділянки , на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ст. 42 ЗКУ).
Тобто чинним законодавством передбачено можливість передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками лише об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (лист Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10).
Як відомо, підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (п. 286.1 ПКУ)
Дані державного земельного кадастру — сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі та землекористувачів, підготовлених відповідно до закону (п.п. 14.1.42 ПКУ).
З викладеного зрозуміло, що у земельному кадастрі відсутні відомості щодо усіх власників нежитлових приміщень, по-перше, тому що внесення таких відомостей не передбачено чинним законодавством, а по-друге, власником чи користувачем може бути лише об'єднання власників будинку або підприємства, установи і організації, які здійснюють управління цими будинками. Таким чином, виникає колізія між пп. 286.1 ПКУ та 287.8 ПКУ. Логічно виникла ситуація, коли не існує підстав для сплати земельного податку власниками нежитлових будівель у багатоповерхівках, однак існує такий обов’язок (див. пп. 269.1.1, 270.1.1, абз.1 п. 286.1 ПКУ).
Податкові органи у своїх роз’ясненнях зазначають:
«Згідно із пунктом 286.6 статті 286 ПКУ за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території. Пунктом 286.1 ст. 286 ПКУ зазначено, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Таким чином, сума земельного податку, що має сплачувати фізична особа — власник нежитлових приміщень в багатоквартирному жилому будинку, визначається на підставі даних земельного кадастру щодо земельної ділянки, на якій розташована така будівля, та нараховується пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в користуванні такої фізичної особи, з урахуванням прибудинкової території» (код 200.05 ЄБПЗ).
Власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Для визначення розміру податку використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, управління якою здійснює Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Ураховуючи зазначене, для надання довідки про нормативну грошову оцінку пропонуємо звернутися до територіального органу Держкомзему (лист ДПА від 17.02.2011 р. № 3173/6/10-1015/567).
Таким чином, за роз’ясненнями податкових органів, платити за землю, на якій знаходиться нежитлова будівля у багатоквартирному будинку, потрібно. Для того щоб визначити розмір податку, податківці пропонують звернутися до територіальних органів Держземагентства для отримання відомостей щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
У той же час, прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку (ст. 1 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Передачу в оренду чи у власність частини прибудинкової території власнику нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку законодавством не передбачено.
Як вже було з’ясовано, передача у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинків можлива лише об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Норми розділу XIII ПКУ не передбачають можливості при розрахунку податкових зобов'язань із земельного податку об'єднаннями власників будинків або підприємствами, установами і організаціями, які здійснюють управління багатоквартирними жилими будинками, зменшувати площу земельної ділянки під багатоквартирними жилими будинками з урахуванням прибудинкової території пропорційно площі нежилих приміщень (їх частин), які знаходяться у власності інших осіб.
З урахуванням викладеного, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків або підприємства, установи і організації, які здійснюють управління багатоквартирними жилими будинками, повинні сплачувати земельний податок зі всієї площі земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками з урахуванням прибудинкової території, які за даними державного земельного кадастру надані таким особам у власність або користування (див. також відповідь податківців на запитання в ЄБПЗ код 200.05).
Тоді виникає запитання: якщо об'єднання співвласників багатоквартирних будинків або підприємства, установи і організації, які здійснюють управління багатоквартирними жилими будинками, сплачують земельний податок зі всієї площі земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками з урахуванням прибудинкової території, тоді яка є правова підстава для сплати такого ж податку власникам нежитлової будівлі у багатоквартирному будинку? Виникає ситуація подвійного оподаткування.
З приводу цього податківці роз’яснюють, що власники квартир (жилих приміщень) у багатоквартирних жилих будинках мають відшкодовувати сплачені суми земельного податку підприємствам, установам і організаціям, що здійснюють управління цими будинками, а також об'єднанням власників будинків, у складі сум за утримання будинків та прибудинкової території (див. відповідь податківців на запитання в ЄБПЗ код 200.01).
Щодо необхідності фізичним особам — підприємцям
— платникам єдиного податку сплачувати податок
за площі під нежитловим приміщенням
у багатоквартирному будинку
Платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з таких податків і зборів: земельного податку, крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються ними для провадження господарської діяльності (п. 297.1 ст. 297 ПКУ).
Податкові органи, звичайно, тлумачать цю норму на свою користь.
«Фізична особа — підприємець, що перебуває на спрощеній системі оподаткування, є платником земельного податку лише за земельні ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності, тобто за ті ділянки, які надані йому в установленому чинним законодавством порядку саме для здійснення підприємницької діяльності, і доходи від провадження якої оподатковуються єдиним податком. Таким чином, оскільки земельна ділянка під нежилим приміщенням у багатоквартирному жилому будинку, яке знаходиться у власності фізичної особи, не надавалась в установленому чинним законодавством порядку для здійснення підприємницької діяльності, то така фізична особа повинна сплачувати земельний податок на загальних підставах» (код 200.01 ЄБПЗ).
Тобто, як роз’яснює податкова, у випадку відсутності документів на землю під нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, податки ФОП, який є платником єдиного податку, сплачуються на загальних підставах. А як ми вже зазначали раніше, передача у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками здійснюється лише об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Тому ФОП має сплачувати земельний податок на загальних підставах. Ще раз нагадаємо, що процедура розрахунку, підстави та порядок сплати такого податку повністю не врегульовані у податковому законодавстві.
У зв’язку з цим радимо у разі отримання вимоги ДПІ про сплату земельного податку (орендної плати) перевіряти законність такої вимоги з урахуванням положень, викладених у цій статті.
Якщо у вас є сумніви — одразу (протягом 10 днів) звертайтесь з позовом до адміністративного суду.
Від редакції
Шановні читачі! Земельні питання ніколи не були до кінця вичерпними через нечітко виписані норми в законодавстві, що породжує неоднозначне їх трактування. На сьогодні вони не втратили своєї актуальності й продовжують турбувати нас з вами.
Пишіть нам на адресу e-mail: sb@id.factor.ua, телефонуйте нам за номером: 714-37-28. Ми готові вам допомогти у вирішенні вашого питання.
