Что считать началом строительных работ?
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
В последнее время ГАСИ стала частенько информировать субъектов строительства об условиях действительности полученных ранее разрешений на проведение строительных работ. И мы неоднократно писали об этом (см., к примеру, статью «О разрешениях на строительство, полученных в 2008 году»// «СБ», 2012, № 6, с. 46-47). Сегодня мы прокомментируем свежее письмо на этот счет от профильного ведомства.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Письмо ГАСИ — письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины от 31.01.2012 г. № 40-17/6-546 (текст письма см. «СБ», 2012, № 7, с. 6).
Закон о планировании и застройке территорий — Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.
Закон № 509 — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по благоприятствованию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.
Закон о градостроительной деятельности — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
Порядок выдачи разрешения на подготовительные и строительные работы № 1104 — постановление КМУ «Некоторые вопросы выдачи разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» от 30.09.2009 г. № 1104.
В чем суть вопроса
Совсем недавно в своем открытом письме от 31.01.2012 г. № 40-17/6-546 (текст письма см. «СБ», 2012, № 7, с. 6) Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (далее — ГАСИ) напомнила об условиях действительности полученных ранее разрешений на проведение строительных работ согласно Закону № 509, а также тот факт, что действие разрешительных документов, если строительство начато, сохраняется на весь период строительства. Смеем предположить, что сам факт появления такого письма подтверждает актуальность этого вопроса.
Казалось бы, само по себе письмо ГАСИ в комментарии не нуждается, однако вопрос, заданный коллегами, заставил автора задуматься — а когда, собственно, строительство считается начатым? На этот вопрос ни данное письмо ГАСИ, ни другие разъяснительные письма ведомства ответа не дают. Не найдем ответа на этот вопрос мы и в законе. В то же время именно от того, каким будет ответ на этот вопрос, будет зависеть действительность полученных ранее разрешений на проведение строительных работ. Соображениями на этот счет мы и хотели бы поделиться в этой статье.
Что является началом
Прежде всего нужно напомнить, что речь идет о разрешениях на выполнение строительных работ, полученных ранее, то есть тогда, когда получение разрешительных документов осуществлялось в несколько отличном от существующего порядке. Речь идет преимущественно о разрешениях, полученных в 2008 — 2011 годах в период действия Закона о планировании и застройке территорий1, в частности, его ст. 281 и 29.
1 Закон о планировании и застройке территорий утратил силу c 12.03.2011 г. — дня вступления в силу Закона о градостроительной деятельности.
Согласно строительной практике момент, когда заказчик огородил площадку и приступил к подготовительным работам на ней на основании полученного разрешения на выполнение подготовительных работ — по крайней мере, так в один голос утверждают технические специалисты — еще не является началом строительства. Началом строительства всегда считалось получение разрешительного документа, дававшего право на проведение строительных работ, — разрешения на проведение строительных работ.
Думаем, здесь специалисты правы, поскольку такой вывод следовал из прямой нормы действовавшего в тот период закона. В ст. 281 Закона о планировании и застройке территорий говорится о том, что заказчик может получить разрешение на выполнение подготовительных работ для организации строительства и подготовки строительной площадки «до начала выполнения строительных работ», и все это сопровождается следующей фразой: «Разрешение на выполнение подготовительных работ не дает права на выполнение строительных работ» 2.
2 Аналогичные указанным положения содержит и Закон о градостроительной деятельности.
Для полноты картины воскресим в памяти практику прошлых лет. Вспомним, что для ограждения территории выдавался такой документ, который назывался ордером на установление ограждения и проведения испытаний свай (здесь возможны вариации), выдаваемым местными администрациями3. Так вот, этот ордер давал право обносить площадку ограждением и испытывать сваи, которые впоследствии либо хоронились (утапливались), либо извлекались, но не давал права на производство земляных работ, таких как рытье котлована.
3 Впоследствии такой ордер заменило разрешение на проведение подготовительных работ.
Таким образом, как мы видим, в практике недаром закрепилась мысль о том, что началом проведения строительных работ считается получение разрешения на проведение строительных работ. Оно было тем документом, после получения которого путь для проведения строительства считался открытым.
Что является доказательством
Однако разрешение разрешением, а в нашем случае мы должны выяснить, с каким фактом или фактами можно связывать то, что строительство было действительно начато, и подрядчик (генподрядчик) зашел на площадку.
Положительно решать указанный вопрос нам может помочь нормативный акт, утвержденный постановлением КМУ от 30.09.2009 г. № 1104 и регулирующий ранее порядок выдачи разрешения на подготовительные и строительные работы.
Согласно п. 16 Порядка выдачи разрешения на проведение строительных работ заказчик был обязан в течение 7 дней от момента, когда он приступил к выполнению строительных работ, письменно уведомить ГАСИ, выдавшую ему разрешение на проведение строительных работ.
С юридической стороны именно это уведомление (его копия), составленное в произвольной форме в виде письма, и служит доказательством того, что работы были начаты.
Таким образом, желание государства максимально контролировать процесс деятельности субъектов градостроительной деятельности в данном случае сыграло на руку заказчикам. Согласитесь, не так часто меры контроля над деятельностью хозяйствующего субъекта со стороны государственных органов помогали этому субъекту.
На наш взгляд, сам факт направления указанного письма в ГАСИ о том, что заказчик (подрядчик) приступил к выполнению строительных работ, служит достаточным доказательством того, что работы были начаты 4.
4 Ведь согласно нормативному акту такое уведомление направляется постфактум, т. е. тогда, когда работы начаты.
В то же время, если работы действительно были начаты и производились, заказчик имеет возможность в доказательство этого факта представить дополнительные документы, в частности журнал учета выполненных работ, акт по форме № КБ-3, по которому производились расчеты за выполненные работы, платежные документы (если такие платежи заказчиком осуществлялись), журнал авторского надзора и т. п. Все эти документы послужат доказательством начала работ на объекте.
