Що вважати початком будівельних робіт?
Борис Бідій, юрист (м. Київ)
Останнім часом ДАБІ стала часто інформувати суб'єктів будівництва про умови дійсності отриманих раніше дозволів на проведення будівельних робіт, про що ми неодноразово писали (див., наприклад, статтю «Про дозволи на будівництво, отримані у 2008 році» // «ББ», 2012, № 6, с. 46 — 47). Сьогодні прокоментуємо свіжий лист від профільного відомства із цього приводу.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Лист ДАБІ — лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 31.01.2012 р. № 40-17/6-546 (текст листа див. у «ББ», 2012, № 7, с. 6).
Закон про планування та забудову територій — Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.
Закон № 509 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.
Закон про містобудівну діяльність — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Порядок видачі дозволу на підготовчі та будівельні роботи № 1104 — постанова КМУ «Деякі питання видачі дозволів на підготовчі та будівельні роботи від 30.09.2009 р. № 1104.
У чому суть питання
Зовсім недавно у своєму відкритому листі від 31.01.2012 р. № 40-17/6-546 (текст листа див. у «ББ», 2012, № 7, с. 6) Державна архітектурно-будівельна інспекція України (далі — ДАБІ) нагадала про умови дійсності отриманих раніше дозволів на проведення будівельних робіт у зв'язку з нормами Закону № 509, а також те, що дія дозвільних документів, якщо будівництво розпочате, зберігається на весь період будівництва. Наважимося припустити, що сам факт появи такого листа підтверджує актуальність цього питання.
Здавалося б, сам по собі лист ДАБІ коментарів не потребує, однак запитання, поставлене колегами, змусило автора замислитися, — а коли, власне, будівництво вважається розпочатим? На це запитання ні зазначений лист ДАБК, ні інші роз'яснювальні листи відомства відповіді не дають. Не знайдемо ми відповіді і в Законі. Водночас саме від того, якою буде відповідь на це запитання, залежатиме дійсність отриманих раніше дозволів на проведення будівельних робіт. Міркуваннями із цього приводу ми й хотіли б поділитися у пропонованій статті.
Що є початком
Перш за все потрібно нагадати, що йдеться про дозволи на виконання будівельних робіт, отримані раніше, тобто тоді, коли отримання дозвільних документів здійснювалося в дещо відмінному від наявного порядку. Ідеться переважно про дозволи, отримані у 2008 — 2011 роках у період дії Закону про планування та забудову територій1, зокрема його ст. 281і 29.
1 Закон про планування та забудову територій втратив чинність з 12.03.2011 р. — дня набуття чинності Законом про містобудівну діяльність.
Згідно з будівельною практикою момент, коли замовник обгородив майданчик та розпочав на ньому підготовчі роботи на підставі отриманого дозволу на виконання підготовчих робіт, — принаймні, так одностайно стверджують технічні фахівці, — ще не є початком будівництва. Початком будівництво завжди вважалося отримання дозвільного документа, що давав право на проведення будівельних робіт, — дозволу на проведення будівельних робіт.
Думаємо, у цьому фахівці мають рацію, оскільки саме такий висновок випливав із прямої норми Закону, що діяв у той період. У ст. 281 Закону про планування та забудову територій ідеться про те, що замовник може отримати дозвіл на виконання підготовчих робіт для організації будівництва та підготовки будівельного майданчика «до початку виконання будівельних робіт», і все це супроводжується такою фразою: «Дозвіл на виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт» 2.
2 Аналогічні зазначеним положенням містить і Закон про містобудівну діяльність.
Для повноти картини воскресімо в пам'яті практику минулих років. Пригадаємо, що для обгородження території видавався такий документ — так званий ордер на встановлення огородження та проведення випробувань паль (тут можливі варіації), який видавався місцевими адміністраціями3. Цей ордер давав право обгороджувати майданчик і випробовувати палі, які згодом або ховалися (втоплювалися), або витягувалися, але не давав права на виконання земляних робіт, таких, як риття котловану.
3 Згодом такий ордер було замінено дозволом на проведення підготовчих робіт.
Таким чином, як ми бачимо, у практиці недаремно закріпилася думка про те, що початком здійснення будівельних робіт вважається отримання дозволу на проведення будівельних робіт. Дозвіл був тим документом, після отримання якого шлях для проведення будівництва вважався відкритим.
Що є доказом
Однак дозвіл дозволом, а в нашому випадку ми мусимо з'ясувати, з яким фактом або фактами можна пов'язувати те, що будівництво було дійсно розпочате і підрядник (генпідрядник) зайшов на майданчик.
Позитивно вирішити зазначене питання нам допоможе нормативний акт — затверджений постановою КМУ від 30.09.2009 р. № 1104, що регулював раніше порядок видачі дозволу на підготовчі та будівельні роботи.
Згідно з п. 16 Порядку видачі дозволу на проведення будівельних робіт замовник був зобов'язаний протягом семи днів від моменту, коли він розпочав виконання будівельних робіт, письмово повідомити ДАБІ, що видала йому дозвіл на проведення будівельних робіт.
З юридичного боку, саме це повідомлення (його копія), зроблене в довільній формі у вигляді листа, і є доказом того, що роботи було розпочато.
Таким чином, бажання держави максимально контролювати процес діяльності суб'єктів містобудівної діяльності в цьому випадку стало у пригоді замовникам. Погодьтеся, не так часто заходи контролю за діяльністю господарюючого суб'єкта з боку державних органів допомагали цьому суб'єкту.
На наш погляд, сам факт надсилання зазначеного листа до ДАБІ про те, що замовник (підрядник) розпочав виконання будівельних робіт, є достатнім доказом того, що роботи було розпочато 4.
4 Адже згідно з нормативним актом таке повідомлення надсилається постфактум, тобто тоді, коли роботи розпочато.
Водночас, якщо роботи дійсно були розпочаті та виконуються, замовник має можливість для доведення цього факту надати додаткові документи, зокрема журнал обліку виконаних робіт, акт за формою № КБ-3, згідно з яким провадилися розрахунки за виконані роботи, платіжні документи (якщо такі платежі замовником здійснювалися), журнал авторського нагляду тощо. Усі ці документи будуть доказом початку робіт на об'єкті.
