О налогообложении операций по поставке (продаже, передаче) земельных участков

Варианты оформления сделки

Налог на прибыль

НДС

1

2

3

1. Купля-продажа недвижимости и земли под ней оформлена двумя договорами.
Такой вариант оформления сделки наиболее прозрачен в налоговом отношении и приемлем в том случае, если на земельный участок под объектом недвижимости есть необходимые правоустанавливающие документы

Объект недвижимости:
— продавец отражает результат от продажи ОС в соответствии с п. 146.13 НКУ;
— покупатель включает в группу 3 ОС и амортизирует с учетом минимально допустимых сроков эксплуатации.
Земля отражается как отдельный объект собственности в соответствии с п. 147.1 или п. 147.2 НКУ.
У продавца в доход включается положительная разница между расходами, понесенными ранее в связи с приобретением земли, и полученным по договору доходом. Отрицательная разница (убыток) в учете продавца не отражается.
Покупатель в отдельном учете показывает расходы на приобретение земли

Объект недвижимости:
— продавец начисляет НДС по общей ставке (кроме льгот по жилью согласно п.п. 197.1.14 НКУ);
— покупатель имеет право на налоговый кредит по НДС при соблюдении условий, предусмотренных ст. 198 НКУ, и наличии должным образом оформленной налоговой накладной от продавца.
Земля:
— продавец освобожден от НДС в силу п.п. 197.1.21 НКУ;
— покупатель не получает права на налоговый кредит

2. Купля-продажа недвижимости и земли под ней оформлена одним договором с выделением стоимости отдельных составляющих

Налоговые последствия аналогичны приведенным в п. 1

3. В одном договоре указана общая стоимость сделки, включая стоимость земли и объекта недвижимости

Объект недвижимости:
— продавец отражает результат от продажи ОС в соответствии с п. 146.13 НКУ исходя из части дохода в общей стоимости сделки, приходящейся на стоимость недвижимости;
— покупатель выделяет из общей стоимости договора стоимость объекта недвижимости в сумме, не превышающей обычную цену, и амортизирует ее как объект ОС группы 3 с учетом минимально допустимых сроков эксплуатации.
Земля:
— продавцу логично применять общие правила продажи товаров, а не правила п. 147.1 НКУ, поскольку они касаются земли как отдельного объекта собственности, которым в рассматриваемой ситуации земельный участок не является;
— покупатель включает в состав ОС группы 1 по стоимости, равной разнице между общей стоимостью договора и обычной ценой объекта недвижимости, без права ее амортизации

Объект недвижимости и земля рассматриваются как единое целое и:
— у продавца возникают налоговые обязательства по НДС по общей ставке на всю сумму договора;
— покупатель имеет право на налоговый кредит по НДС со всей суммы договора при соблюдении условий, предусмотренных ст. 198 НКУ, и наличии должным образом оформленной налоговой накладной от продавца

4. В договоре указана стоимость сделки как стоимость объекта недвижимости, а о стоимости земли ничего не сказано.
Такой вариант встречается чаще всего при продаже части дома, здания, сооружения.
В то же время такая ситуация может быть при продаже недвижимости на земле, находящейся на праве пользования

Если продается часть объекта недвижимости, то вместе с ней по умолчанию переходит и доля в общей собственности на земельный участок под ним. Поэтому покупателю и продавцу придется руководствоваться п. 3.
Если продается недвижимость, земля под которой не является собственностью продавца, то налоговые последствия будут такими, как описаны в п. 1 в отношении объекта недвижимости, а земля в налоговом учете сторон никак не отражается

НДС-последствия аналогичны приведенным в п. 3