Щодо оподаткування операцій з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок

Варіанти оформлення правочину

Податок на прибуток

ПДВ

1

2

3

1. Купівлю-продаж нерухомості та землі під нею оформлено двома договорами.

Такий варіант оформлення правочину є найпрозорішим у податковому аспекті та найприйнятніший у тому випадку, якщо на земельну ділянку під об’єктом нерухомості є необхідні правовстановлюючі документи

Об’єкт нерухомості:
— продавець відображає результат від продажу ОЗ відповідно до п. 146.13 ПКУ;
— покупець уключає до групи 3 ОЗ та амортизує його з урахуванням мінімально допустимих строків експлуатації.
Земля відображається як окремий об’єкт власності відповідно до п. 147.1 або п. 147.2 ПКУ.
У продавця в дохід уключається додатна різниця між витратами, понесеними раніше у зв’язку з придбанням землі, та отриманим за договором доходом. Від’ємна різниця (збиток) в обліку продавця не відображається.
Покупець в окремому обліку показує витрати на придбання землі

Об’єкт нерухомості:
— продавець нараховує ПДВ за загальною ставкою (крім пільг стосовно житла згідно з п.п. 197.1.14 ПКУ);
— покупець має право на податковий кредит з ПДВ при додержанні умов, передбачених ст. 198 ПКУ, та наявності належним чином оформленої податкової накладної від продавця.
Земля:
— продавця звільнено від ПДВ на підставі п.п. 197.1.21 ПКУ;
— покупець не отримує права на податковий кредит

2. Купівлю-продаж нерухомості та землі під нею оформлено одним договором з виділенням вартості окремих складових

Податкові наслідки аналогічні наведеним у п. 1

3. В одному договорі зазначено загальну вартість правочину, уключаючи вартість землі та об’єкта нерухомості

Об’єкт нерухомості:
— продавець відображає результат від продажу оз відповідно до п. 146.13 ПКУ виходячи з частини доходу в загальній вартості правочину, що припадає на вартість нерухомості;
— покупець виділяє із загальної вартості договору вартість об’єкта нерухомості в сумі, що не перевищує звичайну ціну, та амортизує її як об’єкт ОЗ групи 3 з урахуванням мінімально допустимих строків експлуатації.
Земля:
— продавцю логічно застосовувати загальні правила продажу товарів, а не правила п. 147.1 ПКУ, оскільки вони стосуються землі як окремого об’єкта власності, яким у цій ситуації земельна ділянка не є;
 — покупець уключає до складу оз групи 1 за вартістю, що дорівнює різниці між загальною вартістю договору та звичайною ціною об’єкта нерухомості, без права її амортизації

Об’єкт нерухомості та земля розглядаються як єдине ціле та:
— у продавця виникають податкові зобов’язання з ПДВ за загальною ставкою на всю суму договору;
— покупець має право на податковий кредит з ПДВ з усієї суми договору при додержанні умов, передбачених ст. 198 ПКУ, і наявності належним чином оформленої податкової накладної від продавця

4. У договорі зазначено вартість правочину як вартість об’єкта нерухомості, а про вартість землі нічого не йдеться.
Такий варіант зустрічається найчастіше при продажу частини будинку, будівлі, споруди.
Водночас така ситуація може виникнути при продажу нерухомості на землі, що використовується на праві користування

Якщо продається частина об’єкта нерухомості, то разом з нею за умовчанням переходить і частка у спільній власності на земельну ділянку під ним. Тому покупцю та продавцю доведеться керуватися п. 3.
Якщо продається нерухомість, земля під якою не є власністю продавця, то податкові наслідки будуть такими самими, як описано в п. 1 щодо об’єкта нерухомості, а земля в податковому обліку сторін ніяк не відображається

ПДВ-наслідки аналогічні наведеним у п. 3