Подлежат ли регистрации права аренды недвижимости или ее части
В 2012 году наша компания заключила договор аренды недвижимости (здания). Подлежит ли данный договор регистрации, нотариальному удостоверению и надо ли регистрировать право аренды в БТИ?
Соблюдение формы заключения договора влияет на его действительность. А точнее, на тот факт, порождает ли такой договор права и обязанности для его сторон. От этого напрямую зависят налоговые последствия, связанные с исполнением условий договора.
Поэтому посмотрим, что на этот счет говорит законодательство.
Часть 2 ст. 793 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) устанавливает, что договор аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) сроком на 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, ст. 794 ГКУ установлено, что такие договоры также подлежат госрегистрации (не путайте с госрегистрацией права, о которой более детально речь пойдет ниже). Напомним, что госрегистрация договора — это самостоятельная регистрационная процедура, которую осуществляют нотариусы согласно Временному порядку регистрации сделок, утвержденному постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671.
Следует отметить, что требования о госрегистрации договора аренды недвижимости (госрегистрация сделки) в скором времени претерпит изменения. В соответствии с п.п. 10 п. 5 разд. I Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и иные законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI (далее — Закон № 1878) ст. 794 ГКУ будет изложена в новой редакции:
«Статья 794. Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения.
1. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом».
То есть в скором будущем госрегистрация договора будет заменена госрегистрацией прав и тем самым исчезнет как отдельная процедура регистрации. Однако это все вступит в силу с 01.01.2013 г. А до этого времени необходимо руководствоваться действующими положениями ГКУ, которые на момент заключения договора аренды недвижимости требовали и нотариального удостоверения, и госрегистрации такого договора, если срок аренды недвижимости по нему не меньше 3 лет. Если же срок аренды меньше 3 лет, то оба правила не применяются.
В отношении же госрегистрации аренды недвижимого имущества (госрегистрация прав) ситуация складывается куда более запутанная.
Упомянутым Законом № 1878 Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-VI (далее — Закон № 1952) был полностью изложен в новой редакции, которая вступила в силу с 16.03.2010 г. (т. е. в 2012 году действует уже новая редакция Закона № 1952).
Норма в п. 3 ст. 3 новой редакции данного Закона устанавливает: «Права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации».
Перечень прав, подлежащих государственной регистрации в соответствии с Законом № 1952, приведен в ст. 4 Закона:
«1. Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным громадам в лице органов местного самоуправления, а именно:
…
2) право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;».
Таким образом, с формальной точки зрения, право аренды недвижимости, расположенной на территории Украины, подлежит обязательной государственной регистрации (без каких-либо дополнительных условий) начиная с 16.03.2010 г. То есть оно подлежало такой регистрации в момент заключения договора аренды, упомянутого в вопросе. В результате этого может стать вопрос о том, что, несмотря на заключение договора аренды, право аренды (право пользования объектом недвижимости) еще не возникло, поскольку не было зарегистрировано.
Однако в этом вопросе не все так однозначно, что наглядно отображает в своих разъяснениях и нормативно-правовых актах Минюст.
Во-первых , и что справедливо, в письмах от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19, от 20.04.2011 г. № 248-0-2-11 Минюст отметил, что требование об обязательности государственной регистрации права пользования недвижимостью не касается договоров аренды, которые были заключены до вступления в силу Закона № 1878. Правда, данные письма рассматриваемой ситуации никак не помогают, а скорее наоборот, подтверждают, что право пользования объектом недвижимости подлежало регистрации на момент заключения договора аренды, в результате чего оно возникает у арендатора только после госрегистрации такого права.
Следует также отметить, что от госрегистрации права не спасают и ссылки на п. 2 раздела II Закона № 1878, в соответствии с которым «государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, установленном данным Законом, осуществляется с 1 января 2013 года». Данная норма, по своей сути, устанавливает только то, что с 01.01.2013 г. применяются правила регистрации и органы, осуществляющие такую регистрацию, установленные Законом № 1952. Однако эта норма не касается тех положений Закона № 1952, которые устанавливают обязательность регистрации прав. В пользу этого свидетельствует п. 3 раздела II Закона № 1878, которым, в частности, сказано:
«3. Установить, что до 1 января 2013 года государственная регистрация:
права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу данного Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество;».
Во-вторых , в Методических рекомендациях относительно регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5 (далее — Методические рекомендации), Минюст не только решил коллизию, которая возникнет после вступления в силу всех положений Закона № 1878 (в частности, после вступления в силу новой редакции ст. 792 ГКУ), но и несколько смягчил требования самого Закона № 1952 и Закона № 1878 на переходный период.
Как было отмечено выше, с 16.03.2010 г. вступила в силу норма Закона № 1952, требующая регистрации любого права пользования недвижимостью. С 01.01.2013 г. вступит в силу новая редакция ст. 794 ГКУ, которая устанавливает обязательность регистрации не любого права пользования недвижимостью, а только в случае, если договор заключен на срок не меньше 3-х лет .
Так вот, как применять нормы Закона № 1952 до 01.01.2013 г., а также как должна решаться коллизия, которая возникнет после 01.01.2013 г., Минюст высказался в разделе I Методических рекомендаций:
«Следует отметить, что единым критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, которые возникают на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), который составляет не менее чем три года.
...
«Системный анализ норм Закона дает основания утверждать, что его положение о государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, в том числе и в части единого критерия для государственной регистрации таких вещных прав (срок, на который заключен договор), должны применяться как регистраторами бюро технической инвентаризации в переходный период, так и государственными регистраторами в соответствии с Законом с 1 января 2012 года [01.01.2013 г. — Примеч. авт.].
Таким образом , ссылаясь на позицию Минюста, можно утверждать, что в отношении госрегистрации права пользования недвижимостью должны применяться такие правила:
— не подлежат госрегистрации права пользования недвижимостью, возникшие на основании договоров, заключенных до 16.03.2010 г.;
— не подлежат госрегистраци права пользования недвижимостью, возникшие на основании договора, заключенного после 16.03.2010 г. и условиями которого предусмотрено предоставление недвижимости в пользование на срок менее 3-х лет;
— подлежат госрегистрации права пользования недвижимостью, которые возникли на основании договора, заключенного после 16.03.2010 г. и условиями которого предусмотрено предоставление недвижимости в пользование на срок от 3-х лет и выше.
Приведенный подход Минюста можно использовать в описанном вопросе и в других ситуациях, когда арендные платежи были уплачены и отражены в налоговом учете. Если же подобные вопросы возникают на этапе заключения договора, то во избежание недоразумений мы бы все-таки рекомендовали попытаться зарегистрировать право пользования, поскольку, строго говоря, нормы законодательства несколько строже, чем позиция Минюста.
Роман Бережной
