Чи підлягають реєстрації права оренди нерухомості або її частини
У 2012 році наша компанія уклала договори оренди нерухомості (будівлі). Чи підлягає цей договір реєстрації, нотаріальному посвідченню і чи треба реєструвати право оренди в БТІ?
Дотримання форми укладення договору впливає на його чинність, а точніше на той факт, чи породжує такий договір права та обов’язки для його сторін. Від цього безпосередньо залежать податкові наслідки, пов’язані з виконання умов договору.
Тому поглянемо, що з цього приводу говорить законодавство.
Частина 2 ст. 793 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) установлює, що договір оренди будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки й більше підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, ст. 794 ЦКУ встановлено, що такі договори також підлягають держреєстрації (не плутати з держреєстрацією права, про яку докладніше йтиметься нижче). Нагадаємо, що держреєстрація договору — це самостійна реєстраційна процедура, яку здійснюють нотаріуси згідно з Тимчасовим порядком реєстрації правочинів, затвердженим постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671.
Слід зазначити, що вимоги щодо держреєстрації договору оренди нерухомості (держреєстрація правочину) незабаром зазнає змін. Відповідно до п.п. 10 п. 5 розділу I Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI (далі — Закон № 1878) статтю 794 ЦКУ буде викладено в новій редакції:
«Стаття 794. Державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди.
1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону».
Тобто в найближчому майбутньому держреєстрацію договору буде замінено на держреєстрацію прав і, тим самим, вона зникне як окрема процедура реєстрації. Однак це все набуде чинності 01.01.2013 р. А до цього часу необхідно керуватися чинними положеннями ЦКУ, які на момент укладення договору оренди нерухомості вимагали і нотаріального посвідчення, і держреєстрації такого договору, якщо строк оренди нерухомості за ним не менше 3 років. Якщо ж строк оренди менше 3 років, то обидва правила не застосовуються.
Щодо держреєстрації оренди нерухомого майна (держреєстрація прав) ситуація складається куди більш заплутано.
Згаданим Законом № 1878 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1951-VI (далі — Закон № 1952) було повністю викладено в новій редакції, яка набула чинності 16.03.2010 р. (тобто в 2012 році діє вже нова редакція Закону № 1952).
Норма в п. 3 ст. 3 цієї нової редакції встановлює: «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації».
Перелік прав, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952, наведено в ст. 4 Закону:
«1. Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам , міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
…
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном».
Отже, з формальної точки зору, право оренди нерухомості, розташованої на території України, підлягає обов’язковій державній реєстрації (без будь-яких додаткових умов) починаючи з 16.03.2010 р. Тобто воно підлягало такій реєстрації в момент укладення договору оренди, згаданого в запитанні. У результаті цього може виникнути питання про те, що незважаючи на укладення договору оренди право оренди (право користування об’єктом нерухомості) ще не виникло, оскільки його не було зареєстровано.
Однак щодо цього не все так однозначно, що наочно відображає в своїх роз’ясненнях та нормативно-правових актах Мін’юст.
По-перше , і що справедливо, у листах від 18.10.2010 р. № 12873-0-26-10-19, від 20.04.2011 р. № 248-0-2-11 Мін’юст відзначив, що вимога про обов’язковість державної реєстрації права користування нерухомістю не стосується договорів оренди, які були укладені до набуття чинності Законом № 1878. Щоправда, зазначені листи в цій ситуації ніяк не допомагають, а швидше навпаки, підтверджують, що право користування об’єктом нерухомості підлягало реєстрації на момент укладення договору оренди, унаслідок чого воно виникає у орендаря тільки після держреєстрації такого права.
Слід також відзначити, що від держреєстрації права не рятують і посилання на п. 2 розділу II Закону № 1878, відповідно до якого «державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, здійснюється з 1 січня 2013 року». Ця норма за своєю суттю встановлює тільки те, що з 01.01.2013 р. застосовуються правила реєстрації прав і органи, що здійснюють таку реєстрацію, установлено Законом № 1952. Однак ця норма не стосується тих положень Закону № 1952, які встановлюють обов’язковість реєстрації прав. На користь цього свідчить п. 3 розділу II Закону № 1878, у якому, зокрема, зазначено:
«3. Встановити, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація:
права власності та права користування (сервітут) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно».
По-друге , у Методичних рекомендаціях щодо реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджених наказом Мін’юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5 (далі — Методичні рекомендації) Мін’юст не тільки вирішив колізію, що виникне після набуття чинності всіма положеннями Закону № 1878 (зокрема, після набуття чинності новою редакцією ст. 792 ЦКУ), але і дещо пом’якшив вимоги власне Закону № 1952 і Закону № 1878 на перехідній період.
Як було зазначено вище, з 16.03.2010 р. набула чинності норма Закону № 1952, що вимагає реєстрації будь-якого права користування нерухомістю. З 01.01.2013 р. набуває чинності нова редакція ст. 794 ЦКУ, яка встановлює обов’язковість реєстрації не будь-якого права користування нерухомістю, а тільки якщо договір укладено на строк не менше 3-х років.
Тому-то як застосовувати норми Закону № 1952 до 01.01.2013 р., а також як має вирішуватися колізія, що виникне після 01.01.2013 р., Мін’юст висловився в розділі I Методичних рекомендацій:
«Слід відмітити, що єдиним критерієм, який залишається незмінним як у випадку державної реєстрації правочинів, так і у випадку державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не менш як три роки.
...
«Системний аналіз норм Закону дає підстави стверджувати, що його положення стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, в тому числі і в частині єдиного критерію для державної реєстрації таких речових прав (строк на який укладено договір), мають застосовуватись як реєстраторами бюро технічної інвентаризації у перехідний період, так і державними реєстраторами відповідно до Закону з 1 січня 2012 року [01.01.2013 р. — Прим. авт.]»
Отже , посилаючись на позицію Мін’юсту, можна стверджувати: щодо держреєстрації права користування нерухомістю мають застосовуватися такі правила:
— не підлягають держреєстрації права користування нерухомістю, що виникли на підставі договорів, укладених до 16.03.2010 р.;
— не підлягають держреєстрації права користування нерухомістю, що виникли на підставі договору, укладеного після 16.03.2010 р., якщо його умовами передбачено надання нерухомості в користування на строк менш 3-х років;
— підлягають держреєстрації права користування нерухомістю, що виникли на підставі договору, укладеного після 16.03.2010 р., якщо його умовами передбачено надання нерухомості в користування на строк від 3-х років і більше.
Зазначений підхід Мін’юсту можна використовувати в розглянутому запитанні та в інших ситуаціях, коли орендні платежі було сплачено та відображено в податковому обліку. Якщо ж такі запитання виникають на етапі укладення договору, то для уникнення непорозумінь ми б все-таки рекомендували спробувати зареєструвати право користування, оскільки норми законодавства дещо суворіші за позицію Мін’юсту.
Роман Бережний
