Споры о границах земельного участка
Владимир Лежнин, юрист, г. Харьков
(e-mail: firm_law@ukr.net)
Что делать, если не согласовывают акт установления и согласования границ участка в натуре (на местности)? Кстати, споры с соседними землепользователями очень распространены. Некоторые не могут определить границы своего земельного участка, порой существуют споры по другим вопросам. Однако такой спор нежелателен, если вы еще не получили правоустанавливающие документы на земельный участок. Ведь отказ соседнего землепользователя от подписи акта установления и согласования границ земельного участка в натуре (на местности) может стать препятствием для оформления прав на такой участок. Если такая ситуация сложилась, то о возможных вариантах ее решения читайте в предлагаемой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция — Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.
ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Инструкция № 376 — Инструкция об установлении (восстановлении) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закреплении межевыми знаками, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 18.05.2010 г. № 376.
О необходимости получения
согласия соседей
Предоставление земельных участков в собственность или пользование физическим или юридическим лицам осуществляется путем передачи его из земель государственной или коммунальной собственности. Для этого прежде всего требуется разработка документации по землеустройству.
Так, передача земли осуществляется на основании решений соответствующих органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления, принимаемых на основании документации по землеустройству, базовым документом которой является:
либо проект землеустройства по отведению земельных участков,
либо техническая документация по землеустройству.
Проект землеустройства по отведению земельных участков подготавливается в случае изменения целевого назначения земельных участков или предоставления земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).
Техническая документация по землеустройству требуется в случае, если границы земельного участка установлены в натуре (на местности) и без изменения его целевого назначения.
При разработке проектов землеустройства по отведению земельных участков производится установление в натуре (на местности) границ земельных участков, а в случае разработки технической документации по землеустройству осуществляется восстановление земельных границ. Для этого производятся кадастровые съемки земельных участков.
Кадастровые съемки — это комплекс работ, выполняемых для определения и восстановления границ земельных участков. Кадастровая съемка включает (ст. 198 ЗКУ):
а) геодезическое установление границ земельного участка;
б) согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями;
в) восстановление границ земельного участка на местности;
г) установление границ частей земельного участка, содержащих обременения и ограничения по использованию земли;
ґ) изготовление кадастрового плана.
Таким образом, ЗКУ предусматривает согласование границ земельных участков только со смежными собственниками и землепользователями.
Как известно, право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав (ст. 125 ЗКУ). Право собственности на земельный участок подтверждается государственным актом на право собственности на земельный участок, свидетельством о праве на наследство, гражданско-правовым договором. Право аренды — договором аренды, зарегистрированным в Государственном земельном кадастре (далее — ГЗК).
Правовой порядок в Украине основывается на принципах, в соответствии с которыми никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством (ч. 1 ст. 19 Конституции).
Исходя из изложенного, согласовывать границы земельного участка с соседями необходимо только в случае, если они являются собственниками или землепользователями. В других случаях, т. е. если соседи не оформили права на земельный участок или вообще незаконно захватили его, согласовывать с ними границы не нужно, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством.
В случае если без такого согласования соседа (его подписи в акте установления и согласования границ земельного участка в натуре (на местности)) вам не предоставляют положительное «Заключение согласования документов по землеустройству», то необходимо обращаться в суд. Подробнее об этом будет изложено далее.
Кто может решить спор?
Если же сосед является собственником или пользователем смежного земельного участка, однако отказывается подписать акт, то ситуация является сложной, однако не безвыходной.
Некоторые юристы советуют в таком случае обращаться в общий местный суд с иском к соседу с требованием обязать подписать акт согласования границ земельного участка. В пользу этой позиции существует даже практика судов первой инстанции.
Так, истец обратился с иском об обязательстве в подписании акта согласования границ земельного участка и акте установления и согласования земельного участка к технической документации по землеустройству, указывая на то, что согласно решению сельского совета ему предоставлено разрешение на разработку технической документации для передачи в собственность земельного участка для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений и для ведения личного крестьянского хозяйства. Суд счел, что своими действиями ответчица создает истцу как пользователю земельного участка препятствия в пользовании его земельным участком, поэтому следует в принудительном порядке обязать ответчицу подписать акт согласования границ земельного участка и акт установления и согласования границ земельного участка к технической документации по землеустройству. Суд решил исковые требования удовлетворить и обязал ответчицу подписать акт согласования границ земельного участка и акт установления и согласования границ земельного участка к технической документации по землеустройству (решение Ичнянского районного суда Черниговской области от 07.07.2009 г. по делу № 2-548/09 http://reyestr.court.gov.ua/Review/6104948).
Однако практика судов кассационной инстанции идет другим путем. Приведем пример из жизни.
Истец обратился с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком в виде обязательства ответчика не препятствовать в пользовании истцом земельным участком, в частности согласовать техническую документацию (описание границ) по землеустройству по составлению документа, удостоверяющего право на земельный участок, путем ее подписания, в том числе и при оформлении впоследствии права пользования земельным участком. Исковые требования мотивированы отказом ответчика согласовать план границ земельного участка. По результатам рассмотрения данного спора суды предыдущих инстанций пришли к выводу об обязательности согласования земельных участков смежных землепользователей или землевладельцев и дали толкование термина «согласование», отметив, что в его содержание законодателем заложен принцип добровольности совершения действий субъектами земельных правоотношений. С учетом приведенного и отсутствия в действующем законодательстве Украины обязанности землепользователя по предоставлению согласия по согласованию границ смежных земельных участков, а тем более обязанности предоставления согласия на согласование в принудительном порядке, коллегия сочла выводы судов предыдущих инстанций об отказе в иске правильными. При этом коллегия отмечает, что в данном случае отказ ответчика в предоставлении согласия на согласование границ земельного участка смежного землепользователя (истца) для последнего может иметь отрицательные последствия, однако не может расцениваться как злоупотребление ответчиком своими правами и как нарушение прав истца, поскольку такой отказ является формой реализации ответчиком своего права. Суд также отметил, что поскольку согласование границ земельного участка смежного землепользователя со стороны ответчика по делу произошло в форме отказа, то такое «согласование» должно быть принято и учтено органами местного самоуправления при подготовке технической документации по землеустройству по составлению документа, удостоверяющего право на земельный участок (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 16.08.2006 г. по делу № 13/6973).
Таким образом, подача иска об обязательстве соседа подписать акт является бесперспективным делом. Даже в случае удовлетворения иска в суде первой инстанции такое решение будет отменено в вышестоящих судах.
Зато спор о границах земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан, и соблюдении гражданами правил добрососедства в пределах населенных пунктов должен быть решен органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 158 ЗКУ).
Правила решения спора о границах земельных участков
Так, при невозможности выявления действительных границ их установление осуществляется по фактическому использованию земельного участка. Если фактическое использование участка установить невозможно, то каждому выделяется одинаковая по размеру часть спорного участка.
В случае если таким образом определение границ не согласовывается с открывшимися обстоятельствами, в частности с установленными размерами земельных участков, то границы определяются с учетом этих обстоятельств (п. 4.4 Инструкции № 376).
Алгоритм действий для решения земельного спора
органами местного самоуправления
1. Подтверждение факта отказа соседа от подписи.
В случае отказа смежного землепользователя (землевладельца) от согласования границ земельного участка землеустроительная организация, выполняющая разработку документации по землеустройству, обязана выяснить следующую информацию:
— устанавливались ли границы смежного земельного участка;
— основание, по которому смежный землепользователь (землевладелец) отказывается от согласования границ (информация должна быть оформлена в письменном виде или сделана соответствующая запись в акте установления и согласования границ земельного участка и заверена подписью физического лица либо уполномоченного представителя юридического лица). В случае отказа смежного землепользователя предоставить письменные возражения по вопросу прохождения границ об этом делается запись в акте согласования границ земельного участка представителем землеустроительной организации.
После проверки указанной выше информации разработчик документации по землеустройству составляет дополнение к акту установления и согласования границ земельного участка, содержащее информацию о смежных землепользователях и основании для отказа от согласования границ.
2. Обращение для решения спора в исполнительный комитет сельского, поселкового, городского совета (земельной комиссии).
Представление подтверждающих документов и заявление о решении земельного спора о границах смежных земельных участков.
3. Предоставление Комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета, разработанной технической документации по землеустройству (или) для получения заключения о согласовании документации по землеустройству.
Об обращении в суд
Для примера рассмотрим ситуацию о приватизации земельного участка. Так, Комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, в течение трех недель со дня получения проекта землеустройства по отведению земельного участка предоставляет соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления свое заключение о согласовании проекта или отказе в его согласовании. Решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, подтверждающих размер земельного участка (ст. 118 ЗКУ).
Однако если все указанные выше действия не привели к результату и документация по землеустройству не была согласована Комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, и соответственно орган местного самоуправления не принял решение о предоставлении вам земельного участка, то остается единый способ — обратиться в суд.
Ответчиками в этом случае будет соответствующий орган местного самоуправления и сосед, не подписавший акт. Исковые требования могут заключаться в следующем:
1. Признать незаконным отказ соседнего землепользователя в несогласовании границ земельного участка и обязать сельский, поселковый или городской совет утвердить документы по землеустройству без согласования границ земельного участка с соседним землепользователем.
В подтверждение такой позиции приведем пример из практики. Так, суд апелляционной инстанции установил: суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что приведенные в обоснование отказы в согласовании акта установления и согласования внешних границ земельного участка являются необоснованными и надуманными. При приведенных обстоятельствах ответчик необоснованно отказывает в согласовании материалов инвентаризации земельного участка (согласовании границ земельного участка), который находится в пользовании истицы. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что сельский совет следует обязать утвердить материалы технической документации по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, без согласования с ответчиком. Что касается утверждения апеллянтки, что она не обязана подписывать акт согласования границ, то суд и не обязывал ее к таким действиям (определение Коллегии судей судебной палаты по гражданским делам апелляционного суда Хмельницкой области от 16.05.2011 г. по делу № 22ц-1440/11 — http://reyestr.court.gov.ua/Review/16009072).
2. Признать необоснованным отказ смежных землепользователей подписать акт установления и согласования границ земельного участка и признать за истцом право на приватизацию земельного участка (получение в аренду) без подписи смежными землепользователями акта установления и согласования внешних границ земельного участка. Такого мнения придерживается судебная палата по гражданским делам Апелляционного суда Закарпатской области в определении от 19.04.2012 г. дело № 701/2-877/2011 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/23830565).
Вывод
Из любой безвыходной ситуации существует определенный выход. Однако главное — правильно определить цель и средства его достижения. Поэтому в случае отказа соседа подписать акт согласования границ земельного участка сначала нужно определиться, является ли он вообще собственником или землепользователем. Если все-таки является, то необходимо, чтобы спор был разрешен сельским, поселковым или городским советом. Если и это не помогло, то следует обращаться с иском прежде всего в этот совет. Ведь главное — получить в собственность (пользование) земельный участок, а не обязать соседа подписать акт.
