Спори щодо меж земельної ділянки
Володимир Лежнін, юрист, м. Харків
(e-mail: firm_law@ukr.net)
Що робити, коли сусіди не погоджують акт встановлення та узгодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)? До речі, спори із сусідніми землекористувачами є дуже поширеними. Деякі не можуть поділити межу своєї земельної ділянки або є суперечки з інших питань. Однак такий спір є небажаним, якщо ви ще не отримали правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Адже відмова сусіднього землекористувача від підпису акта встановлення та узгодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) може стати перешкодою для оформлення прав на земельну ділянку. Якщо така ситуація склалася, то про можливі варіанти її вирішення читайте у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція — Конституція України від 28.06.98 р. № 254к/96-ВР.
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Інструкція № 376 — Інструкція про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 р. № 376.
Про необхідність отримання погодження сусідів
Надання земельних ділянок у власність або користування фізичним або юридичним особам здійснюється шляхом передачі її із земель державної чи комунальної власності. Для цього, перш за все, потрібна розробка документації із землеустрою.
Так, передача землі здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, які приймаються на підставі документації із землеустрою, базовим документом якої є:
або проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок,
або технічна документація із землеустрою.
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок готується у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або надання земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).
Технічна документація із землеустрою потрібна у разі, якщо межі земельної ділянки встановлені в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення.
Під час розробки проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок здійснюється встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок, а у разі розробки технічної документації із землеустрою здійснюється відновлення земельних меж. Для цього проводяться кадастрові зйомки земельних ділянок.
Кадастрові зйомки — це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Кадастрова зйомка включає (ст. 198 ЗКУ):
а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки;
б) погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами суміжними власниками та землекористувачами;
в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;
г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;
ґ) виготовлення кадастрового плану.
Таким чином, ЗКУ передбачає погодження меж земельних ділянок лише суміжними власниками та землекористувачами.
Як відомо, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗКУ). Право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку, свідоцтвом про право на спадщину, цивільно-правовим договором. Право оренди — договором оренди, зареєстрованим у Державному земельному кадастрі (далі— ДЗК).
Правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ч. 1 ст. 19 Конституції).
Виходячи із зазначеного, погоджувати межі земельної ділянки із сусідами необхідно лише у разі, якщо вони є власниками або землекористувачами. В інших випадках, тобто якщо сусіди не оформили права на земельну ділянку або взагалі незаконно захопили її, погоджувати з ними межі не потрібно, оскільки це не передбачено чинним законодавством.
У разі якщо, без такого погодження сусіда (його підпису в акті встановлення та узгодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) вам не надають позитивного «Висновку погодження документів із землеустрою», то необхідно звертатися до суду. Докладніше про це буде викладено далі.
Хто може вирішити спір?
Якщо ж сусід є власником або користувачем суміжної земельної ділянки, однак відмовляється підписати акт, то ситуація є складнішою однак не безвихідною.
Деякі юристи радять у такому випадку звертатися до загального місцевого суду з позовом до сусіда з вимогою зобов’язати підписати акт погодження меж земельної ділянки. На користь цієї позиції існує навіть практика судів першої інстанції.
Так, позивач звернувся із позовом про зобов’язання в підписанні актау погодження меж земельної ділянки та акт встановлення та погодження земельної ділянки до технічної документації землеустрою, вказуючи на те, що згідно з рішенням сільської ради йому надано дозвіл на розробку технічної документації для передачі у власність земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та для ведення особистого селянського господарства. Суд вважав, що своїми діями відповідачка чинить позивачеві, як користувачеві земельної ділянки, перешкоди у користуванні його земельною ділянкою, а тому слід у примусовому порядку зобов’язати відповідачку підписати акт погодження меж земельної ділянки й акт встановлення та погодження меж земельної ділянки до технічної документації землеустрою. Суд вирішив позовні вимоги задовольнити і зобов’язав відповідачку підписати акт погодження меж земельної ділянки й акт встановлення та погодження меж земельної ділянки до технічної документації землеустрою (рішення Ічнянського районного суду Чернігівської області від 07.07.2009 р. у справі № 2-548/09, http://reyestr.court.gov.ua/Review/6104948).
Однак практика суду касаційної інстанції рухається іншим шляхом. Наведемо приклад із життя.
Позивач звернувся з позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою у вигляді зобов’язання відповідача не чинити перешкод у користуванні позивачем земельною ділянкою, зокрема погодити технічну документацію (опис меж) із землеустрою щодо складання документа, який посвідчує право на земельну ділянку, шляхом її підписання, в тому числі і при оформленні у майбутньому права користування земельною ділянкою. Позовні вимоги мотивовані відмовою відповідача погодити план меж земельної ділянки. За результатами розгляду даного спору суди попередніх інстанцій дійшли висновку щодо обов’язковості погодження земельних ділянок суміжних землекористувачів чи землевласників та надали тлумачення терміна «погодження» зазначивши, що у його зміст законодавцем покладено принцип добровільності вчинення дій суб’єктами земельних правовідносин. З урахуванням наведеного та відсутності у чинному законодавстві України обов’язку землекористувача з надання згоди з погодження меж суміжних земельних ділянок, а тим паче обов’язку надання згоди на погодження у примусовому порядку, колегія вважала висновки судів попередніх інстанцій щодо відмови в позові правильними. При цьому колегія зазначає, що в цьому випадку відмова відповідача у наданні згоди на погодження меж земельної ділянки суміжного землекористувача (позивача) для останнього може мати негативні наслідки, однак не може розцінюватись як зловживання відповідачем своїми правами та як порушення прав позивача, оскільки така відмова є формою реалізації відповідачем свого права. Суд також зазначив, що оскільки погодження меж земельної ділянки суміжного землекористувача з боку відповідача у справі відбулось у формі відмови, то таке «погодження» повинно бути прийнято і враховано органами місцевого самоврядування при підготовці технічної документації із землеустрою щодо складання документа, який посвідчує право на земельну ділянку (постанова Вищого Господарського суду України від 16 серпня 2006 р. у справі № 13/6973).
Таким чином, подання позову про зобов’язання сусіда підписати акт є безперспективним. Навіть у разі задоволення позову у суді першої інстанції, таке рішення буде скасоване у вищестоящих судах.
Натомість спір щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства у межах населених пунктів має бути вирішений органами місцевого самоврядування (ч. 3 ст. 158 ЗКУ).
Правила вирішення спору щодо меж земельних ділянок
Так, у разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки встановити неможливо, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.
У разі коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема зі встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин (п. 4.4 Інструкції № 376).
Алгоритм дій для вирішення земельного спору
органами місцевого самоврядування
1. Підтвердження факту відмови від підпису сусіда.
У разі відмови суміжного землекористувача (землевласника) від узгодження меж земельної ділянки землевпорядна організація, виконуюча розробку документації із землеустрою, зобов’язана з’ясувати наступну інформацію:
— чи встановлювалась межа суміжної земельної ділянки;
— підставу, з якої суміжний землекористувач (землевласник) відмовляється від узгодження меж (інформація повинна бути оформлена письмово або зроблений відповідний запис в акті встановлення і узгодження меж земельної ділянки і завірена підписом фізичної особи або уповноваженого представника юридичної особи). У разі відмови суміжного землекористувача надати письмові заперечення з питання проходження меж, про це робиться запис в акті узгодження меж земельної ділянки представником землевпорядної організації.
Після перевірки вищезазначеної інформації розробник документації із землеустрою складає доповнення до акта встановлення та узгодження меж земельної ділянки, що містить інформацію суміжних землекористувачів та підставу відмови від узгодження меж.
2. Звернення для вирішення спору до виконавчого комітету сільської, селищної, міської рад (земельної комісії).
Подання підтверджуючих документів та заяву про вирішення земельного спору щодо меж суміжних земельних ділянок.
3. Надання Комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою виконавчого комітету сільської, селищної, міської рад, розробленої технічної документації із землеустрою (або) для отримання висновку щодо погодження документації із землеустрою.
Щодо звернення до суду
Для прикладу розглянемо ситуацію із приватизації земельної ділянки. Так, Комісія з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою, протягом трьох тижнів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні. Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки (ст. 118 ЗКУ).
Однак якщо усі вищезазначені дії не призвели до результату та документація із землеустрою не була погоджена Комісією з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою, та відповідно орган місцевого самоврядування не прийняв рішення про надання вам земельної ділянки, то залишається єдиний спосіб — звернутися до суду.
Відповідачем у цьому разі буде відповідний орган місцевого самоврядування та сусід, що не підписав акт. Позовні вимоги можуть полягати у наступному:
1. Визнати незаконною відмову сусіднього землекористувача у непогоджені меж земельної ділянки та зобов’язати сільську, селищну або міську раду затвердити документи із землеустрою без погодження меж земельної ділянки із сусіднім землекористувачем.
На підтвердження такої позиції наведемо приклад із практики. Так, суд апеляційної інстанції встановив: суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що наведені на обґрунтування відмови у погодженні акта встановлення і погодження зовнішніх меж земельної ділянки є безпідставними та надуманими. За наведених обставин відповідач безпідставно відмовляє у погодженні матеріалів інвентаризації земельної ділянки (погодженні меж земельної ділянки), що перебуває у користуванні позивачки. Відтак суд прийшов до правильного висновку про те, що сільську раду слід зобов’язати затвердити матеріали технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку без погодження із відповідачем. Що стосується твердження апелянтки, що вона не зобов’язана підписувати акт узгодження меж, то суд і не зобов’язував її до таких дій (ухвала Колегії суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Хмельницької області від 16.05.2011 р. у справі № 22ц-1440/11 — http://reyestr.court.gov.ua/Review/16009072).
2. Визнати безпідставною відмову суміжними землекористувачами підписати акт встановлення та погодження меж земельної ділянки та визнати за позивачем право на приватизацію земельної ділянки (отримання в оренду) без підпису суміжними землекористувачами акта встановлення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки. Такої думки дотримується судова палата у цивільних справах Апеляційного суду Закарпатської області в ухвалі від 19.04.2012 р. справа № 701/2-877/2011 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/23830565).
Висновок
Із будь-якої безвихідної ситуації існує певний вихід. Однак головне правильно визначити мету та засоби її досягнення. А тому в разі відмови сусіда підписати акт погодження меж земельної ділянки — спочатку треба визначитися чи є він узагалі власником або землекористувачем. Якщо все ж таки є, то необхідно, щоб спір був розв’язаний сільською, селищною або міською радою. Якщо і це не допомогло, то слід звертатися з позовом перш за все до цієї ради. Адже головне — отримати у власність (користування) земельну ділянку, а не зобов’язати сусіда підписати акт.
