Кадастровый номер земельного участка:
пути решения вопросов
Оксана Петренко, адвокат
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Юлия Ляшенко, главный редактор
Как быть, если у вас назревает соглашение о продаже жилого дома (здания, сооружения), а нотариус отказывается удостоверять его, ссылаясь на отсутствие кадастрового номера земельного участка, на котором расположен такой жилой дом (здание, сооружение)? Законно ли это вообще? И что делать, если кадастрового номера действительно нет, а операцию по отчуждению объекта провести крайне необходимо? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Закон о нотариате — Закон Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII.
Закон об ипотеке — Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.
Временный порядок — Временный порядок присвоения кадастрового номера земельному участку, утвержденный постановлением КМУ от 18.08.2010 г. № 749.
Методические рекомендации — Методические рекомендации по применению нотариусами некоторых положений гражданского и земельного законодательства при удостоверении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, утвержденные Консультативно-методическим советом по вопросам нотариата при Департаменте нотариата, финансового мониторинга юридических услуг и регистрации адвокатских объединений от 26.11.2010 г.
Порядок — Порядок присвоения объекту недвижимого имущества регистрационного номера, утвержденный постановлением КМУ от 08.12.2010 г. № 1117.
Инструкция № 20/5 — Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5.
Суть вопроса
Известно, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение (далее — дом), находящийся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. При этом к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящимся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения (п.1 ст. 120 ЗК, п. 1 ст. 377 ГКУ).
С 10.12.2009 г. в перечень существенных условий договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты, были отнесены размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом.
Эти изменения были внесены Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка приобретения прав на землю» от 05.11.2009 г. № 1702-VI, вступившим в силу 10.12.2009 г. Именно этим Законом и были внесены изменения в ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК (цитаты этих норм см. на с. 27).
После этого в январе 2012 года нормы ЗК и Закона об ипотеке были дополнены1следующим: земельный участок или право на него могут быть переданы в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера в порядке, определенном законом.
1 Соответствующие изменения были внесены Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усилению контроля за заключением договоров залога и ипотеки земельных участков и прав на них» от 20.12.2011 г. № 4188-VI, вступившим в силу с 13.01.2012 г.
С принятием таких изменений начались споры о порядке заключения соглашений отчуждения, ипотеки и т.п. жилого дома, здания, сооружения, находящихся на земельном участке, а именно: законность осуществления сделок, когда нет кадастрового номера земельного участка.
Следует отметить, что по состоянию на 2012 год все еще существует много жилых домов, находящихся на землях коммунальной собственности.
Собственники таких жилых домов могут оформить свое право собственности или право пользования на такой земельный участок, однако эта процедура очень изнурительна и тянется из-за бюрократии несколько лет. Кстати, обращаем ваше внимание на то, что в законодательстве закреплено именно право по оформлению права собственности на земельный участок (или права пользования на него), однако это не является обязанностью (ст. 116, 118, 120, 121 ЗК).
При таких обстоятельствах собственники жилых домов очень часто не оформляют свое право собственности или пользования на земельный участок, поскольку такой земельный участок в соответствии со ст. 120 ЗК все равно остается в пользовании лица, приобретающего право собственности на жилой дом, здание, сооружение, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя. То есть при осуществлении соглашения об отчуждении дома земельный участок все равно фактически «входит» в цену приобретенного дома. Но с учетом юридического неоформления такого земельного участка цена немного ниже той, какая была бы за юридически оформленный земельный участок, на который собственник имеет Государственный акт о праве собственности на земельный участок (или Государственный акт о праве постоянного пользования земельным участком).
В связи с этим рассмотрим теоретические и практические моменты заключения соглашений об отчуждении права собственности на жилой дом, здание, сооружение, их части и то, как решают на практике трудности, связанные с кадастровым номером земельного участка.
Гражданский кодекс
Статья 377. Право на земельный участок в случае
приобретения права собственности на жилой дом,
здание или сооружение, расположенные на нем
1. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
2. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Земельный кодекс
Статья 120. Переход права на земельный участок
в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение…
6. Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.
Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.
Понятие кадастрового номера
Кадастровый номер земельного участка — индивидуальный цифровой код (номер) земельного участка, не повторяющийся на всей территории Украины, присваиваемый земельному участку во время проведения его государственной регистрации и сохраняющийся за ним в течение всего времени существования такого участка.
Понятие кадастрового номера земельного участка было введено в земельное законодательство в 2009 году. Теперь порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам регулируется ЗК, Временным порядком присвоения кадастрового номера земельному участку, утвержденным постановлением КМУ от 18.08.2010 г. № 749, а с 1 января 2013 года будет определяться Законом Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г.
Определение и присвоение кадастрового номера земельному участку осуществляют территориальные органы Госземагентства. Кадастровый номер присваивается земельному участку после согласования документации по землеустройству и принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность (пользование) во время осуществления государственной регистрации земельного участка в Поземельной книге в установленном порядке.
Датой присвоения кадастрового номера является дата открытия Поземельной книги .
С 1 января 2013 года кадастровый номер земельного участка будет включаться в Государственный земельный кадастр при осуществлении государственной регистрации земельного участка.
Соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и среди других условий должны содержать кадастровый номер земельного участка (ст. 132 ЗК). И наличие кадастрового номера является существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, расположенный на земле, право на которую переходит в связи с приобретением права собственности на такой дом.
В залог земельный участок или право на него может быть передано только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера (ст. 133 ЗК).
О существенности условий договора
Согласно ч. 1 ст. 628 ГК содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, являющиеся обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.
В соответствии с требованиями ст. 638 ГК договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условиях, определенных законом как существенные или необходимые для договоров этого вида, а также все те условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
Таким образом, по мнению авторов, указание в договорах отчуждения жилых домов размера и кадастрового номера земельного участка, на котором они расположены, является обязательным.
Об отчуждении доли в общей долевой собственности
С 2010 года актуальным стал вопрос возможности отчуждения доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке без указания кадастрового номера.
Нотариусы разошлись в своих мнениях о возможности нотариального удостоверения перехода права собственности части дома. Большинство нотариусов считают, что нельзя, поскольку часть дома является принадлежащей вещью. Ведь принадлежность следует за главной вещью (ст. 186 ГК), а потому и предписания норм применяются как к главной вещи.
Другие нотариусы считают возможным нотариально удостоверить соглашение со ссылкой на то мнение, что в норме конкретно указано «при переходе права собственности на жилой дом, здание, сооружение…», то есть целый дом, и если бы законодатель пожелал указать другое, он бы указал — «при переходе права собственности на дом или его часть».
Необходимо отметить, что имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности. Имущество, принадлежащее лицам на праве общей совместной собственности, нельзя отчуждать до выделения его в натуре, т. е. до определения размера долей каждого из совладельцев. В связи с этим в дальнейшем пойдет речь об определенной доле в имуществе.
При решении спора о кадастровом номере многие юристы ссылаются на Методические рекомендации (см. «Бюллетень Министерства юстиции Украины» от 01.2011 г. № 1).
В приведенных Методических рекомендациях осуществлен анализ правовых норм и установлено, что ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК определен перечень объектов недвижимого имущества, в случае отчуждения которых существенным условием договора является размер и кадастровый номер земельного участка. Такими объектами являются: жилой дом (кроме многоквартирного), здания и сооружения. К указанному перечню не отнесен такой объект, как доля в праве общей долевой собственности.
Приведенная мысль подтверждается п. 5 ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV, где указано, что помещения, как части внутреннего объема жилых домов, зданий, ограниченные строительными элементами, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.
При этом в п. 2.2 Методических рекомендаций указано, что требования ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК при удостоверении договоров отчуждения доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, помещения в жилых домах, зданиях не применяются, кроме случаев перехода права собственности на часть дома по договору пожизненного содержания.
В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых этот земельный участок принадлежал предыдущему землевладельцу (землепользователю) (ч. 3 ст. 120 ЗК). То есть законодатель установил непосредственно в норме права правило, что именно в «случае перехода права собственности на дом или его часть…».
Приведенные противоречия о законности или незаконности перехода права собственности именно на часть жилого дома, здания, сооружения, в связи с чем переходит право на земельный участок, без указания кадастрового номера земельного участка, существуют и до сих пор, даже при наличии Методических рекомендаций, поскольку такие рекомендации не имеют силы закона и носят только рекомендательный характер.
Мнение специалистов
Так, Главное управление юстиции в Харьковской области в своем письме от 05.09.2011 г. сообщило следующее.
На сегодняшний день законодательством не урегулирован вопрос отчуждения части жилого дома, здания или сооружения с одновременным переходом права на земельный участок, на котором он расположен, и необходимостью истребования при таком отчуждении кадастрового номера земельного участка.
В то же время в п. 2.2 Методических рекомендаций указано, что требования ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК о размере и кадастровом номере земельного участка как существенное условие договора при удостоверении договоров отчуждения доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, помещения в жилых домах, зданиях не применяются, кроме случаев перехода права собственности на часть дома по договору пожизненного содержания2 (ч. 3 ст. 120 ЗК).
2 О договорах пожизненного содержания см. наши материалы в «СБ», 2012, № 4, с. 30; № 9, с. 30.
Однако напоминаем, что толкование законодательства не относится к компетенции управления юстиции. Официальное толкование законов Украины дает Конституционный Суд Украины (ст. 147 Конституции).
Другие специалисты считают, что при отчуждении доли в имуществе фактически отчуждаются отдельные помещения, а помещения как части внутреннего объема жилых домов, зданий, ограниченные строительными элементами, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.
Поэтому специалисты считают, что нотариальное удостоверение договора об отчуждении доли в праве общей долевой собственности без указания размера и кадастрового номера земельного участка является допустимым.
Судебная практика
На сегодняшний день судебная практика, к сожалению, характеризуется двойственностью. Единого подхода к решению споров по таким делам нет, а судебные решения делятся на удовлетворяющие и не удовлетворяющие иск истца.
Так, в сущности, решения судей по вопросам возможности заключения гражданско-правовых соглашений при отчуждении части жилого дома, здания, сооружения в конце концов сводятся к одному из двух вариантов:
1) сделку невозможно осуществить, так как нарушено обязательное условие осуществления соглашений, а именно: отсутствует выполнение существенных условий, что закреплено в п.6 ст. 120 ЗК и п. 2 ст. 377 ГКУ;
2) сделка возможна, так как отсутствие кадастрового номера земельного участка, на котором расположен дом (или здание, сооружение), подлежащий отчуждению, еще не свидетельствует о том, что такое соглашение запрещено законодательством. А сам факт отказа нотариуса удостоверять соглашение об отчуждении дома, таким образом, можно трактовать как вообще нарушение прав человека относительно владения, пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению, что закреплено в ст. 319, ст. 321 ГКУ.
Рассмотрим примеры судебных решений для наглядности.
Судебное решение № 1
(решение Апелляционного суда
Харьковской области от 23.04.2012 г.,
производство № 22-ц/2090/2791/2012
по гражданскому делу № 2010/2-1913/2011)
«…В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 377 ГК Украины и ч. 6 ст. 120 ЗК Украины размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями, предусматривающими приобретение права собственности на эти объекты.
Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим нарушением вреда вторая сторона в значительной мере лишается от того, на что она рассчитывала при заключении договора. Это положение действующего законодательства полностью отвечает защите права собственности, гарантируемой ст. 1 Первого Протокола к Европейской конвенции по правам человека и основным свободам, что в соответствии со ст. 9 Конституции Украины является частью национального законодательства.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что стороны с 03.12.2011 г. по 01.12.2011 г. находились в зарегистрированном браке. Во время брака ЛИЦО_2 и ее прежний муж ЛИЦО_1 по согласию совладелицы ЛИЦО_3 приобрели ее долю жилого дома с надворными постройками по адресу ХХХ. После развода в указанном доме остался проживать ЛИЦО_1.
Ссылки представителя ЛИЦО_2 на то, что договор покупки-продажи жилого дома от 22.02.2011 г. заключен с нарушением норм действующего законодательства, потому этот договор необходимо признать недействительным, судебной коллегией не принимаются, поскольку в пункте 1 этого договора указана общая площадь земельного участка УУУ кв. м и определено, какие помещения, надворные постройки и сооружения относятся к ее доле домовладения. Из содержания договора следует, что и ЛИЦО_2 и ЛИЦО_3 при заключении этого договора было известно об отсутствии кадастрового номера земельного участка и его точного размера. Сторонам договора также были известны причины этого, и они достигли согласия по этому поводу. Кроме того, в этом договоре указано, что сторонам разъяснено содержание ст. 377 ГК Украины, а покупателям разъяснена необходимость приватизировать земельный участок, на котором расположена отчуждаемая доля жилого дома, или заключить договор аренды этого земельного участка. Каких-либо возражений сторон по поводу этого договор не содержал.
В суде апелляционной инстанции стороны объяснили, что указанный земельный участок не приватизирован, договор аренды не заключался.
Поскольку при заключении договора покупки-продажи жилого дома стороны договорились обо всех существенных условиях, выгодных для обеих сторон, и заключение договора отвечало их общему волеизъявлению, судебная коллегия считает, что в соответствии с ч. 3 ст. 6 ГК Украины оснований для признания указанного договора недействительным у суда не было…».
Правомерно ли оспаривать постановление нотариуса?
Очень часто на практике попадаются случаи, когда нотариусы отказываются удостоверять соглашения об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не имеющего кадастрового номера. Что тогда делать? Как свидетельствует та же практика, собственники таких жилых домов (зданий, сооружений) нашли следующий выход из этого положения.
Они обращаются в суд с просьбой признать отказ нотариуса удостоверять соглашение неправомерным или отменить постановление об отказе в совершении нотариального действия и обязать нотариуса удостоверить договор покупки-продажи жилого дома на основании поданных документов, без указания в договоре кадастрового номера земельного участка, на котором он расположен.
В результате таких обращений суд
или признает отказ нотариуса неправомерным и соответственно обязать нотариуса удостоверить такое соглашение (назовем его «положительное решение»),
или же, наоборот , приходит к выводу, что нотариус абсолютно законно отказал в удостоверении соглашения, так как отсутствует кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости (дом, сооружение, здание) (назовем его «отрицательное решение»).
Интересным, на наш взгляд является то, как именно суд инициирует положительное или отрицательное решение (см. судебные решения № 2, № 3, № 4).
Так, аргументами в интересах «положительного решения» являются такие:
1. На сегодняшний день — Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденный приказом Госкомзема от 15.02.2010 г. № 168, и нормы ст. 319, ст. 321 ГК Украины. Именно указанным выше Порядком предусмотрено, что присвоение кадастровых номеров осуществляется только тем земельным участкам, которые находятся в собственности или предоставлены в аренду согласно договору. А это значит, что для получения кадастрового номера истцу необходимо будет оформить право собственности на земельный участок под домом или заключить договор аренды. Для этого нужно заказать соответствующую техническую документацию, что, в свою очередь, повлечет значительные материальные и временные расходы.
2. Требование нотариуса о наличии кадастрового номера у земельного участка является незаконным , поскольку нарушает права человека как собственника жилого дома и ограничивает его право на распоряжение своим имуществом, что предусмотрено ст. 319, ст. 321 ГК Украины.
3. Никто и никогда не может собственника жилого дома (здания или сооружения) обязать переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды. Об этом идет речь в Решении Конституционного суда Украины от 22.09.2005 года (дело о постоянном пользовании земельными участками), в котором требование закона об обязательстве переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды было признано неконституционным.
4. Требования ч. 2 ст.377 ГКУ о наличии кадастрового номера земельного участка распространяются исключительно на те случаи, когда земельный участок под жилым домом на время его отчуждения уже находится в собственности или в аренде продавца и не может распространяться на те случаи, когда такое право собственности или право аренды не было оформлено, поскольку это противоречило бы самому содержанию ч.1 ст. 377 ГКУ. А норма указанной статьи предусматривает, что к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, переходит право пользования на земельный участок, на котором он расположен, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя.
5. На законодательном уровне четко определено, что именно должен иметь продавец при обращении к нотариусу для оформления договора покупки-продажи недвижимого имущества. Так, ст. 55 Закона о нотариате предусматривает, что соглашения об отчуждении и залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих право собственности на имущество, которое отчуждается или заставляется. Поскольку предметом договора должен быть жилой дом, а не земельный участок, соответственно нотариус не может требовать документы, подтверждающие право на земельный участок.
Так, аргументами в интересах «отрицательного решения» являются:
1. Нотариусы, совершающие нотариальные действия, проверяют, отвечает ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.
При удостоверении сделок о переходе права собственности на жилой дом (здание или сооружение) нотариус разъясняет сторонам содержание ст. 377 ГКУ о переходе права собственности или права пользования на земельный участок (ее часть), на котором они расположены, без изменения его целевого назначения.
К сожалению, некоторые судебные решения содержат в себе утверждение об обязательности наличия кадастрового номера земельного участка как выполнение условия удостоверения договора об отчуждении недвижимого имущества на этом участке. И отсутствие кадастрового номера земельного участка является основанием для отказа нотариусом в совершении соответствующего нотариального действия по удостоверению договора покупки-продажи жилого дома.
2. Отсутствие постановления нотариуса об отказе в совершении нотариального действия. Так, согласно с ч. 4 ст. 49 Закона о нотариате по требованию лица, которому отказано в совершении нотариального действия, нотариус обязан изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. Об отказе в совершении нотариального действия нотариус в течение трех рабочих дней выносит соответствующее постановление. Именно такое постановление и может быть обжаловано в суд. Кстати, письменный ответ нотариуса произвольного содержания не может восприниматься как постановление (см. судебное решение № 4 на с. 33).
Судебное решение № 2
(Калиновский районный суд
Винницкой области 2 сентября 2010 года
по гражданскому делу № 2-936/2010 г.)
«Как следует из оспариваемого Постановления, основанием для отказа в совершении нотариального действия стало отсутствие документа, подтверждающего его право пользования земельным участком, на котором расположен указанный жилой дом, а также отсутствие документа о предоставлении такому земельному участку кадастрового номера, который является существенным условием договора об отчуждении жилого дома.
В связи с отсутствием в договоре существенного условия, определенного таковым по закону, договор в соответствии со ст. 638 ГК Украины считается не заключенным, что может в дальнейшем, по мнению нотариуса, привести к нарушению прав покупателя жилого дома.
В то же время при вынесении оспариваемого Постановления нотариусом не были учтены следующие обстоятельства: земельный участок общей площадью ХОХ га, расположенный в АДРЕС_1, находится в пользовании истца, что подтверждается справкой Лемешевского сельсовета Калиновского района Винницкой области от 19.05.2010 г. № 276. Право пользования указанным земельным участком перешло к истцу как к наследникупосле смерти отца в соответствии с Решением Калиновского районного суда Винницкой области от 20.01.2009 г., а также на основании ч.2 ст.120 ЗК Украины, в соответствии с которым, если жилой дом расположен на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на такой жилой дом к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором он расположен, на тех же условиях и в том же объеме, какие были у предыдущего землепользователя.
Согласно ч.2 ст. 377 ГК Украины кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, является существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на такой объект.
Однако установленный на сегодняшний день Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденный приказом Госкомзема от 15.02.2010 г. № 168, предусматривает присвоение кадастровых номеров только земельным участкам, уже находящимся в собственности или предоставленным в аренду согласно договору.
Таким образом, для получения кадастрового номера истцу необходимо будет оформить право собственности на земельный участок под домом или заключить договор аренды, для чего заказать соответствующую техническую документацию и понести значительные материальные и временные расходы.
Такое требование нотариуса является незаконным , поскольку нарушает права истца как собственника жилого дома и ограничивает его право на распоряжение ним, предусмотренное ст. 319, ст. 321 ГК Украины.
Подтверждением этому является то, что на сегодняшний день ни одним действующим законодательным актом не запрещено отчуждать жилой дом отдельно от земельного участка, равно как и не обязан собственник жилого дома отчуждать его одновременно с земельным участком, на котором он расположен.
Более того, частью 3 ст.4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что право собственности на жилой дом может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором он расположен, кроме случаев, если собственником земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, является одно и то же лицо.
Следовательно, соответствующим решением Калиновского районного суда Винницкой области от 20.01.2009 года за истцом признано право собственности только на жилой дом, а что касается земельного участка размером 0,74 гектара, расположенного по адресу АДРЕС_1, то он находится только в пользовании истца.
Также является неверным толкование нотариуса ЛИЦО_2 ч.2 ст.377 ГКУ, в соответствии с которым истец вынужден изменять условия, на которых ему принадлежит указанный земельный участок, а именно превращать существующее у него право пользования земельным участком в право собственности или в право аренды, что противоречит Решению Конституционного суда Украины от 22.09.2005 года (дело о постоянном пользовании земельными участками), в котором требование закона об обязательстве переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды было признано неконституционным.
В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что требования ч. 2 ст. 377 ГКУ о кадастровом номере земельного участка распространяется исключительно на те случаи, когда земельный участок под жилым домом на время его отчуждения уже находится в собственности или в аренде Продавца и не может распространяться на те случаи, когда такое право собственности или право аренды не было оформлено, поскольку это противоречило бы самому содержанию ч.1 ст. 377 ГКУ, предусматривающей, что к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, переходит право пользования на земельный участок, на котором он расположен, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя.
На законодательном уровне четко определено, что именно должен иметь продавец при обращении к нотариусу для оформления договора покупки-продажи недвижимого имущества. Так, ст.55 Закона Украины «О нотариате» предусматривает, что соглашения об отчуждении и залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих право собственности на имущество, которое отчуждается или заставляется. Поскольку предметом договора должен быть жилой дом, а не земельный участок, соответственно нотариус не может требовать документы, подтверждающие право на земельный участок».
Судебное решение № 3
(Железнодорожный районный суд
г. Симферополя Автономной Республики Крым,
1 октября 2010 года по гражданскому делу № 24784/2010 г.)
«…Ссылки Ответчика в постановлении на отсутствие государственного акта на право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, извлечения из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра не могут быть основанием для отказа в удостоверении договора покупки-продажи объектов недвижимости, поскольку не отвечают требованиям закона.
Ст. 49 Закона Украины «О нотариате» и ст. 32 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 03.03.2004 г. и зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины в 03.03.2004 г. № 283/8882, предусмотрен перечень, в соответствии с которым нотариус может отказать в осуществлении нотариальных действий, о чем он выносит в трехдневный срок соответствующее решение. В конкретном случае у нотариуса не было предусмотренных законом оснований для отказа Истцу в удостоверении договора покупки-продажи недвижимого имущества. Продавец утверждает, что он имеет все полномочия для составления этого договора, и нет никаких ограничений на отчуждение этого помещения.
Истец подготовил все необходимые документы для нотариального удостоверения между сторонами договора покупки-продажи объекта недвижимости».
Судебное решение № 4
(Кодымский районный суд Одесской области вынес решение
от 07.10.2011 г. по гражданскому делу № 2-744/11)
«…В соответствии с ч.1 ст. 54 Закона Украины «О нотариате» нотариусы и должностные лица органов местного самоуправления, совершающие нотариальные действия, удостоверяют соглашения, по которым законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон и другие соглашения. В соответствии с ч.2 указанной статьи нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, отвечает ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.
Согласно п.72 Инструкции о совершении нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 03 марта 2004 года, при удостоверении сделок по переходу права собственности на жилой дом, здание или сооружение нотариус разъясняет сторонам содержание ст. 377 Гражданского кодекса Украины о переходе права собственности или права пользования на земельный участок (его часть), на котором они расположены, без изменения его целевого назначения.
Следовательно, обязательным условием удостоверения договора об отчуждении недвижимого имущества является наличие кадастрового номера земельного участка , на котором это имущество находится и который переходит в собственность другого лица в связи с отчуждением недвижимого имущества. Отсутствие кадастрового номера земельного участка является основанием для отказа нотариусом в совершении соответствующего нотариального действия как то: удостоверении договора покупки-продажи жилого дома. В связи с этим отказ ответчика удостоверить указанный договор без наличия кадастрового норма земельного участка является правомерным.
Кроме этого, в соответствии с ч. 4 ст. 49 Закона Украины «О нотариате» по требованию лица, которому отказано в совершении нотариального действия, нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, обязан изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. Об отказе в совершении нотариального действия нотариус в течение трех рабочих дней выносит соответствующее постановление, которое и может быть обжаловано в суде. Судом же установлено, что такое постановление нотариусом не выносилось, поскольку по делу имеется лишь письменный ответ частного нотариуса произвольного содержания № 124/01-13 от 21.09.2011 года».
