Кадастровий номер земельної ділянки:
шляхи вирішення питань
Оксана Петренко, адвокат
Сергій Кобзан, канд. тех. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Юлія Ляшенко, головний редактор
Як бути, якщо у вас назріла угода щодо продажу житлового будинку (будівлі, споруди), а нотаріус відмовляє вам посвідчувати її, посилаючись на відсутність кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщено такий житловий будинок (будівля, споруда)? Чи законно це взагалі? І що робити, якщо кадастрового номера дійсно немає, а операцію щодо відчуження об’єкта провести вкрай необхідно? Відповіді на ці та інші запитання читайте у статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон про нотаріат — Закон України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII.
Закон про іпотеку — Закон України «Про іпотеку від 05.06.2003 р. № 898-IV.
Тимчасовий порядок — Тимчасовий порядок присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затверджений постановою КМУ від 18.08.2010 р. № 749.
Методичні рекомендації — Методичні рекомендації щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства при посвідченні правочинів, предметом яких є нерухоме майно, затверджені Консультативно-методичною радою з питань нотаріату при Департаменті нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань від 26.11.2010 р.
Порядок — Порядок присвоєння об’єкту нерухомого майна реєстраційного номера, затверджений постановою КМУ від 08.12.2010 р. № 1117.
Інструкція № 20/5 — Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена Міністерством юстиції України наказом від 03.03.2004 р. № 20/5.
Суть питання
Відомо, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (далі — будинок), що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. При цьому до особи, яка набула право власності на жилий будинок, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (п. 1 ст. 120 ЗК, п. 1 ст. 377 ЦКУ).
З 10.12.2009 р . до переліку істотних умов договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти було віднесено розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок.
Ці зміни були внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI, який набув чинності 10.12.2009 р. Саме цим Законом і було внесено зміни до: ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК (цитати цих норм див. на с. 27).
Після цього у січні 2012 року норми ЗК та Закону про іпотеку було доповнено1 наступним: земельна ділянка або право на неї можуть бути передані у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом.
1 Відповідні зміни було внесено згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення контролю за укладенням договорів застави та іпотеки земельних ділянок та прав на них» від 20.12. 2011 р. № 4188-VI, який набув чинності з 13.01.2012 р.
З прийняттям таких змін почалися спори щодо порядку укладення угод відчуження, іпотеки тощо житлового будинку, будівлі, споруди, які знаходяться на земельній ділянці, а саме: законність здійснення правочинів, коли кадастровий номер земельної ділянки відсутній.
Слід відмітити, що станом на 2012 рік усе ще багато житлових будинків, які знаходяться на землях комунальної власності.
Власники таких житлових будинків можуть оформити своє право власності або право користування на таку земельну ділянку, проте ця процедура дуже виснажлива, і тягнеться в силу бюрократії декілька років. До речі, звертаємо вашу увагу, що в законодавстві закріплено саме право щодо оформлення права власності на земельну ділянку (чи права користування нею), проте це не обов’язок (ст. 116,118, 120,121 ЗК).
За таких обставин власники житлових будинків дуже часто не оформлюють своє право власності чи користування на земельну ділянку, оскільки така земельна ділянка відповідно до ст. 120 ЗК все одно залишається у користуванні особи, що набуде право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Тобто при здійсненні угоди щодо відчуження будинку земельна ділянка все одно фактично «входить» у ціну придбаного будинку. Але з урахуванням юридичного неоформлення такої земельної ділянки ціна трохи нижча, ніж від тієї, що була б за юридично оформлену земельну ділянку, на яку власник має Державний акт про право власності на земельну ділянку (або Державний акт про право постійного користування земельною ділянкою).
У зв’язку з указаним, розкриємо теоретичні та практичні моменти укладення угод щодо відчуження права власності на житловий будинок, будівлю, споруду, їх частини, і як вирішують на практиці утруднення щодо кадастрового номера земельної ділянки.
Цивільний кодекс
Стаття 377. Право на земельну ділянку
у разі набуття права власності на житловий будинок,
будівлю або споруду, що розміщені на ній
1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
2. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).
Земельний кодекс
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку
у разі набуття права на жилий будинок, будівлю
або споруду…
6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
…
Поняття кадастрового номера
Кадастровий номер земельної ділянки — індивідуальний цифровий код (номер) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці під час проведення її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування такої ділянки.
Поняття кадастрового номера земельної ділянки було введено до земельного законодавства у 2009 році. Наразі порядок присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам регулюється ЗК, Тимчасовим порядком присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затвердженим Постановою КМУ від 18.08.2010 р. № 749, а з 1 січня 2013 року буде визначатись Законом України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р.
Визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюють територіальні органи Держземагентства. Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці після погодження документації із землеустрою та прийняття рішення про надання земельної ділянки у власність (користування) під час здійснення державної реєстрації земельної ділянки в Поземельній книзі в установленому порядку.
Датою присвоєння кадастрового номера є дата відкриття Поземельної книги .
З 1 січня 2013 року кадастровий номер земельної ділянки буде включатися до Державного земельного кадастру при здійсненні державної реєстрації земельної ділянки.
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються у письмовій формі, нотаріально посвідчуються та серед інших умов повинні містити кадастровий номер земельної ділянки (ст. 132 ЗК). І наявність кадастрового номера є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, що розміщено на землі, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий будинок.
У заставу земельна ділянка або право на неї може бути передано лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера (ст. 133 ЗК).
Щодо істотності умов договору
Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до вимог ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Таким чином, на думку автора, зазначення у договорах відчуження житлових будинків розміру та кадастрового номера земельної ділянки, на яких вони розташовані, є обов’язковим.
Щодо відчуження частки у спільній частковій власності
З 2010 року актуальним стало питання можливості відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці без зазначення кадастрового номера.
Нотаріуси розійшлися у своїх думках стосовно можливості нотаріального посвідчення переходу права власності частини будинку. Більшість нотаріусів вважає, що не можна, оскільки частина будинку є належною річчю. Адже належність слідує за головною річчю (ст. 186 ЦК), а тому і приписи норм застосовуються як до головної речі.
Інші нотаріуси вважають за можливе нотаріально посвідчити угоду з посиланням на ту думку, що в нормі конкретно вказано «при переході права власності на житловий будинок, будівлю, споруду…», тобто цілий будинок, і якби законодавець забажав вказати інше, він би вказав — «при переході права власності на будинок або його частину…».
Необхідно зазначити, що майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Майно, що належить особам на праві спільної сумісної власності, не можна відчужити до виділу його у натурі, тобто до вирішення розміру часток кожного із співвласників. У зв’язку з наведеним — далі йдеться про визначену частку у майні.
При вирішенні спору щодо кадастрового номера багато юристів посилаються на Методичні рекомендації (див. «Бюлетень Міністерства юстиції України» від 01.2011 р., № 1).
У наведених Методичних рекомендаціях здійснено аналіз правових норм і встановлено, що ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК визначено перелік об’єктів нерухомого майна, у випадку відчуження яких істотною умовою договору є розмір та кадастровий номер земельної ділянки. Такими об’єктами є: житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлі і споруди. До зазначеного переліку не віднесено такий об’єкт, як частка у праві спільної часткової власності.
Наведена думка підтверджується п. 5 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, де вказано, що приміщення, як частини внутрішнього об’єма житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об’єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.
При цьому п. 2.2 Методичних рекомендацій указано, що вимоги ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання.
У випадку переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу) (ч. 3 ст. 120 ЗК). Тобто законодавець установив безпосередньо у нормі права правило, що саме у «випадку переходу права власності на будинок або його частину…».
Наведені протиріччя щодо законності чи незаконності переходу права власності саме на частину житлового будинку, будівля, споруди, у зв’язку з чим переходить право на земельну ділянку, без вказівки кадастрового номера земельної ділянки, існують і досі, навіть за наявності Методичних рекомендацій, оскільки такі рекомендації не мають сили закону, і несуть тільки рекомендаційний характер.
Думка фахівців
Так, Головне управління юстиції у Харківській області у своєму листі від 05.09.2011 р. повідомило наступне.
На сьогодні законодавством не урегульоване питання відчуження частини житлового будинку, будівлі або споруди з одночасним переходом права на земельну ділянку, на якій вона розташована, та необхідностю витребування при такому відчуженні кадастрового номера земельної ділянки.
У той же час у п. 2.2. Методичних рекомендацій зазначено, що вимоги ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК щодо розміру та кадастрового номера земельної ділянки як істотної умови договору при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання 2 (ч. 3 ст. 120 ЗК).
2 На тему договорів довічного утримання див. наші матеріали «ББ», 2012, № 4, 30; № 9, с. 30.
Однак нагадуємо, що тлумачення законодавства не відноситься до компетенції управління юстиції. Офіційне тлумачення законів України дає Конституційний Суд України (ст. 147 Конституції).
Інші спеціалісти вважають, що при відчуженні частки у майні фактично відчужуються окремі приміщення, а приміщення як частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об’єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.
Тому спеціалісти вважають, що нотаріальне посвідчення договору про відчуження частки в праві спільної часткової власності без вказівки розміру та кадастрового номера земельної ділянки є допустимим.
Судова практика
На сьогоднішній день судова практика, на жаль, характеризується двояко. Єдиного підходу у вирішенні спорів у таких справах немає, а судові рішення розділяються на ті, що задовольняють позов позивачу, і ті, що, не задовольняють.
Так, по суті, рішення суддів з питань можливості укладення цивільно-правових угод при відчуженні частини житлового будинку, будівлі, споруди в кінці-кінців зводяться до одного із двох варіантів:
1) правочин неможливо здійснити, оскільки порушена обов’язкова умова здійснення угод, а саме: відсутнє виконання істотних умов, що закріплено у п. 6. ст. 120 ЗК та п. 2 ст. 377 ЦКУ;
2) правочин можливий, оскільки відсутність кадастрового номера земельної ділянки, на якій розміщено будинок (чи будівлю, споруду), що підлягає відчуженню, ще не свідчить про те, що така угода заборонена законодавством. А сам факт відмови нотаріуса посвідчувати угоди щодо відчуження будинку, таким чином, можна трактувати як узагалі порушення прав людини відносно володіння, користування і розпорядження своїм майном на власний розсуд, про що закріплено у ст. 319, 321 ЦКУ.
Розглянемо приклади судових рішень.
Судове рішення № 1
(рішення Апеляційного суду Харківської області 23.04.2012 р.
провадження № 22-ц/2090/2791/2012
у цивільній справі № 2010/2-1913/2011)
«…Відповідно до вимог ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 ЗК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, є істотними умовами, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли унаслідок завданої цим порушенням шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це положення діючого законодавства повністю відповідає захисту права власності, яке гарантується ст. 1 Першого Протоколу до Європейської конвенції з прав людини та основних свобод, що відповідно до ст. 9 Конституції України є частиною національного законодавства.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що сторони з 03.12.2010 р. по 01.12.2011 р. перебували у зареєстрованому шлюбі. Під час шлюбу ОСОБА_2 та її колишній чоловік ОСОБА_1 за згодою співвласниці ОСОБА_3 придбали її частку житлового будинку з надвірними будівлями за адресою ХХХ. Після розлучення у вказаному будинку залишився проживати ОСОБА_1.
Посилання представника ОСОБА_2 на те, що договір купівлі-продажу житлового будинку від 22.02.2011 р. укладено з порушенням норм діючого законодавства, тому цей договір необхідно визнати недійсним, судовою колегією не приймаються, оскільки в пункті 1 вказаного договору зазначено загальну площу земельної ділянки УУУ кв. м та визначено, які приміщення, надвірні будівлі та споруди відносяться до її частки домоволодіння. Із змісту договору вбачається, що і ОСОБА_2 і ОСОБА_3 при укладанні цього договору було відомо про відсутність кадастрового номера земельної ділянки і її точного розміру. Сторонам договору також були відомі причини щодо цього і вони досягли згоди з цього приводу. Крім того, в цьому договорі зазначено, що сторонам роз’яснено зміст ст. 377 ЦК України, а покупцям роз’яснено про необхідність приватизувати земельну ділянку, на якій розташована частка житлового будинку, яка відчужується або укласти договір оренди цієї земельної ділянки. Будь-яких заперечень з боку сторін з приводу цього договір не містив.
В суді апеляційної інстанції сторони пояснили, що вказана земельна ділянка не приватизована, договір оренди не укладався.
Оскільки при укладенні договору купівлі-продажу житлового будинку сторони домовилися про всі істотні умови, які були вигідні для обох сторін і укладення договору відповідало їх спільному волевиявленню, судова колегія вважає, що відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України підстав для визнання вказаного договору недійсним у суду не було…».
Чи правомірно оскаржувати постанову нотаріуса?
Дуже часто на практиці трапляються випадки, коли нотаріуси відмовляються посвідчувати угоди відчуження нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, яка не має кадастрового номера. Що тоді робити? Як свідчить та сама практика, власники таких житлових будинків (будівель, споруд) знайшли наступний вихід з цього положення.
Вони звертаються до суду з проханням визнати відмову нотаріуса посвідчувати угоду неправомірною або скасувати постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, і зобов’язати нотаріуса посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку на підставі поданих документів, без зазначення в договорі кадастрового номера земельної ділянки, на якій він розташований.
У результаті таких звернень, суд або визнає відмову нотаріуса неправомірною і відповідно зобов’язує нотаріуса посвідчити таку угоду (назвемо його «позитивне рішення»), або ж навпаки, приходить до висновку, що нотаріус абсолютно законно відмовив у посвідченні угоди, оскільки відсутній кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщено об’єкт нерухомості (будинок, споруда, будівля) (назвемо його «негативне рішення»).
Цікавим, на наш погляд є те, як саме суд ініціює позитивне чи негативне рішення (див. судові рішення № 2, № 3, № 4).
Так, аргументами на користь «позитивного рішення» є такі:
1. На сьогоднішній день присвоєння кадастрових номерів здійснюється згідно з Порядком присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженим Наказом Держкомзему від 15.02.2010 р. № 168 та нормами ст. 319, 321 ЦК України. Саме вказаним вище Порядком передбачено, що присвоєння кадастрових номерів здійснюється лише тим земельним ділянкам, які вже перебувають у власності або надані в оренду згідно з договором. А це означає, що для отримання кадастрового номера позивачу необхідно буде оформити право власності на земельну ділянку під будинком або укласти договір оренди. Для цього потрібно замовити відповідну технічну документацію, що в свою чергу призведе до значних матеріальних та часових витрат.
2. Вимога нотаріуса щодо наявності кадастрового номера у земельної ділянки є незаконною , оскільки порушує права людини як власника житлового будинку і обмежує його право на розпорядження його майна, що передбачене ст. 319, 321 ЦК України.
3. Ніхто і ніколи не може власника житлового будинку (будівлі чи споруди) зобов’язати переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди. Про це йдеться у Рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 р. (справа про постійне користування земельними ділянками), в якому вимога закону щодо зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди була визнана неконституційною.
4. Вимоги ч. 2 ст. 377 ЦКУ щодо наявності кадастрового номера земельної ділянки розповсюджується виключно на ті випадки, коли земельна ділянка під житловим будинком на час його відчуження вже перебуває у власності або в оренді продавця і не може розповсюджуватись на ті випадки, коли таке право власності або право оренди не було оформлено, оскільки це суперечило б самому змісту ч. 1 ст. 377 ЦКУ. А норма вказаної статті передбачає, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, переходить право користування на земельну ділянку, на якій він розташований, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.
5. На законодавчому рівні чітко визначено, що саме повинен мати продавець при зверненні до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, ст. 55 Закону про нотаріат передбачає, що угоди про відчуження та заставу майна, яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. Оскільки предметом договору має бути житловий будинок, а не земельна ділянка, відповідно нотаріус не може вимагати документи, які підтверджують право на земельну ділянку.
Так, аргументами на користь «негативного рішення» є:
1 . Нотаріуси, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
При посвідченні право чинів про перехід права власності на житловий будинок (будівлю чи споруду) нотаріус роз’яснює сторонам зміст ст. 377 ЦКУ щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
На жаль, деякі судові рішення містять у собі твердження про обов’язковість наявності кадастрового номера земельної ділянки як виконання умови посвідчення договору про відчуження нерухомого майна на цій ділянці. І відсутність кадастрового номера земельної ділянки є підставою для відмови нотаріусом у вчиненні відповідної нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку.
2. Відсутність постанови нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії. Так, згідно з ч. 4 ст. 49 Закону про нотаріат на вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний викласти причини відмови в письмовій формі та роз’яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову. Саме така постанова і може бути оскаржена до суду. До речі, письмова відповідь нотаріуса довільного змісту не може сприйматись як постанова (див. судове рішення № 4 на с. 33).
Судове рішення № 2
(Калинівський районний суд
Вінницької області 2 вересня 2010 року
у цивільній справі № 2-936/2010 р.)
«Як вбачається із оскаржуваної Постанови підставою для відмови у вчиненні нотаріальної дії стала відсутність документа, що підтверджує його право користування земельною ділянкою, на якій розташовано вказаний житловий будинок, а також відсутність документа про надання такій земельній ділянці кадастрового номера, що є істотною умовою договору про відчуження житлового будинку.
У зв’язку з відсутністю в договорі істотної умови, яка визначена такою згідно із законом, договір відповідно до ст. 638 ЦК України вважається неукладеним, що може в подальшому, на думку нотаріуса, призвести до порушення прав Покупця житлового будинку.
У той же час, при винесені оскаржуваної Постанови нотаріусом не були враховані наступні обставини: земельна ділянка загальною площею ХОХ га., розташована в АДРЕСА_1, знаходиться в користуванні позивача, що підтверджується довідкою Лемешівської сільради Калинівського району Вінницької області від 19.05.2010 р. № 276. Право користування вказаною земельною ділянкою перейшло до позивача, як до спадкоємця після смерті батька, відповідно до Рішення Калинівського районного суду Вінницької області від 20.01.2009 р., а також на підставі ч. 2 ст. 120 ЗК України, відповідно до якої, якщо жилий будинок, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на такий житловий будинок до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій він розміщений, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з ч. 2 ст. 377 ЦК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на такий об’єкт.
Однак, установлений на цей час Порядок присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затверджений Наказом Держкомзему від 15.02.2010 р. № 168, передбачає присвоєння кадастрових номерів лише тим земельним ділянкам, які вже перебувають у власності або надані в оренду згідно з договором.
Таким чином, для отримання кадастрового номера позивачу необхідно буде оформити право власності на земельну ділянку під будинком або укласти договір оренди, для цього замовити відповідну технічну документацію і понести значні матеріальні та часові витрати.
Така вимога нотаріуса є незаконною , оскільки порушує права позивача як власника житлового будинку і обмежує його право на розпорядження ним, передбачене ст. 319, 321 ЦК України.
Підтвердженням цього є те, що на сьогодні жодним чинним законодавчим актом не заборонено відчужувати житловий будинок окремо від земельної ділянки, так само як і не зобов’язано власника житлового будинку відчужувати його одночасно із земельною ділянкою, на якій він розташований.
Більше того, частиною 3 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що право власності на житловий будинок може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій він розташований, крім випадків, якщо власником земельної ділянки та житлового будинку, розташованого на ній, є одна і та сама особа.
Отже, відповідно до рішення Калинівського районного суду Вінницької області від 20.01.2009 р. за позивачем визнано право власності лише на житловий будинок, а що стосується земельної ділянки розміром 0,74 га, яка розташована за адресою АДРЕСА_1, то вона знаходиться лише в користуванні позивача.
Також є невірним тлумачення нотаріуса ОСОБА_2 ч. 2 ст. 377 ЦКУ, відповідно до якого позивач вимушений змінювати умови, на яких йому належить указана земельна ділянка, а саме перетворювати існуюче в нього право користування земельною ділянкою на право власності або на право оренди, що суперечить Рішенню Конституційного Суду України від 22.09.2005 р. (справа про постійне користування земельними ділянками), в якому вимога закону щодо зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди була визнана неконституційною.
У зв’язку з вищевикладеним суд приходить до висновку, що вимоги ч. 2 ст. 377 ЦКУ щодо кадастрового номера, земельної ділянки розповсюджується виключно на ті випадки, коли земельна ділянка під житловим будинком на час його відчуження вже перебуває у власності або в оренді Продавця і не може розповсюджуватись на ті випадки, коли таке право власності або право оренди не було оформлено, оскільки це суперечило б самому змісту ч. 1 ст. 377 ЦКУ, яка передбачає, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, переходить право користування на земельну ділянку, на якій він розташований, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землекористувача.
На законодавчому рівні чітко визначено, що саме повинен мати продавець при зверненні до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, ст. 55 Закону України «Про нотаріат» передбачає, що угоди про відчуження та заставу майна, яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. Оскільки предметом договору має бути житловий будинок, а не земельна ділянка, відповідно нотаріус не може вимагати документи, які підтверджують право на земельну ділянку».
Судове рішення № 3
(Залізничний районний суд м. Сімферополя
Автономної Республіки Крим 1 жовтня 2010 року
у цивільній справі № 24784/2010 р.)
«…Посилання Відповідача в постанові на відсутність державного акта на право власності на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, витягу з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру не можуть бути підставою для відмови в посвідченні договору купівлі-продажу об’єктів нерухомості, оскільки не відповідають вимогам закону.
Ст. 49 Закону України «Про нотаріат» і ст. 32 Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 03.03.2004 р. і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 р. № 283/8882 передбачений перелік, відповідно до якого нотаріус може відмовити в здійсненні нотаріальних дій, про що він виносить у триденний термін відповідну ухвалу . У конкретному випадку у нотаріуса не було передбачених законом підстав для відмови Позивачеві в посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна. Продавець свідчить, що він має всі повноваження для складання цього договору, немає ніяких обмежень на відчуження цього приміщення.
Позивач підготував усі необхідні документи для нотаріального посвідчення між сторонами договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості.»
Судове рішення № 4
(Кодимський районний суд Одеської області
постановив рішення 07.10.2011 р.
у цивільній справі № 2-744/11)
«…Відповідно до ч. 1 ст. 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси та посадові особи органів місцевого самоврядування, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують угоди, щодо яких законодавством установлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди. Відповідно до ч. 2 вказаної статті нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
Згідно з п. 72 Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 03 березня 2004 року при посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз’яснює сторонам зміст ст. 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Отже, обов’язковою умовою посвідчення договору про відчуження нерухомого майна є наявність кадастрового номера земельної ділянки , на якій це майно знаходиться і яка переходить у власність іншої особи у зв’язку з відчуженням нерухомого майна. Відсутність кадастрового номера за земельну ділянку є підставою для відмови нотаріусом у вчинення відповідної нотаріальної дії як-то посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку. У зв’язку з цим відмова відповідача посвідчити вказаний договір без наявності кадастрової норма земельної ділянки є правомірною.
Крім цього, відповідно до ч. 4 ст. 49 Закону України «Про нотаріат» на вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, зобов’язані викласти причини відмови в письмовій формі і роз’яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову, яка і може бути оскаржена до суду. Судом же встановлено, що такої постанови нотаріусом не виносилось, оскільки у справі наявна лише письмова відповідь приватного нотаріуса довільного змісту № 124/01-13 від 21.09.2011 р.»
