Об упрощении узаконивания частного строительства
Яна Брусенцова, консультант
С 23.07.2012 г. несколько изменился порядок приема в эксплуатацию частных домов с хозяйственными сооружениями, которые были построены до 31.12.2009 г. без разрешения на выполнение строительных работ.
Сегодня рассмотрим, насколько существенными являются эти изменения.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Порядок № 91 — Порядок приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей, утвержденный приказом Минрегиона от 24.06.2011 г. № 91.
Изменения к Порядку — Изменения к Порядку приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей, утвержденные приказом Минрегиона от 13.06.2012 г. № 304.
Постановление № 1035 — Временный порядок приема в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09. 2009 г. № 1035 (утратил силу с 02.06.2011 г.).
Предыстория
В июле прошлого года, 25.07.2011 г., вступил в силу приказ Минрегиона от 24.06.2011 г. № 91, которым был утвержден Порядок № 91.
Этот документ устанавливает процедуру приема в эксплуатацию самовольно построенных до 31.12.2009 г. объектов, а именно:
— индивидуальных (усадебных) жилых домов, этажность которых не должна превышать четырех этажей;
— садовых домов;
— дачных домов;
— хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений;
— пристроек к объектам (указанным выше);
— общественных зданий I и ІІ категорий сложности.
Кроме того, Порядок № 91 определяет механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.
Условия упрощенной процедуры приема индивидуальных домов в эксплуатацию мы подробно описывали на страницах нашего издания (см. «Новые правила узаконивания самостроев» // «Строительная бухгалтерия», 2011, 19, с. 35). Поэтому сегодня не будем останавливаться на этом вопросе, а перейдем именно к рассмотрению изменений, произошедших недавно в этой процедуре.
Следует сказать, что собственно необходимость внесения таких изменений в Порядок № 91 возникла ради того, чтобы привести его в соответствие с другими нормативно-правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность. Так появились Изменения к Порядку.
Напомним, что под упрощенную процедуру приема в эксплуатацию, установленную Порядком № 91, подпадают объекты при условии, что они:
— построены до 31.12.2009 г. (без разрешения на выполнение строительных работ);
— если заявления о приеме их в эксплуатацию поданы в ГАСИ до 31.12.2012 г.
Прием в эксплуатацию осуществляется безвозмездно Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами(далее — инспекция).
Согласно предыдущей редакции Порядка № 91 процедура приема в эксплуатацию «самостроев» условно состояла из 4 последовательных этапов:
1. Обратиться в БТИ для изготовления технического паспорта, куда будет внесен «самострой».
2. Провести техническое обследование «самостроя» и получить соответствующий отчет о таком техобследовании.
Отчет , в свою очередь, является документом, свидетельствующим о соответствии объекта требованиям надежности и безопасной эксплуатации. Для его получения, в частности, объект заказчика должен был пройти техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей — комплекс мероприятий, направленных на установление технического состояния строительных конструкций и инженерных сетей объектов с целью определения возможности или невозможности их безопасной эксплуатации.
3. Подать в ГАСИ пакет документов:
— заявление о приеме в эксплуатацию объекта;
— два экземпляра заполненной декларации;
— отчет о проведении технического обследования;
— заверенные в установленном порядке копии документа, удостоверяющего право собственности либо пользования земельным участком, на котором расположен объект, и технического паспорта, выданного бюро технической инвентаризации.
4. Прием в эксплуатацию (и завершающий) — это рассмотрение инспекцией указанных выше поданных документов и принятие решения о регистрации декларации (или ее возврате).
Декларация в случае приема в эксплуатацию индивидуальных домов согласно требованиям Порядка № 91 является одним из тех важных документов, которые необходимы для осуществления регистрации права собственности на объект недвижимости (ее форма приведена в приложении 2 к Порядку № 91).
Так, в частности, согласно п. 1.6 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (далее — Положение), государственной регистрации подлежит право собственности на законченное строительством недвижимое имущество, принятое в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Кроме того, в абз. 2 п.п. «а» п. 8.1 Положения указывается, что оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности органами местного самоуправления производится, в частности, физическим и юридическим лицам на вновь построенные, реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии:
— документа, удостоверяющего право на земельный участок;
— документа, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам.
Как видим, процедура достаточно хлопотная, хотя и направлена на упрощение легализации частных домов, построенных без разрешения.
На первый взгляд кардинальных изменений указанный выше процесс приема в эксплуатацию не претерпел. Но…
Изменения относительно частных домов, построенных до 05.08.92 г.
Частные дома, построенные до 05.08.92 г., узакониваются через БТИ, т. е. обращаться в ГАСИ не нужно.
Так, в новой редакции Порядка № 91 из перечня объектов, подпадавших (на бумаге) под упрощенную процедуру приема в эксплуатацию, были исключены частные дома с хозпостройками, строительство которых было закончено до 05.08.92 г.
Таким образом на законодательном уровне урегулировано, что такие «самострои» процедуру легализации «проходят» автоматически через БТИ и без обращения в ГАСИ .
Кстати, к таким «самостроям» относятся следующие объекты: индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, строительство которых было закончено до 05.08.92 г. (далее — объекты, построенные до 05.08.92 г.).
Почему и зачем это случилось? Нужно отдать должное: по поводу этих объектов активно начали возникать вопросы с введением в действие Порядка № 91. Этот документ определяет упрощенную процедуру приема в эксплуатацию «самостроев», строительство которых закончилось до 31.12.2009 г. То есть этот документ содержит конечную дату, до наступления которой должны быть построены объекты, чтобы они подпадали под упрощенную процедуру, тогда как начальная дата отсутствует. Но обо всем по порядку.
Напомним, что ранее по общему правилу п. 3.2 Порядка № 91 для приема объекта в эксплуатацию собственнику «самостроя» нужно было пройти четыре этапа (см. выше на с. 42).
Не было никакого исключения даже для тех домов, которые были построены до 05.08.92 г. И это несмотря на то, что такие объекты вообще не подлежат приему в эксплуатацию. Почему? Потому что именно 5 августа 1992 года впервые на законодательном уровне были установлены механизм, порядок и условия приема в эксплуатацию объектов строительства — это было сделано постановлением КМУ «О порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного заказа» от 05.08.92 г. № 449. А в соответствии с ч. 1 ст. 58 Конституции Украины законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени. Следовательно, право собственности на частные жилые дома, построенные до 5 августа 1992 года, должно оформляться без приема таких домов в эксплуатацию.
Кстати, до утверждения Порядка № 91 механизм ввода в эксплуатацию законченных строительством частных «самостроев» определялся постановлением № 10351. Под действие этого постановления подпадали объекты, построенные в период с 5 августа 1992 года до 1 января 2008 года без разрешения на выполнение строительных работ. То есть на тот момент (когда действовало постановление № 1035) по частным домам, построенным до 5 августа 1992 года, не нужно было проходить процедуру приема в эксплуатацию. Основанием для оформления права собственности на такие частные дома физлиц были заключение о техническом состоянии здания от БТИ и документ на землю (государственный акт на землю или договор аренды).
1 Постановление № 1035 действовало с 15.10.2009 г. по 02.06.2011 г.
Теперь, со вступлением в силу Изменений к Порядку, недоразумения относительно объектов, построенных до 05.08.92 г., урегулированы: их собственники не должны подавать декларации, а следовательно, нет необходимости и в заказе отчетов о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей.
Так, абз. 2 п. 3.1 Порядка в обновленной редакции предусматривает, что документом, удостоверяющим соответствие законченных строительством до 5 августа 1992 года индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, не подлежащих приему в эксплуатацию, требованиям законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, в частности для нужд государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, является технический паспорт, составленный за результатам технической инвентаризации.
Таким образом, индивидуальные дома, построенные до 05.08.92 г., не подлежат приему в эксплуатацию .
Дифференциация объектов: до 300 м2 и более 300 м2
В июле этого года Порядок № 91 был дополнен п. 2.7, согласно которому техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей некоторых «самостроев» должно производиться при их технической инвентаризации с последующей выдачей технического паспорта. К таким частным домам отнесены:
— индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, пристройки к ним общей площадью до 300 м2 включительно (далее — индивидуальные жилые объекты площадью до 300 м2);
— хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним общей площадью до 100 м2(далее — хозпостройки площадью до 100 м2).
Из содержания приведенной выше нормы можно прийти к выводу, что индивидуальные жилые объекты площадью до 300 м2 и хозпостройки площадью до 100 м2 проходят техническое обследование без получения по его результатам соответствующего отчета. Это подтверждает и обновленная редакция абз. 3 п. 3.2 Порядка № 91. Согласно ей отныне отчет в инспекцию для получения декларации подают все заказчики (собственники «самостроев»), построившие индивидуальные жилые объекты общей площадью более 300 м2 и хозпостройки общей площадью более 100 м2.
Правда, теперь у многих специалистов возникают определенные вопросы.
Вопрос 1 . Как именно должны согласовываться между собой две процедуры: технического обследования и технической инвентаризации? Так, в частности, в соответствии с п. 1.4 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127, техническую инвентаризацию вновь построенных (реконструированных) и существующих объектов выполняют за счет заказчиков коммунальные предприятия — бюро технической инвентаризации. Тогда как техническое обследование объектов строительства должно осуществляться ответственным исполнителем отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, получившим квалификационный сертификат.
Так, Перечнем видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, ответственные исполнители которых проходят профессиональную аттестацию, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 23.05.2011 г. № 554, предусмотрено, что ответственный исполнитель отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, получивший квалификационный сертификат, имеет право: разрабатывать градостроительную документацию, архитектурное и инженерно-строительное проектирование, проводить экспертизу и обследование в строительстве, технический надзор и инжиниринговую деятельность в сфере строительства в части координации действий всех участников строительства.
Вопрос 2. Какой именно документ должны получить собственники индивидуальных жилых объектов общей площадью до 300 м2 и хозпостроек площадью до 100 м2 по результатам технического обследования? В п. 2.7 Порядка № 91 идет речь только о техническом паспорте…
А пока, до появления официальных разъяснений со стороны Минрегионстроя, можно сказать, что отныне отчеты должны получать только заказчики индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, пристроек к ним общей площадью более 300 м2 и хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним общей площадью более 100 м2.
И напоследок
Изменениями к Порядку была изложена в новой редакции форма отчета о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта. Также предусматривается, что отныне отчет скрепляется только подписью исполнителя, а не как ранее — должен был скрепляться подписью и печатью ответственного специалиста.
Кроме того, установлено, что отчеты о проведении техобследования строительных конструкций и инженерных сетей, составленные до вступления в силу Изменений к Порядку, действуют и могут применяться в течение трех месяцев со дня вступления в силу Изменений к Порядку при подаче документов для приема в эксплуатацию объектов.
