Щодо спрощення узаконення приватного будівництва
Яна Брусенцова, консультант
З 23.07.2012 р. дещо змінився порядок прийняття в експлуатацію приватних будинків з господарськими спорудами, що були збудовані до 31.12.2009 р. без дозволу на виконання будівельних робіт.
Сьогодні ми розглянемо, наскільки суттєвими є ці зміни.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Порядок № 91 — Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затверджений наказом Мінрегіону від 24.06.2011 р. № 91.
Зміни до Порядку — Зміни до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затверджені наказом Мінрегіону від 13.06.2012 р. № 304.
Постанова № 1035 — Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений Постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035 (втратив чинність з 02.06.2011 р.).
Передісторія
У липні минулого року, 25.07.2011 р., набрав чинності наказ Мінрегіону 24.06.2011 р. № 91, яким був затверджений Порядок № 91.
Цей документ встановлює процедуру прийняття в експлуатацію самовільно збудованих об’єктів до 31.12.2009 р., а саме:
індивідуальні (садибні) житлові будинки , поверховість яких не повинна перевищувати чотирьох поверхів;
садові будинки;
дачні будинки;
господарські (присадибні) будівлі і споруди;
прибудови до об’єктів (що вказані вище),
громадські будинки І та ІІ категорій складності.
Крім того, Порядок № 91 визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Умови спрощеної процедури прийняття індивідуальних будинків в експлуатацію ми детально описували на сторінках нашого видання (див. «Нові правила узаконення самобудів» // «Будівельна бухгалтерія», 2011, 19, с. 35). Тому сьогодні не будемо зупинятися на цьому питанні, а перейдемо саме до розгляду змін, що відбулися нещодавно в цій процедурі.
Треба сказати, що сама необхідність внесення таких змін до Порядку № 91 виникла, щоб привести його у відповідність з іншими нормативно-правовими актами, що регулюють містобудівну діяльність. Так, з’явилися Зміни до Порядку.
Нагадаємо, що під спрощену процедуру прийняття в експлуатацію, установлену Порядком № 91, підпадають об’єкти за умови, що вони:
— побудовані до 31.12.2009 р. (без дозволу на виконання будівельних робіт);
— якщо заяви про прийняття їх в експлуатацію подані до ДАБІ до 31.12.2012 р.
Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами(далі — інспекція).
Згідно з попередньою редакцією Порядку № 91 процедура прийняття в експлуатацію «самобудів» умовно складалась із 4 послідовних етапів:
1. Звернутись до БТІ для виготовлення технічного паспорта, де буде внесено «самобуд».
2. Провести технічне обстеження «самобуду» і отримати відповідний звіт про таке техобстеження.
Звіт , у свою чергу, є документом, який свідчить про відповідність об’єкта вимогам надійності та безпечної експлуатації. Для його отримання, зокрема, об’єкт замовника мав пройти технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж — комплекс заходів, спрямованих на встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єктів з метою визначення можливості або неможливості їх безпечної експлуатації.
3. Подати пакет документів до ДАБІ:
— заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта;
— два примірники заповненої декларації;
— звіт про проведення технічного обстеження;
— засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщено об’єкт, та технічного паспорта, виданого бюро технічної інвентаризації.
4. Прийняття в експлуатацію (і завершальний) — це розгляд інспекцією поданих документів, зазначених вище та прийняття рішення про реєстрацію декларації (або її повернення).
Декларація, у випадку прийняття в експлуатацію індивідуальних будинків згідно з вимогами Порядку № 91, є одним із тих важливих документів, який необхідний для здійснення реєстрації права власності на об’єкт нерухомості (форма її наведена у додатку 2 до Порядку № 91).
Так, зокрема, згідно з п. 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5 (далі — Положення) державній реєстрації підлягає право власності на закінчене будівництвом нерухоме майно, яке прийняте в експлуатацію у встановленому законодавством порядку. Крім того, в абз. 2 пп. «а» п. 8.1 Положення зазначається, що оформлення права власності на нерухоме майно з видачею свідоцтва про право власності органами місцевого самоврядування проводиться, зокрема фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна за наявності:
— документа, що посвідчує право на земельну ділянку;
— документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.
Як бачимо, процедура досить клопітка, хоча і спрямована на спрощення процедури щодо легалізації приватних будинків, що побудовані без дозволу.
На перший погляд кардинальних змін зазначений вище процес прийняття в експлуатацію не зазнав. Але…
Зміни щодо приватних будинків,
що побудовані до 05.08.92 р.
Приватні будинки, що побудовані до 05.08.92 р., узаконюються через БТІ, тобто звертатися в ДАБІ не потрібно.
Так, у новій редакції Порядку № 91 з переліку об’єктів, які підпадали (на папері) під спрощену процедуру прийняття в експлуатацію були виключені приватні будинки з госпбудівлями, будівництво яких було закінчено до 05.08.92 р.
Цим самим на законодавчому рівні врегульовано, що такі «самобуди» процедуру легалізації «проходять» автоматично через БТІ і без звернення до ДАБІ.
До речі, до таких «самобудів» належать такі об’єкти, як індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, будівництво яких було закінчено до 05.08.92 р. (далі — об’єкти, збудовані до 05.08.92 р.).
Чому це сталося і навіщо? Потрібно віддати належне, що навколо цих об’єктів активно почали виникати запитання з уведенням у дію Порядку № 91. Цей документ визначає спрощену процедуру прийняття в експлуатацію «самобудів», будівництво щодо яких закінчилось до 31.12.2009 р. Тобто цей документ містить кінцеву дату, до настання якої мають бути побудовані об’єкти, аби вони підпадали під спрощену процедуру, тоді як початкова дата — відсутня. Але про все по порядку.
Нагадаємо, що раніше за загальним правилом п. 3.2 Порядку № 91 для прийняття об’єкта в експлуатацію власнику «самобуду» потрібно було пройти 4 етапи (див. вище на с. 42).
І винятку ніякого не було, навіть для тих будинків, що були побудовані до 05.08.92 р. І це незважаючи на те, що такі об’єкти взагалі не підлягають прийняттю в експлуатацію. Чому? Тому що саме 5 серпня 1992 року вперше на законодавчому рівні було встановлено механізм, порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва — це була постанова КМУ «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення» від 05.08.1992 р. № 449. А відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Отже, право власності на приватні житлові будинки, збудовані до 5 серпня 1992 року, повинно оформлюватись без прийняття таких будинків в експлуатацію.
До речі, до затвердження Порядку № 91 механізм уведення в експлуатацію закінчених будівництвом приватних «самосудів» визначався постановою № 1035 1. Під дію цієї постанови підпадали об’єкти, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 1 січня 2008 року без дозволу на виконання будівельних робіт. Тобто на той час (коли діяла постанова № 1035) щодо приватних будинків, що збудовані до 5 серпня 1992 року, не потрібно було проходити процедуру щодо приймання в експлуатацію. Підставою для оформлення права власності на такі приватні будинки фізосіб був висновок про технічний стан будинку від БТІ і документ на землю (державний акт на землю або договір оренди).
1 Постанова № 1035 діяла з 15.10.2009 р. по 02.06.2011 р.
Але відтепер, з набуттям чинності Змін до Порядку, непорозуміння відносно об’єктів, збудованих до 05.08.92 р., урегульовані їх власники, не повинні подавати декларації, а отже, нема потреби і в замовленні звітів про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Так, абз. 2 п. 3.1 Порядку в оновленій редакції передбачається, що документом, який засвідчує відповідність закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, які не підлягають прийняттю в експлуатацію, вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема, для потреб державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, є технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації.
Таким чином, індивідуальні будинки, збудовані до 05.08.1992 р., не підлягають прийняттю в експлуатацію.
Диференціація об’єктів: до 300 м2 і понад 300 м2
У липні цього року Порядок № 91 було доповнено п. 2.7, згідно з яким технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж деяких «самобудів» має проводитися під час їх технічної інвентаризації з подальшою видачею технічного паспорта. До таких приватних будинків віднесено:
— індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, прибудови до них загальною площею до 300 м2 включно (далі — індивідуальні житлові об’єкти площею до 300 м2);
— господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 м2(далі — госпбудівлі площею до 100 м2).
Виходячи зі змісту наведеної вище норми, можна дійти висновку, що індивідуальні житлові об’єкти площею до 300 м2 та госпбудівлі площею до 100 м2 проходять технічне обстеження без отримання за його результатами відповідного звіту. Це підтверджує і оновлена редакція абз. 3 п. 3.2 Порядку № 91. Згідно з нею відтепер звіт до інспекції для отримання декларації подають усі замовники (власники самосудів), що збудували індивідуальні житлові об’єкти загальною площею більше 300 м2 та госпбудівлі загальною площею понад 100 м2.
Щоправда, тепер у багатьох фахівців виникають певні запитання.
Запитання 1 . Як саме мають узгоджуватися між собою дві процедури: проведення технічного обстеження та технічної інвентаризації? Так, зокрема, відповідно до п. 1.4 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127 технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об’єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства — бюро технічної інвентаризації. Тоді як технічне обстеження об’єктів будівництва має здійснюватися відповідальним виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, який одержав кваліфікаційний сертифікат.
Так, наприклад, Переліком видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, відповідальні виконавці яких проходять професійну атестацію, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 р. № 554, передбачено, що відповідальний виконавець окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, який одержав кваліфікаційний сертифікат, має право: розробляти містобудівну документацію, архітектурне та інженерно-будівельне проектування, проводити експертизу та обстеження у будівництві, технічний нагляд та інжинірингову діяльність у сфері будівництва в частині координації дій усіх учасників будівництва.
Запитання 2. Який саме документ мають отримати власники індивідуальних житлових об’єктів загальною площею до 300 м2 та госпбудівель площею до 100 м2
за результатами технічного обстеження? У п. 2.7 Порядку № 91 ідеться лише про технічний паспорт…
Поки що, до офіційних роз’яснень з боку Мінрегіонбуду, можна сказати, що відтепер звіти мають отримувати лише замовники індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею більше 300 м2та господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею більше 100 м2.
І наостанок
Змінами до Порядку було викладено у новій редакції форму звіту про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта. Також передбачається, що відтепер цей звіт скріплюється лише підписом виконавця, а не як раніше — мав скріплюватися підписом і печаткою відповідального фахівця.
Крім того, установлено, що звіти про проведення техобстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж, складені до набрання чинності Змінами до Порядку, є чинними та можуть застосовуватись протягом трьох місяців з дня набрання чинності Змінами до Порядку при поданні документів для прийняття в експлуатацію об’єктів.
