О порядке осуществления переоборудования вспомогательного помещения в многоквартирном доме
Письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины от 20.02.2013 г. № 40-19-768
Статьями 100 и 152 Жилищного кодекса Украины установлено, что переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, производятся с разрешения исполнительных комитетов местных советов.
Часть вторая статьи 383 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома.
Условия и порядок переоборудования, перестройки, перепланировки домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений определены пунктом 1.4 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.
Полномочия Госархстройинспекции Украины определены Положением о Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, утвержденным Указом Президента Украины от 08.04.2011 г. № 439/2011, согласно которому к компетенции Госархстройинспекции Украины не относятся вопросы переоборудования.
Учитывая указанное, предлагаем по вопросам, упомянутым в Вашем письме, обратиться в орган местного самоуправления.
Вместе с тем согласно статье 9 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственными стандартами, нормами и правилами в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI (далее — Закон № 3038).
Статьей 34 Закона № 3038 установлено, что заказчик имеет право выполнять строительные работы после: направления заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ центральному органу исполнительной власти, реализующему государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля (далее — органы государственного архитектурно-строительного контроля), — относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, которые не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ либо получения разрешения на выполнение строительных работ согласно перечню объектов строительства, утвержденному центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере градостроительства; регистрации органом государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ — относительно объектов строительства, относящихся к I — III категориям сложности; выдачи заказчику органом государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ — относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категориям сложности.
Обращаем внимание, что письма Госархстройинспекции Украины не являются нормативно-правовыми актами, они имеют только информационный характер, не устанавливают правовые нормы и действуют до дня вступления в силу нормативно-правовых актов, изменяющих соответствующие правоотношения.
Первый заместитель председателя А. Григор
КОММЕНТАРИЙ
20.02.2013 г. Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) было издано письмо «О порядке осуществления переоборудования вспомогательного помещения в многоквартирном доме» № 40-19-768 (далее — Письмо). В этом Письме ГАСИ приводит правовые нормы, регулирующие переоборудование вспомогательного помещения в многоквартирном доме, однако не определяет порядок осуществления переоборудования, а предлагает «обратиться в органы местного самоуправления».
Однако в Письме есть ссылка на ст. 34 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI (далее — Закон № 3038), которой установлены условия возникновения у заказчика права на выполнение строительных работ. То есть этим Письмом фактически устанавливается необходимость направления заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, регистрации органом государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ — относительно объектов строительства, относящихся к I — III категориям сложности; получения разрешения на выполнение строительных работ — относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категориям сложности. Разберемся в этом вопросе.
1. Сначала рассмотрим, что означает термин «переоборудование».
Переоборудование — устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов (преамбула Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76, далее — Правила № 76).
Переоборудование и перепланировка жилого дома и жилого помещения осуществляются с целью повышения их благоустройства и преобразования коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью. Переоборудование и перепланировка жилого помещения допускаются с согласия нанимателя, членов семьи, проживающих вместе с ним, и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (ч. 1 ст. 100 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X, далее — ЖК).
Следует помнить, что не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, приводящие к:
нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению целостности и наружного вида фасадов;
нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты,
а также ухудшению условий эксплуатации и проживания всех либо отдельных граждан в доме или квартире (п.п. 1.4.4 Правил № 76).
В соответствии со ст. 152 ЖК перепланировки жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Нормы ст. 152 ЖК являются специальными по сравнению со ст. 34 Закона № 3038.
Поэтому, хотя переоборудование в жилых домах и является видом строительства, однако для его осуществления не требуется получать разрешение на выполнение строительных работ или подавать уведомление в инспекцию ГАСИ, нужно только получить разрешение исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета.
2. Теперь определимся, что является вспомогательными помещениями многоквартирного дома и кто может ими распоряжаться. Это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации здания и бытового обслуживания жильцов дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения) (ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III, далее — Закон № 2866).
Вспомогательные помещения многоквартирного дома относятся к общему имуществу и принадлежат собственникам квартир этого дома (ст. 1 Закона № 2866, ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГК), решение Конституционного Суда Украины по делу по конституционному обращению Ярового Сергея Ивановича и других граждан об официальном толковании положений п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и по конституционному представлению 60 народных депутатов Украины об официальном толковании положений статей 1, 10 данного Закона (дело о правах совладельцев на вспомогательные помещения многоквартирных домов) от 02.03.2004 г.).
Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется с согласия всех совладельцев (ст. 369 ГК).
Поэтому при наличии объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) или жилищно-строительного кооператива (ЖСК) именно они осуществляют подготовку документов (проекта), получают разрешение исполкома и заключают договор строительного подряда на осуществление переоборудования (ст. 12 Закона № 2866, ст. 16 Закона Украины «О кооперации» от 10.07.2003 г. № 1087-IV).
В случае же отсутствия ОСМД или ЖСК оформление документов может осуществляться совместно всеми совладельцами либо одним (несколькими) совладельцем с письменного согласия других совладельцев.
В случае же самовольного переоборудования жилого или подсобного помещения это лицо обязано за свой счет привести помещение в предыдущее состояние (ч. 3 ст. 100 ЖК).
3. Для осуществления переоборудования необходимо получение разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (п.п. 1.4.1 Правил № 76).
Для получения разрешения на переоборудование или перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений их собственник либо уполномоченное им лицо, наниматель (арендатор) помещения с согласия его собственника подают в орган местного самоуправления заявление о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировку и, в случае необходимости, могут подавать такие документы, как:
— копия свидетельства на право собственности или договора найма (аренды) помещения;
— копия поэтажных планов, заверенных в установленном порядке;
— проект переоборудования или перепланировки жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, согласованный в установленном порядке;
— согласие собственников, совладельцев (нанимателей) либо уполномоченных ими лиц на переоборудование и перепланировку помещений, находящихся в их общей собственности (п.п. 1.4.5 Правил № 76).
Детальный порядок получения такого разрешения определяется самими органами местного самоуправления. Например, в г. Харькове для получения разрешения на переоборудование необходимо подать городскому голове заявление и следующие документы:
1) копию паспорта физического лица;
2) справку о составе семьи;
3) копию правоустанавливающих документов, удостоверяющих право собственности на объект недвижимого имущества;
4) копию ордера (для нанимателей неприватизированных квартир);
5) технический паспорт, изготовленный коммунальным предприятием «Харьковское городское бюро технической инвентаризации»;
6) техническое заключение о возможности перепланировки и (или) переоборудования, изготовленное проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
7) проект на перепланировку и (или) переоборудование, изготовленный проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
8) согласование органов государственного санитарного и пожарного надзора, управления градостроительства и архитектуры Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений Харьковского городского совета, управления градостроительства и архитектуры Харьковской областной государственной администрации (в случае отнесения здания к памятникам архитектуры);
9) согласование соответствующих предприятий, учреждений, организаций (в случае переоборудования индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, переноса нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройства и переоборудования туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов);
10) договор на вывоз строительных отходов;
11) договор на вывоз бытового мусора для собственников индивидуальных жилых домов с квитанцией об уплате;
12) согласие на перепланировку и переоборудование:
а) совладельцев индивидуального жилого дома, квартиры, жилого помещения или членов семьи нанимателя неприватизированной квартиры;
б) балансодержателя жилого дома (п. 2.3 Порядка перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове, утвержденного решением V сессии Харьковского городского совета VI созыва «Об утверждении Порядка перепланировки и (или) переоборудования жилых домов и жилых помещений в городе Харькове» от 23.02.2011 г. № 162/11, далее — Порядок).
Это заявление рассматривается администрацией района Харьковского городского совета в 20-дневный срок со дня его регистрации (п. 2.4 Порядка) и передается Управлению градостроительства и архитектуры Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений Харьковского городского совета (п. 2.7 Порядка). Последнее передает проект решения исполнительному комитету городского совета. Решение исполнительного комитета городского совета является основанием для проведения ремонтно-строительных работ по перепланировке и (или) переоборудованию жилого дома или жилого помещения (п. 2.8 Порядка).
После окончания переоборудования осуществляется прием выполненных работ по переоборудованию постоянно действующей комиссией, состав которой утверждается приказом председателя соответствующей администрации района (п. 3.1 Порядка).
После составления комиссией акта о соответствии выполненных работ по перепланировке и (или) переоборудованию проектной документации заявитель обращается в КП «Харьковское городское бюро технической инвентаризации» с заявлением о внесении изменений в технический паспорт индивидуального жилого дома или квартиры.
К заявлению прилагаются:
— копия решения исполнительного комитета Харьковского городского совета о предоставлении разрешения на перепланировку и (или) переоборудование;
— акт о соответствии выполненных работ по перепланировке и (или) переоборудованию проектной документации (п. 3.7 Порядка).
Если после проведения перепланировки жилого дома или квартиры изменяется жилая площадь помещений за счет сноса либо устройства перегородок, собственник в установленном порядке обращается с заявлением на имя городского головы о выдаче свидетельства о праве собственности (п. 3.8 Порядка).
Таким образом, переоборудование вспомогательного помещения в многоквартирном доме может осуществляться только с согласия всех совладельцев квартир после получения разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов на такое переоборудование.
Владимир Лежнин (firm_law@ukr.net)
