Щодо порядку здійснення переобладнання допоміжного приміщення у багатоквартирному будинку
Лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 20.02.2013 р. № 40-19-768
Статтями 100 та 152 Житлового кодексу України встановлено, що переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, проводяться з дозволу виконавчих комітетів місцевих рад.
Частина друга статті 383 Цивільного кодексу України встановлює, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Умови і порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень визначено пунктом 1.4 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76.
Повноваження Держархбудінспекції України визначені Положенням про Державну архітектурно-будівельну інспекцію України, затвердженим Указом Президента України від 08.04.2011 р. № 439/2011, згідно з яким до компетенції Держархбудінспекції України не належать питання переобладнання.
Ураховуючи зазначене, пропонуємо щодо питань, згаданих у Вашому листі, звернутися до органу місцевого самоврядування.
Разом з тим, відповідно до статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об’єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон № 3038).
Статтею 34 Закону № 3038 встановлено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після: направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю (далі — органи державного архітектурно-будівельного контролю), — щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування; реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва, що належать до I — III категорій складності; видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.
Звертаємо увагу, що листи Держархбудінспекції України не є нормативно-правовими актами, вони мають лише інформаційний характер і не встановлюють правових норм та діють до дня набрання чинності нормативно-правовими актами, що змінюють відповідні правовідносини.
Перший заступник Голови А. Григор
КОМЕНТАР
20.02.2013 р. Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) був виданий лист «Щодо порядку здійснення переобладнання допоміжного приміщення у багатоквартирному будинку» № 40-19-768 (далі — Лист). У цьому Листі ДАБІ наводить правові норми, що регулюють переобладнання допоміжного приміщення у багатоквартирному будинку, однак не наводить порядок здійснення переобладнання, а пропонує «звернутися до органів місцевого самоврядування».
Однак у Листі є посилання на ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI (далі — Закон № 3038), якою встановлено умови виникнення у замовника права на виконання будівельних робіт. Тобто цим Листом фактично встановлюється необхідність направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва, що належать до I — III категорій складності; отримання дозволу на виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності. Тож розберемося у цьому питанні.
1. Спершу розглянемо, що означає термін «переобладнання».
Переобладнання — улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів (преамбула Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76, далі — Правила № 76).
Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім’ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів (ч. 1 ст. 100 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X, далі — ЖК).
Слід пам’ятати, що не допускається переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять
до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів,
порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту,
а також погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі (п. 1.4.4 Правил № 76).
Відповідно до ст. 152 ЖК перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Норми ст. 152 ЖК є спеціальними порівняно із ст. 34 Закону № 3038.
Тому хоча переобладнання у житлових будинках і є видом будівництва, однак для його здійснення не потрібно отримувати дозвіл на виконання будівельних робіт чи подавати повідомлення до інспекції ДАБІ, лише потрібно отримати дозвіл виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради.
2. Тепер визначимося, що є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та хто може ними розпоряджатися. Це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) (ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III, далі — Закон № 2866).
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку віднесено до загального майна та належать власникам квартир цього будинку (ст. 1 Закону № 2866, ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV, далі — ЦК, Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 02.03.2004 р.)
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників (ст. 369 ЦК).
Тому у разі наявності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) або житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), саме вони здійс-нюють підготовку документів (проекту), отримують дозвіл виконкому та укладають договір будівельного підряду на здійснення переобладнання (ст. 12 Закону № 2866, ст. 16 Закону України «Про кооперацію» від 10.07.2003 р. № 1087-IV).
У разі ж відсутності ОСББ або ЖБК, оформлення документів може здійснюватися спільно усіма співвласниками або одним (декількома) співвласниками за письмовою згодою інших співвласників.
У разі ж самовільного переобладнання жилого або підсобного приміщення ця особа зобов’язана за свій рахунок привести приміщення у попередній стан (ч. 3 ст. 100 ЖК).
3. Для здійснення переобладнання необхідним є отримання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів (п. 1.4.1 Правил № 76).
Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або упов-новажена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подавати такі документи:
— копію свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
— копію щоповерхових планів, завірених в установленому порядку;
— проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
— згоду власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності (п. 1.4.5 Правил № 76).
Детальний порядок отримання такого дозволу визначається самими органами місцевого самоврядування. Наприклад, у м. Харкові для отримання дозволу на переобладнання необхідно подати міському голові заяву із наступними документами:
1) копією паспорта фізичної особи;
2) довідкою про склад сім’ї;
3) копією правовстановлюючих документів, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна;
4) копією ордера (для наймачів неприватизованих квартир);
5) технічний паспорт, виготовленим комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації»;
6) технічним висновком про можливість перепланування та (або) переобладнання, виготовленим проектною організацією, яка має відповідну ліцензію;
7) проектом на перепланування та (або) переобладнання, виготовленим проектною організацією, яка має відповідну ліцензію;
8) погодженням органів державного санітарного та пожежного нагляду, управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради, управління містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (у разі віднесення будинку до пам’ятників архітектури);
9) погодженням відповідних підприємств, установ, організацій (у разі переобладнання індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів);
10) договором на вивезення будівельних відходів;
11) договором на вивезення побутового сміття для власників індивідуальних жилих будинків з квитанцією про сплату;
12) згодою на перепланування і переобладнання:
а) співвласників індивідуального жилого будинку, квартири, жилого приміщення або членів сім’ї наймача неприватизованої квартири;
б) балансоутримувача жилого будинку ( п. 2.3 Порядку перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові, затвердженого рішенням 5 сесії Харківської міської ради 6 скликання «Про затвердження Порядку перепланування і (або) переобладнання жилих будинків та жилих приміщень у місті Харкові» від 23.02.2011 р. № 162/11, далі — Порядок).
Ця заява розглядається Адміністрацією району Харківської міської ради у 20-денний термін з дня її реєстрації (п. 2.4 Порядку) та передається Управлінню містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради (п. 2.7 Порядку). Останнє передає проект рішення Виконавчому комітету міської ради. Рішення Виконавчого комітету міської ради є підставою для проведення ремонтно-будівельних робіт з перепланування та (або) переобладнання жилого будинку або жилого приміщення (п. 2.8 Порядку).
Після закінчення переобладнання здійснюється приймання виконаних робіт з переобладнання постійно діючою комісією, склад якої затверджується наказом голови відповідної Адміністрації району (п. 3.1 Порядку).
Після складання комісією акта про відповідність виконаних робіт з перепланування та (або) переобладнання проектної документації, заявник звертається до КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» із заявою про внесення змін до технічного паспорта індивідуального жилого будинку або квартири.
До заяви додаються:
— копія рішення виконавчого комітету Харківської міської ради про надання дозволу на перепланування та (або) переобладнання;
— акт про відповідність виконаних робіт з перепланування та (або) переобладнання проектній документації (п. 3.7 Порядку).
Якщо після проведення перепланування жилого будинку або квартири змінюється жила площа приміщень за рахунок знесення або влаштування перегородок, власник у встановленому порядку звертається з заявою на ім’я міського голови про видачу свідоцтва про право власності (п. 3.8 Порядку).
Таким чином, переобладнання допоміжного приміщення у багатоквартирному будинку може здійснюватися лише за згодою усіх співвласників квартир після отримання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів на таке переобладнання.
Володимир Лежнін (firm_law@ukr.net)
