О правовом решении узаконения самовольно построенных объектов
Оксана Петренко, адвокат,
Сергей Кобзан, канд. техн. наук,
директор агентства недвижимости ХИАН
На протяжении многих лет граждане, не желая тратить время и деньги на бюрократические процедуры, возводили дома и производили реконструкцию своей недвижимости без получения разрешений на строительные работы. В настоящее время существует огромное количество недвижимости, которая таковой юридически не является, поскольку право собственности на нее не зарегистрировано в установленном законом порядке. Такие объекты недвижимости не могут быть объектами отчуждения, возникают проблемы, связанные с их подключением к инженерным сетям и коммуникациям. Поэтому для проведения любых операций с недвижимостью необходимо ввести такую недвижимость в эксплуатацию и получить документ, удостоверяющий право собственности. Но проблема в том, что законодательная база в этой области постоянно меняется и разобраться самостоятельно с ней довольно-таки сложно. Давайте разберемся с этим вместе...
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
Закон № 5496 — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности» от 20.11.2012 г. № 5496.
Постановление № 461 — Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461.
Постановление № 466 — постановление КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466.
Решение Харьковского городского совета № 390/11 — решение Харьковского городского совета «Об утверждении Порядка решения вопросов, связанных с самовольным строительством «Прием объектов в эксплуатацию осуществляется Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в Харьковской области в порядке, предусмотренном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 461» от 17.08.2011 г. № 390/11.
Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (утратил силу с 01.01.2013 г.).
Приказ № 91 — приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 г. № 91 «Об утверждении Порядка приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей» (утратил силу с 30.01.2013 г.).
ДБН А.2.2-3-2012 — ДБН А.2.2-3-2012 «Состав и содержание проектной документации на строительство», утвержденные приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 03.03.2012 г. № 98.
1. Общие положения
12 марта 2011 года вступил в силу Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-V (далее — Закон № 3038), который был принят с целью максимального упрощения разрешительных процедур в сфере строительства.
Законом № 3038 предусмотрено, что все объекты в зависимости от архитектурных и технических особенностей строительства делятся на V категорий сложности.
Категории сложности
| По каким критериям тот или иной объект архитектуры относят С 03.06.2011 г. вступило в силу постановление КМУ «Об утверждении Порядка отнесения объектов строительства к IV и V категориям сложности» от 27.04.2011 г. № 557 (далее — постановление № 557), определившее механизм отнесения объектов строительства разного функционального назначения к IV и V категориям сложности. Согласно постановлению № 557 отнесение объекта строительства к соответствующей категории сложности должно осуществляться проектировщиком вместе с заказчиком. При этом категория сложности объекта строительства определяется в соответствии со строительными нормами и государственными стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства. В свою очередь, пп. 5, 6 постановления № 557 содержат признаки, по которым тот или иной объект относится соответственно к IV или V категории сложности. Что же касается критериев, по которым следует относить объекты архитектуры соответственно к I, II или III категориям сложности, то можно воспользоваться положением все того же постановления № 557. В частности, п. 4 постановления № 557 предусмотрено, что класс последствий (ответственности) объекта строительства (являющийся основным критерием отнесения того или иного объекта архитектуры к определенной категории сложности) должен определяться согласно требованиям ДБН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований». Так, согласно ДБН В.1.2-14-2009 классы ответственности зданий и сооружений определяются уровнем возможных материальных убытков и (или) социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта. Таких классов последствий существует три: СС3, СС2, СС1 (подробнее с ними можно ознакомиться в Таблице 1 к ДБН В.1.2-14-2009). Иначе говоря, в зависимости от того, к какому классу отнесен объект архитектуры (по определенным критериям), будет зависеть его принадлежность к одной из пяти категорий сложности. Раньше, например, чтобы «сложить все пазлы в единую картинку» и выяснить, к какой категории сложности относится объект архитектуры, необходимо было обратиться за помощью к двум ДБН: ДБН В.1.2-14-2009 (где давался ответ о принадлежности объекта к одному из трех классов ответственности) и к ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (которые содержали типы зданий, сооружений и объектов по категориям сложности). Но с 01.07.2012 г. согласно приказу Минрегиона от 03.03.2012 г. № 98 вступили в силу новые ДБН А.2.2-3-2012 « Состав и содержание проектной документации на строительство», которые «пришли» на смену ДБН А.2.2-3-2004. В частности, новые ДБН теперь содержат единую табличку, ознакомившись с которой, можно прийти к выводу, какой из пяти категории сложности соответствует один из трех классов последствий.
Как предусмотрено ДБН А.2.2-3-2012, категория сложности объекта строительства определяется независимо по каждой из приведенных в колонках таблицы характеристике возможных последствий от отказа объекта. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Для каждой категории предусмотрены свои определенные разрешительные документы, необходимые для начала строительных работ, а также для ввода объектов в эксплуатацию. Однако вступление в силу Закона не означало, что новые правила начнут действовать на следующий день. Чтобы он заработал, необходимо было разработать большое количество подзаконных актов и распоряжений — специальных инструкций для органов власти и местного самоуправления. Во исполнение Закона Кабинет Министров Украины принял два постановления, касающихся непосредственно получения разрешения на начало строительных работ и ввода объектов в эксплуатацию:
Постановление КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466 (далее — Постановление № 466)
и Постановление КМУ «Вопросы ввода в эксплуатацию готовых объектов» от 13.04.2011 г. № 461 (далее — Постановление № 461).
Анализируя нормы Закона № 3038 и указанных выше постановлений, можно прийти к выводу, что все объекты недвижимости, которые строятся или уже построены, разделены на 4 группы, поэтому рассмотрение данной статьи мы изложим далее в такой последовательности:
1) общий порядок оформления разрешительных документов для начала строительства и ввода в эксплуатацию;
2) ввод в эксплуатацию объектов самовольного строительства:
— общая процедура;
— упрощенная процедура.
2. Общий порядок оформления разрешительных документов
для начала строительства и ввода в эксплуатацию
Рассмотрим несколько групп, на которые можно разделить объекты недвижимости.
Первая группа — это индивидуальные жилые дома, садовые и дачные домики, не более 2 этажей (не считая мансарды), общей площадью не более 300 кв. м, а также гаражи, хозяйственные строения и сооружения на участке.
Строительство объектов этой группы осуществляется на основании строительного паспорта объекта, при этом разработка проектной документации не обязательна и может быть выполнена только по желанию заказчика.
Итак, перед тем как начать строительство объектов первой группы (название это условное. — Примеч. ред.), застройщику нужно:
1. Получить строительный паспорт объекта, который планируется построить в будущем. Именно строительный паспорт является основанием для выполнения строительных работ (п. 1 ст. 27 Закона № 3038, п. 2.16 приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка» от 05.07.2011 г. № 103).
Чтобы получить строительный паспорт, застройщику нужно обратиться в инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля (далее — Инспекция ГАСК), предоставив такой пакет документов:
— письменное заявление;
— копия документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком;
— согласие совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку указанного земельного участка;
— эскиз намерений застройки (место размещения зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высоты, расстояния до соседних участков);
— проект застройки (это не обязательное требование, а подается проект по желанию).
2. Когда строительный паспорт уже готов и имеется на руках у застройщика, ему необходимо подать в Инспекцию ГАСК уведомление о начале выполнения строительных работ. При этом уведомление можно подать лично либо отправить по почте заказным письмом с описью вложенных документов.
И уже после этого на следующий день можно начинать строительные работы, причем ожидать ответа от Инспекции ГАСК не нужно.
Но одновременно надо быть готовым к тому, что процесс строительства дома могут проинспектировать со стороны Инспекции ГАСК. На протяжении семи календарных дней после подачи уведомления в Инспекцию ГАСК заказчик обязан письменно проинформировать о начале строительных работ также и орган местного самоуправления (городской совет, сельсовет и госадминистрацию).
3. Ввод в эксплуатацию объекта осуществляется после завершения строительных работ путем подачи в Инспекцию ГАСК декларации о готовности объекта к эксплуатации для ее регистрации. Причем декларацию можно также подать лично либо отправить по почте заказным письмом. Дальше — в Инспекции ГАСК в течение 10 рабочих дней регистрируют эту декларацию, причем делают это абсолютно бесплатно.
4. После регистрации декларации необходимо уведомить органы местного самоуправления и пожарной безопасности о вводе в эксплуатацию объекта, предоставив им копию зарегистрированной декларации. На основании зарегистрированной декларации коммунальные службы должны в течение 10 дней подключить объект к коммуникациям.
5. Регистрация прав собственности на объект строительства.
Вторая группа — это объекты I — III категорий сложности
К этой категории относятся многоквартирные дома до 10 этажей, школы, детские сады, санатории, турбазы, здания городских администраций и т. д.
Процесс строительства объектов, относящихся к этой группе, выглядит следующим образом:
1. Получение исходные данных для проектирования — архитектурно-планировочное задание (АПЗ); выдаются бесплатно в течение 10 дней после регистрации заявления заказчика.
2. Разработка проектной документации.
3. Утверждение проектной документации.
4. Регистрация в Инспекции ГАСК декларации о начале строительных работ. Она осуществляется бесплатно в течение 10 календарных дней после подачи пакета документов заказчиком. Именно это и предоставляет право заказчику на выполнение подготовительных и строительных работ.
5. Выполнение строительных работ.
6. Регистрация в Инспекции ГАСК декларации о готовности объекта к эксплуатации. Она осуществляется бесплатно в течение 10 календарных дней после подачи пакета документов заказчиком.
Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации (п. 5 ст. 39 Закона № 3038).
7. Подключение законченного строительством объекта, принятого в эксплуатацию, к инженерным сетям (п. 9 ст. 39 Закона № 3038).
Оно осуществляется в течение 10 дней со дня соответствующего обращения заказчика к лицам, которые являются собственниками соответствующих элементов инженерной инфраструктуры либо осуществляют их эксплуатацию.
Именно зарегистрированная декларация о готовности объекта к эксплуатации является основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.
8. Заказчик обязан в течение 7 календарных дней со дня приема в эксплуатацию законченного строительством объекта в письменном виде проинформировать об этом местный орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления по местонахождению объекта строительства (п. 11 ст. 39 Закона № 3038).
9. Регистрация прав собственности на объект градостроительства.
Третья группа — объекты IV и V категорий сложности (больницы, торговые центры, бизнес-центры и т. д.).
Процесс строительства объектов, относящихся к этой группе, выглядит следующим образом:
1. Получение исходных данных для проектирования — архитектурно-планировочное задание (АПЗ); выдаются они бесплатно в течение 10 дней после регистрации заявления заказчика.
2. Разработка проектной документации.
3. Утверждение проектной документации.
4. Экспертиза проектной документации.
Обращаем внимание на то, что вся проектная документация нуждается в экспертизе! Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов I — III категорий сложности (пп. 3, 4 ст. 31 Закона № 3038).
Обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые (п. 4 ст. 31 Закона № 3038):
1) относятся к IV и V категориям сложности, — по соблюдению нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
2) сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями, — в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений;
3) сооружаются с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, — относительно сметной части проектной документации.
5. Предоставление заказчику разрешения на выполнение строительных работ, которое выдается в Инспекции ГАСК. Именно это и дает право заказчику на выполнение подготовительных и строительных работ.
6. Выполнение строительных работ.
7. Принятие в эксплуатацию объектов IV и V категорий сложности осуществляется Инспекцией ГАСК на основании акта готовности объекта к эксплуатации. После утверждения такого акта Инспекция ГАСК выдает застройщику сертификат соответствия законченного строительством объекта.
К тому же сертификат выдается на платной основе (Порядок внесения платы за выдачу сертификата, выдаваемого в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер, утверждены постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461). Размер платы за выдачу сертификата составляет для законченных строительством объектов, относящихся:
к IV категории сложности, — 4,6 минимальной заработной платы;
к V категории сложности, — 5,2 минимальной заработной платы.
Датой приема в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата выдачи сертификата (п. 5 ст. 39 Закона № 3038).
8. Подключение законченного строительством объекта, принятого в эксплуатацию, к инженерным сетям (п. 9 ст. 39 Закона № 3038).
Оно осуществляется в течение 10 дней со дня соответствующего обращения заказчика к лицам, которые являются собственниками соответствующих элементов инженерной инфраструктуры либо осуществляют их эксплуатацию.
Именно сертификат является основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.
9. Заказчик обязан в течение семи календарных дней со дня приема в эксплуатацию законченного строительством объекта в письменном виде проинформировать об этом местный орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления по местонахождению объекта строительства (п. 11 ст. 39 Закона № 3038).
10. Регистрация прав собственности на объект градостроительства.
Четвертая группа — жилые дома и общественные здания I и II категорий сложности, построенные до 12.03.2011 г. без разрешения на начало строительных работ, т. е. это те строительные объекты, которые относятся к категории самовольного строительства. Этот вопрос мы рассмотрим в подразделе 3.3. «Упрощенный порядок узаконения самостроев» на с. 42.
3. Ввод в эксплуатацию объектов самовольного строительства
3.1. Ввод в эксплуатацию объектов строительства
Ввод в эксплуатацию — это комплекс мероприятий, которые направлены на принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимого имущества. Следует отметить, что любой объект (здание, сооружение и т. д.), не введенный в эксплуатацию, не является недвижимостью, соответственно с таким объектом невозможно проводить такие операции, как продажа, передача по наследству, завещание, дарение, ипотека и т. д. (ст. 331 ГКУ).
На законодательном уровне вопрос о принятии объектов в эксплуатацию урегулирован Законом № 3038. Так, согласно его ст. 39 введение в эксплуатацию объектов недвижимого имущества осуществляется в зависимости от их категории сложности:
— для объектов I — III категорий сложности и тех объектов, строительство которых проводилось по строительным паспортам, ввод в эксплуатацию осуществляется путем регистрации в Инспекции ГАСК декларации о готовности объекта к эксплуатации;
— для объектов IV — V категорий сложности — на основании акта готовности объекта к эксплуатации и сертификата соответствия (об этом мы уже говорили выше).
Ввод в эксплуатацию дает возможность оформить право собственности на построенные объекты недвижимого имущества, проводить с ним любые юридически разрешенные операции в будущем, а также заключать договоры о тепло-, газо-, водо- обслуживания с соответствующими специализированными организациями и т. д.
Вводу в эксплуатацию подлежат новопостроенные, достроенные, встроенные, реконструированные, переоборудованные, отреставрированные объекты недвижимого имущества. В зависимости от их категории сложности, типа и года постройки определяется и сама процедура ввода их в эксплуатацию.
Контролирующим и регулятивным органом, компетентным относительно ввода объектов недвижимого имущества в эксплуатацию, является Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (она же — Инспекция ГАСК).
Для наглядности приведем общий алгоритм действий для ввода в эксплуатацию объекта, который можно применять на практике (см. ст. 39 Закона № 3038). В процедуре ввода в эксплуатацию объекта можно выделить два отдельных направления в зависимости от категории сложности конкретного объекта, который вводится в эксплуатацию:
| Категория сложности объекта | Орган, осуществляющий прием в эксплуатацию | Подаваемые документы | Срок процедуры | Документ, удостоверяющий факт ввода объекта в эксплуатацию |
| Объекты I — III категорий сложности | Государственная архитектурно-строительная инспекция и ее территориальные органы (далее — Инспекция) через разрешительный центр по местонахождению объекта | Декларация о готовности объекта к эксплуатации | Десять рабочих дней с даты поступления документа в Инспекцию | Зарегистрированная декларация о готовности объекта к эксплуатации |
| Объекты IV — V категорий сложности | Заявление о приеме в эксплуатацию объекта и выдаче сертификата; акт готовности объекта к эксплуатации | Десять рабочих дней с даты поступления документов в Инспекцию | Сертификат о соответствии законченного строительством объекта (очереди, отдельного пускового комплекса) |
Необходимо отметить, что для жилых домов, построенных на средства частных лиц и юридических лиц, устанавливаются дополнительные положительные моменты (см. Перечень внутренних отделочных работ, без выполнения которых возможен прием в эксплуатацию жилых домов, утвержден приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 24.12.2008 г. № 637). Объекты недвижимости могут приниматься в эксплуатацию без выполнения внутренних работ в квартирах и встроенных, пристроенных помещениях, которые не влияют на эксплуатацию домов, если это не оговорено договором о строительстве и при условии соответствия санитарным, противопожарным и техническим требованиям.
Полный порядок процедуры принятия в эксплуатацию таких объектов, по которым изначально были получены все разрешительные документы, как того требует Закон № 3038, прописан в Постановлении № 461 и дополнительных пояснений не требует.
Другой вопрос: как быть с теми объектами, по которым те или иные разрешительные документы не были поданы в Инспекцию ГАСК по каким-либо причинам, или же вообще объекты были построены самовольно с нарушением норм действующего законодательства, — что делать в таких случаях?
Но обо всем по порядку...
3.2. Общий порядок приема в эксплуатацию самовольно построенных объектов
Самовольным строительством считается жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения либо надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил (ст. 376 ГКУ).
Общий порядок легализации самостроев в 2013 году не изменился по сравнению с прошлым годом: для приема объекта строительства в эксплуатацию собственник должен получить права на земельный участок, оформить всю проектную документацию со всеми согласованиями, получить все разрешения по техническим службам (технические условия, проекты технических сетей), оформить все договора подряда, оформить и провести авторский и технический надзор, при необходимости перестроить здание согласно требованиям соответствующих ДБН и СНиП, предоставить все документы и сам объект инспекторам ГАСКа, заплатить все штрафы1 и получить документ о вводе в эксплуатацию.
1 На тему штрафования см. наши публикации «Новые штрафы в строительстве (часть 1)» // «СБ», 2012, № 2, с. 42; «Увеличены штрафы в строительстве (часть 2)» // «СБ», 2012, № 3, с. 37; «Увеличены штрафы в строительстве (часть 3)» // «СБ», 2012, № 4, с. 37; «О новшествах, введенных Законом № 4220» // «СБ», 2012, № 6, с. 39; «Изменен порядок оформления штрафов в строительстве» // «СБ», 2012, № 6, с. 43; «Новая судебная практика по самовольному строительству» // «СБ», 2012, № 14. с. 30; «Админответственность физлиц за «самострои» // «СБ», 2012, № 18, с. 23.
Основные действия для ввода
в эксплуатацию объекта недвижимости
| Алгоритм действий | Общая процедура для домов менее 300 м2 | Общая процедура для домов более 300м2 |
| Получение заключения органа архитектуры о соответствии намерений застройки земельного участка градостроительной документации | + | + |
| Получение градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка — основной документ для начала выполнения проектных работ. Изготовление проектной документации | - | + |
| Получение строительного паспорта | + | - |
| Получение технических условий специализированных служб по требованиям при проектировании инженерных сетей | - | + |
| Согласование проектной документации со службами, которые выдали технические условия (в случае необходимости). Утверждение проектной документации | - | + |
| Представление и получения уведомления о начале выполнения строительных работ в Инспекции ГАСК | + | + |
| Изготовление технического паспорта (БТИ) | + | + |
| Выполнение технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей зданий с составлением отчета о проведении технического обследования | + | - |
| Оформление протокола об административном правонарушении, уплата штрафа за самовольное строительство | + | + |
| Подготовка и подача документов в Инспекцию ГАСК, получение зарегистрированной декларации о готовности объекта к эксплуатации. | + | + |
| Представление копии декларации местному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления по местонахождению объекта | + | + |
| Организация подготовки пакета документов по расчету суммы паевого взноса или получение справки об освобождении от уплаты | - | + |
| Организация внесения изменений в техническую документацию по поводу принятия объекта в эксплуатацию | + | + |
| Представление копии Декларации местному органу исполнительной власти или органа местного самоуправления по местонахождению объекта | + | + |
| Получение Решения сессии местного совета или исполкома о признании права собственности | + | + |
| Организация изготовления Свидетельства о праве собственности | + | + |
| Регистрация Свидетельства о праве собственности в Едином реестре | + | + |
| Составление договоров о поставках на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии | + | + |
3.3. Упрощенный порядок приема в эксплуатацию самовольно построенных объектов
Как было раньше?
Ранее, до 30.01.2013 г., прием в эксплуатацию домов с постройками, разрешения на строительство по которым не было, осуществлялся по упрощенной схеме согласно Приказу № 91.
Под действие этого Приказа № 91 подпадали:
индивидуальные (садовые) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, общественные здания I и II категорий сложности, построенные без наличия разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года.
При этом механизм ввода в эксплуатацию самостроя, построенного до 31.12.2009 г., был таким:
— обращение в БТИ с целью изготовления техпаспорта на объект самовольного строительства (в таких случаях обычно в техпаспорте проставляют штамп «самовольное строительство»);
— обращение в специализированную организацию с целью проведения технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта (в результате на руках у застройщика самостроя — соответствующий технический отчет);
— Инспекция ГАСК осуществляет проверку объекта строительства и выносит постановление об административном правонарушении (в результате — уплата штрафа);
— застройщик, имея пакет документов, а именно: техпаспорт, технический отчет, постановление об административном правонарушении, квитанция об уплате штрафа и заполненная декларация о готовности объекта к эксплуатации — обращается в Инспекцию ГАСК с целью зарегистрировать эту декларацию. В течение 30 — 45 дней застройщик получает зарегистрированную декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
Таким образом, ввод в эксплуатацию таких «самостроев» осуществлялся на основании технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей при условии наличия у заказчика документов, подтверждающих права собственности или пользования земельным участком. Имеется в виду, что организация с соответствующей лицензией составляет заключение о соответствии строительных конструкций техническим нормам. При этом никаких дополнительных документов в органы местного самоуправления подавать не нужно было (имеется в виду управление архитектуры). Это ключевой момент, так как во всех остальных случаях заказчику «самостроя» необходимо было «пройти» дополнительные разрешительные процедуры для легализации данного объекта (см. табл. Основные действия для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости на с. 9 — 10).
К объектам, которые не подпадали под упрощенный порядок легализации самостроев по Приказу № 91, относились все остальные постройки и дома, которые были построены уже после 01.01.2010 г.
А как сейчас?
В 2013 году правительство приняло решение продлить амнистию для самостроев до конца 2013 года. Таким образом, до 31 декабря 2013 года Инспекция ГАСК принимает заявления о принятии в эксплуатацию объектов, по которым нет соответвующих документов.
В нормативно-правовом поле это отразилось следующим образом:
— Приказ № 91 утратил свою силу с 30.01.2013 г.;
— в п. 9 раздела V «Заключительные положения» Закона № 3038 были внесены изменения по продлению упрощенного механизма по вводу в эксплуатацию самостроев.
Согласно обновленной норме под упрощенный порядок в 2013 г. подпадают:
— построенные в период с 05.08.92 г. по 12.03.2011 г. индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним. Обратите внимание, что в 2012 г. упрощенный порядок касался только зданий, построенных до 31.12.2009 г.;
— построенные до 12.03.2011 г. общественные здания I и II категорий сложности, а также здания и сооружения сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности.
Но, собственно, сам порядок принятия в эксплуатацию по упрощенной процедуре до сих пор Министерством регионального развития и строительства так и не определен. Старый порядок действовал до 30.01.2013 г. (см. Приказ № 91, который утратил силу с 30.01.2013 г.). В ближайшее время ожидается принятие нового порядка... Но учитывая, что никаких разъяснительных документов в этом отношении пока нет, на сегодняшний день вопрос с упрощенной процедурой принятия в эксплуатацию остается открытым — без него Инспекция ГАСК не принимает документы в производство.
Но несмотря на это, в целом можно выделить два положительных момента:
— теперь в 2013 году на принятие решения о приеме дома (самостроя) в эксплуатацию у Инспекции ГАСК есть только 10 (десять) дней (см. п. 10 Постановления № 461), а в 2012 году этот срок составлял 30 (тридцать) дней:
— и, таким образом, действия Инспекция ГАСК в отношении задержки срока принятия решения о приеме дома в эксплуатацию можно будет обжаловать в суде.
Дома постройки 1990, 1991, 1992 гг.
Процедура приема в эксплуатацию домов постройки до 05.08.92 г. законом не определена, поэтому все пользуются наработанной практикой.
В своем разъяснении Инспекция ГАСК указала (см. письмо от 01.09.2011 г. № 40-12-2409):
«...5 августа 1992 впервые на законодательном уровне был установлен порядок и условия принятия в эксплуатацию объектов строительства постановлением Кабинета Министров Украины от 5 августа 1992 года № 449 «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного заказа» (утратило силу). То есть до 5 августа 1992 года не предусматривалась процедура введения частных жилых домов в эксплуатацию при оформлении права собственности. Из анализа положений Конституции Украины и Гражданского кодекса Украины усматривается, что не требует ввода в эксплуатацию частных жилых домов, построенных до 5 августа 1992 года, при приобретении права собственности на такие объекты. Для обеспечения конституционного права граждан на жилье (статья 47 Конституции Украины) решение вопроса приобретения права собственности на частные жилые дома с хозяйственными зданиями и сооружениями, построенные до 5 августа 1992 года, изучается с целью урегулирования на законодательном уровне».
Следовательно, не вводить такие дома в эксплуатацию в течение какого-то времени, если собственник имеет доказательства, что этот дом построен им за его счет, и при этом спокойно там жить. Но для оформления права собственности необходимо произвести все действия, перечисленные в подразделе «Основные действия для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости», см. на с. 42.
4. Выводы
1. В случае необходимости Инспекция ГАСК может обратиться в государственные органы с целью получения соответствующих заключений, связанных с выдачей сертификата или декларации.
2. Инспекция ГАСК имеет право на проведение проверок на объекте. При проверке инспекторам разрешается: брать образцы продукции, назначать экспертизу, получать проектную и исполнительную документацию, определенные государственными строительными нормами, стандартами и правилами, иные документы, материалы, сведения, справки и объяснения по вопросам, возникающим в ходе проверки.
3. Инспекция ГАСК, принимая решение о выдаче сертификата (декларации) или отказе в его выдаче, может отказать заказчику в выдаче сертификата, если будут обнаружены какие-либо недостатки. Однако в данном случае инспекторы Инспекции ГАСК должны письменно указать причину такого отказа.
4. Упрощенная процедура ввода объекта в эксплуатацию не предусматривает никакого дополнительного согласования с органами государственной власти и местного самоуправления, кроме описанного выше. В данном случае даже Инспекция ГАСК не должна выдавать никакого разрешительного документа, в обязанности ИНСПЕКЦИИ ГАСК входит регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации, оформленной собственно заказчиком строительства.
5. Инспекция ГАСК не проводит без уведомления никаких проверок объекта на предмет соответствия построенного объекта проектной документации и соответствия строительным нормам и стандартам. Но на практике ГАСК имеет право не зарегистрировать вашу декларацию (в случае обнаружения каких-либо недостатков). В результате — дополнительные действия со стороны заказчика, направленные на устранение таких недостатков, соответственно, это может повлечь и дополнительные финансовые и временные затраты.
6. На сегодняшний день в нормативном поле отсутствует какой-либо документ, которым был предусмотрен контроль за правильностью присвоения объекту строительства той или иной категории сложности. В связи с этим у органов Инспекции ГАСК нет реальных механизмов выявления или предупреждения (в том числе умышленного) отнесения объекта строительства проектной организацией или собственно заказчиком к той или иной категории сложности. Совершенно очевиден тот факт, что такая повышенная свобода в действиях заказчика (застройщика) может привести к тому, что объекту будет присвоена более «низкая» категория сложности. И это позволит значительно ускорить, а в конце и значительно удешевить процесс строительства!
7. Стандартная (общая) процедура введения в эксплуатацию объектов самовольного строительства практически не изменилась. Алгоритм действий предусматривает составление акта готовности объекта и проведение проверки со стороны Инспекции ГАСК с последующей выдачей сертификата соответствия. Как следует из Постановления № 461, акт готовности объекта в эксплуатацию не нужно отдельно согласовывать с местными советами. Это ключевой момент.
8. «Плюсами» упрощенной процедуры являются:
— отсутствие различий в процедуре принятия в эксплуатацию индивидуальных домов в зависимости от площади объекта;
— отсутствует необходимость согласовывать отчеты о техническом обследовании объектов с органами государственного пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы;
— ввод в эксплуатацию производит бесплатно Инспекция ГАСК путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации;
— заявление о принятии в эксплуатацию объекта вместе с необходимыми документами можно отправить по почте заказным письмом;
— отсутствует необходимость согласования с гос-органами власти документов о введении самостроя в эксплуатацию.
«Минус» упрощенной процедуры — порядок распространяется только на объекты самостроя, построенные до 12.03.2012 г.
9. Следует также учитывать фактор нового налога на жилую недвижимость, который уже начал действовать в Украине с 2013 года. И хотя его действие не распространяется на садовые и дачные дома (но не более одного такого объекта на одного плательщика налога), и налог не уплачивается за дома площадью до 250 кв. м, возможна ситуация, при которой собственники жилых домов не будут заинтересованы во вводе в эксплуатацию таких объектов с целью уклонения от налогообложения.
10. В 2013 году существенно изменилась судебная практика: суды отказывают в признании права собственности на самострой. Так, общее мнение апелляционных судов и Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел заключается в следующем: суд не имеет права вводить в эксплуатацию объекты недвижимости. Поэтому советуем всем лицам, имеющим не введенные в эксплуатацию объекты, воспользоваться указанным порядком и оформить документы.
