Про правове рішення узаконення самовільно побудованих об’єктів
Оксана Петренко,
адвокат Сергій Кобзан, канд. техн. наук,
директор агентства нерухомості ХІАН
Упродовж багатьох років громадяни, не бажаючи витрачати час і гроші на бюрократичні процедури, споруджували будинки та здійснювали реконструкцію своєї нерухомості без отримання дозволів на будівельні роботи. На сьогодні існує величезна кількість нерухомості, яка такою юридично не є, оскільки право власності на неї не зареєстровано в установленому законом порядку. Такі об’єкти нерухомості не можуть бути об’єктами відчуження, тож виникають проблеми, пов’язані з їх підключенням до інженерних мереж та комунікацій. Тому для проведення будь-яких операцій з нерухомістю необхідно ввести таку нерухомість в експлуатацію та отримати документ, що засвідчує право власності. Але проблема в тому, що законодавча база в цій сфері постійно змінюється, і розібратися самостійно з нею доволі складно. Спробуємо зробити це разом.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 3038 — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Закон України № 5496 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань регулювання містобудівної діяльності» від 20.11.2012 р. № 5496.
Постанова № 461 — Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461.
Постанова № 466 — постанова КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 р. № 466.
Рішення Харківської міської ради № 390/11 — рішення Харківської міської ради «Про затвердження Порядку вирішення питань, пов’язаних із самочинним будівництвом «Прийняття об’єктів в експлуатацію здійснюється Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області в порядку, передбаченому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461» від 17.08.2011 р. № 390/11.
Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. №7/5 (втратив чинність з 01.01.2013 р.).
Наказ № 91 — наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 р. № 91 «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж» (втратив чинність з 30.01.2013 р.).
ДБН А.2.2-3-2012 — ДБН А.2.2-3-2012 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.03.2012 р. № 98.
1. Загальні положення
12 березня 2011 року набрав чинності Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-V (далі — Закон № 3038), який було прийнято з метою максимального спрощення дозвільних процедур у сфері будівництва.
Законом № 3038 передбачено, що всі об’єкти залежно від архітектурних і технічних особливостей будівництва поділяються на п’ять категорій складності.
Категорії складності
| За якими критеріями той чи інший об’єкт архітектури відносять З 03.06.2011 р. набула чинності постанова КМУ «Про затвердження Порядку віднесення об’єктів будівництва до IV і V категорій складності» від 27.04.2011 р. № 557 (далі — постанова № 557), яка визначила механізм віднесення об’єктів будівництва різного функціонального призначення до IV і V категорій складності. Згідно з постановою № 557 віднесення об’єкта будівництва до відповідної категорії складності має здійснюватися проектувальником разом із замовником. При цьому категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва. У свою чергу, пп. 5, 6 постанови № 557 містять ознаки, за якими той чи інший об’єкт належить відповідно до IV чи V категорії складності. Що ж до критеріїв, за якими слід відносити об’єкти архітектури відповідно до I, II чи III категорій складності, то можна скористатися положенням усе тієї ж постанови № 557. Зокрема, п. 4 постанови № 557 передбачено, що клас наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва (який є основним критерієм віднесення того чи іншого об’єкта архітектури до певної категорії складності) має визначатися згідно з вимогами ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ». Так, згідно з ДБН В.1.2-14-2009 класи відповідальності будівель і споруд визначаються рівнем можливих матеріальних збитків та (або) соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта. Таких класів наслідків існує три: СС3, СС2, СС1 (детальніше з ними можна ознайомитися в Таблиці 1 до ДБН В.1.2-14-2009). Інакше кажучи, залежно від того, до якого класу віднесено об’єкт архітектури (за певними критеріями), буде залежати його приналежність до однієї з п’яти категорій складності. Раніше, наприклад, щоб «скласти всі пазли в єдину картинку» і з’ясувати, до якої категорії складності належить об’єкт архітектури, необхідно було звернутися за допомогою до двох ДБН: ДБН В.1.2-14-2009 (що давав відповідь про приналежність об’єкта до одного з трьох класів відповідальності) та до ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» (які містили типи будівель, споруд та об’єктів за категоріями складності). Але з 01.07.2012 р. згідно з наказом Мінрегіону від 03.03.2012 р. № 98 набрали чинності нові ДБН А.2.2-3-2012 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», які «прийшли» на заміну ДБН А.2.2-3-2004. Зокрема, нові ДБН тепер містять єдину таблицю, ознайомившись з якою можна дійти висновку, якій з п’яти категорії складності відповідає один із трьох класів наслідків.
Як передбачено ДБН А.2.2-3-2012, категорія складності об’єкта будівництва визначається незалежно за кожною з наведених у колонках таблиці характеристикою можливих наслідків від відмови об’єкта. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Для кожної категорії передбачено свої певні дозвільні документи, необхідні для початку будівельних робіт, а також для введення об’єктів в експлуатацію. Однак набуття чинності Законом не означало, що нові правила почнуть діяти наступного дня. Щоб він запрацював, необхідно було розробити велику кількість підзаконних актів та розпоряджень — спеціальних інструкцій для органів влади і місцевого самоврядування. На виконання Закону Кабінет Міністрів України прийняв дві постанови, що стосуються безпосередньо отримання дозволу на початок будівельних робіт та введення об’єктів в експлуатацію:
постанову № 466
і постанову № 461.
Аналізуючи норми Закону № 3038 та зазначених вище постанов, можна дійти висновку, що всі об’єкти нерухомості, які будуються або вже побудовані, поділено на 4 групи, тому розгляд цієї статті ми викладемо далі в такій послідовності:
1) загальний порядок оформлення дозвільних документів для початку будівництва та введення в експлуатацію;
2) уведення в експлуатацію об’єктів самовільного будівництва:
— загальна процедура;
— спрощена процедура.
2. Загальний порядок оформлення дозвільних документів
для початку будівництва та введення в експлуатацію
Розглянемо кілька груп, на які можна поділити об’єкти нерухомості.
Перша група — це індивідуальні житлові будинки, садові та дачні будиночки, не більше двох поверхів (не враховуючи мансарди), загальною площею не більше 300 кв. м., а також гаражі, господарські будови та споруди на ділянці.
Будівництво об’єктів цієї групи здійснюється на підставі будівельного паспорта об’єкта, при цьому розробка проектної документації не є обов’язковою та може бути виконана тільки за бажанням замовника.
Отже, перш ніж розпочати будівництво об’єктів першої групи (ця назва умовна. — Прим. ред.), забудовнику потрібно:
1. Отримати будівельний паспорт об’єкта, який планується побудувати в майбутньому. Саме будівельний паспорт є підставою для виконання будівельних робіт (п. 1 ст. 27 Закону № 3038, п. 2.16 наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» від 05.07.2011 р. № 103).
Щоб отримати будівельний паспорт, забудовнику потрібно звернутися до інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю (далі — Інспекція ДАБК), надавши такий пакет документів:
— письмову заяву;
— копію документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою;
— згоду співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову зазначеної земельної ділянки;
— ескіз намірів забудови (місце розміщення будівель і споруд на земельній ділянці, фасади, максимальні відмітки висоти, відстані до сусідніх ділянок);
— проект забудови (це не обов’язкова вимога, проект подається за бажанням).
2. Коли будівельний паспорт уже готовий та є на руках у забудовника, йому необхідно подати до Інспекції ДАБК повідомлення про початок виконання будівельних робіт. При цьому повідомлення можна подати особисто або відправити поштою рекомендованим листом з описом вкладених документів.
І вже після цього наступного дня можна починати будівельні роботи, причому очікувати відповіді від Інспекції ДАБК не потрібно.
Але одночасно слід бути готовим до того, що процес спорудження будинку може бути проінспектовано з боку Інспекції ДАБК. Упродовж семи календарних днів після подання повідомлення до Інспекції ДАБК замовник зобов’язаний письмово поінформувати про початок будівельних робіт також і орган місцевого самоврядування (міську раду, сільраду і держадміністрацію).
3. Уведення в експлуатацію об’єкта здійснюється після завершення будівельних робіт шляхом подання до Інспекції ДАБК декларації про готовність об’єкта до експлуатації для її реєстрації. Причому декларацію можна також подати особисто або відіслати поштою рекомендованим листом. Далі в Інспекції ДАБК протягом 10 робочих днів реєструють цю декларацію, причому роблять це абсолютно безкоштовно.
4. Після реєстрації декларації необхідно повідомити органи місцевого самоврядування та пожежної безпеки про введення в експлуатацію об’єкта, надавши їм копію зареєстрованої декларації. На підставі зареєстрованої декларації комунальні служби мають протягом 10 днів підключити об’єкт до комунікацій.
5. Реєстрація прав власності на об’єкт будівництва.
Друга група — це об’єкти I — III категорій складності
До цієї групи належать багатоквартирні будинки до 10 поверхів, школи, дитячі садки, санаторії, турбази, будівлі міських адміністрацій тощо.
Процес будівництва об’єктів, що належать до цієї групи, має такий вигляд:
1. Отримання вихідних даних для проектування — архітектурно-планувального завдання (АПЗ), що видається безкоштовно протягом 10 днів після реєстрації заяви замовника.
2. Розробка проектної документації.
3. Затвердження проектної документації.
4. Реєстрація в Інспекції ДАБК декларації про початок будівельних робіт. Вона здійснюється безкоштовно протягом 10 календарних днів після подання пакета документів замовником. Саме це й дає право замовнику на виконання підготовчих та будівельних робіт.
5. Виконання будівельних робіт.
6. Реєстрація в Інспекції ДАБК декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Вона здійснюється безкоштовно протягом 10 календарних днів після подання пакета документів замовником.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації (п. 5 ст. 39 Закону № 3038).
7. Підключення закінченого будівництвом об’єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж (п. 9 ст. 39 Закону № 3038).
Воно здійснюється протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.
Саме зареєстрована декларація про готовність об’єкта до експлуатації є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії, уключення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.
8. Замовник зобов’язаний протягом семи календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта письмово поінформувати про це місцевий орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта будівництва (п. 11 ст. 39 Закону № 3038).
9. Реєстрація прав власності на об’єкт містобудування.
Третя група — об’єкти IV і V категорій складності (лікарні, торговельні центри, бізнес-центри тощо).
Процес будівництва об’єктів, що належать до цієї групи, має такі етапи:
1. Отримання вихідних даних для проектування — архітектурно-планувального завдання (АПЗ), що видається безкоштовно протягом 10 днів після реєстрації заяви замовника.
2. Розробка проектної документації.
3. Затвердження проектної документації.
4. Експертиза проектної документації.
Звертаємо увагу на те, що вся проектна документація потребує експертизи! Не підлягають обов’язковій експертизі проекти будівництва об’єктів I — III категорій складності (пп. 3, 4 ст. 31 Закону № 3038).
Обов’язковій експертизі підлягають проекти будівництва об’єктів, які (п. 4 ст. 31 Закону № 3038):
1) належать до IV і V категорій складності, — стосовно додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків та споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення;
2) споруджуються на територіях зі складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, — у частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд;
3) споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних та комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, — щодо кошторисної частини проектної документації.
5. Надання заповіднику дозволу на виконання будівельних робіт, що видається в Інспекції ДАБК. Саме такий дозвіл надає замовнику право на виконання підготовчих і будівельних робіт.
6. Виконання будівельних робіт.
7. Прийняття в експлуатацію об’єктів IV та V категорій складності здійснюється Інспекцією ДАБК на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації. Після затвердження такого акта Інспекція ДАБК видає забудовнику сертифікат відповідності закінченого будівництвом об’єкта.
До того ж сертифікат видається на платній основі (Порядок внесення плати за видачу сертифіката, який видається у разі прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, та її розмір, затверджений постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461). Розмір плати за видачу сертифіката становить для закінчених будівництвом об’єктів, що належать:
до IV категорії складності, — 4,6 мінімальної заробітної плати;
до V категорії складності, — 5,2 мінімальної заробітної плати.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата видачі сертифіката (п. 5 ст. 39 Закону № 3038).
8. Підключення закінченого будівництвом об’єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж (п. 9 ст. 39 Закону № 3038).
Воно здійснюється протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.
Саме сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.
9. Замовник зобов’язаний протягом семи календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта письмово поінформувати про це місцевий орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта будівництва (п. 11 ст. 39 Закону № 3038).
10. Реєстрація прав власності на об’єкт містобудування.
Четверта група — житлові будинки та громадські будівлі I та II категорій складності, побудовані до 12.03.2011 р. без дозволу на початок будівельних робіт, тобто це ті будівельні об’єкти, що належать до категорії самочинного будівництва. Це питання ми розглянемо в підрозділі «3.3. Спрощений порядок узаконення «самобудів» на с. 42.
3. Введення в експлуатацію об’єктів самочинного будівництва
3.1. Уведення в експлуатацію об’єктів будівництва
Уведення в експлуатацію — це комплекс заходів, спрямованих на прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів нерухомого майна. Слід зауважити, що будь-який об’єкт (будівля, споруда тощо), не введений в експлуатацію, не є нерухомістю, відповідно з таким об’єктом неможливо здійснювати такі операції, як продаж, передача у спадщину, заповіт, дарування, іпотека тощо (ст. 331 ЦКУ).
На законодавчому рівні питання про прийняття об’єктів в експлуатацію врегульоване Законом № 3038. Так, згідно з його ст. 39 уведення в експлуатацію об’єктів нерухомого майна здійснюється залежно від їх категорії складності:
— для об’єктів I — III категорій складності й тих об’єктів, будівництво яких здійснювалося за будівельними паспортами, уведення в експлуатацію здійснюється шляхом реєстрації в Інспекції ДАБК декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
— для об’єктів IV — V категорій складності — на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації та сертифіката відповідності (про це ми вже говорили вище.
Уведення в експлуатацію дає змогу оформити право власності на побудовані об’єкти нерухомого майна, здійснювати з ним будь-які юридично дозволені операції в майбутньому, а також укладати договори про тепло-, газо-, водообслуговування з відповідними спеціалізованими організаціями тощо.
Уведенню в експлуатацію підлягають новозбудовані, добудовані, вбудовані, реконструйовані, переобладнані, відреставровані об’єкти нерухомого майна. Залежно від їх категорії складності, типу та року побудови визначається і власне процедура введення їх в експлуатацію.
Контролюючим та регулятивним органом, що є компетентним стосовно введення об’єктів нерухомого майна в експлуатацію, є Інспекція ДАБК.
Для наочності наведемо загальний алгоритм дій для введення в експлуатацію, який можна застосовувати на практиці (див. ст. 39 Закону № 3038). У процедурі введення в експлуатацію об’єкта можна виділити два окремі напрямки залежно від категорії складності конкретного об’єкта, що вводиться в експлуатацію:
| Категорія складності об’єкта | Орган, що здійснює прийняття в експлуатацію | Документи, що подаються | Строк процедури | Документ, що посвідчує факт уведення об’єкта в експлуатацію |
| Об’єкти І — ІІІ категорій складності | Державна архітектурно-будівельна інспекція та її територіальні органи (далі — Інспекція) через дозвільний центр за місцезнаходженням об’єкта | Декларація про готовність об’єкта до експлуатації | Десять робочих днів від дати надходження документа до Інспекції | Зареєстрована декларація про готовність об’єкта до експлуатації |
| Об’єкти ІV — V категорій складності | Заява про прийняття в експлуатацію об’єкта та видачу сертифіката; акт готовності об’єкта до експлуатації | Десять робочих днів від дати надходження документів до Інспекції | Сертифікат про відповідність закінченого будівництвом об’єкта (черги, окремого пускового комплексу) |
Слід зауважити, що для житлових будинків, побудованих на кошти приватних осіб та юридичних осіб, установлюються додаткові позитивні моменти (див. Перелік внутрішніх оздоблювальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24.12.2008 р. № 637). Об’єкти нерухомості можуть прийматися в експлуатацію без виконання внутрішніх робіт у квартирах та вбудованих, прибудованих приміщеннях, що не впливають на експлуатацію будинків, якщо це не застережено договором про будівництво та за умови відповідності санітарним, протипожежним і технічним вимогам.
Повний порядок процедури прийняття в експлуатацію таких об’єктів, щодо яких первісно було отримано всі дозвільні документи, як того вимагає Закон № 3038, прописано в постанові № 461 і додаткових пояснень не потребує.
Інше питання, як бути з тими об’єктами, щодо яких ті чи інші дозвільні документи не було подано до Інспекції ДАБК із будь-яких причин або ж узагалі об’єкти було побудовано самочинно на порушенням норм чинного законодавства. Що робити в таких випадках?
Але про все по черзі.
3.2. Загальний порядок прийняття в експлуатацію самочинно побудованих об’єктів
Самочинне будівництво — це житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ст. 376 ЦКУ).
Загальний порядок легалізації «самобудів» у 2013 році не змінився порівняно з минулим роком: для прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію власник має отримати права на земельну ділянку, оформити всю проектну документацію з усіма погодженнями, одержати всі дозволи від технічних служб (технічні умови, проекти технічних мереж), оформити всі договори підряду, оформити і провести авторський і технічний нагляд, за необхідності перебудувати будівлю згідно з вимогами відповідних ДБН і СНіП, надати всі документи і пред’явити сам об’єкт інспекторам ДАБК, заплатити всі штрафи1 та отримати документ про введення в експлуатацію.
1 Щодо штрафування див. наші публікації «Нові штрафи в будівництві (частина 1)» // «ББ», 2012, № 2, с. 42; «Збільшено штрафи в будівництві (частина 2)» // «ББ», 2012, № 3, с. 37; «Збільшено штрафи у будівництві (частина 3)» // «ББ», 2012, № 4, с. 37; «Про нововведення, запроваджені Законом № 4220» // «ББ», 2012, № 6, с. 39; «Змінено порядок оформлення штрафів у будівництві» // «ББ», 2012, № 6, с. 43; «Нова судова практика щодо самочинного будівництва» // «ББ», 2012, № 14. с. 30; «Адмінвідповідальність фізичних осіб за «самобуди» // «ББ», 2012, № 18, с. 23.
Основні дії для введення в експлуатацію об’єкта нерухомості
| Алгоритм дій | Загальна процедура для будинків менше 300 м2 | Загальна процедура для будинків понад 300 м2 |
| Отримання висновку органу архітектури про відповідність намірів забудови земельної ділянки містобудівній документації | + | + |
| Отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки — основний документ для початку виконання проектних робіт. Виготовлення проектної документації | - | + |
| Отримання будівельного паспорта | + | - |
| Отримання технічних умов спеціалізованих служб за вимогами при проектуванні інженерних мереж | - | + |
| Погодження проектної документації зі службами, що видали технічні умови (у разі потреби). Затвердження проектної документації | - | + |
| Подання та отримання повідомлення про початок виконання будівельних робіт в Інспекції ДАБК | + | + |
| Виготовлення технічного паспорта (БТІ) | + | + |
| Виконання технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж будівель зі складанням звіту про проведення технічного обстеження | + | - |
| Оформлення протоколу про адміністративне правопорушення, сплата штрафу за самочинне будівництво | + | + |
| Підготовка та подання документів до Інспекції ДАБК, отримання зареєстрованої декларації про готовність об’єкта до експлуатації | + | + |
| Надання копії декларації місцевому органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта | + | + |
| Організація підготовки пакета документів щодо розрахунку суми пайового внеску чи отримання довідки про звільнення від сплати | - | + |
| Організація внесення змін до технічної документації з приводу прийняття об’єкта в експлуатацію | + | + |
| Подання копії Декларації місцевому органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта | + | + |
| Отримання рішення сесії місцевої ради або виконкому про визнання права власності | + | + |
| Організація виготовлення Свідоцтва про право власності | + | + |
| Реєстрація Свідоцтва про право власності в Єдиному реєстрі | + | + |
| Складання договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії | + | + |
3.3. Спрощений порядок прийняття в експлуатацію самочинно побудованих об’єктів
Як було раніше?
Раніше, до 30.01.2013 р., прийняття в експлуатацію будинків зі спорудами, дозволу на будівництво щодо яких не було, здійснювалося за спрощеною схемою згідно з наказом № 91.
Під дію цього наказу № 91 підпадали індивідуальні (садові) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них, громадські будівлі I та II категорій складності, побудовані без наявності дозволу на виконання будівельних робіт до 31 грудня 2009 року.
При цьому механізм уведення в експлуатацію «самобудів», побудованих до 31.12.2009 р., був таким:
— звернення до БТІ з метою виготовлення техпаспорта на об’єкт самочинного будівництва (у таких випадках у техпаспорті зазвичай проставляють штамп «самочинне будівництво»);
— звернення до спеціалізованої організації з метою проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта (у результаті на руках у забудовника «самобуду» — відповідний технічний звіт);
— здійснення Інспекцією ДАБК перевірки об’єкта будівництва та винесення нею постанови про адміністративне правопорушення (у результаті — сплата штрафу);
— звернення забудовника, який має пакет документів, а саме: техпаспорт, технічний звіт, постанову про адміністративне правопорушення, квитанцію про сплату штрафу і заповнену декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, до Інспекції ДАБК з метою зареєструвати цю декларацію. Протягом 30 — 45 днів забудовник отримує зареєстровану декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.
Таким чином, уведення в експлуатацію таких «самобудів» здійснювалося на підставі технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж за умови наявності у замовника документів, що підтверджують права власності або користування земельною ділянкою. Мається на увазі, що організація з відповідною ліцензією складає висновок про відповідність будівельних конструкцій технічним нормам. При цьому жодних додаткових документів до органів місцевого самоврядування подавати не було потрібно (мається на увазі управління архітектури). Це ключовий момент, оскільки у решті випадків замовнику «самобуду» необхідно було «пройти» додаткові дозвільні процедури для легалізації цього об’єкта (див. таблицю «Основні дії для введення в експлуатацію об’єкта нерухомості» на с. 42).
До об’єктів, що не підпадали під спрощений порядок легалізації «самобудів» згідно з наказом № 91, належали всі останні споруди і будинки, які було побудовано уже після 01.01.2010 р.
А як сьогодні?
У 2013 році уряд прийняв рішення продовжити амністію для «самобудів» до кінця 2013 року. Таким чином, до 31 грудня 2013 року Інспекція ДАБК приймає заяви про прийняття в експлуатацію об’єктів, щодо яких немає відповідних документів.
У нормативно-правовому полі це відобразилося таким чином:
— наказ № 91 утратив свою чинність з 30.01.2013 р.;
— до п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону № 3038 було внесено зміни щодо продовження спрощеного механізму з уведення в експлуатацію «самобудів».
Згідно з оновленою нормою під спрощений порядок у 2013 році підпадають:
— побудовані в період з 05.08.92 р. по 12.03.2011 р. індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них. Зверніть увагу, що у 2012 році спрощений порядок стосувався тільки побудованих будівель до 31.12.2009 р.;
— побудовані до 12.03.2011 р. громадські будівлі I та II категорій складності, а також будівлі та споруди сільськогосподарського призначення I та II категорій складності.
Але, власне, сам порядок прийняття в експлуатацію за спрощеною процедурою досі так і не визначено Міністерством регіонального розвитку та будівництва. Старий порядок діяв до 30.01.2013 р. (див. наказ № 91, що втратив винність з 30.01.2013 р.). Найближчим часом очікується прийняття нового порядку. Але оскільки жодних роз’яснювальних документів у цьому плані поки що немає, на сьогодні питання зі спрощеною процедурою прийняття в експлуатацію залишається відкритим — без нього Інспекція ДАБК не приймає документи у провадження.
Але незважаючи на це, у цілому можна виділити два позитивні моменти:
— тепер у 2013 році на ухвалення рішення про прийняття будинку («самобуду») в експлуатацію Інспекція ДАБК має лише 10 (десять) днів (див. п. 10 постанови № 461), а у 2012 році цей строк становив 30 (тридцять) днів;
— і, таким чином, дії Інспекції ДАБК щодо затримки строку ухвалення рішення про прийняття будинку в експлуатацію можна буде оскаржити в суді.
Будинки, споруджені у 1990, 1991, 1992 рр.
Процедуру прийняття в експлуатацію будинків, споруджених до 05.08.92 р., законом не визначено, тому всі користуються усталеною практикою.
У своєму роз’ясненні Інспекція ДАБК зауважила (див. лист від 01.09.2011 р. № 40-12-2409):
«…5 серпня 1992 року вперше на законодавчому рівні було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення» (втратила чинність). Тобто до 5 серпня 1992 року не передбачалася процедура введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності. Із аналізу положень Конституції України та Цивільного кодексу України вбачається, що не вимагається введення в експлуатацію приватних житлових будинків, побудованих до 5 серпня 1992 року, у разі придбання права власності на такі об’єкти. Для забезпечення конституційного права громадян на житло (стаття 47 Конституції України) вирішення питання придбання права власності на приватні житлові будинки з господарськими будівлями та спорудами, побудовані до 5 серпня 1992 року, вивчається з метою врегулювання на законодавчому рівні».
Отже, можна не вводити такі будинки в експлуатацію протягом певного часу, якщо власник має докази, що цей будинок побудовано ним за його рахунок, і при цьому спокійно там жити. Але для оформлення права власності необхідно виконати всі дії, перелічені в підрозділі «Основні дії для введення в експлуатацію об’єкта нерухомості», див. на с. 42.
4. Висновки
1. У разі потреби Інспекція ДАБК може звернутися до державних органів з метою отримання відповідних висновків, пов’язаних з видачею сертифіката або декларації.
2. Інспекція ДАБК має право на проведення перевірок на об’єкті. При перевірці інспекторам дозволяється: брати зразки продукції, призначати експертизу, отримувати проектну і виконавчу документацію, визначені державними будівельними нормами, стандартами та правилами, інші документи, матеріали, відомості, довідки та пояснення з питань, що виникають під час перевірки.
3. Інспекція ДАК, приймаючи рішення про видачу сертифіката (декларації) або відмову в його видачі, може відмовити замовнику у видачі сертифіката, якщо буде виявлено будь-які недоліки. Однак у цьому випадку інспектори Інспекції ДАБК повин-ні письмово вказати причину такої відмови.
4. Спрощена процедура введення об’єкта в експлуатацію не передбачає жодного додаткового погодження з органами державної влади та місцевого самоврядування, крім описаного вище. У цьому випадку навіть Інспекція ДАБК не повинна видавати жодного дозвільного документа, до обов’язків Інспекції ДАБК входить реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації, оформленої власне замовником будівництва.
5. Інспекція ДАБК не проводить без повідомлення жодних перевірок об’єкта на предмет відповідності побудованого об’єкта проектній документації та відповідності будівельним нормам і стандартам. Але на практиці ДАБК має право не зареєструвати вашу декларацію (у разі виявлення будь-яких недоліків). У результаті — додаткові дії з боку замовника, спрямовані на усунення таких недоліків; відповідно, це може спричинити й додаткові фінансові та часові витрати.
6. На сьогодні в нормативному полі відсутній будь-який документ, яким було передбачено контроль за правильністю присвоєння об’єкту будівництва тієї чи іншої категорії складності. У зв’язку з цим в органів Інспекції ДАБК немає реальних механізмів виявлення або відвернення (у тому числі умисного) віднесення об’єкта будівництва проектною організацією або власне замовником до тієї чи іншої категорії складності. Абсолютно очевидним є те, що така підвищена свобода в діях замовника (забудовника) може призвести до того, що об’єкту буде присвоєно «нижчу» категорію складності. І це дозволить значно прискорити, а зрештою і значно здешевити процес будівництва!
7. Стандартна (загальна) процедура введення в експлуатацію об’єктів самочинного будівництва практично не змінилася. Алгоритм дій передбачає складання акта готовності об’єкта і проведення перевірки з боку Інспекції ДАБК з подальшою видачею сертифіката відповідності. Як випливає з постанови № 461, акт готовності об’єкта до експлуатації не потрібно окремо погоджувати з місцевими радами. Це ключовий момент.
8. «Плюсами» спрощеної процедури є:
— відсутність відмінностей у процедурі прийняття в експлуатацію індивідуальних будинків залежно від площі об’єкта;
— відсутня необхідність погоджувати звіти про технічне обстеження об’єктів з органами державного пожежного нагляду і санітарно-епідеміологічної служби;
— уведення в експлуатацію здійснюється безкоштовно Інспекцією ДАБК шляхом реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
— заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта разом із необхідними документами можна відправити поштою рекомендованим листом;
— відсутня необхідність погодження з держорганами влади документів про введення «самобуду» в експлуатацію.
«Мінус» спрощеної процедури — порядок поширюється тільки на об’єкти «самобуду», споруджені до 12.03.2012 р.
9. Також слід ураховувати фактор нового податку на житлову нерухомість, що вже почав діяти в Україні з 2013 року. І хоча його дія не поширюється на садові й дачні будинки (але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку), і податок не сплачується за будинки площею до 250 кв. м, можлива ситуація, за якої власники житлових будинків не будуть зацікавлені у введенні в експлуатацію таких об’єктів з метою ухилення від оподаткування.
10. У 2013 році істотно змінилася судова практика: суди відмовляють у визнанні права власності на «самобуд». Загальна думка апеляційних судів та Вищого спеціалізованого суду України щодо розгляду цивільних та кримінальних справ полягає в такому: суд не має права вводити в експлуатацію об’єкти нерухомості. Тому радимо всім особам, які мають не введені в експлуатацію об’єкти, скористатися зазначеним порядком та оформити документи.
