О купле-продаже имущественных прав на дом до и после его введения в эксплуатацию
Ситуация. Жилой объект уже введен в эксплуатацию. После этого застройщик заключает с физлицами-покупателями договор о купле-продаже имущественных прав на квартиру. Но когда инвесторы обращаются к госрегистратору с целью оформить право собственности на квартиру, им в этом отказывают, ссылаясь на то, что дом уже введен в эксплуатацию(!). В помощь инвесторам приходит сам продавец (застройщик), он берется самостоятельно оформить право собственности на квартиру от имени физлиц-инвестров у того же госрегистратора.
Вопросы: 1. Почему физлицам-покупателям отказывает госрегистратор? 2. Можно ли заключить договор о купле-продаже имущественных прав на квартиру, если дом уже сдан в эксплуатацию? 3. Какую схему использует застройщик в этом случае для решения данной проблемы (т. е. для того, чтобы госрегистратор зарегистрировал права собственности сразу на инвестора)?
Правовое регулирование процедуры регистрации права собственности на основании договора купли-продажи имущественных прав было изначально заложено в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, утвержденном постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703 (далее — Порядок). Пункт 49 указанного Порядка упоминает о договорах купли-продажи имущественных прав как об основании для регистрации права собственности на недвижимое имущество лиц, которым принадлежат имущественные права. При этом поскольку п. 49 Порядка говорит о том, что подается также перечень лиц, которым принадлежат такие имущественные права, понятно, что речь идет о застройщике и инвесторах (ниже приведем цитату):
«3. Решение о государственной регистрации прав, взятии на учет бесхозного недвижимого имущества, форму и требования к оформлению которых устанавливает Минюст, принимает государственный регистратор прав на недвижимое имущество (далее — государственный регистратор).
...
49. Для проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на вновь построенные или реконструированные объекты недвижимого имущества, имущественные права на которые принадлежат другим лицам, заявитель1, кроме документов, указанных в абзацах первом — шестом пункта 46 настоящего Порядка, подает органу государственной регистрации прав: <...>
1) перечень лиц, которым принадлежат имущественные права на объект строительства, утвержденный лицом, осуществлявшим отчуждение таких имущественных прав;
2) договор купли-продажи имущественных прав <...>».
Дальнейшее развитие данная тема получила после принятия Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по способствованию ипотечному кредитованию» от 5 июня 2012 года № 5059-VI (вступил в силу с 08.08.2013 г.). Статья 2 указанного Закона говорит о том, что финансирование жилья (в то время когда речь идет о финансировании объектов незавершенного строительства, строящихся по бюджетным программам) может осуществляться путем заключения между застройщиком и гражданами-инвесторами договоров купли-продажи имущественных прав. Таким образом, субъекты рынка строительства (застройщики) получили «добро» на заключение подобных договоров с инвесторами.
Мы здесь не станем рассуждать о корректности подобного отчуждения имущественных прав самим застройщиком на практике. Достаточно сказать, что, безусловно, у застройщика есть имущественные права на весь объект строительства, носящие обязательственный характер и вытекающие из договора Подряда. В силу присущего имущественным правам свойства делимости они, хотя бы чисто гипотетически, могут быть выделены в какой-то части и проданы (переданы) инвестору.
Теперь вернемся к нашим вопросам.
Раз уж законодательное регулирование прямо допускает отчуждение имущественных прав самим застройщиком и устанавливает процедуру регистрации на основании договора об отчуждении имущественных прав на недвижимость, то отказ государственного регистратора зарегистрировать право собственности на такую недвижимость будет неправомерным, если договор о купле-продаже имущественных прав был заключен до принятия объекта в эксплуатацию, и совершенно правомерным после принятия дома в эксплуатацию.
Объясняется это следующим. Выше мы уже говорили о характере имущественных прав, имеющихся у застройщика. С момента передачи объекта от подрядчика застройщику (принятия дома в эксплуатацию) застройщик теряет возможность отчуждать имущественные права на недвижимость — их больше у него нет. Зато с момента выполнения своих обязательств подрядчиком у застройщика появляется сама недвижимость, ему остается только зарегистрировать на себя право собственности на эту недвижимость.
Таким образом, в указанном случае, который описал нам читатель, государственный регистратор отказывает инвесторам правомерно. Договоры купли-продажи имущественных прав на недвижимость застройщик может заключать только до момента передачи ему объекта строительства подрядчиком (до принятия объекта в эксплуатацию).
По поводу того, какие «хитрости» использует застройщик, чтобы все же оформить право собственности по имеющимся договорам купли-продажи имущественных прав на недвижимость и «прохождения» государственного регистратора», наверняка сказать нельзя. Можно предположить, что государственный регистратор «закрывает глаза» на тот нюанс, что указанные договоры заключены уже после передачи объекта строительства заказчику — это в самом грубом случае. В то же время достаточно исправить дату заключения такого договора и все становится на свои места. Государственный регистратор на вполне законных основаниях может регистрировать право собственности с выдачей свидетельства на инвестора. Скорее всего, так и происходит на практике.
Борис Бидий, юрист, ЮФ «ОМП»
1 Как указано в п. 2 Порядка, заявитель — это заинтересованное лицо либо уполномоченное им лицо. — Примеч. ред.
