Про купівлю-продаж майнових прав на будинок до та після його введення в експлуатацію
Ситуація. Житловий об’єкт уже введено в експлуатацію. Після цього забудовник укладає з фізичними особами — покупцями договір про купівлю-продаж майнових прав на квартиру. Але коли інвестори звертаються до держреєстратора з метою оформити право власності на квартиру, їм у цьому відмовляють, посилаючись на те, що будинок уже введено в експлуатацію (!). На допомогу інвесторам приходить сам продавець (забудовник), він береться самостійно оформити право власності на квартиру від імені фізичних осіб — інвесторів у того самого держреєстратора.
Запитання: 1. Чому держреєстратор відмовляє фізичним особам — покупцям? 2. Чи можна укласти договір про купівлю-продаж майнових прав на квартиру, якщо будинок уже здано в експлуатацію? 3. Яку схему використовує забудовник у цьому випадку для вирішення цієї проблеми (тобто для того, щоб держреєстратор зареєстрував права власності відразу на інвестора)?
Правове регулювання процедури реєстрації права власності на підставі договору купівлі-продажу майнових прав було відразу закладено в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, затвердженому постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703 (далі — Порядок). Пункт 49 зазначеного Порядку згадує про договори купівлі-продажу майнових прав як про підставу для реєстрації права власності на нерухоме майно осіб, яким належать майнові права. При цьому, оскільки в п. 49 Порядку зазначено, що також подається перелік осіб, яким належать такі майнові права, зрозуміло, що йдеться про забудовника та інвесторів (нижче наведемо цитату):
«3. Рішення щодо державної реєстрації прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, форму та вимоги до оформлення яких встановлює Мін’юст, приймає державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі — державний реєстратор).
…
49. Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв’язку з набуттям права власності на новозбудовані або реконструйовані об’єкти нерухомого майна, майнові права на які належать іншим особам, заявник 1, крім документів, що зазначені в абзацах першому — шостому пункту 46 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав: <…>
1) перелік осіб, яким належать майнові права на об’єкт будівництва, затверджений особою, яка здійснювала відчуження таких майнових прав;
2) договір купівлі-продажу майнових прав <…>».
Подальшого розвитку ця тема отримала після прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню» від 5 червня 2012 року № 5059-VI (набрав чинності з 08.08.2013 р.). У статті 2 зазначеного Закону вказується, що фінансування житла (якщо йдеться про фінансування об’єктів незавершеного будівництва за бюджетними програмами) може здійснюватися шляхом укладення між забудовником та громадянами-інвесторами договорів купівлі-продажу майнових прав. Таким чином, суб’єкти ринку будівництва (забудовники) отримали «добро» на укладення подібних договорів з інвесторами.
Ми тут не розмірковуватимемо про коректність подібного відчуження майнових прав самим забудовником на практиці. Достатньо зауважити, що, безумовно, у забудовника є майнові права на весь об’єкт будівництва, які мають зобов’язальний характер і випливають із договору підряду. Унаслідок притаманної майновим правам властивості подільності вони, хоча б суто гіпотетично, можуть бути виділені в певній частині та продані (передані) інвестору.
Тепер повернемося до наших запитань.
Оскільки вже законодавче регулювання прямо допускає відчуження майнових прав самим забудовником та встановлює процедуру реєстрації на підставі договору про відчуження майнових прав на нерухомість,
то відмова державного реєстратора зареєструвати право власності на таку нерухомість буде неправомірною, якщо договір про купівлю продажу майнових прав було укладено до прийняття об’єкта в експлуатацію,
і абсолютно правомірною після прийняття будинку в експлуатацію.
Пояснюється це таким. Вище вже вказувалося на характер майнових прав забудовника. З моменту передачі об’єкта від підрядника забудовнику (прийняття будинку в експлуатацію) забудовник втрачає можливість відчужувати майнові права на нерухомість — їх більше в нього немає. Зате з моменту виконання своїх зобов’язань підрядником у забудовника з’являється сама нерухомість, йому залишається тільки зареєструвати на себе право власності на цю нерухомість.
Таким чином, в описаному нашим читачем випадку державний реєстратор відмовляє інвесторам правомірно . Договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість забудовник може укладати тільки до моменту передачі йому об’єкта будівництва підрядником (до прийняття об’єкта в експлуатацію).
Із приводу того, до яких «хитрощів» вдається забудовник, щоб усе ж таки оформити право власності за наявними договорами купівлі-продажу майнових прав на нерухомість і «пройти» державного реєстратора», нічого напевно сказати не можна. Можна припустити, що державний реєстратор «закриває очі» на те, що зазначені договори укладено вже після передачі об’єкта будівництва замовнику — це в найгрубішому випадку. Водночас достатньо виправити дату укладення такого договору, і все стає на свої місця. Державний реєстратор на цілком законних підставах може зареєструвати право власності з видачею свідоцтва на інвестора. Найімовірніше, так і відбувається на практиці.
Борис Бідій, юрист,
ЮФ «ОМП», м. Київ
1 Як зазначено в п. 2 Порядку, заявник — це заінтересована особа або уповноважена нею особа. — Прим. ред.
