УДЕРЖАНИЕ ПРАВОВОГО ТИТУЛА ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Борис Бидий, юрист
(г. Киев)
Гражданское право призвано в первую очередь обеспечивать экономический оборот независимых товаровладельцев, товаропроизводителей (т. е. хозяйствующих субъектов) и граждан (потребителей). Развитый гражданский оборот предполагает развитое правовое регулирование такого оборота. Вот почему в поле нашего внимания оказался такой правовой институт, как удержание правового титула продавцом.
В отношении недвижимости этот институт еще не вошел в практику, но мы очень надеемся, что он займет свое достойное место среди других разнообразных институтов гражданского права.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон № 1878 — Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и других законов Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции приказа Минюста от 28.07.2010 г. № 1692/5).
Порядок предоставления извлечений из реестра № 703 — Порядок предоставления извлечений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
В мировой практике широко распространен такой способ обеспечительной конструкции, как удержание правового титула. Способ этот широко используется при продаже товара.
Интерес нашей статьи лежит в более узкой сфере — он ограничивается применением этого метода при продаже недвижимости. В нашей статье мы попытаемся ответить на вопрос, возможно ли применение этого обеспечительного способа в национальном законодательстве.
В условиях современного гражданского оборота его участники несут риски неполучения встречного предоставления по возмездным сделкам. Так, например, если продавец не получает за передаваемый товар платеж немедленно или заблаговременно, он несет риск неполучения платежа. Последнее порождает естественное стремление продавца минимизировать этот риск. Данная цель достижима различными юридическими средствами, самый простой из которых — получить платеж наперед до передачи товара.
Однако в современных рыночных условиях от продавца часто требуется проявление большей гибкости при продаже, в том числе и недвижимости. Это может выражаться в отсрочке или рассрочке оплаты за продаваемое недвижимое имущество.
Как мы уже писали в одной из статей, в нашем правовом поле недостаточно силен обязательственный элемент из договора купли-продажи недвижимости1.Это приводило к тому, что заключение сделки с недвижимостью в нотариальной форме, предписываемой таким сделкам законом, приводила к тому, что предыдущий собственник терял право собственности на эту недвижимость, в то время как при условии продажи в рассрочку он мог не получить причитающейся ему суммы. Ему нечем было защитить себя и он мог рассчитывать только на судебное разбирательство и защиту своих прав судом.
1 Под «обязательственным аспектом» или «обязательственным элементом» договора купли-продажи понимаются обязательственный характер отношений, связывающих стороны договора купли-продажи, и воля сторон, направленная на установление обязательства. Этот термин также обозначает права и обязанности сторон договора друг против друга, главным образом передать товар и уплатить за него цену. Под «вещным аспектом» договора купли-продажи понимаются переход собственности (отчуждение вещи) и воля сторон, направленная на такое отчуждение, отличающаяся в данном случае от воли сторон на установление самого обязательства.
Удержание правового титула — это как раз тот способ оперативного воздействия непосредственно носителем прав (самозащиты — согласно терминологии ГК), который позволяет такому лицу обеспечить выполнение другой стороной договора ее обязательств.
Каким образом это становится возможным?
Скажем сразу: возможным это должно стать с начала 2013 года, когда вступил в силу новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Кстати сказать, этот порядок уже должен был вступить в силу с января 2012 года, но такое вступление было отсрочено законодателем на год.
Для полной точности скажем так: на сегодняшний день существует коллизия юридических норм возникновения права собственности при совершении сделки с недвижимым имуществом. Гражданский кодекс (ст. 334), имеющий, конечно же, преимущественную юридическую силу, решает этот вопрос таким образом:
«...
3. Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.
4. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
...».
Вот где кроется этот пресловутый вещный эффект заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, когда до подписания договора обязательства еще нет, а после подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации собственник утрачивает свой титул собственника.
Вступление в силу нового порядка регистрации прав собственности предполагает внесение изменений в указанную статью ГК. Так, согласно п. 1 Заключительных и переходных положений Закона № 1878 указанный Закон вступил в силу, кроме некоторых пунктов, в числе которых назван п. 3, который как раз и содержит упомянутые изменения ч. 4 ст. 334 ГК:
«4) часть четвертую статьи 334 изложить в следующей редакции:
«4. Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом».
Что интересно, так это то, что сами положения Закона о регистрации вещных прав на недвижимость вступили в силу и действуют с 2010 года, и среди них ч. 4 ст. 3 этого Закона:
«3. Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации».
Можно, конечно, утверждать, что пока не заработает механизм регистрации вещных прав согласно закону, указанная норма не работает. Но это не так. Буквальное прочтение указанной нормы Закона о регистрации вещных прав на недвижимость говорит о том, что если вещные права, в том числе и право собственности на недвижимость, подлежат регистрации, то такие права возникают с момента такой регистрации. Таким образом, норма Закона о регистрации вещных прав на недвижимость и норма ГК вступают в противоречие между собой, которое разрешается в пользу ГК. Это и есть та коллизия в законодательстве, о которой мы хотели рассказать.
А теперь о самом главном. С внесением изменений в ГК, устраняющем коллизию, о которой было рассказано выше, к отношениям купли-продажи недвижимого имущества становятся применимы общие положения купли-продажи товаров в части удержания продавцом правового титула на проданный товар. Речь идет о ст. 697 ГК «Сохранение права собственности за продавцом»2.
2 Ранее эта статья не могла быть применена к купле-продаже недвижимости, поскольку существовала специальная норма, связывавшая переход права собственности на недвижимость с государственной регистрацией сделки.
Именно на указанную статью Гражданского кодекса опирается конструкция удержания правового титула. Думаем, для разбора данной конструкции желательно привести ее текст полностью, что мы и сделаем ниже.
| ГК «Статья 697. Сохранение права собственности за продавцом 1. Договором может быть установлено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления других обстоятельств. В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться товаром, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств товара. 2. Если покупатель просрочил оплату товара, продавец имеет право требовать от него возврата товара. Продавец имеет право требовать от покупателя возврата товара также в случае ненаступления обстоятельств, по которым право собственности на товар должно было перейти к покупателю». |
Таким образом, национальное законодательство вполне допускает сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты товара или иных обстоятельств.
Существенными, на наш взгляд, здесь являются два момента.
Во-первых, как видно из ст. 697 ГК, право удержания правового титула должно быть прямо предусмотрено договором.
Во-вторых, хотелось бы разобраться с тем, что подразумевает закон, говоря об «иных обстоятельствах», помимо оплаты товара? С какими еще обстоятельствами стороны могут связывать переход права собственности? Является ли это сугубо грамматической конструкцией, использованной законодателем, или она имеет юридическое значение?
Конечно же, на практике наиболее существенным для продавца должно быть получение полной оплаты за проданную недвижимость как условие перехода права собственности на такую недвижимость. Однако мы хотим здесь наметить некоторые ориентиры указанных иных обстоятельств.
Мы считаем, что конструкция, примененная законодателем, имеет юридический смысл и может предполагать как какое-либо одно обстоятельство, так и совокупность различных фактов3.
3 Более сложный юридический состав.
Указанные иные обстоятельства в принципе, по нашему мнению, должны сводиться к получению некоего обеспечения сделки — залог, поручительство, банковская гарантия, хотя могут сочетать в себе сложный юридический состав таких фактов. Так, например, стороны могут договориться, что право собственности переходит к покупателю с момента оплаты товара или предоставления оговоренного обеспечения, например, залога другой недвижимости. В случае оплаты товара необходимость в предоставлении обеспечения как условия перехода права собственности отпадает, в связи с чем отпадает и само условие. В случае предоставления обеспечения отпадает второе условие, и покупатель становится собственником.
Несколько слов о практическом применении рассматриваемого нами института. Как мы уже показали, предполагаемые изменения в регулировании перехода права собственности на недвижимое имущество предоставляют возможность удерживать право собственности продавцом при продаже недвижимости. А позволяет ли отслеживать условия исполнения своих обязательств покупателем по оплате недвижимости или иных обстоятельств, с которыми стороны связывают момент перехода права собственности?
Здесь мы можем однозначно утверждать — позволяет. Новый механизм регистрации прав на недвижимое имущество полностью пригоден для использования такого института, как удержание правового титула за продавцом в отношении продаваемого недвижимого имущества.
Обратимся к ч. 2 ст. 9 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость, согласно которой государственный регистратор проверяет «наличие факта исполнения условий сделки, с которым закон и/или договор связывает возможность проведения государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество». Порядок предоставления извлечений из реестра № 703 развивает и детализирует практику применения указанной нормы: пункт 30 указанного Порядка говорит буквально следующее:
«30. Для проведения государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество на основании договора, в соответствии с которым право собственности или другое вещное право на недвижимое имущество возникает в связи с наступлением или ненаступлением определенного события, заявитель, кроме документов, указанных в пунктах 27 — 29 настоящего Порядка, подает органу государственной регистрации прав документ, подтверждающий факт наступления или ненаступления такого события».
Приведенный нами пункт Порядка предписывает государственному регистратору осуществлять контроль за соблюдением оговоренного сторонами условия перехода права собственности. При этом необходимо отметить, что формулировки указанного пункта полностью соответствуют тому, что мы говорили в отношении квалификации института удержания правового титула: под условием находятся не права и обязанности сторон, а лишь момент перехода права собственности.
Отличие удержания правового титула от других институтов
Прежде всего необходимо отличать удержание правового титула продавцом товара от удержания, как гражданско-правового средства обеспечения исполнения обязательства, предусматриваемого гражданским законодательством, — параграф 7 главы 49 ГК (ст. ст. 594 — 597 ГК).
Отличие здесь носит принципиальный характер. При удержании правового титула мы удерживаем право собственности на свою собственную вещь (в нашем случае — недвижимость). Удержание же в понимании средства обеспечения исполнения обязательства, предусматриваемого ГК, предполагает удержание в своем владении чужой вещи, т. е. вещи, которая удерживается, принадлежит на праве собственности (ином вещном праве) другому лицу, лишая его права обладания (пользования) этой вещью, с целью заставить такое лицо выполнить свои договорные обязательства перед лицом, удерживающим вещь. Кроме того, право удержания возможно только в отношении движимых вещей4.
4 Это видно из Закона Украины «Об обеспечении требований кредитора и регистрации обременений» от 18.11.2003 г. № 1255-IV.
Таким образом, право удержания является обеспечительным обременением чужого имущества, находящегося во владении кредитора, выступая поссесорным 5 способом обеспечения обязательства, и возможно только в отношении движимого имущества. Удержание правового титула, напротив, является не поссесорным способом обеспечения обязательства, поскольку имущество давно выбыло из реального владения продавца и не удерживается им более. В нашем случае недвижимость передается покупателю, а продавец удерживает лишь правовой титул, но не вещь. В это же время у кредитора имеется владение, но не правового титула собственности на вещь.
5 Основанным на владении.
Кроме того, различие данных конструкций проявляется в удовлетворении интереса кредитора. При удержании вещи кредитор вправе обратить взыскание на удерживаемую им вещь и получить причитающуюся ему сумму из ее стоимости по правилам, предусмотренным для залога. В то время как при удержании правового титула на вещь кредитор вправе требовать возвращения владения вещью, но не обращать на нее взыскания.
Необходимо отличать указанный институт от возможности возврата товара в связи с неисполнением другой стороной договора купли-продажи недвижимости своих обязательств. Так, если стороны установили в договоре условие, что при неисполнении обязательства одной из сторон (покупателем) договор может быть расторгнут, а имущество, преданное по такому договору, подлежит возврату по требованию другой стороны договора (продавца), ситуация будет подпадать под регулирование ч. 4 ст. 653 ГК, в том смысле, что такое требование возврата в собственность становится возможным.
Отличие данной ситуации от удержания правового титула заключается главным образом в том, что покупатель становится собственником приобретенного товара, и при расторжении договора как сам товар, так и титул на него, как бы возвращаются продавцу, что служит удовлетворению его законного интереса.
Таким образом, рассмотренный случай представляет собой положение договора купли-продажи как отменительное условие. Право собственности здесь рассматривается как перешедшее, с возможностью ретроактивного перехода титула собственности.
Наверное, еще некоторое сходство с нашей конструкцией имеет договор аренды с правом выкупа жилой недвижимости, тем более что такая аренда теперь предусмотрена законом в отношении социального жилья. Об этом случае скажем коротко. Различие конструкций здесь состоит в том, что стороны не состоят в юридических отношениях по поводу аренды недвижимого имущества.
Оговорка об удержании правового титула
В современной национальной цивилистике до сих пор такие оговорки в силу установившегося правового регулирования и вещного эффекта заключения сделок с недвижимым имуществом не применялись. Поэтому правовой оценки юристов такая оговорка до сих пор получить не могла. Попытаемся исправить этот пробел в преддверии иного правового регулирования возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Применительно к правовой природе соглашения об удержании правового титула правомерно поставить вопрос о юридической характеристике такого договора в части, которая касается перехода права собственности к покупателю в случае уплаты покупной цены. В частности, возникает вопрос возможности квалификации такого соглашения в качестве условной сделки.
На самом деле это не совсем так. С помощью такой оговорки вещный эффект этого договора откладывается до наступления дополнительного и согласованного обстоятельства — полной уплаты цены, т. е. ставится под отлагательное условие. Но от этого сама сделка не становится условной. Ведь условная сделка, как трактуется гражданским законодательством, это нечто другое. Условная сделка — это когда возникновение прав и обязанностей у сторон сделки связывается с наступлением определенного, оговоренного сторонами, условия.
Таким образом, некоторую условность для покупателя в приобретении права собственности на недвижимость не следует относить к квалификации договора как условной сделки. Как мы уже сказали, условные сделки предполагают отложение и отмену прав и обязанностей сторон сделки. Однако такая условность существует в отношении каждой из сторон сделки: права и обязанности каждой из сторон сделки находятся под условием. Применительно же к удержанию правового титула под условием находится переход правового титула. Строго говоря, такой переход даже не условен, а обусловлен платежом, что в принципе характерно для двустороннеобязывающих (синаллагматических) договоров.
Что еще необходимо сказать об оговорке об удержании титула собственности за продавцом, так это то, что из содержания ст. 697 ГК следует, что такая оговорка может быть двух типов:
а) с правом дальнейшего распоряжения товаром (отчуждения или использования);
б) без такового.
Первый тип используется, когда речь идет, как правило, о движимых вещах — товарах, подлежащих обработке или переработке, перепродаже. При этом права первого продавца обеспечиваются другими правовыми средствами.
В нашем случае продажа недвижимости предполагает использование оговорки без права распоряжения товаром. Здесь, правда, возникает проблема двойной продажи недвижимости, поскольку продавец остается владеть титулом, в то время как покупатель получает владение недвижимостью. Но для решения такого рода проблем и служит публичный характер сделок с недвижимым имуществом, в частности необходимость нотариального удостоверения сделки, государственной регистрации сделки, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Переход рисков
По украинскому гражданскому законодательству риск случайной гибели или случайного повреждения товара несет его собственник, если иное не установлено договором (ст. 323 ГК). Таким образом, по общему правилу риск случайной гибели проданной недвижимости, за которую не уплачена цена, оставался бы на продавце такой недвижимости, если стороны предусмотрели другое в договоре. В то же время согласно ч. 1 ст. 668 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свои обязанности по передаче товара по договору купли-продажи. Следовательно, если иное не установлено договором риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости будет переходить на покупателя.
Применение оговорки
Нормы об удержании правового титула (сохранении права собственности) содержатся в рамках конструкции договора купли-продажи. Однако в обязательственном праве передача права собственности и, следовательно, возможность использования института удержания собственности не ограничиваются отношениями по купле-продаже. В силу принципов диспозитивности гражданского права и свободы договора такая возможность, на наш взгляд, открывается в любых смешанных договорах, где присутствуют положения, которые можно квалифицировать как регулирующие отношения купли-продажи.
Например, поскольку гражданское законодательство трактует мену как два встречных договора купли-продажи, не вызывает сомнения, что эта оговорка может применяться и при мене недвижимости.
На наш взгляд, это может быть использовано и в инвестиционных договорах, поскольку отношения инвестора в недвижимость и стороны, принимающей инвестицию, носят характер договора купли-продажи, что может проявляться в формулировках положений такого договора.
