УТРИМАННЯ ПРАВОВОГО ТИТУЛУ ПРИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Борис Бідій, юрист (м. Київ)
Цивільне право покликане, в першу чергу, забезпечувати економічний обіг незалежних товаровласників, товаровиробників (тобто господарюючих суб’єктів) і громадян (споживачів). Розвинений цивільний обіг передбачає розвинене правове регулювання такого обігу. Ось чому ми звернули увагу на такий правовий інститут, як утримання правового титулу продавцем.
Щодо нерухомості цей інститут ще не ввійшов до практики, але ми дуже сподіваємося, що він посяде належне йому гідне місце серед інших різноманітних інститутів цивільного права.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 1878 — Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» та інших законів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI.
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. №7/5 (у редакції наказу Мін’юсту від 28.07.2010 р. № 1692/5).
Порядок надання витягів із реєстру № 703 — Порядок надання витягів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
У світовій практиці широко поширено такий спосіб забезпечувальної конструкції, як утримання правового титулу. Спосіб цей широко використовується під час продажу товару.
Інтерес нашої статті лежить у вужчій сфері — він обмежується застосуванням цього методу під час продажу нерухомості. У нашій статті ми спробуємо відповісти на запитання, чи можливе застосування цього забезпечувального способу в національному законодавстві.
В умовах сучасного цивільного обігу його учасники несуть ризики неотримання зустрічного надання з відплатних правочинів. Так, наприклад, якщо продавець не отримує за товар, який передає, платіж негайно або завчасно, він має ризик неотримання платежу. Останнє породжує природне прагнення продавця мінімізувати цей ризик. Ця мета може досягатися різними юридичними засобами, найпростіший із яких — отримати платіж наперед до передачі товару.
Проте в сучасних ринкових умовах від продавця часто вимагається прояв більшої гнучкості під час продажу, у тому числі й нерухомості. Це може виражатися у відстроченні або розстроченні оплати за нерухоме майно, що продається.
Як ми вже писали в одній із статей, у нашому правовому полі недостатньо сильним є зобов’язальний елемент із договору купівлі-продажу нерухомості 1. Через це укладення правочинів з нерухомістю в нотаріальній формі, передбаченій для такого правочину законом, призводило до того, що попередній власник втрачав право власності на цю нерухомість, тоді як за умови продажу в розстрочку він міг не отримати належної йому суми. Йому нічим було захистити себе, і він міг розраховувати тільки на судовий розгляд і захист своїх прав судом.
1 Під «зобов’язальним аспектом» або «зобов’язальним елементом» договору купівлі-продажу розуміється зобов’язальний характер відносин, що пов’язують сторони договору купівлі-продажу, і воля сторін, направлена на встановлення зобов’язання. Цей термін також позначає обопільні права і обов’язки сторін договору, головним чином передати товар і сплатити за нього кошти. Під «речовим аспектом» договору купівлі-продажу розуміється перехід власності (відчуження речі) і воля сторін, направлені на таке відчуження, що відрізняється в такому разі від волі сторін на встановлення самого зобов’язання.
Утримання правового титулу — це якраз той спосіб оперативного впливу безпосередньо носієм прав (самозахисту згідно з термінологію ЦК), який дозволяє такій особі забезпечити виконання іншою стороною договору її зобов’язань.
Як це стає можливим?
Скажемо відразу: це стало можливим з початку 2013 року, коли набув чинності новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно. До речі, цей порядок уже повинен був набути чинності із січня 2012 року, але таке набуття було відстрочено законодавцем на рік.
Для цілковитої точності скажемо так: на сьогодні існує колізія юридичних норм виникнення права власності в разі здійснення правочинів із нерухомим майном. Цивільний кодекс (ст. 334), що має, звісно ж, переважну юридичну силу, вирішує це питання так:
«…
3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
4. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
…»
Ось де заховано цей горезвісний речовий ефект укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, коли до підписання договору зобов’язання ще немає, а після підписання, нотаріального посвідчення і державної реєстрації власник втрачає свій титул власника.
Набуття чинності новим порядком реєстрації прав власності передбачає внесення змін до зазначеної статті ЦК. Так, згідно з п.1 Кінцевих і перехідних положень Закону № 1878 зазначений Закон набрав чинності, крім деяких пунктів, серед яких названо п. 3, що якраз і містить згадані зміни ч. 4 ст. 334 ЦК:
«4) частину четверту статті 334 викласти в такій редакції:
«4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону».
Цікавим у такому разі є те, що самі положення Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість набули чинності і діють з 2010 року, у тому числі й ч. 4 ст. 3 цього Закону:
«3. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації».
Можна, звичайно, стверджувати, що доки не запрацює механізм реєстрації речових прав згідно із законом, зазначена норма не діє. Але це не так. Буквальне прочитання зазначеної норми Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість говорить про те, що якщо речові права, у тому числі і право власності на нерухомість, підлягають реєстрації, то такі права виникають із моменту такої реєстрації. Отже, норма Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість і норма ЦК суперечать одна одній, що в такому разі вирішується на користь ЦК. Це і є та колізія в законодавстві, про яку ми хотіли розповісти.
А тепер про найголовніше. З унесенням змін до ЦК, що усувають колізію, зазначену вище, до відносин купівлі-продажу нерухомого майна можуть застосовуватися загальні положення купівлі-продажу товарів в частині утримання продавцем правового титулу на проданий товар. Йдеться про ст. 697 ЦК «Збереження права власності за продавцем».2.
2 Раніше ця стаття не могла бути застосована до купівлі-продажу нерухомості, оскільки існувала спеціальна норма, що пов’язувала перехід права власності на нерухомість з державною реєстрацією правочину.
Саме на зазначену статтю Цивільного кодексу спирається конструкція утримання правового титулу. Думаємо, для розбору даної конструкції бажано навести її текст повністю, що ми і зробимо нижче.
Отже, національне законодавство повністю припускає збереження права власності за продавцем до повної оплати товару або інших обставин.
| ЦК «Стаття 697. Збереження права власності за продавцем 1. Договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару. 2. Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару. Продавець має право вимагати від покупця повернення товару також у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар мало перейти до покупця». |
Істотними, на наш погляд, тут є два моменти.
По-перше, як зрозуміло зі ст. 697 ЦК, право утримання правового титулу має бути прямо передбачено договором.
По-друге, хотілося б зрозуміти, що має на увазі закон під «іншими обставинами», крім оплати товару? З якими ще обставинами сторони можуть пов’язувати перехід права власності? Чи є це суто граматичною конструкцією, використаною законодавцем, або вона має юридичне значення?
Звичайно ж, на практиці найістотнішим для продавця має бути отримання повної оплати за продану нерухомість як умова переходу права власності на таку нерухомість. Однак ми хочемо тут вказати деякі орієнтири зазначених інших обставин.
Ми вважаємо, що конструкція, застосована законодавцем, має юридичний сенс і може передбачати як будь-яку одну обставину, так і сукупність різних фактів.3
3 Складніший юридичний склад.
Зазначені інші обставини в принципі, на нашу думку, повинні зводитися до отримання певного забезпечення правочину — застава, порука, банківська гарантія, хоча можуть поєднувати в собі складний юридичний зміст таких фактів. Так, наприклад, сторони можуть домовитися про те, що право власності переходить до покупця з моменту оплати товару або надання обумовленого забезпечення, наприклад, застави іншої нерухомості. В разі оплати товару необхідність у наданні забезпечення як умови переходу права власності відпадає, у зв’язку з чим відпадає й сама умова. У разі надання забезпечення відпадає друга умова і покупець стає власником.
Декілька слів про практичне застосування інституту, що розглядається нами. Як ми вже показали, передбачувані зміни в регулюванні переходу права власності на нерухоме майно надають можливість утримувати право власності продавцем під час продажу нерухомості. Та чи дозволяють відстежувати умови виконання своїх зобов’язань покупцем з оплати нерухомості або інших обставин, з якими сторони пов’язують момент переходу права власності?
Тут ми можемо однозначно стверджувати: дозволяють. Новий механізм реєстрації прав на нерухоме майно повністю придатний для використання такого інституту, як утримання правого титулу за продавцем щодо нерухомого майна, що продається. Звернемося до ч. 2 ст. 9 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість, згідно з якою державний реєстратор перевіряє «наявність факту виконання умов правочину, з яким закон та/або договір пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно». Порядок надання витягів з реєстру № 703 розвиває та деталізує практику застосування зазначеної норми: у п. 30 зазначеного Порядку зазначається буквально таке:
«30. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого право власності або інше речове право на нерухоме майно набувається у зв’язку з настанням або ненастанням певної події, заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27 — 29 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події».
Наведений нами пункт порядку наказує державному реєстратору здійснювати контроль за дотриманням обумовленої сторонами умови переходу права власності. При цьому необхідно зазначити, що формулювання зазначеного пункту повністю відповідають тому, що ми говорили щодо кваліфікації інституту утримання правового титулу: під умовою знаходяться не права та обов’язки сторін, а тільки момент переходу права власності.
Відмінність утримання правового титулу від інших інститутів
Перш за все необхідно відрізняти утримання правового титулу продавцем товару від утримання як цивільно-правового засобу забезпечення виконання зобов’язання, що передбачається цивільним законодавством, — параграф 7 глави 49 ЦК (ст. 594 — 597 ЦК).
Відмінність тут має принциповий характер. У разі утримання правового титулу ми утримуємо право власності на свою власну річ (у нашому випадку — нерухомість). Утримання ж у розумінні засобу забезпечення виконання зобов’язання, що передбачається ЦК, має на меті утримання у своєму володінні чужої речі, тобто речі, що утримується, належить за правом власності (іншим речовим правом) іншій особі, позбавляючи її права володіння (користування) цією річчю, з метою змусити таку особу виконати свої договірні зобов’язання перед особою, яка утримує річ. Крім того, право утримання можливе лише щодо рухомих речей 4.
4 Це зрозуміло з норм Закону України «Про забезпечення вимог кредитора і реєстрації обтяжень» від 18.11.2003 р. № 1255-IV.
Отже, право утримання є забезпечувальним обтяженням чужого майна, що знаходиться у володінні кредитора, виступаючи посесорним5 засобом забезпечення зобов’язання, і є можливим тільки щодо рухомого майна. Утримання правового титулу навпаки є не посесорним засобом забезпечення зобов’язання, оскільки майно давно вибуло з реального володіння продавця і не утримується ним більше. Нерухомість передається покупцеві, а продавець утримує лише правовий титул, але не річ. У цей час у кредитора є володіння, але немає правового титулу власності на річ.
5 Заснованим на володінні
Крім того, відмінність цих конструкцій виявляється в задоволенні інтересу кредитора. У разі утримання речі кредитор має право обернути стягнення на утримувану ним річ, отримати суму, що належить йому, з її вартості згідно з правилами, передбаченими для застави. Водночас у разі утримання правового титулу на річ кредитор має право вимагати повернення володіння річчю, але не обертати на неї стягнення.
Необхідно відрізняти зазначений інститут від можливості повернення товару у зв’язку з невиконанням іншою стороною договору купівлі-продажу нерухомості своїх зобов’язань. Так, якщо сторони встановили в договорі умову, що при невиконанні зобов’язання однією із сторін (покупцем) договір може бути розірвано, а майно, передане згідно з таким договором, підлягає поверненню на вимогу іншої сторони договору (продавця), ситуація підпадатиме під регулювання ч. 4 ст. 653 ЦК, у тому розумінні, що така вимога повернення у власність стає можливою.
Відмінність цієї ситуації від утримання правового титулу полягає головним чином в тому, що покупець стає власником придбаного товару, і у разі розірвання договору як сам товар, так і титул на нього, нібито повертаються продавцю, що є задоволенням його законного інтересу.
Отже, розглянутий випадок є положенням договору купівлі-продажу, як скасувальна умова. Право власності в такому разі розглядається як таке, що перейшло, з можливістю ретроактивного переходу титулу власності.
Можливо, певну схожість із нашою конструкцією має договір оренди з правом викупу житлової нерухомості, тим паче, що таку оренду тепер передбачено законом щодо соціального житла. Про цей випадок скажемо коротко. Відмінність конструкцій тут полягає в тому, що сторони не перебувають в юридичних відносинах з приводу оренди нерухомого майна.
Застереження щодо утримання правового титулу
У сучасній національній цивілістиці й досі такі застереження в зв’язку зі сталим правовим регулюванням і речовим ефектом укладення правочинів із нерухомим майном не застосовувалися. Тому правової оцінки юристів таке застереження й дотепер отримати не могло. Спробуємо виправити цю прогалину напередодні іншого правового регулювання виникнення права власності на нерухоме майно.
Щодо правової природи правочину про утримання правового титулу правомірно поставити питання про юридичну характеристику такого договору в частині, що стосується переходу права власності до покупця в разі сплати купівельної ціни. Зокрема, виникає питання можливості кваліфікації такого правочину як умовного.
Насправді це не зовсім так. За допомогою такого застереження речовий ефект цього договору відкладається до настання додаткової і погодженої обставини — повної сплати ціни, тобто ставиться під відкладальну умову. Але від цього власне правочин не стає умовним. Адже умовний правочин, як це трактується цивільним законодавством, це щось інше. Умовний правочин — це угода, за якою виникнення прав та обов’язків у сторін правочину пов’язується з настанням визначеної, застереженої сторонами, умови.
Деяку умовність для покупця в придбанні права власності на нерухомість не слід відносити до кваліфікації договору як умовного правочину. Як ми вже зазначили, умовні правочини передбачають відкладення й скасування прав і обов’язків сторін правочину. Однак, така умовність існує щодо кожної зі сторін правочину: права та обов’язки кожної зі сторін правочину перебувають під умовою. Щодо утримання правового титулу під умовою перебуває перехід правового титулу. Суворо кажучи, такий перехід навіть не є умовним, а обумовленим платежем, що в принципі типово для двосторонньозобов’язуючих (синалагматичних) договорів.
Стосовно застереження щодо утримання титулу власності за продавцем потрібно зазначити, що зі змісту ст. 697 ЦК випливає, що таке застереження може бути двох типів:
а) із правом подальшого розпорядження товаром (відчуження або використання);
б) без такого права.
Перший тип використовується, коли йдеться, як правило, про рухомі речі — товари, що підлягають обробці або переробці, перепродажу. При цьому права першого продавця забезпечуються іншими правовими засобами.
У нашому випадку продаж нерухомості передбачає використання застереження без права розпорядження товаром. Тут, щоправда, виникає проблема подвійного продажу нерухомості, оскільки продавець продовжує володіти титулом, тоді як покупець отримує володіння нерухомістю. Але для вирішення таких проблем і застосовується публічний характер правочинів із нерухомим майном, зокрема необхідність нотаріального посвідчення правочину, державна реєстрація правочину, державна реєстрація прав на нерухоме майно.
Перехід ризиків
За українським цивільним законодавством ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження товару несе його власник, якщо інше не встановлено договором (ст. 323 ЦК). Отже, за загальним правилом ризик випадкової загибелі проданої нерухомості, за яку не сплачено ціну, залишався б на продавцеві такої нерухомості, якщо сторони передбачили інше в договорі. Водночас згідно з ч. 1 ст. 668 ЦК ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження товару переходить на покупця, якщо відповідно до закону або договору продавець вважається таким, який виконав свої обов’язки з передачі товару за договором купівлі-продажу. Отже, якщо інше не встановлено договором, ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження нерухомості переходитиме на покупця.
Застосування застереження
Норми про утримання правового титулу (збереження права власності) містяться в межах конструкції договору купівлі-продажу. Однак у зобов’язальному праві передача права власності, а отже, і можливість використання інституту утримання власності не обмежується відносинами з купівлі-продажу. Через принципи диспозитивності цивільного права і свободи договору така можливість, на наш погляд, виникає в будь-яких змішаних договорах, в яких є положення, що можна кваліфікувати як регулюючі відносини купівлі-продажу.
Наприклад, оскільки цивільне законодавство трактує міну як два зустрічні договори купівлі-продажу, не викликає сумніву, що це застереження може застосовуватися і під час міни нерухомості.
На наш погляд, це може бути використано і в інвестиційних договорах, оскільки відносини інвестора в нерухомість і сторони, що приймає інвестицію, мають характер договору купівлі-продажу, що може проявитися у формулюванні положень такого договору.
