О государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
Письмо Государственной регистрационной службы Украины от 22.01.2013 г. № 23-06-15-13
Государственная регистрационная служба в связи с многочисленными обращениями о проведении государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество просит сообщить органам государственной регистрации прав следующую информацию.
Согласно частям первой и второй статьи 355 Гражданского кодекса Украины имущество, имеющееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).
Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.
При этом в соответствии со статьями 356 и 368 указанного Кодекса собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.
В соответствии с частью седьмой статьи 16 и частью четырнадцатой статьи 15 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон) государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество (далее — государственная регистрация прав) производится на основании заявления собственника, другого правоприобретателя, стороны сделки, по которой возникло право, уполномоченного ими лица либо государственного кадастрового регистратора в случаях, предусмотренных данным Законом.
Форма и требования к заполнению заявлений и запросов, подаваемых в орган государственной регистрации прав, а также форма и требования к оформлению решений, принимаемых в связи с проведением государственной регистрации прав, взятием на учет бесхозного недвижимого имущества и предоставлением информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав), устанавливаются в соответствии с законодательством.
Приказом Министерства юстиции от 17.04.2012 г. № 595/5 «Об упорядочении отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», зарегистрированным в Министерстве юстиции 20.04.2012 г. под № 590/20903, утверждена форма заявления о государственной регистрации прав и их обременений (относительно права собственности), приложения к заявлению и требования к заполнению заявлений в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.
Следует отметить, что законодательство в сфере государственной регистрации прав и программное обеспечение Государственного реестра прав разрешают получать заявления как от всех совладельцев одновременно, так и от каждого из совладельцев отдельно, кроме случаев проведения государственной регистрации права общей долевой собственности с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, а также проведения государственной регистрации права общей совместной собственности.
То есть, если доля совладельца в общей собственности определена, то такой совладелец имеет право подать как самостоятельно заявление о государственной регистрации прав относительно своей доли в праве общей собственности, так и совместно с другими совладельцами заявление о государственной регистрации прав относительно общей собственности.
В случае, когда совладельцем подается заявление о государственной регистрации прав относительно своей доли в праве общей собственности, государственная регистрация прав производится исключительно относительно соответствующей доли, т. е. запись в Государственный реестр прав вносится относительно доли в праве общей долевой собственности. При этом такая государственная регистрация прав может быть проведена и с открытием раздела Государственного реестра прав на объект недвижимого имущества, находящийся в общей собственности. В дальнейшем при проведении государственной регистрации прав по заявлениям других совладельцев такого объекта недвижимого имущества новый раздел Государственного реестра прав не открывается, а в существующий раздел вносятся записи относительно других долей в праве общей долевой собственности.
В противном случае, когда заявление о государственной регистрации прав подается относительно общей собственности в целом, такая государственная регистрация прав может быть проведена как по заявлению, поданному всеми совладельцами, т. е. с заполнением приложения установленной формы, так и по заявлению, поданному уполномоченным лицом таких совладельцев (в том числе таким уполномоченным лицом может быть один из совладельцев).
Обращаем внимание, что в результате рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав как относительно доли в праве общей собственности, так и относительно общей собственности в целом, предоставляется один экземпляр извлечения из Государственного реестра прав, а также в случаях, предусмотренных Законом, один экземпляр свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. При этом взимается один платеж как относительно государственной пошлины, так и относительно предоставления извлечения из Государственного реестра прав.
Конечно, в случае подачи каждым из совладельцев отдельного заявления о государственной регистрации прав относительно своей доли в праве общей собственности взимание государственной пошлины, а также платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав будет осуществляться каждым из таких совладельцев объекта недвижимого имущества, подающим заявление.
Председатель Государственной регистрационной службы Украины Л. Ефименко
КОММЕНТАРИЙ
Прежде чем комментировать письмо Укргосреестра, следует напомнить, что с 01.01.2013 г. в Украине изменился порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (далее — госрегистрация). Госрегистрация отныне должна осуществляться с соблюдением требований Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон № 1952).
Итак, полномочия по регистрации прав собственности и оформлению свидетельств о праве собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе на квартиры и нежилые помещения, переданы от органов местного самоуправления (от БТИ) Министерству юстиции Украины (далее — Минюст) и его территориальным органам. Осуществление госрегистрации возложено на государственных регистраторов и нотариусов (в случаях, предусмотренных Законом № 1952).
Несмотря на большое количество нормативно-правовых документов, регламентирующих вопросы госрегистрации, изданных Минюстом соответствующих методических рекомендаций, большинство вопросов о порядке осуществления госрегистрации остаются открытыми даже для самих государственных регистраторов. Одним из таких вопросов является проведение госрегистрации права общей собственности на недвижимое имущество.
Укргосреестр в Письме напомнил, что право общей собственности — это право двух или более лиц на один объект. Если же право общей собственности осуществляют несколько лиц, их называют совладельцами.
Гражданский кодекс Украины различает два вида общей собственности: долевую и совместную.
Так, собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. В то же время общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. При этом доля собственников в праве общей долевой собственности является выраженной арифметически (1/2, 2/3 и т. д.), зато доля участника общей совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается только при разделе имущества между совладельцами, а также при выделении доли кого-либо из них.
Следует также отметить, что участникам общей долевой собственности принадлежит не право собственности на конкретную долю в общей собственности, а доля в праве собственности.
Доля, принадлежащая совладельцу в праве общей долевой собственности на имущество, получила название идеальной доли. Кроме того, в праве существует понятие реальной доли. Последняя рассматривается как доля не в праве, а непосредственно в имуществе (вещи). Таким образом, идеальными являются доли в праве собственности на вещь, а реальными — доли имущества в натуре (т. е. уже выделенного).
Именно в данном Письме Укргосреестр разъясняет проблемные вопросы регистрации общей совместной, общей долевой собственности, а также регистрации отдельной доли (реальной).
Механизм осуществления госрегистрации установлен Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703 (далее — Порядок). Этот документ, в частности, определяет процедуру проведения госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество, перечень документов, необходимых для ее проведения, права и обязанности субъектов в сфере госрегистрации и пр.
Следовательно, одним из документов, который должен подать заявитель для осуществления регистрации своего права на объект недвижимого имущества, является заявление. Что же касается случаев регистрации права общей совместной собственности и общей долевой собственности, то Укргосреестр отметил: законодательство в сфере государственной регистрации прав и программное обеспечение Государственного реестра прав разрешают получать заявления как от всех совладельцев одновременно, так и от каждого из совладельцев отдельно (кроме случаев проведения госрегистрации права общей долевой собственности с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, а также проведения госрегистрации права общей совместной собственности).
То есть если доля совладельца в общей собственности определена (имеется в виду идеальная доля), то такой совладелец имеет право как самостоятельно подать заявление о государственной регистрации прав относительно своей доли в праве общей собственности, так и подать совместно с другими совладельцами заявление о государственной регистрации прав относительно общей собственности.
В случае если совладельцем подается заявление о государственной регистрации прав относительно своей доли в праве общей собственности, государственная регистрация прав производится исключительно относительно соответствующей доли.
Следует также иметь в виду, что ст. 364 Гражданского кодекса Украины предусматривает: в случае выделения совладельцем в натуре доли из общего имущества (это уже будет реальная доля) для совладельца, осуществившего такое выделение, право общей долевой собственности на это имущество прекращается. Такое лицо приобретает право собственности на выделенное имущество, подлежащее государственной регистрации.
Кроме того, Укргосреестр отметил, что, если заявление о государственной регистрации прав подается относительно общей собственности в целом, такая государственная регистрация прав может быть проведена как по заявлению, поданному всеми совладельцами, так и по заявлению, поданному уполномоченным лицом таких совладельцев (в том числе таким уполномоченным лицом может быть один из совладельцев).
Следует также иметь в виду: п. 9 Порядка предусматривает, что в случае подачи заявления уполномоченным лицом такое лицо предъявляет органу государственной регистрации прав документ, подтверждающий его полномочия.
Яна Брусенцова
