Щодо державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно
Лист Державної реєстраційної служби України від 22.01.2013 р. № 23-06-15-13
Державна реєстраційна служба у зв’язку з численними зверненнями стосовно проведення державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно просить довести до відома органів державної реєстрації прав наступну інформацію.
Згідно з частинами першою та другою статті 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
При цьому відповідно до статей 356 та 368 вказаного Кодексу власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.
Частиною сьомою статті 16 та частиною чотирнадцятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі — державна реєстрація прав) проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом.
Форма і вимоги до заповнення заяв та запитів, що подаються до органу державної реєстрації прав, а також форма і вимоги до оформлення рішень, що приймаються у зв’язку з проведенням державної реєстрації прав, взяттям на облік безхазяйного нерухомого майна та наданням інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) установлюються відповідно до законодавства.
Наказом Міністерства юстиції від 17.04.2012 р. № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зареєстрованим в Міністерстві юстиції 20.04.2012 р. за № 590/20903, затверджено форму заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), додатка до заяви та вимоги до заповнення заяв у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Слід відмітити, що законодавство у сфері державної реєстрації прав та програмне забезпечення Державного реєстру прав дозволяє отримувати заяви як від усіх співвласників одночасно, так і від кожного із співвласників окремо, крім випадків проведення державної реєстрації права спільної часткової власності з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно, а також проведення державної реєстрації права спільної сумісної власності.
Тобто, якщо частка співвласника у спільній власності визначена, то такий співвласник має право подати як самостійно заяву про державну реєстрацію прав щодо своєї частки у праві спільної власності, так і спільно з іншими співвласниками заяву про державну реєстрацію прав щодо спільної власності.
У випадку, коли співвласником подається заява про державну реєстрацію прав щодо своєї частки у праві спільної власності, державна реєстрація прав проводиться виключно щодо відповідної частки, тобто запис до Державного реєстру прав вноситься щодо частки у праві спільної часткової власності. При цьому така державна реєстрація прав може бути проведена і з відкриттям розділу Державного реєстру прав на об’єкт нерухомого майна, що перебуває у спільній власності. В подальшому, при проведенні державної реєстрації прав за заявами інших співвласників такого об’єкта нерухомого майна, новий розділ Державного реєстру прав не відкривається, а до існуючого розділу вносяться записи щодо інших часток у праві спільної часткової власності.
В іншому випадку, коли заява про державну реєстрації прав подається щодо спільної власності в цілому, така державна реєстрація прав може бути проведена як за заявою, поданою усіма співвласниками, тобто із заповненням додатку встановленої форми, так і за заявою, поданою уповноваженою особою таких співвласників (у тому числі такою уповноваженою особою може бути один із співвласників).
Звертаємо увагу, що в результаті розгляду заяв про державну реєстрацію прав як щодо частки у праві спільної власності, так і щодо спільної власності в цілому, надається один примірник витягу з Державного реєстру прав, а також у випадках, передбачених Законом, один примірник свідоцтва про право власності на нерухоме майно. При цьому справляється один платіж як щодо державного мита, так і щодо надання витягу з Державного реєстру прав.
Звісно ж, що у випадку подання кожним із співвласників окремої заяви про державну реєстрацію прав щодо своєї частки у праві спільної власності справляння державного мита, а також плати за надання витягу з Державного реєстру прав здійснюватиметься кожним із таких співвласників об’єкта нерухомого майна, що подає заяву.
Голова Державної реєстраційної служби України Л. Єфіменко
КОМЕНТАР
Перш ніж коментувати лист Укрдержреєстру, слід нагадати, що з 01.01.2013 р. в Україні змінився порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (далі — держреєстрація). Держреєстрація відтепер має здійснюватися з дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі — Закон № 1952).
Отже, повноваження відносно реєстрації прав власності і оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна, у тому числі на квартири і нежитлові приміщення, передані від органів місцевого самоврядування (від БТІ) до Міністерства юстиції України (далі — Мін’юст) і його територіальним органам. Здійснення держреєстрації покладено на державних реєстраторів і нотаріусів (у випадках, передбачених Законом № 1952).
Не дивлячись на велику кількість нормативно-правових документів, які регламентують питання держреєстрації, виданих Мін’юстом відповідних методичних рекомендацій, більшість запитань щодо порядку здійснення держреєстрації залишаються відкритими навіть для самих державних реєстраторів. Одним із таких є проведення держреєстрації права спільної власності на нерухоме майно.
Укрдержреєстр у Листі нагадав, що право спільної власності — це право двох або більше осіб на один об’єкт. Коли ж право спільної власності здійснюють кілька осіб, їх називають співвласниками.
Цивільний кодекс України розрізняє два види спільної власності: часткову і сумісну.
Так, власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. В той час, як спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. При цьому, частка власників у праві спільної часткової власності є вираженою арифметично (1/2, 2/3 і т. д.) — натомість частка учасника спільної сумісної власності у спільному майні від початку не визначена. Вона встановлюється лише при поділі майна між співвласниками, а також при виділі частки когось із них.
Слід також зазначити, що учасникам спільної часткової власності належить не право власності на конкретну частку у спільній власності, а частка у праві власності.
Частка, яка належить співвласникові у праві спільної часткової власності на майно, отримала назву ідеальної частки. Крім того у праві існує поняття реальної частки. Остання розглядається як частка не у праві, а безпосередньо в майні (речі). Таким чином ідеальними є частки у праві власності на річ, а реальними — частки майна в натурі (тобто вже виділеного).
Саме в Листі Укрдержреєстр і роз’яснює проблемні питання реєстрації спільної сумісної, спільної часткової власності, а також реєстрації окремої частки (реальної).
Механізм здійснення держреєстрації встановлений Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703 (далі — Порядок). Цей документ, зокрема, визначає процедуру проведення держреєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері держреєстрації тощо.
Отже, одним із документів, який має подати заявник для здійснення реєстрації свого права на об’єкт нерухомого майна, є заява. Що ж стосується випадків реєстрації права спільної сумісної власності та спільної часткової власності, Укрдержреєстр зазначив, що законодавство у сфері державної реєстрації прав та програмне забезпечення Державного реєстру прав дозволяють отримувати заяви як від усіх співвласників одночасно, так і від кожного із співвласників окремо (крім випадків проведення держреєстрації права спільної часткової власності з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно, а також проведення держреєстрації права спільної сумісної власності).
Тобто, якщо частка співвласника у спільній власності визначена (мається на увазі ідеальна частка), то такий співвласник має право подати як самостійно заяву про державну реєстрацію прав щодо своєї частки у праві спільної власності, так і спільно з іншими співвласниками заяву про державну реєстрацію прав щодо спільної власності.
У випадку, коли співвласником подається заява про державну реєстрацію прав щодо своєї частки у праві спільної власності, державна реєстрація прав проводиться виключно щодо відповідної частки.
Слід також мати на увазі, що ст. 364 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна (це вже буде реальна частка) для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, яке підлягає державній реєстрації.
Крім того, Укрдержреєстр зазначив, що у випадку, коли заява про державну реєстрацію прав подається щодо спільної власності в цілому, така державна реєстрація прав може бути проведена як за заявою, поданою усіма співвласниками, так і за заявою, поданою уповноваженою особою таких співвласників (у тому числі такою уповноваженою особою може бути один із співвласників).
Слід також мати на увазі, що п. 9 Порядку передбачає, що у разі подання заяви уповноваженою особою така особа пред’являє органу державної реєстрації прав документ, що підтверджує її повноваження.
Яна Брусенцова
