О размещении кондиционеров на фасаде: разъяснения от Минрегиона
Ситуация: Частное предприятие арендует помещение и решило оборудовать комнату кондиционером с вынесением прибора на фасадные стены, балконы.
Вопрос 1. Можно ли размещать прибор по кондиционированию на фасадных стенах, балконах?
Дело в том, что в ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения» отсутствует запрет на размещение приборов кондиционирования воздуха на фасадных стенах, балконах. Запрет существует только на размещение антенных устройств на фасадных стенах, балконах.
Так, в ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения» указано следующее (далее цитируем):
«п. 5.36. При применении системы кондиционирования воздуха отведение теплоты конденсации хладоагента в многоквартирных жилых домах должно быть организовано через центральные или групповые установки, расположенные в местах, где они не ухудшают архитектурный вид дома и не создают шум, уровень которого превышает допустимые значения для помещений проектируемого или соседнего дома и для окружающей среды. Конденсат, образующийся при охлаждении и осушении воздуха, должен отводиться по трубопроводам, которые подключаются, как правило, к системе ливневой канализации с разрывом струи через сифон».
«п. 5.54. Антенные устройства систем эфирного телевидения, спутниковой связи и телевидения должны располагаться в тех местах, где они не ухудшают архитектурный вид зданий. Как правило, размещать их необходимо на крыше домов, с учетом дополнительных механических нагрузок. Размещение антенных устройств на фасадных стенах, балконах не допускается».
Ответ от Минрегиона
В соответствии с п.п. 1.4.4 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76 (далее — Правила № 76), переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, приводящие к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций здания, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты, не допускаются.
Пунктом 12.3.3 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт» указано, что для размещения наружных блоков систем кондиционирования раздельного типа (при отсутствии централизованной системы) на фасадах жилых домов следует предусматривать специально отведенные места на балконах, лоджиях, в нишах и т. п., которые не нарушают архитектурный вид зданий в целом.
Запрещается установка наружных блоков систем кондиционирования на фасадах жилых домов при перепланировке или капитальных ремонтах отдельных квартир (п. 12.3.4 указанного норматива).
Вопрос 2. Нужно ли в этом случае получать разрешение на нарушение объектов благоустройства? И если да, то кто должен его получать: арендатор либо арендодатель?
Вопрос 3. Какие именно документы нужно получить, если физлицо-гражданин в качестве собственника помещения решило оборудовать кондиционер в своем помещении с вынесением соответствующего прибора на фасад здания?
Ответ от Минрегиона
В соответствии с п.п. 1.4.5 Правил № 76 для получения разрешения на переоборудование или перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений их собственник либо уполномоченное им лицо, наниматель (арендатор) помещения с согласия его собственника подает в орган местного самоуправления:
заявление о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировку
и другие документы , предусмотренные этим пунктом, а именно:
— копию свидетельства на право собственности или договора найма (аренды) помещения;
— копию поэтажных планов, заверенных в установленном порядке;
— проект переоборудования или перепланировки жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, согласованный в установленном порядке;
— согласие собственников, совладельцев (нанимателей) либо уполномоченных ими лиц на переоборудование и перепланировку помещений, находящихся в их общей собственности.
Эта процедура согласования действует как общая на всей территории Украины. Однако органы местного самоуправления уполномочены своими решениями устанавливать отдельный (специальный) режим установки кондиционеров и спутниковых антенн. Так, Правилами благоустройства города Киева, утвержденными решением Киевского городского совета от 25.12.2008 г. № 1051/1051, а именно п.п. 15.3.17, при установке кондиционеров, спутниковых антенн, вытяжек предусмотрены следующие документы:
— документ на право собственности или аренды (т. е. получать разрешение имеет право как собственник, так и арендатор);
— согласие собственника (собственников) квартир, помещений (при необходимости);
— распоряжение исполнительного органа Киевского горсовета (Киевской городской государственной администрации);
— согласованная проектная документация.
Вопрос 4. Нужно ли в этом случае получать контрольную карточку на временное нарушение благоустройства (как для г. Киева, так и для других городов в Украине)? И если да, то кто должен ее получать: арендатор либо арендодатель?
Ответ от Минрегиона
Информируем, что содержание, ремонт, реконструкция и реставрация фасадов жилых и нежилых домов и сооружений на территории г. Киева регламентируются Порядком, утвержденным решением Киевского городского совета от 27.11.2003 г. № 220/1094, с изменениями и дополнениями согласно решению Киевского городского совета от 13.09.2011 г. № 10/6226 (в других городах Украины существуют соответствующие утвержденные решения городских советов).
Согласно указанному Порядку фасады всех без исключения зданий и сооружений подлежат паспортизации. Паспорт фасада оформляется как неотъемлемая часть архитектурно-технического паспорта объекта архитектуры либо отдельным документом для существующих зданий и сооружений, на которые отсутствует первоначальная проектная документация. Пользователи и собственники отдельных помещений должны иметь копию паспорта фасада с обозначением той его части, которая относится к этим помещениям.
Любые изменения в решении фасадов обязательно вносятся в архивный экземпляр паспорта на основании соответствующим образом согласованной проектно-разрешительной документации.
Вопрос 5 . Какая именно ответственность предусмотрена на данный момент за нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, а именно нарушение в форме установки кондиционеров в офисе предприятия с нарушением требований соответствующих инженерных и технических стандартов? Прошу привести ссылку на соответствующие нормы, определяющие санкции.
Ответ от Минрегиона
В соответствии со ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее — КоАП) самовольное строительство зданий или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида зданий или сооружений при эксплуатации — влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан , на должностных лиц — от девяти до восемнадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Согласно ст. 150 КоАП нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства — влекут за собой предупреждение либо наложение штрафа на граждан от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение либо наложение штрафа на должностных лиц — от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Согласно ст. 2446 КоАП Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины и ее территориальные органы (далее — инспекции государственного архитектурно-строительного контроля) рассматривают дела об административных правонарушениях, связанных с нарушением требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил во время производства, изготовления и применения строительных материалов, изделий, конструкций, а также строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта и приема в эксплуатацию объектов либо сооружений, невыполнением законных требований (предписаний) должностных лиц инспекций государственного архитектурно-строительного контроля.
От имени инспекций государственного архитектурно-строительного контроля рассматривать дела об административных правонарушениях и налагать административные взыскания имеют право начальник Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины и его заместители, начальники инспекций государственного архитектурно-строительного контроля и их заместители.
КОММЕНТАРИЙ
Сразу отметим, что с целью выяснения всех возможных аспектов описанной выше ситуации нашей редакцией было направлено соответствующее письмо в Минрегион. Минрегион подготовил соответствующее разъяснение со ссылкой на нормативно-правовые акты, но, как понимаете, наше законодательство трудно назвать совершенным... Большинство его норм можно трактовать так, как заблагорассудится тому или иному лицу. Поэтому мы не соглашаемся с освещением Минрегионом некоторых моментов. Однако обо всем по порядку.
По вопросу 1: можно ли устанавливать кондиционер на фасаде многоэтажки?
Минрегион, отвечая на вопрос о возможности установки кондиционера на фасаде многоэтажки, сослался на ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт» (далее — ДБН В.3.2-2-2009), а именно: в п.п. 12.3.3 ДБН В.3.2-2-2009 предусматривается, что для размещения наружных блоков систем кондиционирования раздельного типа (при отсутствии централизованной системы) на фасадах жилых домов следует предусмотреть специально отведенные места на балконах, лоджиях, в нишах и т. п., которые не нарушают архитектурный вид зданий в целом. Кроме того, в п.п. 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 указано, что запрещается установка наружных блоков систем кондиционирования на фасадах жилых домов при перепланировках или капитальных ремонтах отдельных квартир.
Минрегион в своем разъяснении только привел нормативы и не дал четкого ответа на поставленный вопрос. Понять же позицию Министерства, руководствуясь приведенными им в ДБН В.3.2-2-2009 требованиями, трудно, поскольку ее можно трактовать по крайней мере двояко: Минрегион придерживается мнения о невозможности установки кондиционеров на фасадах многоэтажек или наоборот — он не имеет никаких возражений.
Теперь проанализируем требования указанных выше пунктов ДБН В.3.2-2-2009, особенно ту часть, где говорится о запрете установки кондиционеров. Итак, в п.п. 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 четко определено, при наличии каких ситуаций запрещается установка кондиционеров: в случае перепланировок или капитальных ремонтов отдельных квартир. Следует заметить, что установка кондиционера не всегда является составляющей перепланировки либо капитального ремонта. Напомним, что в соответствии с теми же ДБН В.3.2-2-2009 капитальный ремонт — это ремонт жилого дома с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных и ограждающих элементов, систем инженерного оборудования, а также улучшения его эксплуатационных показателей. В то же время к элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов (приказ Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» от 17.05.2005 г. № 76 (далее — Правила)).
Следовательно, можно сделать вывод № 1: запрет устанавливать кондиционеры на фасадах жилых домов касается только случаев проведения перепланировки или капитального ремонта. Учитывая указанные выше определения понятий «капитальный ремонт» и «перепланировка», трудно согласиться, что к ним можно отнести установку кондиционера.
И еще одна интересная ссылка Минрегиона, которая сделана при подготовке ответа на вопрос о возможности размещения кондиционеров на фасадах многоэтажек — это п. 1.4.4 Правил. Указанная норма не разрешает осуществлять переоборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, приводящие к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций здания, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты. Иными словами, если считать, что установка кондиционеров относится к переоборудованию или к перепланировке , то при их осуществлении нельзя допускать все перечисленные выше ухудшения. Однако существует одно «но». Мы уже предположили, что установка кондиционера не является перепланировкой. Осталось лишь разобраться, являются ли эти работы переоборудованием.
Итак, в соответствии с Правилами переоборудование — это устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Если дословно понимать приведенное выше определение, то к переоборудованию следует относить перечисленные выше работы, но осуществляемые в пределах отдельной квартиры. Однако нас интересует момент установки наружных блоков кондиционеров на фасаде многоэтажки. То есть установка кондиционера не является в чистом виде переоборудованием.
Вывод № 2. Запрета на установку кондиционеров на фасадах многоэтажек, закрепленного в нормативно-правовых актах, не существует. Приведем еще одну норму, содержащую требования к установке кондиционеров. Это п. 5.36 ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения», в которых указывается, что при применении системы кондиционирования воздуха отведение теплоты конденсации хладоагента в многоквартирных жилых домах должно быть организовано через центральные или групповые установки, расположенные в местах, где они не ухудшают архитектурный вид дома и не создают шум, уровень которого превышает допустимые значения для помещений проектируемого или соседнего дома и для окружающей среды. Конденсат, образующийся при охлаждении и осушении воздуха, должен отводиться по трубопроводам, которые подключаются, как правило, к системе ливневой канализации с разрывом струи через сифон. Но эти нормы применяются при проектировании и реконструкции жилого дома в целом. Поэтому приведенные выше требования можно применять только по аналогии, поскольку в нашем случае здание уже построено и в нем не производится общая реконструкция, которая бы предусматривала отведение мест для расположения центральных или групповых установок. Понятно только одно — кондиционеры не должны ухудшать архитектурный вид здания.
Однако следует отметить, что при желании можно прийти и к другому выводу, совершенно противоположному. Следовательно, самая главная проблема при поиске надлежащего ответа — отсутствие нормативно закрепленных требований по установке кондиционеров на фасадах многоэтажек.
По вопросам 2, 3, 4: требуется ли получение разрешительной документации на установку кондиционеров, и если да, то какие это разрешительные документы, каков порядок их получения?
Отвечая на эти вопросы, Минрегион ссылается на п.п. 1.4.5 Правил, регламентирующий порядок получения разрешения на перепланировку и переоборудование. Так, для получения разрешения на переоборудование или перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений их собственник либо уполномоченное им лицо, наниматель (арендатор) помещения с согласия его собственника должны подать в орган местного самоуправления заявление о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировку. В случае необходимости могут подаваться следующие документы:
— копия свидетельства на право собственности или договора найма (аренды) помещения;
— копия поэтажных планов, заверенных в установленном порядке;
— проект переоборудования или перепланировки жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений, согласованный в установленном порядке;
— согласие собственников, совладельцев (нанимателей) либо уполномоченных ими лиц на переоборудование и перепланировку помещений, находящихся в их общей собственности.
Следовательно, имеются основания говорить о том, что Минрегион все-таки относит установку кондиционеров или к перепланировке, или к переоборудованию, хотя, как уже отмечалось выше, с этим трудно согласиться. Установку кондиционеров как минимум можно было бы соотнести с переоборудованием, если бы в его определении не шла речь о работах, проводимых в пределах отдельной квартиры. Так, Минрегион отметил, что требования, закрепленные в Правилах, являются общими на всей территории Украины, но отдельно на местах принимаются локальные решения, которые могут определять порядок установки кондиционеров.
Вывод № 3. Сегодня не существует единого для всей территории Украины нормативно-правового акта, который бы регулировал порядок установки кондиционеров. Кроме того, до конца непонятно, к каким работам следует относить установку кондиционеров: перепланировке, переоборудованию или вообще — реконструкции (что также имеет право на существование). Минрегион в своем ответе сослался на Правила, а также привел как пример локального решения Правила благоустройства города Киева. Так, для жителей Киева, желающих установить кондиционер, в Правилах определен перечень документов, которые должны быть предоставлены для установки такого кондиционера. Однако в большинстве правил благоустройства других городов отдельно не определены требования по установке кондиционеров, зато предусматриваются требования по проведению работ на фасадах зданий. Поэтому, прежде чем устанавливать кондиционер, необходимо обратиться в исполнительный комитет соответствующего местного совета, чтобы узнать об имеющихся требованиях по установке кондиционеров (работ на фасадах многоэтажек).
По вопросу 5: предусмотрена ли ответственность за установку кондиционера без разрешительной документации, и если да, то какими нормативно-правовыми документами она предусмотрена?
Отвечая на этот вопрос, Минрегион привел две статьи Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее — КоАП): ст. 97 и ст. 150.
Статья 97 КоАП предусматривает ответственность за самовольное строительство зданий или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида зданий или сооружений при эксплуатации. Статья 150 КоАП определяет размер штрафных санкций за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.
Однако обращаем внимание на следующий нюанс!
Перечень правонарушений, которые обязана рассматривать ГАСИ , приведен в ст. 2446 КоАП.
В январе 2012 года была изменена норма этой статьи: из нее была исключена ссылка на ст. 97 КоАП о самовольном строительстве зданий и сооружений. (Такие изменения последовали после вступления в силу Закона № 4220.) Теперь статья 2446 КоАП содержит ссылки на ст. 96, 961 (кроме части третьей), 18842 КоАП.
Таким образом, с 1 января 2013 года статья 97 КоАП утратила свою силу. Штраф на ее основании был предусмотрен в размере от 5 до 10 ннмдг1 (85 — 170 грн.) на граждан и от 9 до 18 ннмдг (153 — 306 грн.) на должностных лиц.
1 Нннмг — не облагаемый налогом минимум доходов граждан, размер которого равен 17 грн.
А согласно норме, указанной в ч. 1 ст. 96 КоАП, штраф предполагается следующим: в размере от 10 до 50 ннмдг (170 — 850 грн.) на граждан и от 50 до 100 ннмдг (850 — 1700 грн.) на должностных лиц.
При этом ответственность согласно ч. 1 ст. 96 КоАП предусмотрена за нарушения требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил и утвержденных проектных решений при новом строительстве, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте объектов или сооружений. Можно сказать, что ч. 1 ст. 96 КоАП включает в себя и ответственность за самовольное строительство, ведь его осуществление должно производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В то же время возникает вопрос: как именно должны квалифицироваться правонарушения в случае установки кондиционеров без разрешительной документации — в соответствии со ст. 96 и 97 КоАП или ст. 150 КоАП? В частности, установка без разрешительной документации кондиционеров приравнивается к самовольному изменению архитектурного вида здания или нарушению, описанному в ст. 150 КоАП? Ведь от того, как квалифицируется такое правонарушение, зависит размер штрафных санкций. По этому поводу в ответе Минрегиона разъяснений нет. В свое время мы уже обращались в Киев в ГАСИ с соответствующим запросом на этот счет (см. «В новых условиях строителям работать легче…» // «СБ», 2012, № 7, с. 4). Впоследствии нами от профилирующего органа был получен следующий ответ: а) действительно существует законодательный пробел; б) исходя из этого ГАСИ налагает санкции согласно ч. 1 ст. 96 КоАП и в) окончательно этот вопрос в ближайшее время будет урегулирован законодательно.
Вот уже закончился и 2012 год, а вопрос этот, как видим, так и не был решен. А цена вопроса— штрафы в тысячи и десятки тысяч гривень (причем это касается и граждан, и должностных лиц), ведь в этом году изменен порядок наложения штрафов: за несколько правонарушений в зависимости от стадии строительства и сложности объекта устанавливается максимальная сумма штрафа за каждое правонарушение отдельно (а не заменяется большей, как это было ранее). Подробно об этом мы неоднократно писали в наших статьях (см. «Новые штрафы в строительстве (часть 1)» // «СБ», 2012, № 2, с. 42; «Увеличены штрафы в строительстве (часть 2)» // «СБ», 2012, № 3, с. 37; «Увеличены штрафы в строительстве (часть 3)» // «СБ», 2012, № 4, с. 37 «Админответственность физлиц за «самострои», 2012, № 18, с. 23).
Вывод № 4. Отсутствие четкого определения о том, к каким работам приравнивается установка кондиционеров: переоборудование, перепланировка, реконструкция и т. п., дает основания квалифицировать такое нарушение по разным статьям КоАП. Поэтому этот вопрос требует скорейшего урегулирования, ведь такая ситуация дает возможность применения к нарушителю одновременно двух административных взысканий за одно нарушение, заключающееся в установке кондиционера без разрешительной документации. А как известно, ст. 25 КоАП предусмотрено, что за одно административное правонарушение может быть наложено одно основное или основное и дополнительное взыскание.
Яна Брусенцова
