Щодо розміщення кондиціонерів на фасаді:
роз’яснення від Мінрегіону
Ситуація: Приватне підприємство орендує приміщення і вирішило обладнати кімнату кондиціонером з винесенням приладу на фасадних стінах, балконах.
Запитання 1. Чи можна розміщувати прилад з кондиціонування на фасадних стінах, балконах?
Річ у тім, що у ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» відсутня заборона щодо розміщення приладів кондиціонування повітря на фасадних стінах, балконах. Заборона існує лише щодо розміщення антенних пристроїв на фасадних стінах, балконах.
Так, у ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» вказано (цитуємо):
«п. 5.36. При застосуванні системи кондиціонування повітря відведення теплоти конденсації холодоагенту в багатоквартирних житлових будинках повинно бути організоване через центральні або групові установки, розташовані в місцях, де вони не погіршують архітектурного вигляду будинку і не створюють шуму, рівень якого перевищує допустимі значення для приміщень проектованого або сусіднього будинку і для навколишнього середовища. Конденсат, що утворюється при охолодженні й осушенні повітря, повинен відводитися трубопроводами, які підключаються, як правило, до системи дощової каналізації з розривом струменя через сифон»;
«п. 5.54. Антенні пристрої систем ефірного телебачення, супутникового зв’язку і телебачення повинні розташовуватися в тих місцях, де вони не погіршують архітектурного вигляду будинків. Як правило, розміщувати їх необхідно на даху будинків, з урахуванням додаткових механічних навантажень. Розміщення антенних пристроїв на фасадних стінах, балконах не допускається».
Відповідь від Мінрегіону
Відповідно до п.п. 1.4.4 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76 (далі — Правила № 76), переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається.
Пунктом 12.3.3 ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» зазначено, що для розміщення зовнішніх блоків систем кондиціонування роздільного типу (за відсутності централізованої системи) на фасадах житлових будинків слід передбачати спеціально відведені місця на балконах, лоджіях, у нішах тощо, які не порушують архітектурного вигляду будинків у цілому.
Забороняється установлення зовнішніх блоків систем кондиціонування на фасадах житлових будинків при переплануванні або капітальних ремонтах окремих квартир (пункт 12.3.4 зазначеного нормативу).
Запитання 2. Чи потрібно у цьому випадку отримувати дозвіл на порушення об’єктів благоустрою? І якщо «так», то хто повинен його отримувати: орендар чи орендодавець?
Запитання 3 . Які саме документи потрібно отримати, якщо фізособа-громадянин як власник приміщення вирішила устаткувати кондиціонер у своєму приміщенні з винесенням відповідного приладу на фасаді будинку?
Відповідь від Мінрегіону
Відповідно до п.п. 1.4.5 Правил № 76 для одержання дозволу на переобладнання або перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових у житлових будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та інші документи, передбачені цим пунктом, а саме:
— копію свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
— копію поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
— проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
— згоду власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.
Ця процедура узгодження діє як загальна на всій території України. Проте органи місцевого самоврядування уповноважені своїми рішеннями встановлювати окремий (спеціальний) режим установлення кондиціонерів та супутникових антен. Так, Правилами благоустрою міста Києва, затвердженими рішенням Київської міської ради від 25.12.2008 р. № 1051/1051, а саме п.п. 15.3.17, при встановленні кондиціонерів, супутникових антен, витяжок передбачено такі документи:
— документ на право власності або оренди (тобто дозвіл має право отримувати як власник, так і орендар);
— згода власника (власників) квартир, приміщень (за необхідності);
— розпорядження виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації);
— узгоджена проектна документація.
Запитання 4. Чи потрібно у цьому випадку отримувати контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою (як для м. Києва, так і для інших міст в Україні)? І якщо «так», то хто повинен його отримувати: орендар чи орендодавець?
Відповідь від Мінрегіону
Інформуємо, що утримання, ремонт, реконструкція і реставрація фасадів житлових і нежитлових будинків та споруд на території м. Києва регламентується Порядком, затвердженим рішенням Київської міської ради від 27.11.2003 р. № 220/1094, із змінами та доповненнями, згідно з рішенням Київської міської ради від 13.09.2011 р. № 10/6226 (в інших містах України існують відповідні затверджені рішення міських рад).
Згідно із зазначеним Порядком фасади усіх без винятку будинків і споруд підлягають паспортизації. Паспорт фасаду оформлюється як невід’ємна частина архітектурно-технічного паспорта об’єкта архітектури або окремим документом для існуючих будівель і споруд, на які відсутня первісна проектна документація. Користувачі та власники окремих приміщень повинні мати копію паспорта фасаду з позначенням тієї його частини, яка належить до цих приміщень.
Будь-які зміни у вирішенні фасадів обов’язково вносяться до архівного примірника паспорта на підставі, відповідним чином погодженої, проектно-дозвільної документації.
Запитання 5. Яка саме відповідальність передбачена сьогодні за порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання: порушення у формі встановлення кондиціонерів в офісі підприємства з порушенням вимог відповідних інженерних та технічних стандартів? Прошу навести посилання на відповідні норми, що визначають санкції.
Відповідь від Мінрегіону
Відповідно до ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі — КпАП) самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації — тягне за собою накладення штрафу на громадян від п’яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, на посадових осіб — від дев’яти до вісімнадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Відповідно до ст. 150 КпАП порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під’їздів, придомових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об’єктів благоустрою — тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження або накладення штрафу на посадових осіб — від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Згідно зі ст. 2446 КпАП Державна архітектурно-будівельна інспекція України та її територіальні органи (далі — інспекції державного архітектурно-будівельного контролю) розглядають справи про адміністративні правопорушення, пов’язані з порушенням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час виробництва, виготовлення та застосування будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, а також будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту та прийняття в експлуатацію об’єктів чи споруд, невиконанням законних вимог (приписів) посадових осіб інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю.
Від імені інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю розглядати справи про адміністративні правопорушення і накладати адміністративні стягнення мають право начальник Державної архітектурно-будівельної інспекції України та його заступники, начальники інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю та їх заступники.
КОМЕНТАР
Одразу зазначимо, що з метою з’ясування всіх можливих аспектів вказаної вище ситуації, від нашої редакції був направлений відповідний лист до Мінрегіону. Мінрегіон підготував відповідне роз’яснення з посиланням на нормативно-правові акти, але, як розумієте, наше законодавство важко назвати досконалим... Більшість його норм можна трактувати так, як заманеться тій чи іншій особі. От і ми в деяких моментах, висвітлених Мінрегіоном, не погоджуємося з ним. Але про все по черзі.
Стосовно запитання 1: чи можна встановлювати кондиціонер на фасаді багатоповерхівки?
Так, Мінрегіон, відповідаючи на запитання щодо можливості встановлення кондиціонера на фасаді багатоповерхівки, зробив посилання на ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» (далі — ДБН В.3.2-2-2009). А саме, в п. 12.3.3 ДБН В.3.2-2-2009 передбачається, що для розміщення зовнішніх блоків систем кондиціонування роздільного типу (за відсутності централізованої системи) на фасадах житлових будинків слід передбачити спеціально відведені місця на балконах, лоджіях, у нішах тощо, які не порушують архітектурного вигляду будинків у цілому. Крім того, п. 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 зазначено, що забороняється установлення зовнішніх блоків систем кондиціонування на фасадах житлових будинків при переплануванні або капітальних ремонтах окремих квартир.
Мінрегіон у своєму роз’ясненні навів лише нормативи і не дав чіткої відповіді на поставлене запитання. Зрозуміти ж позицію міністерства, керуючись наведеними ним вимогами ДБН В.3.2-2-2009 важко, оскільки її можна трактувати щонайменше двояко: Мінрегіон дотримується думки щодо неможливості встановлення кондиціонерів на фасадах багатоповерхівок або навпаки — не має заперечень.
Тепер проаналізуємо вимоги зазначених вище пунктів ДБН В.3.2-2-2009, особливо ту частину, яка говорить про заборону встановлення кондиціонерів. Отже, в п. 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 чітко визначено, за наявності яких ситуацій забороняється встановлення кондиціонерів: у разі перепланування або капітальних ремонтів окремих квартир. Слід зауважити, що встановлення кондиціонера не завжди є складовою перепланування чи капітального ремонту. Нагадаємо, що відповідно до тих же ДБН В.3.2-2-2009 капітальний ремонт — це ремонт житлового будинку з метою відновлення його ресурсу із заміною за необхідності конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також поліпшення його експлуатаційних показників. Тоді як до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків (наказ Державного комітету з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005 р. № 76 (далі — Правила)).
Отже, можна зробити висновок № 1: заборона встановлювати кондиціонери на фасадах житлових будинків стосується лише випадків проведення перепланування чи капітального ремонту. Враховуючи зазначені вище визначення понять «капітального ремонту» та «перепланування», важко погодитися, що до них можна віднести встановлення кондиціонера.
І ще одне цікаве посилання Мінрегіону при підготовці відповіді на запитання щодо можливості розміщення кондиціонерів на фасадах багатоповерхівок — це п. 1.4.4 Правил. Зазначена норма не допускає здійснювати переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту. Інакше кажучи, якщо вважати, що встановлення кондиціонерів належить до переобладнання чи до перепланування, при його здійсненні не можна допускати всіх перелічених вище в цьому абзаці погіршень. Але існує одне «але». Ми вже зробили припущення, що встановлення кондиціонера не є переплануванням. Залишилося лише розібратися, чи є ці роботи переобладнанням.
Отже, відповідно до Правил переобладнання — це улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Якщо дослівно розуміти наведене вище визначення, то до переобладнання слід відносити перелічені вище роботи, але ті, які проводяться в межах окремої квартири. Але ж нас цікавить момент встановлення зовнішніх блоків кондиціонерів на фасаді багатоповерхівки. Тобто встановлення кондиціонера не є в чистому вигляді переобладнанням.
Висновок № 2. Заборон щодо встановлення кондиціонерів на фасадах багатоповерхівок, які б були закріплені в нормативно-правових актах, не існує. Наведемо ще одну норму, яка містить вимоги до встановлення кондиціонерів. Це п. 5.36 ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», в якому зазначається, що при застосуванні системи кондиціонування повітря відведення теплоти конденсації холодоагенту в багатоквартирних житлових будинках повинно бути організоване через центральні або групові установки, розташовані в місцях, де вони не погіршують архітектурного вигляду будинку і не створюють шуму, рівень якого перевищує допустимі значення для приміщень проектованого або сусіднього будинку і для навколишнього середовища. Конденсат, що утворюється при охолодженні й осушенні повітря, повинен відводитися трубопроводами, які підключаються, як правило, до системи дощової каналізації з розривом струменя через сифон. Але ці норми застосовуються при проектуванні та реконструкції житлового будинку в цілому. Тому наведені вище вимоги можна застосовувати лише за аналогією, оскільки в нашому випадку будинок вже побудовано і в ньому не проводиться загальна реконструкція, яка б передбачала відведення місць для розташування центральних чи групових установок. Зрозуміло лише єдине — кондиціонери не повинні погіршувати архітектурного вигляду будинку.
Але слід зазначити, що можна за бажання й іншого висновку дійти, зовсім протилежного. Отже, найголовніша проблема в пошуках належної відповіді — відсутність нормативно закріплених вимог щодо встановлення кондиціонерів на фасадах багатоповерхівок.
Стосовно запитань 2, 3, 4: чи необхідне отримання дозвільної документації на встановлення кондиціонерів, якщо так, то: які це дозвільні документи, який порядок їх отримання?
Надаючи відповідь на ці запитання, Мінрегіон посилається на п.п. 1.4.5 Правил, який регламентує порядок одержання дозволу на перепланування та переобладнання. Так, для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника мають подати до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:
— копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
— копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
— проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
— згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.
Отже, є підстави говорити про те, що Мінрегіон усе ж таки встановлення кондиціонерів відносить або до перепланування або до переобладнання, хоча, як уже зазначалося вище, з цим важко погодитися. Щонайменше, встановлення кондиціонерів можна наблизити до переобладнання, якби у його визначенні не йшлося про роботи, які проводяться в межах окремої квартири. Так, Мінрегіон відзначив, що вимоги, закріплені у Правилах, є загальними на всій території України, але окремо на місцях приймаються локальні рішення, які можуть визначати порядок встановлення кондиціонерів.
Висновок № 3. Сьогодні не існує єдиного для всієї території України нормативно-правового акта, який би регулював порядок встановлення кондиціонерів. Крім того, до кінця незрозуміло, до яких робіт слід відносити встановлення кондиціонерів: перепланування, переобладнання чи взагалі — реконструкції (що також має право на існування). Мінрегіон у своїй відповіді послався на Правила, а також як приклад локального рішення навів Правила благоустрою міста Києва. Так, для мешканців Києва, які бажають встановити кондиціонер, у правилах визначений перелік документів, які має бути надано для його встановлення. Але в більшості правил благоустрою інших міст окремо не визначені вимоги щодо встановлення кондиціонерів. Натомість передбачаються вимоги щодо проведення робіт на фасадах будинків. Тому, перш ніж встановлювати кондиціонер, необхідно звернутися до виконавчого комітету відповідної місцевої ради аби дізнатися про наявні вимоги щодо встановлення кондиціонерів (робіт на фасадах багатоповерхівок).
Стосовно запитання 5: чи передбачена відповідальність за встановлення кондиціонера без дозвільної документації, якщо так, то якими нормативно-правовими документами вона передбачена?
Відповідаючи на це запитання, Мінрегіон навів дві статті кодексу України про адміністративні правопорушення (далі — Кодекс): ст. 97 та 150.
Стаття 97 КпАП передбачає відповідальність за самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільну зміну архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації. Стаття 150 КпАП визначає розмір штрафних санкцій за порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під’їздів, придомових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об’єктів благоустрою.
Проте звертаємо увагу на такий нюанс!
Перелік правопорушень, які зобов’язана розглядати ДАБІ , наведений у ст. 2446 КпАП.
У січні 2012 року було змінено норму цієї статті: з неї було вилучено посилання на ст. 97 КпАП про самочинне будівництво будинків та споруд. (Ці зміни було спричинено набуттям чинності Законом № 4220.) Тепер стаття 2446КпАП містить посилання на ст. 96, 961 (крім частини третьої), 18842 КпАП.
Таким чином, з 1 січня 2013 року стаття 97 КпАП втратила чинність. Штраф на її підставі було передбачено в розмірі від 5 до 10 нмдг1 (85 — 170 грн.) на громадян та від 9 до 18 нмдг (153 — 306 грн.) на посадових осіб.
1 Нмдг — неоподатковуваний мінімум доходів громадян, його розмір дорівнює 17 грн.
А за нормою, зазначеною у ч. 1 ст. 96 КпАП, штраф передбачається таким: у розмірі від 10 до 50 нмдг (170 — 850 грн.) на громадян та від 50 до 100 нмдг (850 — 1700 грн.) на посадову особу.
При цьому відповідальність згідно з ч. 1 ст. 96 КпАП передбачено за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів та правил і затверджених проектних рішень при новому будівництві, реконструкції, реставрації, капітальному ремонті об’єктів або споруд. Можна зазначити, що ч. 1 ст. 96 КпАП уключає й відповідальність за самочинне будівництво, адже його здійснення має провадитися відповідно до вимог чинного законодавства.
У той же час виникає запитання: як саме мають кваліфікуватися правопорушення у разі встановлення кондиціонерів без дозвільної документації — відповідно до ст. 96, 97 КпАП чи ст. 150 КпАП? Зокрема, встановлення без дозвільної документації кондиціонерів прирівнюється до самовільної зміни архітектурного вигляду будинку чи є порушенням, яке передбачене ст. 150 КпАП? Адже, залежно від того, як кваліфікується таке правопорушення, залежить розмір штрафних санкцій. Щодо цього у відповіді Мінрегіону роз’яснень немає. Свого часу ми вже зверталися до Києва (до ДАБІ) з відповідним запитом із цього приводу (див. «У нових умовах будівельникам працювати легко» // «ББ», 2012, № 7, с. 4). На запит нами було отримано відповідь від профільного органу про те, що: а) дійсно існує законодавча прогалина; б) виходячи з цього ДАБІ накладає санкції згідно з ч. 1 ст. 96 КпАП; і в) остаточно це питання найближчим часом буде врегульовано законодавчо.
Ось уже закінчився і 2012 рік, а це питання, як бачимо, так і не було вирішено. А ціна питання — штрафи в тисячі та десятки тисяч гривень (причому це стосується і громадян, і посадових осіб), адже в цьому році змінено порядок накладення штрафів: за декілька правопорушень залежно від стадії будівництва та складності об’єкта встановлюється максимальна сума штрафу за кожне правопорушення окремо (а не замінюється більшою, як це було раніше). Докладно про це ми неодноразово писали в наших статтях (див. «Нові штрафи в будівництві (частина 1)» // «ББ», 2012, № 2, с. 42; «Збільшено штрафи в будівництві (частина 2)» // «ББ», 2012, № 3, с. 37; «Збільшено штрафи в будівництві (частина 3)» // «ББ», 2012, № 4, с. 37 «Адмінвідповідальність фізичних осіб за «самобуди», 2012, № 18, с. 23).
Висновок № 4. Відсутність чіткого визначення відносно того, до яких робіт прирівнюється встановлення кондиціонерів: переобладнання, перепланування, реконструкція тощо, дає підстави кваліфікувати таке порушення за різними статтями КпАП. Тому це питання вимагає найшвидшого врегулювання, адже така ситуація дає можливість для застосування до порушника одночасно двох адміністративних стягнень за одне порушення, яке полягає у встановленні кондиціонера без дозвільної документації. А як відомо, ст. 25 КпАП передбачено, що за одне адміністративне правопорушення може бути накладено одне основне або основне і додаткове стягнення.
Яна Брусенцова
