ПЕРЕВОД НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ:
ВОЗМОЖНО ЛИ ЭТО?
Яна Брусенцова,
юрист-аналитик
ИД «Фактор»
Если проанализировать действующее законодательство, то напрашивается ответ, что такой перевод невозможен — сегодня отсутствуют нормы, которые бы заполнили этот пробел. А вот практическая жизнь требует наличия такой процедуры. И действительно, получается достаточно интересно: возможность перевести жилое помещение в нежилое предусмотрена, но если впоследствии у вас появится желание (необходимость) вернуть это же помещение в «предыдущее состояние», с этим уже возникают сложности. Поговорим же в этой статье о том, существует ли выход из описанной ситуации, однако сузим наши поиски ответа категорией нежилых помещений, находящихся в составе многоэтажек. Сегодня, как ни досадно, это самая болезненная проблема для многих собственников таких помещений: вчера они владели жилым помещением, потом открыли в нем офис, а впоследствии передумали и решили снова перевести его из нежилого помещения в жилое.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ДБН В.2.2-15-2005 — ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения», утвержденные приказом Государственного комитета по строительству и архитектуре от 18.05.2005 г. № 80.
ЖК — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
Постановление № 189 — постановление Совета Министров УССР «О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми» от 26.04.84 г. № 189.
Жилое и нежилое
Прежде чем перейти к сути вопроса, необходимо разобраться, что же считается жилым помещением, а что — нежилым. Для этого мы воспользуемся терминами, приведенными в ДБН В.2.2-15-2005. Итак:
| жилое помещение | это отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и соответствующее санитарно-гигиеническим требованиям по микроклимату и воздушной среде, природному освещению, допустимым уровням нормируемых параметров по шуму, вибрации, ультразвуку и инфразвуку, электрическим и электромагнитным полям и ионизирующему излучению |
| нежилое помещение | помещение в структуре жилого дома, которое не относится к жилому фонду и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений |
В свою очередь, ст. 4 ЖК определяет, что жилые дома вместе с жилыми помещениями в других зданиях образуют жилой фонд. При этом предусматривается, что в жилой фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера.
Учитывая все изложенное выше, можно сделать вывод, что нежилое помещение является составляющей жилого дома, но не входит в жилой фонд. То есть такое помещение исключается из жилого фонда в случае принятия по нему решения о переводе его из жилого в нежилое. Следовательно, необходимо найти путь, с помощью которого нежилое помещение может попасть в жилой фонд, но уже в качестве жилого помещения.
О нормах действующего законодательства
Следует отметить, что едва ли не с первых дней независимости нашей страны практика расположения офисных помещений в квартирах на первых этажах жилых домов стала достаточно распространенной. Не менее актуальным остается вопрос возврата нежилых помещений в категорию жилых. К сожалению, на сегодняшний день единого подхода к особенностям правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые и наоборот у нас не существует. И самая главная проблема заключается в том, что в нашей стране до сих пор действует ЖК советского образца. Других специальных норм, которые бы четко регламентировали эти два процесса, также нет. Имеются только уже достаточно устаревшие положения ЖК и другие нормативные акты, которые не намного «моложе» Кодекса.
Так, в частности, всем нам точно известно, что ЖК предусматривает только случаи перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7 ЖК). Это возможно при условии признания его непригодным к проживанию. Для этого, в частности, периодически, в установленные сроки, осуществляется обследование состояния жилых домов. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета соответствующего местного совета. Определение же пригодности либо непригодности осуществляется согласно требованиям еще действующего постановления № 189. Это достаточно устаревший нормативно-правовой акт, который почти не применяется в оригинальной редакции.
Кроме того, еще существует ст. 8 ЖК. Эта норма хотя не прямо, но предусматривает другие ситуации, когда собственнику предоставляется возможность перевести жилое помещение в нежилое. Так, в частности, предусматривается, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению соответствующих органов местных советов. Однако что именно имеется в виду под исключительными случаями, ЖК не уточняет. Не разъясняется и порядок такого перевода. Поэтому в каждом отдельном регионе нашего государства соответствующие органы местного самоуправления взяли на себя функцию принимать локальные нормативно-правовые акты, регулирующие этот вопрос. И такие акты уже действуют по нескольку лет на подотчетных территориях.
Поэтому напрашивается вывод, что те же органы местного самоуправления могут принимать и решения о переводе нежилого помещения в жилое. Анализ решений многих органов местного самоуправления показал, что таким правом воспользовался не один местный совет. Однако следует отметить, что органы местного самоуправления утверждают общий порядок, определяющий одновременно две процедуры: порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
А действительно, почему бы и нет? Статья 319 Гражданского кодекса Украины регламентирует, что собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, конечно, если он, пользуясь своим правом, не нарушает права других субъектов. Поэтому, если у собственника нежилого помещения возникло желание отказаться от салона красоты и снова переоборудовать его в жилое помещение, почему он не должен иметь на это право? Только потому, что отсутствует нормативный порядок? Согласитесь, это нонсенс, особенно в ситуации, когда офис раньше находился в составе жилого фонда.
И, кстати, нельзя забывать о существующем сегодня проекте нового ЖК, который, в противовес действующему Кодексу, предусматривает случаи перевода нежилых помещений в жилые.
Так, в ч. 3 ст. 9 проекта ЖК указывается, что перевод нежилых домов (их частей), нежилых помещений в жилые осуществляется при наличии:
| 1 | волеизъявления собственника помещения |
| 2 | письменного согласия на перевод нежилых помещений в жилые, предоставленного заинтересованными лицами (совладельцами, лицами, которые пользуются такими и смежными помещениями и имущественные либо неимущественные права и интересы которых могут быть нарушены) |
| 3 | заключений государственных органов, подготовленных в соответствии с законом по вопросам перевода нежилых домов (их частей), нежилых помещений в жилые |
В соответствии с ч. 4 проекта ЖК перевод нежилых помещений в жилые должен осуществляться органами местного самоуправления. Основанием для такого решения является письменное заявление собственника соответствующего помещения. В том же случае, когда сособственниками помещений являются дети или недееспособные лица, перевод осуществляется в соответствии с законом с согласия органов опеки и попечительства.
Кроме того, предусматривается, что собственник помещения или уполномоченный им орган (лицо) будет иметь право обжаловать в суде отказ в предоставлении разрешения или вынесения решения о переводе нежилого помещения в жилое.
И самое важное: проект ЖК установил, что порядок перевода жилых домов (их частей), квартир в нежилые и наоборот должен быть определен центральным органом исполнительной власти по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Следует отметить, что последняя норма необходима. Как уже отмечалось, сегодня отсутствует правовая база, которая бы регламентировала порядок перевода нежилых помещений в жилые, как отсутствует и единый порядок перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому каждый орган местного самоуправления принимает по этому вопросу собственное решение. Наличие же единого нормативно-правового акта позволило бы определить единый для всех порядок перевода нежилого помещения в жилое.
Проект нового ЖК существует уже давно, и хотя он не принят, нормы его часто применяются на практике уже сегодня. Так, анализ большинства решений органов местного самоуправления, определяющих порядок перевода нежилых помещений в жилые, свидетельствует, что такие решения на сегодняшний день во многом совпадают с предусмотренными в проекте кодекса.
Примеры из практики
Коль мы уже заговорили о том, что существуют примеры решения проблемы перевода нежилого помещения в жилое, нельзя оставить без внимания некоторые из них.
Исполнительный комитет одного местного совета утвердил, в частности, порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. В качестве одного из условий такого перевода была определена необходимость получения собственником нежилого помещения разрешения на разработку проекта реконструкции1 такого помещения .
1 Такие требования очень часто применяются к заявителям, ведь, как вы понимаете, нежилое помещение, как правило, применялось не для «жилых» целей. Поэтому возникает необходимость проведения его реконструкции, чтобы оно соответствовало всем, в том числе и санитарным, нормам. Поэтому вполне логично, что уже на стадии перевода нежилого помещения в жилое будет решаться и вопрос предоставления разрешения на проведение реконструкции такого помещения.
Итак, в Порядке определено, что для перевода нежилого дома (помещения) в жилое и получения разрешения на их реконструкцию собственник или уполномоченное им лицо по доверенности (с приложением нотариально удостоверенной копии доверенности) должны подать следующие документы:
| 1 | заявление на имя городского головы о предоставлении разрешения на изготовление проекта реконструкции здания, помещения для его перевода из нежилого в жилой фонд |
| 2 | удостоверенные копии документов, подтверждающих право собственности на нежилой дом, помещения, переводимые в жилые |
| 3 | копию технического паспорта нежилого здания, помещения |
| 4 | если собственником является юридическое лицо — нотариально удостоверенные копии учредительных документов |
| 5 | если нежилое помещение расположено в многоэтажном доме — письменное согласие всех совершеннолетних собственников (нанимателей) смежных с данным нежилым помещением квартир |
| 6 | если нежилое помещение расположено в доме, в котором создано объединение совладельцев многоквартирного дома, — их письменное согласие на использование этих помещений в качестве жилых |
Далее, как указывается в указанном выше Порядке, исполнительный комитет принимает одно из следующих решений:
— или предоставляет согласие на изготовление проекта реконструкции нежилого дома, помещения;
— или принимает обоснованное решение об отказе в предоставлении согласия на изготовление проекта реконструкции нежилого дома, помещения в случае выявления недостоверных сведений в документах, поданных заявителем, и несоблюдения им требований, предусмотренных Порядком.
И только изготовленный проект реконструкции нежилого дома (помещения), который подлежит предварительному утверждению на заседании исполкома, является основанием для принятия решения о переводе и отнесении нежилого дома (помещения) к жилому фонду.
Следует отметить, что мы описали самую простую схему перевода нежилого помещения в жилое, предложенную одним из органов местного самоуправления. Но имеются и более сложные процедуры — все зависит от волеизъявления исполнительного комитета местного совета.
Так, некоторые органы местного самоуправления в утвержденных ими порядках перед принятием решения о переводе нежилого помещения в жилое требуют прохождения такой процедуры, как обследование помещения. Оно проводится комиссией, в состав которой, как правило, входят инженерно-технические работники жилищно-эксплуатационных организаций, специалисты проектных и научно-исследовательских организаций и органов и заведений санитарно-эпидемиологической службы. То есть в этом случае были использованы нормы постановления № 189 (п. 3): так сказать, орган местного самоуправления применил аналогию. Ведь, как уже отмечалось, требования постановления № 189 являются актуальными в совсем иной ситуации: когда решается вопрос о пригодности или непригодности для проживания жилого помещения. Однако следует отдать должное исполнительному комитету за «изобретательность» — такой подход к решению проблемы также имеет право на существование.
По результатам проведенного обследования составляется соответствующий акт, который подается исполнительному комитету и служит дополнительным основанием для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое либо отказе в таком переводе. Все зависит от содержания акта.
Вывод
Итак, уважаемые читатели, если вы желаете перевести ваше нежилое помещение в жилое, прежде всего обращайтесь в соответствующий орган местного самоуправления, на подотчетной территории которого находится ваше помещение. Вы должны узнать, утверждался ли соответствующий порядок органом местного самоуправления. И еще одно — решение, о котором идет речь, по своим признакам является регуляторным актом, принятие которого требует соблюдения определенных требований, закрепленных в Законе Украины «О принципах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности» от 11.09.2003 г. № 1160-IV.
Регуляторный акт — это:
— принятый уполномоченным регуляторным органом (к которым отнесены и органы местного самоуправления в том числе) нормативно-правовой акт, который либо отдельные положения которого направлены на правовое регулирование хозяйственных отношений, а также административных отношений между регуляторными органами или другими органами государственной власти и субъектами хозяйствования;
— принятый уполномоченным регуляторным органом другой официальный письменный документ, который устанавливает, изменяет либо отменяет нормы права, применяется неоднократно и в отношении неопределенного круга лиц и который или отдельные положения которого направлены на правовое регулирование хозяйственных отношений, а также административных отношений между регуляторными органами или другими органами государственной власти и субъектами хозяйствования, независимо от того, считается ли этот документ в соответствии с законом, регламентирующим отношения в определенной сфере, нормативно-правовым актом.
Одно из таких требований — это обнародование органом местного самоуправления соответствующего решения.
Если какие-либо требования органом местного самоуправления не будут соблюдены при принятии указанного выше решения, имеются все основания говорить о его незаконности. Хотя, честно говоря, при отсутствии на общегосударственном уровне какого-либо порядка перевода нежилого помещения в жилое немногие из собственников таких помещений будут задумываться о законности (незаконности) порядка, если его требования будут их устраивать.
