ПЕРЕВЕДЕННЯ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В ЖИТЛОВЕ:
ЧИ МОЖЛИВО ЦЕ?
Яна Брусенцова,
юрист-аналітик
ВБ «Фактор»
Якщо проаналізувати чинне законодавство, то напрошується висновок, що таке переведення неможливе — на сьогодні відсутні документи, які б унормували цю прогалину. А от практичне життя вимагає наявності такої процедури. І дійсно, виходить досить цікаво: можливість перевести житлове1 приміщення в нежитлове передбачена, а потім, якщо у вас з’явиться бажання (необхідність) повернути це ж приміщення в «попередній стан», — із цим уже виникають складнощі. Тож поговоримо у цій статті про те, чи існує вихід із наведеної вище ситуації? Але звузимо наші пошуки відповіді до категорії нежитлових приміщень, які перебувають у складі багатоповерхівок. Сьогодні, як не прикро, це найболючіша для багатьох власників таких приміщень проблема: вчора вони володіли житловим приміщенням, потім відкрили в ньому офіс, а згодом передумали і вирішили знову перевести його із нежитлового приміщення в житлове.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ДБН В.2.2-15-2005 — ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення», затверджені наказом Державного комітету з будівництва та архітектури від 18.05.2005 р. № 80.
ЖК — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. № 5464-X.
Постанова № 189 — постанова Ради Міністрів УРСР «Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання» від 26.04.1984 р. № 189.
1 У нормативно-правових актах вживаються поняття «жилі приміщення» та «житлові приміщення», «нежилі приміщення» та «нежитлові приміщення», але вони мають одне значення — для зручності в статті ми будемо використовувати варіант «житлові» та «нежитлові».
Житлове і нежитлове
Перш ніж ми перейдемо до суті запитання, необхідно спочатку розібратися, що ж вважається житловим приміщенням, а що нежитловим. І для цього ми скористаємося термінами, наведеними
у ДБН В.2.2-15-2005. Отже:
| житлове приміщення | це опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів і іонізованого випромінювання |
| нежитлове приміщення | приміщення в структурі житлового будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин |
У свою чергу, ст. 4 Житлового кодексу Української РСР визначає, що жилі будинки разом із житловими приміщеннями в інших будівлях утворюють житловий фонд. При цьому передбачається, що до житлового фонду не входять нежитлові приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Враховуючи все вищезазначене, можна зробити висновок, що нежитлове приміщення є складовою жилого будинку, але воно не входить у житловий фонд. Тобто таке приміщення виключається із житлового фонду у разі прийняття щодо нього рішення про переведення його із житлового в нежитлове. Отже, необхідно віднайти шлях, як нежитлове приміщення має потрапити в житловий фонд, але вже як житлове приміщення.
Про норми чинного законодавства
Слід зазначити, що майже з перших днів незалежності нашої країни практика розташування офісних приміщень у квартирах на перших поверхах жилих будинків стала досить поширеною. Не менш актуальним залишається питання повернення нежитлових приміщень у житлові. На жаль, на сьогодні єдиного підходу до особливостей правового регулювання переведення житлових приміщень у нежитлові та навпаки у нас не існує. І найголовніша проблема полягає в тому, що в нашій країні досі діє ЖК радянського зразка. Інших спеціальних норм, які б чітко регламентували ці два процеси, також немає. Є лише вже досить застарілі положення ЖК та інші нормативні акти, що не «молодші» за Кодекс.
Так, зокрема, всім нам достеменно відомо, що ЖК передбачає лише випадки переведення житлового приміщення в нежитлове (ст. 7 ЖК). Це можливо за умови визнання його непридатним для проживання. Для цього, зокрема, періодично, у встановлені строки провадиться обстеження стану жилих будинків. Непридатні для проживання жилі будинки і житлові приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету відповідної місцевої ради. Визначення ж придатності чи непридатності здійснюється згідно з вимогами ще постанови № 189. Як бачите, досить застарілий нормативно-правовий акт, що майже не застосовується в оригінальній редакції.
Крім того, ще існує ст. 8 ЖК. Ця норма, хоч і не прямо, але передбачає інші ситуації, коли власнику надається можливість перевести житлове приміщення в нежитлове. Так, зокрема, передбачається, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням відповідних органів місцевих рад. А от що саме мається на увазі під винятковими випадками, ЖК не уточнює. Не роз’яснюється і порядок такого переведення. Тому в кожному окремому регіоні нашої держави відповідні органи місцевого самоврядування взяли на себе функцію приймати локальні нормативно-правові акти, які врегульовують це питання. І такі акти вже діють по декілька років на підзвітних територіях.
Тож напрошується висновок, що ті ж самі органи місцевого самоврядування можуть приймати й рішення про переведення нежитлового приміщення в житлове. Аналіз рішень багатьох органів місцевого самоврядування показав, що таким правом скористалася не одна місцева рада. Але слід зазначити, що органи місцевого самоврядування затверджують загальний порядок, який визначає одночасно дві процедури: порядок переведення житлового приміщення в нежитлове і навпаки.
А дійсно, чому б і ні. Стаття 319 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV регламентує, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, звісно, якщо він користуючись своїм правом, не порушує права інших суб’єктів. Тому, якщо у власника нежитлового приміщення виникло бажання відмовитися від салона краси і переобладнати його знову в житлове приміщення, чому він не повинен мати на це право? Лише тому, що відсутній порядок? Погодьтеся, це нонсенс, особливо в ситуації, коли офіс у минулому перебував у складі житлового фонду.
І, до речі, не можна забувати про існуючий сьогодні проект нового ЖК, що на противагу чинному Кодексу передбачає випадки переведення нежитлових приміщень в житлові.
Так, в ч. 3 ст. 9 проекту ЖК зазначається, що переведення нежитлових будинків (їх частин), нежитлових приміщень у житлові здійснюється у разі наявності:
| 1 | волевиявлення власника приміщення |
| 2 | письмової згоди на переведення нежитлових приміщень у житлові, наданої заінтересованими особами (співвласниками, особами, які користуються такими та суміжними приміщеннями та чиї майнові або немайнові права та інтереси можуть бути порушені) |
| 3 | висновків державних органів, підготовлених відповідно до закону з питань переведення нежитлових будинків (їх частин), нежитлових приміщень у житлові |
Відповідно до ч. 4 проекту ЖК переведення нежитлових приміщень у житлові має здійснюватися органами місцевого самоврядування. Підставою для такого рішення є письмова заява власника відповідного приміщення. У тому ж випадку, коли співвласниками приміщень є діти або недієздатні особи, переведення здійснюється відповідно до закону за згодою органів опіки та піклування.
Крім того, передбачається, що власник приміщення або уповноважений ним орган (особа) матиме право оскаржувати до суду відмову в наданні дозволу або винесенні рішення про переведення нежитлового приміщення в житлове.
І найважливіше: проект ЖК установив, що порядок переведення житлових будинків (їх частин), квартир у нежитлові та навпаки має бути визначений центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства. Слід зазначити, що остання норма необхідна. Як уже зазначалося вище, сьогодні відсутня правова база, яка б регламентувала порядок переведення нежитлових приміщень в житлові, саме так, як відсутній і єдиний порядок переведення житлових в нежитлові. А тому кожен орган місцевого самоврядування приймає щодо цього окремі свої рішення. Наявність же єдиного нормативно-правового акта дозволила б визначити єдиний для всіх порядок переведення нежитлового приміщення в житлове.
Проект нового ЖК існує вже давно, і хоча його не прийнято, норми його часто застосовуються на практиці уже сьогодні. Так, аналіз більшості рішень органів місцевого самоврядування, що визначають порядок переведення нежитлових приміщень в житлові сьогодні, багато в чому збігаються з тими, що передбачені у проекті Кодексу.
Приклади з практики
Якщо ми вже заговорили про те, що є приклади вирішення проблеми переведення нежитлового приміщення в житлове, не можна залишити без уваги деякі з них.
Виконавчий комітет однієї місцевої ради затвердив, зокрема, порядок переведення житлових приміщень в нежитлові і навпаки. Однією з вимог такого переведення було визначено необхідність отримання власником нежитлового приміщення дозволу на розроблення проекту реконструкції2 такого приміщення.
2 Такі вимоги дуже часто застосовуються до заявників, адже, як розумієте, нежитлове приміщення, як правило, застосовувалося не для житлових цілей. Унаслідок цього виникає необхідність проведення його реконструкції, щоб воно відповідало всім, в тому числі і санітарним нормам. Тому цілком логічно, якщо вже на стадії переведення нежитлового приміщення в житлове буде вирішуватися і питання надання дозволу на проведення реконструкції такого приміщення.
Отже, в порядку визначено, що для переведення нежитлового будинку (приміщення) у житлові та отримання дозволу на їх реконструкцію власник або уповноважена ним особа за дорученням (з доданням нотаріально завіреної копії доручення) має подати такі документи:
| 1 | заяву на ім’я міського голови про надання дозволу на виготовлення проекту реконструкції будинку, приміщення для його переведення з нежитлового до житлового фонду |
| 2 | завірені копії документів, які підтверджують право власності на нежитловий будинок, приміщення, що переводяться у житлові |
| 3 | копію технічного паспорта нежитлового будинку, приміщення |
| 4 | якщо власником є юридична особа — нотаріально завірені копії установчих документів |
| 5 | якщо нежитлове приміщення розміщене у багатоповерховому будинку — письмову згоду всіх повнолітніх власників (наймачів) суміжних з цим нежитловим приміщенням квартир |
| 6 | якщо нежитлове приміщення розміщене у будинку, у якому створене об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — їх письмову згоду на використання цих приміщень як житлових |
Потім, як зазначається у наведеному вище порядку, виконавчий комітет приймає одне з таких рішень:
— або надає згоду на виготовлення проекту реконструкції нежитлового будинку, приміщення;
— або приймає обґрунтоване рішення про відмову у наданні згоди на виготовлення проекту реконструкції нежитлового будинку, приміщення у разі виявлення недостовірних відомостей у документах, поданих заявником, та недотримання ним вимог, передбачених порядком.
І лише виготовлений проект реконструкції нежитлового будинку (приміщення), який попередньо підлягає затвердженню на засіданні виконкому, є підставою для прийняття рішення про переведення та віднесення нежитлового будинку (приміщення) до житлового фонду.
Слід зазначити, що ми навели найпростішу схему переведення нежитлового приміщення в житлове, запропоновану одним із органів місцевого самоврядування. Але є й більш складні процедури — усе залежить від волевиявлення виконавчого комітету місцевої ради.
Так, деякі органи місцевого самоврядування у затверджених ними порядках перш ніж прийняти рішення про переведення нежитлового приміщення в житлове вимагають проходження такої процедури, як обстеження приміщення. Воно проводиться комісією, до складу якої, як правило, залучаються інженерно-технічні працівники житлово-експлуатаційних організацій, фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби. Тобто в цьому випадку було застосовано норми постанови № 189 (п. 3), так би мовити, орган місцевого самоврядування застосував аналогію . Адже, як вже зазначалося вище, вимоги постанови № 189 є актуальними в зовсім іншій ситуації: коли вирішується питання про придатність чи непридатність для проживання житлового приміщення. Але слід віддати належне виконавчому комітету за «винахідливість» — такий підхід до вирішення проблеми також має право на існування.
За результатами проведеного обстеження складається відповідний акт, який подається виконавчому комітету і є додатковою підставою для прийняття рішення про переведення нежитлового приміщення в житлове або відмову в такому переведенні. Усе залежить від змісту акта.
Висновок
Отже, шановні читачі, якщо ви бажаєте перевести ваше нежитлове приміщення в житлове, перш за все звертайтеся до відповідного органу місцевого самоврядування, на підзвітній території якого знаходиться ваше приміщення. Ви маєте дізнатися, чи затверджувався відповідний порядок переведення органом місцевого самоврядування. І ще одне — рішення про яке йдеться, за своїми ознаками є регуляторним актом, прийняття якого вимагає дотримання певних вимог, які закріплені в Законі України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» від 11.09.2003 р. № 1160-IV.
Регуляторний акт — це:
— прийнятий уповноваженим регуляторним органом (до яких віднесено і органи місцевого самоврядування в тому числі) нормативно-правовий акт, який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб’єктами господарювання;
— прийнятий уповноваженим регуляторним органом інший офіційний письмовий документ, який встановлює, змінює чи скасовує норми права, застосовується неодноразово та щодо невизначеного кола осіб і який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб’єктами господарювання, незалежно від того, чи вважається цей документ відповідно до закону, що регулює відносини у певній сфері, нормативно-правовим актом.
Одна із таких вимог — це оприлюднення органом місцевого самоврядування відповідного рішення.
Якщо будь-які вимоги органом місцевого самоврядування не будуть дотримані при прийнятті зазначеного вище рішення, є всі підстави говорити про його незаконність. Хоча, відверто кажучи, за відсутності на загальнодержавному рівні будь-якого порядку переведення нежитлового приміщення в житлове мало хто із власників таких приміщень буде замислюватися про законність (незаконність) порядку, якщо його вимоги будуть їх влаштовувати.
