Какие объекты являются объектами социальной инфраструктуры и может ли ОСМД выступать в схеме строительства жилья в роли заказчика?
Письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 09.11.2012 г. № 7/15-18193
Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства проработало вопросы, поднятые в <...> письмах <...>, и в соответствии с компетенцией сообщает.
Об определении понятия «объекты социальной инфраструктуры»
В соответствии с подпунктом 5.4.9 ст. 5 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. к объектам социальной инфраструктуры, числящимся на балансе плательщика налога на прибыль и содержащимся за его счет, относятся:
— детские ясли и сады;
— заведения среднего и среднего профессионально-технического образования и заведения повышения квалификации работников такого плательщика налога;
— детские, музыкальные и художественные школы, школы искусств, если они не предоставляют платные услуги и не занимаются другой коммерческой деятельностью;
— заведения здравоохранения, пункты бесплатного медицинского обследования, профилактики и помощи работникам;
— спортивные залы и площадки, используемые бесплатно для физического оздоровления и психологической разгрузки работников, клубы и дома культуры, если они не используются для предоставления платных услуг и другой коммерческой деятельности (кроме домов отдыха, туристических баз и других подобных учреждений);
— помещения, используемые плательщиком налога для организации питания работников такого плательщика налога;
— детские лагеря отдыха при условии, что они не сдаются в аренду, не используются для предоставления платных услуг или другой коммерческой деятельности;
— многоквартирный жилой фонд, включая общежития, одноквартирный жилой фонд в сельской местности и объекты жилищно-коммунального хозяйства, находящиеся на балансе юридических лиц, относительно которых плательщиком налога принято документально оформленное решение о передаче на баланс местных советов.
О возможности выполнения ОСМД функций заказчика строительства
Правовые и организационные принципы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиты их прав и выполнения обязанностей по совместному содержанию многоквартирного дома установлены Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон).
Согласно закону Украины объединение совладельцев многоквартирного дома — юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и совместного имущества.
Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на владение и пользование совместным имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
Абзацем первым статьи 6 Закона установлено, что объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также владельцев нежилых помещений.
Следовательно, объединение совладельцев многоквартирного дома создается исключительно для целей, предусмотренных Законом.
Возможность выполнения объединением совладельцев многоквартирного дома функций заказчика строительства действующим законодательством не предусмотрена.
Заместитель министра Д. Исаенко
КОММЕНТАРИЙ
В комментируемом (далее — ) Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины предоставляет разъяснения по двум вопросам:
1) какие объекты являются объектами социальной инфраструктуры;
2) возможно ли выполнение ОСМД функций заказчика строительства.
Проанализировав ответы на поставленные вопросы, отметим следующее.
1. Минрегионстрой, отвечая на вопрос об определении понятия объектов социальной инфраструктуры, ссылается на определение, содержащееся в норме утратившего силу , а именно в .
Аналогичная норма содержится и в (далее — ). Однако НКУ не определяет такой перечень как перечень объектов социальной инфраструктуры, что исключает возможность использования такого перечня.Проанализировав положения действующего законодательства, отметим, что ответ на вопрос, какие объекты относятся к социальной инфраструктуре, на сегодняшний день не закреплен в законодательстве. Это, в свою очередь, является серьезным недостатком и требует нормативного урегулирования.
Важность полного и четкого закрепления определения круга объектов социальной инфраструктуры обусловлена следующими обстоятельствами.
Так, заказчик, имеющий намерение по застройке земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. Эта обязанность заказчика закреплена в (далее )Однако предусмотрены и исключения из общего правила. Исчерпывающий перечень ситуаций, когда заказчики строительства не привлекаются к долевому участию в развитии инфраструктуры населенного пункта, изложен в Среди них есть и такая: строительство объектов при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры.
Поэтому на практике возникает вопрос: при сооружении каких объектов социальной инфраструктуры заказчик освобождается от уплаты средств долевого участия при строительстве? Как правило, перечень таких объектов социальной инфраструктуры определяется в решении органа местного самоуправления, которым утверждается порядок долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Однако отметим: например, ,не содержит определения этого понятия, а также не приводит перечень объектов, относящихся к социальной инфраструктуре.
Учитывая изложенное, раскрывать суть понятия «объекты социальной инфраструктуры» необходимо исходя из системного анализа действующего законодательства Украины.
Так, (далее — ) относит к объектам социальной инфраструктуры объекты жилого фонда, общежития, учебные заведения, заведения культуры (кроме кинотеатров), физической культуры и спорта, здравоохранения (кроме санаториев, профилакториев, домов отдыха и аптек), социального обеспечения, детские оздоровительные лагеря).
Кроме того, в (далее — ) приведен временный перечень объектов, относящихся к социальной сфере (синоним объектов социальной инфраструктуры). К сожалению, некоторые положения устарели, однако это самый полный действующий перечень объектов социальной инфраструктуры. Ниже приведем Временный перечень объектов, относящихся к социальной сфере:
«1. Жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание населения:
— Жилые дома, общежития для рабочих и служащих, студентов высших и средних специальных учебных заведений, учащихся общеобразовательных школ, школ-интернатов (с необходимыми подсобными помещениями), дома для людей преклонного возраста и инвалидов (взрослых и детей), переоборудование нежилых помещений в жилые постоянного типа.
— Освоение и инженерная подготовка территории в пределах микрорайона (квартала) под строительство жилых домов, снос и перенос существующих зданий и сооружений, отчуждение территории (разборка зданий, вывоз мусора, выплата компенсаций, перенос и перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений), строительство новых зданий вместо сносимых, которые находятся в личной собственности граждан.
— Инженерное обустройство территории в пределах микрорайона (квартала), включая прокладку сетей водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, ливневой канализации, энергоснабжения в объемах, необходимых для подключения сооружаемых жилых домов к уличным или магистральным сетям; радиофикация и телефонизация сооружаемых жилых домов в пределах микрорайона для подключения их к ближайшим подстанциям радиотрансляционной сети и распределительным шкафам телефонной сети.
— Микрорайонные и квартальные трансформаторные подстанции, тепловые пункты, котельные (нерайонного значения), склады для хранения топлива.
— Благоустройство отведенной под строительство жилых домов территории, включая работы по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайона или квартала (до места их присоединения к городским улицам или магистральным путям), устройству тротуаров, игровых и спортивных площадок, а также работ по озеленению этой территории.
— Встроенные и отдельно построенные помещения, связанные с обслуживанием населения и эксплуатацией жилого фонда: помещения жилищно-эксплуатационных контор, управления домами, диспетчерские пункты, помещения общественного назначения (кружки и т. п.), помещения для постов народных дружин, участковых милиционеров, детских комнат милиции, мастерских, управлений домами и жилищно-эксплуатационных контор по ремонту и обслуживанию жилых домов.
— Организации по санитарной очистке и уборке городов и рабочих поселков, уборке квартир и других помещений, конторы полотеров, по протирке стекла, ломбарды, похоронные бюро, конторы кладбищ, справочные бюро и конторы (коммунальные) по обслуживанию и выполнению поручений, учету жилой площади, печатные бюро, инвентарно-технические бюро, бюро переводов.
— Перенос жилых домов (разборка, перевозка и сборка или строительство на новом месте) из зон затопления гидростанций, из районов строительства железных дорог и автомобильных путей, с территории, отведенной под строительство предприятий и других объектов, из зоны обрушивания и разброса горных пород горнорудных предприятий или санитарной зоны металлургических, химических и коксохимических заводов, терриконов угольных шахт и других предприятий, где запыленность и загрязненность воздуха превышают предельно допустимые нормы.
— Водопровод, канализация, объекты газоснабжения и теплоснабжения (районные котельные и магистральные тепловые сети от них, кроме используемых более чем на 50 % на производственные нужды предприятия), гостиницы, кемпинги, мотели, городские мосты и набережные, путепроводы, берегоукрепительные и гидротехнические объекты, водно-спасательные станции, а также работы по окружающему благоустройству населенных мест — намыву и подсыпке территории под застройку жилых микрорайонов, озеленению, санитарной очистке, строительству городских путей, ливневой канализации, объектов метрополитена.
— Пожарные депо (профессиональной пожарной охраны).
— Газификация жилого фонда (оборудование жилых домов, внутриквартальные и микрорайонные сети) и установка кухонных электрических плит и водонагревателей в существующих жилых домах.
— Бани, душевые павильоны, парикмахерские, предприятия по выдаче населению напрокат предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного потребления, ломбарды, кладбища, крематории.
— Общегородские, районные и микрорайонные общественно-торговые центры (здания, сооружения и комплексы) для обслуживания населения ).
2. Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение:
— Участковые, районные, центральные районные, городские, центральные городские, областные, республиканские больницы, медико-санитарные части, имеющие стационар; больницы на водном транспорте (центральные бассейновые, бассейновые, портовые, линейные); клиники вузов, клиники научно-исследовательских заведений; больницы на железнодорожном транспорте (центральные, путевые, участковые, узловые, линейные); госпитали; городские больницы скорой медицинской помощи; станции санитарной авиации (самостоятельные); инфекционные, психиатрические, туберкулезные, офтальмологические, наркологические, психоневрологические, физиотерапевтические восстановительного лечения и другие специализированные больницы (для взрослых и детей).
— Лепрозории.
— Лечебно-физкультурные, кожно-венерологические, онкологические, противотуберкулезные, психоневрологические, трахоматозные, противозобные, кардиологические, наркологические диспансеры.
— Городская, детские городские, центральные районные поликлиники (включая стоматологические, в том числе детские и физиотерапевтические); медико-санитарные части, не имеющие стационара; поликлиники на водном транспорте (центральные бассейновые, бассейновые, портовые, линейные); поликлиники на железнодорожном транспорте (центральные, путевые, участковые, узловые, линейные); амбулатории, линейные амбулатории на железнодорожном транспорте; косметологические лечебные, здравпункты, фельдшерско-акушерские пункты.
— Станции скорой и неотложной медицинской помощи, станции переливания крови.
— Роддома, дома ребенка, дома матери и ребенка, молочные кухни.
— Санатории, санатории-профилактории, пансионаты с лечением, курортные поликлиники, бальнеологические лечебные заведения, грязелечебные заведения, специализированные санаторные пионерские лагеря круглогодичного действия.
— Городские, областные, республиканские, районные санитарно-эпидемиологические станции; санитарно-эпидемиологические станции гражданской авиации, санитарно-эпидемиологические станции на водном транспорте (бассейновые, портовые, линейные), санитарно-эпидемиологические станции на железнодорожном транспорте (центральные, путевые, участковые, узловые, линейные); дезинфекционные станции, противочумные станции, противочумные станции на железнодорожном транспорте; изоляционно-пропускные и карантинные пункты.
— Дома санитарного образования.
— Бюро судебно-медицинской экспертизы.
— Аптеки.
— Пионерские лагеря, дома отдыха, пансионаты без лечения и другие учреждения отдыха.
— Туристские гостиницы, туристские базы, мотели, кемпинги, экскурсионные бюро и бюро путешествий, заведения по организации международного туризма.
— Стадионы, дворцы спорта, специализированные и комплексные спортивные залы, манежи, велотреки, искусственные водные бассейны и катки, стрельбища, тиры (стенды), спортивные базы (исключая альпинистские базы и базы по использованию (прокату) спортивного инвентаря и оборудования; спортивные, конноспортивные, авиаспортивные, стрелково-спортивные, спортивно-технические, шахматно-шашечные клубы, автомотоклубы, водные станции, детские спортивные школы, школы высшего спортивного мастерства, спортивные школы олимпийского резерва, мотодромы, картодромы, кордодромы, школы служебного собаководства.
— Врачебно-трудовые экспертные комиссии (ВТЭК), дома-интернаты для людей преклонного возраста и инвалидов (взрослых и детей).
3. Народное образование:
— Академии (учебные), университеты (кроме народных университетов и университетов культуры), институты, консерватории, высшие школы, училища и другие учебные заведения (включая заочные), окончание которых дает высшее образование.
— Техникумы, включая совхозы-техникумы (без сельскохозяйственной деятельности), училища — медицинские, музыкальные, театральные, хореографические, мореплавательные, речные, педагогические и другие училища, а также другие учебные заведения (включая заочные), окончание которых дает среднее специальное образование.
— Училища и школы профессионально-технические и технические, школы ФЗУ и типа ФЗУ, училища и школы подготовки мастеров, школы строительных мастеров-десятников, мореплавательные школы, школы водолазов, школы юнг, школы мелиоративных кадров, школы конных заводов, школы управляющих фермами и отделениями совхозов, одногодичные сельскохозяйственные школы, школы по подготовке младших лесоводов, лесотехнические училища, трехгодичные школы машинистов локомотивов; специализированные торговые школы, школы торгово-кулинарного ученичества, гидрометеорологические школы, школы младших геологов, школы подготовки киномехаников, школы парикмахеров, школы младшего командного состава невоенизированной городской пожарной охраны; курсы, учебные комбинаты — чертежников, конструкторов, стенографии, машинописи, бухгалтерии, счетоводов, шоферов; институты и курсы по повышению квалификации специалистов (институты усовершенствования врачей, учителей и др.); методические (педагогические) кабинеты, методические кабинеты на железных дорогах и другие школы и курсы по подготовке и повышению квалификации кадров (включая заочную сеть), подготовительные отделения при вузах и курсы по подготовке к вузам и техникумам.
— Начальные, восьмилетние и средние общеобразовательные школы, школы-интернаты, санаторно-лесные школы, средние музыкальные, художественные и хореографические школы, школы и школы-интернаты для детей с дефектами умственного и физического развития (для умственно отсталых, глухонемых, незрячих, слабовидящих и др.).
— Вечерние (смешанные) общеобразовательные школы рабочей молодежи, включая заочную сеть.
— Детские сады, детские ясли-сады (комбинаты), ясли, детские площадки.
— Детские дома, детские приемники-распределители.
4. Культура и искусство:
— Библиотеки, библиотеки-читальни, передвижные библиотеки и самостоятельные передвижные библиотечные фонды (кроме библиотек, отнесенных к заведениям, ведущим научно-исследовательскую работу).
— Фильмотеки и фонотеки республиканские, областные, районные.
— Музеи: архитектуры, быта, геологические, естественно-научные, краеведческие, историко-революционные, искусствоведческие (художественные, изобразительного искусства, литературные, картинные галереи), мемориальные, отраслевые, политехнические и другие (кроме музеев, относящихся к научным заведениям).
— Промышленные, строительные, сельскохозяйственные и другие выставки.
— Дворцы и дома культуры, клубы стационарные и передвижные (автоклубы, клубы-вагоны, плавучие культбазы и др.); дома архитекторов, актеров, врачей, журналистов, кино, литераторов, композиторов, ученых, туристов, народного творчества, техники, учителей; агитпалатки и др.; лектории системы общества «Знание», экскурсионные бюро, планетарии.
— Дворцы и дома пионеров и школьников, дома художественного воспитания детей, станции юных техников и юных натуралистов и другие детские внешкольные заведения, детские музыкальные, художественные и хореографические школы (кроме средних).
— Народные университеты: культуры, общеполитические, экономические, медицинские, педагогические, правовых знаний и др.
— Парки культуры и отдыха, передвижные городские аттракционы.
— Ботанические сады, зоопарки, стационарные и передвижные зверинцы (кроме отнесенных к научным).
— Редакции телевидения и радиовещания, областные комитеты по телевидению и радиовещанию (кроме художественных и музыкальных коллективов), городские редакции радиовещания, радиотелецентры, телевизионные технические центры, дома радиовещания и звукозаписи и др.
— Памятники архитектуры, истории и культуры.
— Книжные палаты (кроме отнесенных к научным учреждениям).
— Театры (стационарные и передвижные) оперы и балета, музыкальной комедии (оперетты), музыкально-драматические, драматические, детские, юного зрителя, кукольные и народные театры.
— Кинотеатры и другие стационарные киноустановки, кинопередвижные установки.
— Филармонии, концертные объединения, оркестры, эстрадные коллективы, хоры, капеллы, ансамбли танца, песни и танца; мюзик-холлы, народные музыкальные коллективы; художественные и музыкальные коллективы радиовещания и телевидения.
— Цирки (стационарные и передвижные), народные цирковые коллективы.
— Постоянные студии и мастерские изобразительного искусства, народные студии изобразительного искусства, народные студии изобразительного искусства; художественно-оформительские комбинаты, выполняющие работу творческого характера и художественно-оформительские работы.
— Объединения, дирекции, конторы и другие организации по управлению зрелищными заведениями, объединения театральных касс, объединения дирекций кинотеатров».
Вывод 1. По нашему мнению, на сегодняшний день для определения перечня объектов социальной инфраструктуры можно ссылаться на Закон № 147 и Совместное письмо.
2. Во второй части комментируемогоМинрегион делает вывод, что действующим законодательством Украины не предусмотрена возможность выполнения объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) функций заказчика строительства. Свой вывод Минрегион аргументирует только ссылкой на определение ОСМД и его целей. Однако автор не соглашается с такими выводами Минрегиона и приводит собственную аргументацию «за» то, что ОСМД может быть заказчиком строительства.
Сначала определимся, что является строительством. Под строительством понимаются новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт ().В соответствии с , строительные работы — работы по новому строительству, реконструкции, реставрации, капитальному ремонту. Как видим, понятия «строительные работы» и «строительство» в украинском законодательстве тождественны.
Теперь обратимся к (далее — ):
— к исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД относится, в частности, принятие решения о реконструкции и ремонте дома или о возведении хозяйственных сооружений ();
— делегированные ОСМД полномочия осуществляются путем, в частности, передачи ОСМД установленных государственных дотаций на финансирование расходов на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт жилого фонда ();
— ОСМД имеет право, в частности, поручать правлению в рамках полномочий, определенных уставом, определять подрядчика ();
— ОСМД обязано, в частности, обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние неделимого и совместного имущества, принадлежащего членам объединения ().
Указанные выше нормы прямо предусматривают возможность ОСМД быть заказчиком капитального ремонта и реконструкции жилого фонда, которые являются видами строительства. Не вызывает сомнения, что ОСМД может выступать заказчиком реставрации жилого дома, если это необходимо для обеспечения надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния дома, а следовательно, ОСМД может быть заказчиком выполнения строительных работ (строительства).
По поводу возможности ОСМД выступать заказчиком нового строительства нужно отметить следующее. Целями создания и деятельности ОСМД являются обеспечение и защита прав его членов и соблюдение их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и совместного имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами ().
Согласно правовой порядок в Украине базируется на принципах, в соответствии с которыми никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством.
Одним из оснований ликвидации ОСМД является физическое уничтожение или разрушение жилого комплекса, которое делает невозможным его восстановление или ремонт ().
Поскольку определение термина «восстановление» жилого комплекса в законодательстве отсутствует, то автор считает: если на общем собрании членов ОСМД будет принято решение о восстановлении жилого комплекса, находящегося в аварийном состоянии, путем сноса старого аварийного здания и строительства вместо него нового, то при наличии такого решения общего собрания отсутствуют основания для ликвидации ОСМД после сноса аварийного здания, так как имеет место «восстановление жилого комплекса». А ОСМД будет заказчиком нового строительства. Подробнее по этому вопросу читайте в статье "ОСМД и строительство нового здания" // "СБ", 2012, № 20, с. 35 - 38.
