Які об’єкти є об’єктами соціальної інфраструктури та чи може ОСББ виступати у схемі будівництва в ролі замовника?
Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 09.11.2012 р. № 7/15-18193
Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства опрацювало питання, порушені у Ваших листах <...>, та відповідно до компетенції повідомляє.
Щодо визначення поняття «об’єкти соціальної інфраструктури»
Відповідно до підпункту 5.4.9 ст. 5 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. до об’єктів соціальної інфраструктури, що значаться на балансі платника податку на прибуток і утримуються за його рахунок, належать:
— дитячі ясла та садки;
— заклади середньої та середньої професійно-технічної освіти й заклади підвищення кваліфікації працівників такого платника податку;
— дитячі, музичні та художні школи, школи мистецтв, якщо вони не надають платних послуг і не займаються іншою комерційною діяльністю;
— заклади охорони здоров’я, пункти безкоштовного медичного обстеження, профілактики та допомоги працівникам;
— спортивні зали і майданчики, що використовуються безоплатно для фізичного оздоровлення та психологічного розвантаження працівників, клуби та будинки культури, якщо вони не використовуються для надання платних послуг та іншої комерційної діяльності (крім будинків відпочинку, туристичних баз та інших подібних установ);
— приміщення, що використовуються платником податку для організації харчування працівників такого платника податку;
— дитячі табори відпочинку за умови, що вони не здаються в оренду, не використовуються для надання платних послуг або іншої комерційної діяльності;
— багатоквартирний житловий фонд, включаючи гуртожитки, одноквартирний житловий фонд у сільській місцевості та об’єкти житлово-комунального господарства, що перебувають на балансі юридичних осіб, стосовно яких платником податку прийнято документально оформлене рішення про передачу на баланс місцевих рад.
Щодо можливості виконання ОСББ функцій замовника будівництва
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку встановлені Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі — Закон).
Згідно із Законом України об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використанню неподільного та загального майна.
Основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.
Абзацом першим статті 6 Закону встановлено, що об’єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.
Отже, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку створюється виключно для цілей, передбачених Законом.
Можливість виконання об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку функцій замовника будівництва чинним законодавством не передбачена.
Заступник міністра Д. Ісаєнко
КОМЕНТАР
У , що коментується, (далі — ) Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України надає роз’яснення щодо двох питань:
1) які об’єкти є об’єктами соціальної інфраструктури;
2) чи можливо виконання ОСББ функцій замовника будівництва.
Так, проаналізувавши відповіді на поставлені запитання, зазначимо наступне.
1. Мінрегіонбуд, надаючи відповідь щодо визначення поняття об’єктів соціальної інфраструктури, посилається на визначення, яке міститься у нормі закону, який втратив чинність. А саме на підпункт Аналогічна норма міститься і у (далі — ). Однак ПКУ не визначає такий перелік як об’єкти соціальної інфраструктури, що виключає можливість використання такого переліку.Проаналізувавши положення чинного законодавства, зазначимо, що відповіді на запитання, які об’єкти відносяться до соціальної інфраструктури, на сьогодні не закріплено у законодавстві. Це у свою чергу є серйозним недоліком та потребує нормативного врегулювання.
Важливість повного та чіткого закріплення визначення кола об’єктів соціальної інфраструктури зумовлена наступними обставинами.
Так, замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Цей обов’язок замовника закріплено у Однак передбачені й винятки із загального правила. Вичерпний перелік ситуацій, коли замовники будівництва не залучаються до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, викладені у Серед них є й така — будівництво об’єктів за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури.
А тому на практиці виникає запитання: щодо спорудження яких об’єктів соціальної інфраструктури замовник звільняється від сплати коштів пайової участі під час будівництва? Як правило, перелік таких об’єктів соціальної інфраструктури визначається у рішенні органу місцевого самоврядування, яким затверджується порядок пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Однак зазначимо, що, наприклад, ,не містить визначення цього поняття, а також не наводить перелік об’єктів, які належать до соціальної інфраструктури.
Ураховуючи зазначене вище, розкривати сутність поняття «об’єкти соціальної інфраструктури» необхідно із системного аналізу чинного законодавства України.
Так, (далі — ) відносить до об’єктів соціальної інфраструктури об’єкти житлового фонду, гуртожитки, навчальні заклади, заклади культури (крім кінотеатрів), фізичної культури та спорту, охорони здоров’я (крім санаторіїв, профілакторіїв, будинків відпочинку та аптек), соціального забезпечення, дитячі оздоровчі табори).
Крім того, у (далі — наведено тимчасовий перелік об’єктів, які відносяться до соціальної сфери (синонім об’єктів соціальної інфраструктури). На жаль, деякі положення застарілі, однак це найповніший чинний перелік об’єктів соціальної інфраструктури. Нижче наведемо Тимчасовий перелік об’єктів, які відносяться до соціальної сфери:
«1. Житлово-комунальне господарство та побутове обслуговування населення:
— Житлові будинки, гуртожитки для робітників і службовців, студентів вищих і середніх спеціальних учбових закладів, учнів загальноосвітніх шкіл, шкіл-інтернатів (з необхідними підсобними приміщеннями), будинки для людей похилого віку та інвалідів (дорослих і дітей), переобладнання нежилих приміщень у жилі постійного типу.
— Освоєння та інженерна підготовка території в межах мікрорайону (кварталу) під будівництво житлових будинків, знесення та перенесення існуючих будівель і споруд, відчуження території (розібрання будівель, вивезення сміття, виплата компенсацій, перенесення і перекладання інженерних комунікацій, пересадка зелених насаджень), будівництво нових будівель замість тих, що зносяться, які знаходяться в особистій власності громадян.
— Інженерне опоряджування території в межах мікрорайону (кварталу), включаючи прокладання мереж водопостачання та каналізації, тепло- і газопостачання, зливової каналізації, енергопостачання в обсягах, необхідних для підключення житлових будинків, які споруджуються, до вуличних або магістральних мереж; радіофікація та телефонізація житлових будинків, які споруджуються, в межах мікрорайону для підключення їх до найближчих підстанцій радіотрансляційної мережі та розподільчих шаф телефонної мережі.
— Мікрорайонні та квартальні трансформаторні підстанції, теплові пункти, котельні (нерайонного значення), склади для зберігання палива.
— Благоустрій відведеної під будівництво житлових будинків території, включаючи роботи по вертикальному плануванню та улаштуванню проїздів на території жилої частини мікрорайону або кварталу (до місця їх приєднання до міських вулиць або магістральних шляхів), улаштуванню тротуарів, ігрових і спортивних майданчиків, а також робіт по озелененню цієї території.
— Вбудовані і окремо збудовані приміщення, які пов’язані з обслуговуванням населення та експлуатацією житлового фонду: приміщення житлово-експлуатаційних контор, управління будинками, диспетчерські пункти, приміщення громадського призначення (гуртків і т. п.), приміщення для постів народних дружин, дільничних міліціонерів, дитячих кімнат міліції, майстерень управлінь будинками та житлово-експлуатаційних контор по ремонту та обслуговуванню житлових будинків.
— Організації по санітарному очищенню та прибиранню міст і робітничих селищ, прибиранню квартир та інших приміщень, контори натирачів підлог, по протиранню скла, ломбарди, похоронні бюро, контори кладовищ, довідкові бюро і контори (комунальні) по обслуговуванню і виконанню доручень, обліку житлової площі, друкарські бюро, інвентаризаційно-технічні бюро, бюро перекладів.
— Перенесення житлових будинків (розібрання, перевезення та складання або будівництво на новому місці) із зон затоплення гідростанцій, із районів будівництва залізниць і автомобільних шляхів, з території, відведеної під будівництво підприємств та інших об’єктів, із зони обрушення та розкидання гірничих порід гірничорудних підприємств або санітарної зони металургійних, хімічних і коксохімічних заводів, териконів вугільних шахт та інших підприємств, де запиленість і забрудненість повітря перевищує гранично допустимі норми.
— Водопровід, каналізація, об’єкти газопостачання і теплопостачання (районні котельні та магістральні теплові мережі від них, крім тих, що використовуються більш ніж на 50 % на виробничі потреби підприємства), готелі, кемпінги, мотелі, міські мости і набережні, шляхопроводи, берегоукріпні та гідротехнічні об’єкти, воднорятувальні станції, а також роботи по навколишньому благоустрою населених місць — намиву і підсипці території під забудову жилих мікрорайонів, озелененню, санітарному очищенню, будівництву міських шляхів, зливової каналізації, об’єктів метрополітену.
— Пожежні депо (професійної пожежної охорони).
— Газифікація житлового фонду (устаткування житлових будинків, внутріквартальні і мікрорайонні мережі) та установлення кухонних електричних плит і водонагрівачів в існуючих житлових будинках.
— Лазні, душові павільйони, перукарні, підприємства по видачі населенню напрокат предметів культурно-побутового призначення і господарського вжитку, ломбарди, кладовища, крематорії.
— Загальноміські, районні та мікрорайонні громадсько-торгівельні центри (будівлі, споруди та комплекси) для обслуговування населення )
2. Охорона здоров’я, фізична культура та соціальне забезпечення:
— Дільничні, районні, центральні районні, міські, центральні міські, обласні, республіканські лікарні, медично-санітарні частини, які мають стаціонар; лікарні на водному транспорті (центральні басейнові, басейнові, портові, лінійні); клініки вузів, клініки науково-дослідних закладів; лікарні на залізничному транспорті (центральні, шляхові, відділкові, вузлові, лінійні); госпіталі; міські лікарні швидкої медичної допомоги; станції санітарної авіації (самостійні); інфекційні, психіатричні, туберкульозні, офтальмологічні, наркологічні, психоневрологічні, фізіотерапевтичні відновлювального лікування та інші спеціалізовані лікарні (для дорослих і дітей).
— Лепрозорії.
— Лікувально-фізкультурні, шкіро-венерологічні, онкологічні, протитуберкульозні, психоневрологічні, трахоматозні, протизобні, кардіологічні, наркологічні диспансери.
— Міська, дитячі міські, центральні районні поліклініки (включаючи стоматологічні, в тому числі і дитячі та фізіотерапевтичні); медично-санітарні частини, які не мають стаціонару; поліклініки на водному транспорті (центральні басейнові, басейнові, портові, лінійні); поліклініки на залізничному транспорті (центральні, шляхові, відділкові, вузлові, лінійні); амбулаторії, лінійні амбулаторії на залізничному транспорті; косметологічні лікувальні, здоровпункти, фельдшерсько-акушерські пункти.
— Станції швидкої та невідкладної медичної допомоги, станції переливання крові.
— Пологові будинки, будинки дитини, будинки матері і дитини, молочні кухні.
— Санаторії, санаторії-профілакторії, пансіонати з лікуванням, курортні поліклініки, бальнеологічні лікувальні заклади, грязелікувальні заклади, спеціалізовані санаторні піонерські табори цілорічної дії.
— Міські, обласні, республіканські, районні санітарно-епідеміологічні станції; санітарно-епідеміологічні станції цивільної авіації, санітарно-епідеміологічні станції на водному транспорті (басейнові, портові, лінійні), санітарно-епідеміологічні станції на залізничному транспорті (центральні, шляхові, відділкові, вузлові, лінійні); дезінфекційні станції, протичумні станції, протичумні станції на залізничному транспорті; ізоляційно-пропускні і карантинні пункти.
— Будинки санітарної освіти.
— Бюро судово-медичної експертизи.
— Аптеки.
— Піонерські табори, будинки відпочинку, пансіонати без лікування та інші установи відпочинку.
— Туристські готелі, туристські бази, мотелі, кемпінги, екскурсійні бюро та бюро подорожей, заклади по організації міжнародного туризму.
— Стадіони, палаци спорту, спеціалізовані і комплексні спортивні зали, манежі, велотреки, штучні водні басейни і катки, стрільбища, тири (стенди), спортивні бази (виключаючи альпіністські бази і бази по використанню (прокат) спортивного інвентарю і обладнання; спортивні, кінноспортивні, авіаспортивні, стрілково-спортивні, спортивно-технічні, шахово-шашечні клуби, автомотоклуби, водні станції, дитячі спортивні школи, школи вищої спортивної майстерності, спортивні школи олімпійського резерву, мотодроми, картодроми, кордодроми, школи службового собаківництва.
— Лікарсько-трудові експертні комісії (ЛТЕК), будинки-інтернати для людей похилого віку та інвалідів (дорослих і дітей).
3. Народна освіта:
— Академії (учбові), університети (крім народних університетів і університетів культури), інститути, консерваторії, вищі школи, училища та інші учбові заклади (включаючи заочні), закінчення яких дає вищу освіту.
— Технікуми, включаючи радгоспи-технікуми (без сільськогосподарської діяльності), училища — медичні, музичні, театральні, хореографічні, мореплавні, річкові, педагогічні та інші училища, а також інші учбові заклади (включаючи заочні), закінчення яких дає середню спеціальну освіту.
— Училища і школи професійно-технічні і технічні, школи ФЗУ і типу ФЗУ, училища і школи підготовки майстрів, школи будівельних майстрів-десятників, мореплавні школи, школи водолазів, школи юнг, школи меліоративних кадрів, школи кінних заводів, школи керуючих фермами і відділеннями радгоспів, однорічні сільськогосподарські школи, школи по підготовці молодших лісоводів, лісотехнічні училища, трирічні школи машиністів локомотивів; спеціалізовані торгові школи, школи торгово-кулінарного учнівства, гідрометеорологічні школи, школи молодших геологів, школи підготовки кіномеханіків, школи перукарів, школи молодшого командного складу невоєнізованої міської пожежної охорони; курси, учбові комбінати — креслярів, конструкторів, стенографії, машинопису, бухгалтерії, рахівників, шоферів; інститути та курси по підвищенню кваліфікації спеціалістів (інститути удосконалення лікарів, учителів та ін.); методичні (педагогічні) кабінети, методичні кабінети на залізницях та інші школи і курси по підготовці та підвищенню кваліфікації кадрів (включаючи заочну мережу), підготовчі відділення при вузах і курси по підготовці до вузів і технікумів.
— Початкові, восьмирічні та середні загальноосвітні школи, школи-інтернати, санаторно-лісові школи, середні музичні, художні та хореографічні школи, школи та школи-інтернати для дітей з дефектами розумового та фізичного розвитку (для розумововідсталих, глухонімих, незрячих, слабозрячих та ін.)
— Вечірні (змішані) загальноосвітні школи робітничої молоді, включаючи заочну мережу.
— Дитячі садки, дитячі ясла-садки (комбінати), ясла, дитячі майданчики.
— Дитячі будинки, дитячі приймальники-розподільники.
4. Культура і мистецтво:
— Бібліотеки, бібліотеки-читальні, пересувні бібліотеки та самостійні пересувні бібліотечні фонди (крім бібліотек, віднесених до закладів, які ведуть науково-дослідну роботу).
— Фільмотеки та фонотеки республіканські, обласні, районні.
— Музеї: архітектури, побуту, геологічні, природничонаукові, краєзнавчі, історико-революційні, мистецтвознавчі (художні, образотворчого мистецтва, літературні, картинні галереї), меморіальні, галузеві, політехнічні та інші (крім музеїв, які відносяться до наукових закладів).
— Промислові, будівельні, сільськогосподарські та інші виставки.
— Палаци та будинки культури, клуби стаціонарні і пересувні (автоклуби, клуби-вагони, плавучі культбази та ін.); будинки архітекторів, акторів, лікарів, журналістів, кіно, літераторів, композиторів, вчених, туристів, народної творчості, техніки, вчителів; агітнамети та ін.; лекторії системи товариства «Знання», екскурсійні бюро, планетарії.
— Палаци і будинки піонерів та школярів, будинки художнього виховання дітей, станції юних техніків і юних натуралістів та інші дитячі позашкільні заклади, дитячі музичні, художні і хореографічні школи (крім середніх).
— Народні університети: культури, загальнополітичні, економічні, медичні, педагогічні, правових знань та ін.
— Парки культури і відпочинку, пересувні міські атракціони.
— Ботанічні сади, зоопарки, стаціонарні і пересувні звіринці (крім віднесених до наукових).
— Редакції телебачення і радіомовлення, обласні комітети по телебаченню і радіомовленню (крім художніх і музичних колективів), міські редакції радіомовлення, радіотелецентри, телевізійні технічні центри, будинки радіомовлення і звукозапису та ін.
— Пам’ятки архітектури, історії та культури.
— Книжкові палати (крім віднесених до наукових установ).
— Театри (стаціонарні і пересувні) опери і балету, музичної комедії (оперети), музично-драматичні, драматичні, дитячі, юного глядача, лялькові та народні театри.
— Кінотеатри та інші стаціонарні кіноустановки, кінопересувні установки.
— Філармонії, концертні об’єднання, оркестри, естрадні колективи, хори, капели, ансамблі танцю, пісні і танцю; мюзик-холи, народні музичні колективи; художні та музичні колективи радіомовлення і телебачення.
— Цирки (стаціонарні та пересувні), народні циркові колективи.
— Постійні студії та майстерні образотворчого мистецтва, народні студії образотворчого мистецтва, народні студії образотворчого мистецтва; художньо-оформлювальні комбінати, що виконують роботу творчого характеру і художньооформлювальні роботи.
Об’єднання, дирекції, контори та інші організації по управлінню видовищними закладами, об’єднання театральних кас, об’єднання дирекцій кінотеатрів».
Висновок. На нашу думку, на сьогоднішній день для визначення переліку об’єктів соціальної інфраструктури можна посилатися на Закон № 147 та Спільний лист.
2. У другій частині , що коментується, Мінрегіон робить висновок, що чинним законодавством України не передбачена можливість виконання об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) функцій замовника будівництва. Аргументує свій висновок Мінрегіон лише посилаючись на визначення ОСББ та його цілей. Однак автор не погоджується з такими висновками Мінрегіону та наводить власну аргументацію за те, що ОСББ може бути замовником будівництва.
Спочатку визначимося, що є будівництвом. Під будівництвом розуміється нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт Відповідно до , будівельні роботи — роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту. Як бачимо, поняття «будівельні роботи» та «будівництво» тотожні в українському законодавстві.
Тепер звернемося до :
— до виключної компетенції загальних зборів членів ОСББ відноситься, зокрема, прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд ();
— делеговані повноваження ОСББ здійснюються шляхом, зокрема, передачі ОСББ встановлених державних дотацій на фінансування витрат на експлуатацію, поточний і капітальний ремонти житлового фонду ();
— ОСМД має право, зокрема, доручати правлінню в межах повноважень, визначених статутом, визначати підрядника ();
— ОСМД зобов’язане, зокрема, забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання ().
Вищезазначені норми прямо передбачають можливість ОСББ бути замовником капітального ремонту та реконструкції житлового фонду, які є видами будівництва. Не викликає сумніву, що ОСББ може виступати замовником реставрації житлового будинку, якщо це необхідно для забезпечення належного санітарного, протипожежного і технічного стану будинку. А отже, ОСББ може бути замовником виконання будівельних робіт (будівництва).
З приводу можливості ОСББ виступати замовником нового будівництва слід зазначити наступне. Метою створення та діяльності ОСББ є забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами ().
Згідно з правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Однією з підстав ліквідації ОСББ є фізичне знищення або руйнування житлового комплексу, яке унеможливлює його відновлення або ремонт ().
Визначення терміна «відновлення житлового комплексу» у законодавстві відсутнє. Тому автор вважає, якщо на загальних зборах членів ОСББ буде прийняте рішення «про відновлення житлового комплексу, який перебуває в аварійному стані, шляхом знесення старого аварійного будинку та будівництва замість нього нового будинку», то за наявності такого рішення загальних зборів відсутні підстави для ліквідації ОСББ після знесення аварійного будинку, оскільки наявне «відновлення житлового комплексу». А ОСББ буде замовником нового будівництва. Більш детально з цього питання читайте у статті «ОСББ і будівництво нового будинку» // «ББ», 2012, № 20, с. 35 — 38.
