О приеме в эксплуатацию жилого дома

О приеме в эксплуатацию жилого дома

Письмо Государственной архитектурно­строительной инспекции Украины от 27.10.2011 г. № 40­19/1­3765

В соответствии с приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно­коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 г. № 91 «Об утверждении Порядка приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей», зарегистрированным в Министерстве юстиции 11.07.2011 г. под № 830/19568, прием в эксплуатацию объектов осуществляется безвозмездно Государственной архитектурно­строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами по результатам технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей и при наличии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором расположен объект.

Техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей объекта (далее — техническое обследование) проводится в соответствии с данным Порядком с учетом требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, предприятием (учреждением, организацией), имеющим лицензию на осуществление хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций зданий, сооружений и инженерных сетей. Перечнем работ по осуществлению хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденным приказом Минрегионстроя от 27.01.2009 г. № 47, предусмотрен вид работ по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций зданий, сооружений и инженерных сетей (определение параметров и характеристик материалов и конструкций с применением специального оборудования, приборов и аппаратуры на объектах и в лабораториях).

Кроме того, исполнитель — субъект хозяйственной деятельности, определяет ответственных специалистов для проведения технического обследования (далее — исполнитель). Ответственные специалисты с учетом вида, сложности, технических и других особенностей объекта при осуществлении технического обследования проводят оценку технического состояния объекта и по ее результатам готовят отчет.

В соответствии с Законом Украины «О ценах и ценообразовании» (далее — Закон) в Украине применяются свободные цены и тарифы, государственные фиксированные и регулируемые цены и тарифы (статья 6 Закона).

Свободные цены и тарифы устанавливаются на все виды продукции, товаров и услуг, за исключением тех, по которым осуществляется государственное регулирование цен и тарифов (статья 7 Закона).

Государственное регулирование цен и тарифов осуществляется путем установления:

— государственных фиксированных цен (тарифов);

— предельных уровней цен (тарифов) или предельных отклонений от государственных фиксированных цен и тарифов (статья 8 Закона).

Государственные фиксированные и регулируемые цены и тарифы устанавливаются на ресурсы, оказывающие определяющее влияние на общий уровень и динамику цен, на товары и услуги, которые имеют решающее социальное значение, а также на продукцию, товары и услуги, производство которых сосредоточено на предприятиях, занимающих монопольное (доминирующее) положение на рынке.

Государственные фиксированные и регулируемые цены и тарифы устанавливаются государственными органами Украины (статья 9 Закона).

Перечень продукции, товаров и услуг, государственные фиксированные и регулируемые цены и тарифы на которые утверждаются соответствующими органами государственного управления, определяется Кабинетом Министров Украины (статья 4 Закона).

Работы по техническому обследованию строительных конструкций и инженерных сетей объекта самовольного строительства не являются объектом государственного ценового регулирования, потому на них применяются свободные цены и тарифы.

Учитывая указанное и в соответствии с Гражданским кодексом Украины, стоимость технического обследования определяется на договорных принципах между заказчиком и исполнителем и исчисляется на основании экономически обоснованных расходов.

Заместитель председателя
В. Папка

КОММЕНТАРИЙ

Сразу отметим, что этот комментарий касается не последних писем, изданных Минрегионом и Государственной архитектурно­строительной инспекцией Украины (далее — ГАСИ). Но это не значит, что они не могут быть полезны нашим читателям. Содержащаяся в них информация может пригодиться и сегодня, хотя некоторые положения комментируемых писем уже утратили свою актуальность. Речь в комментарии будет идти о приеме в эксплуатацию объектов строительства, к которым применялся упрощенный порядок этой процедуры.

Напомним, что до 30.01.2013 г. действовал Порядок приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей (далее — Порядок), утвержденный приказом Минрегиона от 24.06.2011 г. № 91(далее — приказ № 91).

Порядок, как известно, устанавливал процедуру и условия приема в эксплуатацию законченных строительством индивидуальных (усадебных) жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности (далее — объекты), построенных до 31.12.2009 г. без разрешения на выполнение строительных работ, заявления о приеме в эксплуатацию которых подано до 31.12.2012 г., а также механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Так, время для подачи заявления о приеме в эксплуатацию объектов, построенных до 31.12.2009 г., уже исчерпано, поскольку дата 31.12.2012 г. осталась позади. Хотя, возможно, среди наших читателей были такие, кто решил вскочить в последний вагон и подал заявление в последний момент? Тогда они должны были ждать ответа о судьбе своего «самостроя» по крайней мере до 30.01.2013 г., поскольку срок рассмотрения таких документов составлял 30 дней. И кому, как не им, должно быть интересно ознакомиться с информацией, приведенной в комментируемых письмах. Но обо всем по порядку…

Как известно, в соответствии с п. 3.1 Порядка прием в эксплуатацию объектов (кроме законченных строительством до 05.08.92 г. индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним) должен был осуществляться безвозмездно территориальными органами ГАСИ при соблюдении следующих условий:

— проведено техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей объектов (далее — техническое обследование) — комплекс мероприятий, направленных на установление технического состояния строительных конструкций и инженерных сетей объектов с целью определения возможности или невозможности их безопасной эксплуатации;

— должен иметься в наличии документ, удостоверяющий право собственности либо пользования земельным участком, на котором расположен объект.

Конечным результатом приема в эксплуатацию была регистрация соответствующей инспекцией поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (далее — декларация) или отказ в такой регистрации.

Также следует отметить, что по общему правилу процесс технического обследования объекта должен был завершаться составлением отчета о проведении технического обследования. Однако необходимость в составлении такого отчета отпадала, если ваш «самострой» относился к индивидуальным (усадебных) жилым домам, садовым, дачным домам, пристройкам к ним общей площадью до 300 квадратных метров включительно, хозяйственным (приусадебным) зданиям и сооружениям, пристройкам к ним общей площадью до 100 квадратных метров. Для таких объектов Порядок предусмотрел льготные условия — их техническое обследование должно проводиться во время технической инвентаризации с последующей выдачей технического паспорта. То есть необходимость в подготовке отчета о техническом обследовании отсутствовала — его, если так можно сказать, заменял технический паспорт. А вот собственно механизм осуществления технической инвентаризации и оформления технического паспорта определен в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом еще Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127 (далее — Инструкция). К сведению читателей: начиная с 04.01.2013 г. право на проведение технической инвентаризации получили не только бюро технической инвентаризации, как это было раньше, а все субъектами хозяйствования, в составе которых работает один или больше исполнителей работ по технической инвентаризации, прошедших профессиональную аттестацию в Минрегионе Украины. Соответствующие изменения были внесены в Инструкцию согласно приказу Минрегиона от 28.12.2012 г. № 658.

И еще одно — для таких объектов, которые были закончены до 05.08.92 г., были предусмотрены еще большие льготы. Так, документом, удостоверявшим их соответствие требованиям законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, в частности для нужд государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, стал технический паспорт, составленный по результатам технической инвентаризации. То есть в этом случае подавать в соответствующую инспекцию даже декларацию не было необходимости.

А вот во всех других случаях (это, в частности, касается общественных зданий I и II категорий сложности) техническое обследование должно было завершаться составлением отчета о техническом обследовании. Этапы проведения технического обследования были определены в разд. II Порядка.

Также следует заметить, что многих собственников «самостроев» со дня введения в действие механизма проведения технического обследования интересовал вопрос стоимости таких услуг.

По этому поводу в письме ГАСИ от 27.10.2011 г. № 40­19/1­3765 (см. на с. 7) отмечается, что работы по техническому обследованию строительных конструкций и инженерных сетей объекта самовольного строительства не являются объектом государственного ценового регулирования, поэтому к ним применяются свободные цены и тарифы. Учитывая изложенное и в соответствии с Гражданским кодексом Украины стоимость технического обследования должна определяться на договорных принципах между заказчиком и исполнителем и рассчитываться на основании экономически обоснованных расходов.

Напомним, что в соответствии с п. 2.3 действующего ранее Порядка исполнитель с учетом вида, сложности, технических и других особенностей объекта при осуществлении технического обследования и с учетом проведенных мероприятий должен был проводить оценку технического состояния объекта и по результатам отчитаться о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта. Под исполнителем следует понимать субъекта хозяйствования, проводящего техническое обследование в соответствии с лицензией на осуществление хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций зданий, сооружений и инженерных сетей (разд. 1 формы отчета о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта, утвержденного приложением 1 к Порядку). Перечнем работ осуществления хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, утвержденным приказом Минрегионстроя от 27.01.2009 г. № 47, предусмотрен вид работ по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций зданий, сооружений и инженерных сетей (определение параметров и характеристик материалов и конструкций с применением специального оборудования, приборов и аппаратуры на объектах и в лабораториях).

Следовательно, хотя Порядок утратил силу, объекты, подпадавшие под его действие, должны были быть приняты в эксплуатацию во время его действия (конечно, если собственниками «самостроев» были соблюдены все требования). Если же этого не произошло по вине инспекций ГАБС, вам пригодится информация, изложенная выше. Возможно, у вас еще будет шанс поспорить с недобросовестными инспекторами (конечно, имеются в виду ситуации, возникшие во время действия Порядка).

И в завершение нашего комментария следует напомнить читателям, что 05.01.2013 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности» от 20.11.2012 г. № 5496­VI (далее — Закон № 5496). (Кстати, наш комментарий к нему см. в «СБ», 2013, № 2, с. 42.) Этим документом, кроме прочего, были внесены изменения и в Закон Украины «Об урегулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038­VI (далее — Закон № 3038), в том числе и в п. 9 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038.

Отныне в нем указывается, что инспекции до 31.12.2013 г. безвозмездно в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления собственниками (пользователями) земельных участков, на которых расположены объекты строительства, построенные без разрешения на выполнение строительных работ, по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей принимают в эксплуатацию:

1) индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, построенные в период с 05.08.92 г. до 12.03.2011 г.;

2) построенные до 12.03.2011 г.:

— общественные здания I и II категорий сложности;

— здания и сооружения сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности.

Порядок приема в эксплуатацию указанных выше объектов и проведения технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей должен быть определен центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование и реализующим государственную политику в сфере строительства, градостроительства и архитектуры.

Следовательно, положительным является то, что общий срок приема в эксплуатацию «самостроев» продлен до 31.12.2013 г. В то же время наблюдается классификация объектов строительства не только по их назначению, категории, но и по дате строительства. Так, ранее в п. 9 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038 речь шла об объектах, «самовольно возведенных» до 31.12.2009 г. При этом отсутствовала «точка отсчета» такого строительства. Более того, Порядок предусматривал льготные условия для объектов, самовольно построенных до 05.08.92 г. (об этом мы уже неоднократно писали на страницах нашего издания — см. «СБ», 2012, № 17, с. 42; № 18, с. 23; № 23, с. 34). Отныне же эта дата является отсчетной для таких «самостроев», как индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним. Для того чтобы они могли быть приняты в эксплуатацию по обновленным правилам, они должны быть построены в период с 05.08.92 г. до 12.03.2011 г. Итак, напрашивается вывод: тот, кто «не успел на последний поезд» и не воспользовался шансом, предоставленным Порядком, утратил возможность узаконить «самострои», возведенные до 05.08.92 г. Так ли это? Сказать пока еще трудно. На большинстве официальных сайтов инспекций ГАСИ размещена информация о приостановлении процедур приема в эксплуатацию объектов по упрощенной процедуре до момента ее урегулирования на уровне нормативно­правовых актов.

Кроме того, благодаря Закону № 5496 был также увеличен срок для других «самостроев», а именно общественных зданий I и II категорий сложности и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности. Основной критерий при этом — они должны быть построены до 12.03.2013 г. (см. «обновленный» п. 9 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038).

Яна Брусенцова