Щодо прийняття в експлуатацію житлового будинку
Лист Державної архітектурнобудівельної інспекції України від 27.10.2011 р. № 4019/13765
Відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житловокомунального господарства України від 24.06.2011 р. № 91 «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж», зареєстрованого в Міністерстві юстиції 11.07.2011 р. за № 830/19568, прийняття в експлуатацію об’єктів здійснюється безоплатно Державною архітектурнобудівельною інспекцією України та її територіальними органами за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж та за наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт.
Технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта (далі — технічне обстеження) проводиться відповідно до цього Порядку з урахуванням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, підприємством (установою, організацією), що має ліцензію на провадження господарської діяльності, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, щодо обстеження і оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель, споруд та інженерних мереж. Переліком робіт з провадження господарської діяльності у будівництві, пов’язаної із створенням об’єктів архітектури, затвердженим наказом Мінрегіонбуду від 27.01.2009 р. № 47, передбачено вид робіт з обстеження і оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель, споруд та інженерних мереж (визначення параметрів і характеристик матеріалів і конструкцій із застосуванням спеціального устаткування, приладів та апаратури на об’єктах і в лабораторіях).
Крім того, виконавець — суб’єкт господарської діяльності визначає відповідальних фахівців для проведення технічного обстеження (далі — виконавець). Відповідальні фахівці, з урахуванням виду, складності, технічних та інших особливостей об’єкта при здійсненні технічного обстеження, проводять оцінку технічного стану об’єкта та за результатами готують звіт.
Відповідно до Закону України «Про ціни і ціноутворення» (далі — Закон) в Україні застосовуються вільні ціни і тарифи, державні фіксовані та регульовані ціни і тарифи (стаття 6 Закону).
Вільні ціни і тарифи встановлюються на всі види продукції, товарів і послуг, за винятком тих, по яких здійснюється державне регулювання цін і тарифів (стаття 7 Закону).
Державне регулювання цін і тарифів здійснюється шляхом встановлення:
— державних фіксованих цін (тарифів);
— граничних рівнів цін (тарифів) або граничних відхилень від державних фіксованих цін і тарифів (стаття 8 Закону).
Державні фіксовані та регульовані ціни і тарифи встановлюються на ресурси, які справляють визначальний вплив на загальний рівень і динаміку цін, на товари і послуги, що мають вирішальне соціальне значення, а також на продукцію, товари і послуги, виробництво яких зосереджено на підприємствах, що займають монопольне (домінуюче) становище на ринку.
Державні фіксовані та регульовані ціни і тарифи встановлюються державними органами України (стаття 9 Закону).
Перелік продукції, товарів і послуг, державні фіксовані та регульовані ціни і тарифи на які затверджуються відповідними органами державного управління, визначає Кабінет Міністрів України (стаття 4 Закону).
Роботи з технічного обстеження будівельних конструкції та інженерних мереж об’єкта самочинного будівництва не є об’єктом державного цінового регулювання, тому на них застосовуються вільні ціни і тарифи.
Враховуючи зазначене та відповідно до Цивільного кодексу України вартість технічного обстеження визначається на договірних засадах між замовником та виконавцем і обраховується на підставі економічно обґрунтованих витрат.
Заступник Голови В. Папка
КОМЕНТАР
Одразу слід зазначити, що цей коментар стосується не останніх листів, виданих Мінрегіоном та Державною архітектурнобудівельною інспекцією України (далі — ДАБІ). Але це не означає, що вони не можуть бути корисні нашим читачам. Інформація, що в них міститься, може стати в нагоді і сьогодні, не дивлячись на те, що деякі з положень листів, що коментуються, вже втратили свою актуальність. Йтиметься в коментарі про прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, до яких застосовувався спрощений порядок цієї процедури.
Так, нагадаємо, що до 30.01.2013 р. діяв Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж (далі — Порядок), затверджений наказом Мінрегіону від 24.06.2011 р. № 91 (далі — Наказ № 91).
Порядок, як відомо, встановлював процедуру та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності (далі — об’єкти), збудованих до 31.12.2009 р. без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012 р., а також механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Так, час для подання заяви про прийняття в експлуатацію об’єктів, збудованих до 31.12.2009 р., вже вичерпано, оскільки дата 31.12.2012 р. залишилася позаду. Хоча, можливо, серед наших читачів були такі, які вирішили вскочити в останній вагон і подали заяви в останню мить? Тоді вони мали чекати відповіді про долю свого «самобуду» щонайменше до 30.01.2013 р., оскільки строк розгляду таких документів становив 30 днів. І кому як не їм має бути цікаво ознайомитися з інформацією, наведеною у листах, що коментуються. Але про все по порядку…
Як відомо, відповідно до п. 3.1 Порядку прийняття в експлуатацію об’єктів (крім закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) мало здійснюватися безоплатно територіальними органами ДАБІ за дотримання таких умов:
—проведене технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єктів (далі — технічне обстеження) — комплекс заходів, спрямованих на встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єктів з метою визначення можливості або неможливості їх безпечної експлуатації;
— повинен бути в наявності документ, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт.
Кінцевим результатом прийняття в експлуатацію була реєстрація відповідною інспекцією поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації (далі — декларація) або відмова у такій реєстрації.
Слід також відмити, що за загальним правилом процес технічного обстеження об’єкта мав завершуватися складанням звіту про проведення технічного обстеження. Але необхідність в складанні такого звіту відпадала, якщо ваш «самобуд» належав до індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею до 300 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 квадратних метрів. Для таких об’єктів Порядок передбачив пільгові умови — їх технічне обстеження має проводитися під час технічної інвентаризації з подальшою видачею технічного паспорта. Тобто необхідність в підготовці звіту про технічне обстеження була відсутня — його, якщо можна так сказати, замінював технічний паспорт. А от сам механізм здійснення технічної інвентаризації та оформлення технічного паспорта визначений в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (далі — Інструкція), затвердженій наказом ще Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127. До відома читача: починаючи з 04.01.2013 р. право на проведення технічної інвентаризації отримали не лише бюро технічної інвентаризації, як це було раніше, а всі суб’єктами господарювання, у складі яких працюють один або більше виконавців робіт з технічної інвентаризації, які пройшли професійну атестацію у Мінрегіоні України. Відповідні зміни були внесені в Інструкцію згідно з наказом Мінрегіону від 28.12.2012 р. № 658.
І ще одне — для таких об’єктів, що були закінчені будівництвом до 05.08.92 р., передбачені були ще більші пільги. Так документом, який засвідчував їх відповідність вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема для потреб державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, став технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації. Тобто, в цьому випадку навіть декларацію подавати до відповідної інспекції не було необхідності.
А от у всіх інших випадках, зокрема це стосується громадських будинків I та II категорій складності, технічне обстеження мало завершуватися складанням звіту про технічне обстеження. Етапи проведення технічного обстеження визначені були в розділі II Порядку.
Слід також відмітити, що багатьох власників «самобудів» з дня введення в дію механізму проведення технічного обстеження цікавило питання вартості таких послуг.
З цього приводу в листі ДАБІ від 27.10.2011 р. № 4019/13765 (див. на с. 7) зазначається, що роботи з технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта самочинного будівництва не є об’єктом державного цінового регулювання, тому на них застосовуються вільні ціни і тарифи. Враховуючи зазначене та відповідно до Цивільного кодексу України вартість технічного обстеження має визначатися на договірних засадах між замовником та виконавцем і обраховується на підставі економічно обґрунтованих витрат.
Нагадаємо, що відповідно до п. 2.3 діючого раніше Порядку виконавець з урахуванням виду, складності, технічних та інших особливостей об’єкта при здійсненні технічного обстеження та з урахуванням проведених заходів мав проводити оцінку технічного стану об’єкта та за результатами скласти звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта. Під виконавцем слід розуміти суб’єкта господарювання, який проводить технічне обстеження відповідно до ліцензії на провадження господарської діяльності, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, щодо обстеження і оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель, споруд та інженерних мереж (розділ 1 форми Звіту про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта, затвердженого додатком 1 до Порядку). Переліком робіт провадження господарської діяльності у будівництві, пов’язаної із створенням об’єктів архітектури, затвердженим наказом Мінрегіонбуду від 27.01.2009 р. № 47, передбачено вид робіт з обстеження і оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель, споруд та інженерних мереж (визначення параметрів і характеристик матеріалів і конструкцій із застосуванням спеціального устаткування, приладів та апаратури на об’єктах і в лабораторіях).
Отже, незважаючи на те, що Порядок втратив свою чинність, об’єкти, які підпадали під його дію, мали були прийняті в експлуатацію під час його дії (звісно, якщо власниками самобудів були дотримані всі вимоги). Якщо ж цього не сталося з вини інспекцій ДАБК, вам стане в нагоді інформація, зазначена вище. Можливо, у вас буде ще шанс посперечатися з нерадивими інспекторами (звісно ж, на увазі маються ті ситуації, які виникли під час дії Порядку).
І на завершення нашого коментаря слід нагадати читачам, що 05.01.2013 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань регулювання містобудівної діяльності» від 20.11.2012 р. № 5496VI (далі — Закон № 5496). (До речі, наш коментар до нього див. у «ББ», 2013, № 2, с. 42). Цим документом, крім іншого, були внесені зміни і до Закону України «Про врегулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038VI (далі — Закон № 3038), у тому числі й до п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону № 3038.
Відтепер в ньому зазначається, що інспекції до 31 грудня 2013 р. безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти будівництва, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж приймають в експлуатацію:
1) індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року;
2) збудовані до 12 березня 2011 року:
— громадські будинки I і II категорій складності;
— будівлі і споруди сільськогосподарського призначення I і II категорій складності.
Порядок прийняття в експлуатацію зазначених вище об’єктів і проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж має бути визначений центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.
Отже, позитивним є те, що загальний термін прийняття в експлуатацію «самобудів» подовжено до 31.12.2013 р. У той же час спостерігається класифікація об’єктів будівництва не лише за їх призначенням, категорією, але за датою будівництва. Так, раніше, в п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону № 3038 йшлося про об’єкти, «самочинно зведені» до 31.12.2009 р. При цьому була відсутня «точка відліку» такого будівництва. Більше того, Порядок передбачав пільгові умови для самочинно побудованих об’єктів до 05.08.92 р. (про це ми вже неодноразово писали на сторінках нашого видання— див. «ББ», 2012 р, № 17, с. 42; № 18, с. 23; № 23, с. 34). Відтепер же ця дата є відліковою для таких «самобудів», як індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них. Для того, щоб вони могли бути прийняті в експлуатацію за оновленими правилами, вони мають бути збудовані у період з 05.08.1992 р. до 12.03.2011 р. Отже, напрошується висновок, що той, хто «не встиг на останній потяг» і не скористався шансом, наданим Порядком, втратив можливість узаконити «самобуд», зведений до 05.08.92 р. Чи так це? Поки що важко сказати. На більшості офіційних сайтів інспекцій ДАБІ розміщена інформація щодо призупинення процедур прийняття в експлуатацію об’єктів за спрощеною процедурою до моменту її врегулювання на рівні нормативноправових актів.
Крім того, завдяки Закону № 5496 було збільшено також строк для інших самобудів, а саме: громадських будинків I і II категорій складності та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I і II категорій складності. Основний критерій при цьому — вони мають бути збудовані до 12.03.2013 р. (див. «оновлений» п. 9 розд. V «Прикінцеві положення» Закону № 3038).
Яна Брусенцова
