О приеме в эксплуатацию завершенных строительством объектов
Письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищнокоммунального хозяйства Украины от 17.09.2012 г. № 8/10272012
<…>
Министерство регионального развития, строительства и жилищнокоммунального хозяйства Украины рассмотрело <…> обращение <…> и в рамках своих полномочий сообщает следующее.
В соответствии со статьей 9 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» (далее — Закон) и пунктом 1 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466, строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется согласно утвержденной проектной документации, государственным стандартам, нормам и правилам в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Понятие перепланировки Законом Украины «Об архитектурной деятельности» не определено.
Кодексом Украины об административных правонарушениях (статья 96) предусмотрена ответственность за эксплуатацию объектов строительства IV категории сложности (квартиры в многоэтажных жилых домах, ДБН А.2.232004), которые не приняты в эксплуатацию, а именно: наложение штрафа от шестисот до семисот не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 461.
Согласно требованиям статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право собственности на недвижимое имущество.
Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется органами местного самоуправления, органами приватизации, государственным управлением делами в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 18.02.2002 г. под № 157/6445, с выдачей свидетельства о праве собственности. Подготовку документов для выдачи свидетельств о праве собственности могут по поручению органов местного самоуправления и других органов в соответствии с законодательством проводить БТИ.
Директор Департамента В. Шаповаленко
КОММЕНТАРИЙ
В комментируемом письме (далее — Письмо) Минрегион уже в который раз возвращается к вопросу приема в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Напомним, что прием законченного строительством объекта в эксплуатацию является не только завершающим этапом строительства, но и неотъемлемой составной частью процесса осуществления государственной регистрации прав на вновь построенный объект. Иначе говоря, если не будет у вас подтверждающего документа о том, что ваш новострой удовлетворяет всем строительным нормам, не будет у вас и возможности зарегистрировать свое право на него.
В Письме предоставляется разъяснение касательно объектов строительства, относящихся к IV и V категориям сложности, следовательно, и мы свое внимание остановим именно на них.
Итак, общие требования к механизму приема в эксплуатацию законченных строительством объектов определены в ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038VI (далее — Закон № 3038).
Так, ч. 2 ст. 39 Закона № 3038 предусматривает, что прием в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к IV и V категориям сложности, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами государственного архитектурностроительного контроля сертификата. Напомним, что форма акта готовности объекта к эксплуатации, форма сертификата, порядок его выдачи закреплены в Порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденном постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461 (далее — Порядок).
Так, в частности, принятие решения о выдаче (отказе в выдаче) сертификата осуществляется соответствующей инспекцией государственного архитектурностроительного контроля (далее — инспекция ГАСК) в течение десяти рабочих дней с даты подачи соответствующих документов.
Датой же приема в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата выдачи сертификата.
Также имейте в виду, что застройщику может быть отказано в выдаче сертификата при наличии таких оснований, как:
— неподача документов, необходимых для принятия решения о выдаче сертификата;
— выявление недостоверных сведений в поданных документах;
— несоответствие объекта проектной документации на строительство такого объекта требованиям строительных норм, государственных стандартов и правил.
Отказ в выдаче сертификата предоставляется заказчику в срок, предусмотренный для его выдачи, т. е. в течение десяти дней со дня подачи соответствующих документов застройщиком (заказчиком).
В то же время Порядком предусмотрено, что после устранения недостатков, ставших основанием для принятия решения об отказе в выдаче сертификата, заказчик может повторно обратиться в инспекцию ГАСК для выдачи сертификата. Кроме того, решение об отказе в выдаче сертификата может быть обжаловано в суде.
Следует отметить, что в любом случае дело о приеме объекта в эксплуатацию придется довести до конца, поскольку все та же ст. 39 Закона № 3038 запрещает эксплуатацию законченных строительством объектов, не принятых (если такой прием предусмотрен законодательством) в эксплуатацию. Более того, ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за эксплуатацию объектов строительства, не принятых в эксплуатацию. Так, за эксплуатацию объекта строительства IV категории сложности, не принятого в эксплуатацию, застройщик уплатит штраф в размере от шестисот до семисот не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Также Закон № 3038 определил, что сертификат является не только основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, но и для оформления права собственности на него.
Итак, мы постепенно подошли к вопросу государственной регистрации права на вновь построенный объект.
Действительно, согласно требованиям ст. Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952IV (в редакции от 11.02.10 г. № 1878VI (далее — Закон № 1952) обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на расположенное на территории Украины недвижимое имущество физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно и право собственности на недвижимое имущество в том числе.
Следует сразу отметить, что сегодняшний день механизм осуществления регистрации совсем иной, чем описанный Минрегионом в своем Письме. Мы не будем на нем подробно останавливаться, поскольку это тема другой статьи, но всетаки кое на чем сконцентрируем внимание.
Напомним, что 01.01.2013 г. вступила в силу новая процедура осуществления государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — госрегистрация). Начиная именно с этой даты госрегистрация должна производиться в соответствии с требованиями Закона № 1952.
Как известно, до 2013 года имущественные права, в частности на землю и расположенные на ней здания, содержались в разных реестрах, которые соответственно велись разными регистраторами . Так, регистрацию имущественных прав на землю осуществляло Госземагентство, а на здания — коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации. Однако начиная с 2013 года осуществление государственной регистрации вещных прав и на сооружения, и на землю возложено на вновь созданную Государственную регистрационную службу Украины (ее структурные территориальные подразделения — государственные регистрационные службы), которая должна вести единый Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Кроме того, в предусмотренных Законом № 1952 случаях полномочия по осуществлению госрегистрации возлагаются и на нотариусов.
Подробный же механизм осуществления госрегистрации предусмотрен Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703. И именно этот документ наиболее четко очертил круг полномочий, возложенных на указанных выше «регистраторов»: государственные регистрационные службы в лице государственных регистраторов и нотариусов.
Сразу отметим, что в случае с новостройками заказчики для осуществления госрегистрации должны будут обратиться именно к государственным регистраторам, а не к нотариусам. Почему? Потому что в ситуации с новостройкой документом, который удостоверит право собственности на этот объект недвижимости, должно быть свидетельство о праве собственности, которое, в свою очередь, уполномочены выдавать только государственные регистраторы (ст. 18 Закона № 1952).
В упрощенном виде процедура госрегистрации будет состоять из следующих этапов:
— подача документов для госрегистрации заявителем и получение карточки приема заявления о госрегистрации;
— проведение госрегистрации (при отсутствии оснований для отказа в ее проведении либо приостановлении или прекращении рассмотрения соответствующего заявления);
— получение документов о госрегистрации заявителем.
А теперь что касается документов, которые должен будет подать заявитель для осуществления госрегистрации:
— документ, удостоверяющий личность;
— технический паспорт на объект;
— извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае когда в документе, удостоверяющем вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровом номере);
— документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет прием в эксплуатацию законченного строительством объекта;
— документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса.
Кроме того, если госрегистрация с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество производится вновь построенного объекта недвижимого имущества и его строительство осуществлялось:
— двумя и более лицами, то заявитель, кроме указанных выше документов, подает документ, в котором определена отдельная часть объекта недвижимого имущества, приобретаемая в собственность каждым из таких лиц, или письменное заявление данных лиц о разделе долей в общей собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества в связи с приобретением права общей собственности на такой объект;
— в результате совместной деятельности, то заявитель подает договор о совместной деятельности или договор простого общества.
Обратите внимание: п. 44 Порядка предусматривает, что государственная регистрация прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество относительно вновь построенного недвижимого имущества производится при наличии государственной регистрации вещного права на земельный участок, на котором расположено такое имущество, за заинтересованным лицом (кроме случаев проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на квартиру, жилое или нежилое помещение).
В свою очередь, государственная регистрация права собственности на земельный участок с выдачей свидетельства о праве собственности на такое имущество осуществляется при наличии государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре.
Общий срок проведения госрегистрации права собственности и других вещных прав составляет 14 рабочих дней (абз. 1 п. 6 Порядка).
Яна Брусенцова
