Щодо прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів

Щодо прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів

Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово­комунального господарства України від 17.09.2012 р. № 8/10­2720­12

<…>

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово­комунального господарства України розглянуло <…> звернення <…> і в межах своїх повноважень повідомляє таке.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» (далі — Закон) та пункту 1 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 466, будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об’єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Поняття «перепланування» Законом України «Про архітектурну діяльність» не визначено.

Кодексом України про адміністративні правопорушення (стаття 96) передбачена відповідальність за експлуатацію об’єктів будівництва IV категорії складності (квартири у багатоповерхових житлових будинках, ДБН А.2.2­3­2004), які не прийняті в експлуатацію, а саме: накладення штрафу від шестисот до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 461.

Згідно з вимогами статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме: право власності на нерухоме майно.

Оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна здійснюється органами місцевого самоврядування, органами приватизації, державним управлінням справами відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 р. за № 157/6445, з видачею свідоцтва про право власності. Підготовку документів для видачі свідоцтв про право власності можуть за дорученням органів місцевого самоврядування та інших органів відповідно до законодавства проводити БТІ.

Директор Департаменту
В. Шаповаленко

КОМЕНТАР

У Листі, що коментується (далі — Лист ), Мінрегіон вже вкотре повертається до питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

Нагадаємо, що прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію є не лише завершальним етапом будівництва, а й невід’ємною складовою процесу здійснення державної реєстрації прав на новозбудований об’єкт. Інакше кажучи: не буде у вас підтверджувального документа, про те, що ваш новобуд відповідає всім будівельним нормам, не буде у вас і змоги зареєструвати своє право на нього.

У Листі роз’яснення надається відносно об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності, тому і ми свою увагу зупинимо саме на них.

Загальні вимоги щодо механізму прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів визначені в ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038­VI (далі — Закон № 3038).

Так, ч. 2 ст. 39 Закону № 3038 передбачає, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно­будівельного контролю сертифіката. Нагадаємо, що форма акта готовності об’єкта до експлуатації, форма сертифіката, порядок його видачі закріплені у Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженому постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461 (далі — Порядок).

Так, зокрема, прийняття рішення про видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється відповідною інспекцією державного архітектурно­будівельного контролю (далі — інспекція ДАБК) протягом десяти робочих днів з дати подання відповідних документів.

Датою ж прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата видачі сертифіката.

Майте також на увазі, що забудовнику може бути відмовлено у видачі сертифіката за наявності таких підстав:

— неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката;

— виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

— невідповідність об’єкта проектній документації на будівництво такого об’єкта та вимогам будівельних норм, державних стандартів і правил.

Відмова у видачі сертифіката надається замовникові у строк, передбачений для його видачі, тобто протягом десяти днів з дня подання відповідних документів забудовником (замовником).

Водночас Порядком передбачено, що після усунення недоліків, що стали підставою для прийняття рішення про відмову у видачі сертифіката, замовник може повторно звернутися до інспекції ДАБК для видачі сертифіката. Крім того, рішення про відмову у видачі сертифіката може бути оскаржено до суду.

Слід зазначити, що в будь­якому випадку справу щодо прийняття об’єкта в експлуатацію доведеться довести до кінця. Оскільки, все та ж ст. 39 Закону № 3038 забороняє експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію. Більше того, ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачена відповідальність за експлуатацію об’єктів будівництва, які не прийняті в експлуатацію. Так, наприклад, за експлуатацію об’єкта будівництва IV категорії складності, не прийнятого в експлуатацію, забудовник сплатить штраф у розмірі від шестисот до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Також Закон № 3038 визначив, що сертифікат є не лише підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії, а й для оформлення права власності на нього.

Так поступово ми і підійшли до питання державної реєстрації права на новозбудований об’єкт.

Дійсно, згідно з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952­IV (в редакції Закону України від 11.02.10 р. № 1878­VI (далі — Закон № 1952) обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, і право власності на нерухоме майно в тому числі.

Слід одразу зазначити, що сьогодні механізм здійс­нення реєстрації зовсім інший, ніж той, який Мінрегіон описав у своєму Листі. Ми не будемо на ньому детально зупинятися, оскільки це тема іншої статті, але все ж на дечому зконцентруємо увагу.

Нагадаємо, що 01.01.2013 р. набрала своїх обертів нова процедура здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — держреєстрація). Починаючи саме з цієї дати держреєстрація має проводитися відповідно до вимог Закону № 1952.

Як відомо, до 2013 р. майнові права, зокрема, на землю та будівлі, що знаходяться на ній, містилися в різних реєстрах, які, відповідно, велися різними реєстраторами. Так, наприклад, реєстрацію майнових прав на землю здійснювало Держземагентство, а на будівлі — комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Але, починаючи з 2013 року, здійснення державної реєстрації речових прав і на споруди, і на землю покладено на новостворену Державну реєстраційну службу України (її структурні територіальні підрозділи — державні реєстраційні служби), яка має вести єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Крім того, в передбачених Законом № 1952 випадках повноваження щодо здійснення держреєстрації покладаються і на нотаріусів.

Детальний же механізм здійснення держреєстрації передбачений Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 22.06.11 р. № 703. І саме цей документ найбільш чітко окреслив коло повноважень, які належать зазначеним вище «реєстраторам»: державним реєстраційним службам в особі державних реєстраторів та нотаріусам.

Одразу зазначимо, що у випадку із новобудовами замовники для здійснення держреєстрації повин­ні будуть звернутися саме до державних реєстраторів, а не до нотаріусів. Чому? Тому що у ситуації із новобудовою, документом, який засвідчить право власності на цей об’єкт нерухомості, має бути свідоцтво про право власності, яке, в свою чергу, уповноважені видавати тільки державні реєстратори (ст. 18 Закону № 1952).

У спрощеному вигляді процедура держреєстрації буде складатися з таких етапів:

— подання документів для держреєстрації заявником і отримання картки прийому заяви про держреєстрацію;

— проведення держреєстрації (за відсутності підстав для відмови у її проведенні або зупиненні, чи зупиненні розгляду відповідної заяви);

— отримання документів про держреєстрацію заявником.

А тепер щодо документів, які повинен буде надати заявник для здійснення держреєстрації:

— документ, що посвідчує особу;

— технічний паспорт на об’єкт;

— витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);

— документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

— документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

Крім того, Порядком визначено, що у разі коли держреєстрація з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно проводиться на новозбудований об’єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося:

— двома і більше особами, заявник, крім зазначених вище документів, подає документ, яким визначено окрему частину об’єкта нерухомого майна, що набувається у власність кожною з таких осіб, або письмову заяву цих осіб про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна у зв’язку з набуттям права спільної власності на такий об’єкт;

— у результаті спільної діяльності заявник подає договір про спільну діяльність або договір простого товариства.

Зверніть увагу, п. 44 Порядку передбачає, що державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно щодо новозбудованого нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, за заінтересованою особою (крім випадків проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на квартиру, житлове чи нежитлове приміщення).

У свою чергу, державна реєстрація права власності на земельну ділянку з видачею свідоцтва про право власності на таке майно проводиться за наявності державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Загальний строк проведення держреєстрації права власності та інших речових прав складає 14 робочих днів (абз. 1 п. 6 Порядку).

Яна Брусенцова